【文章內(nèi)容簡介】 承租方合法使用房屋。如出租方的房屋有產(chǎn)權(quán)糾紛；在正常使用范圍和期限內(nèi)，出租方干預(yù)承租方使用或毀約等。②不能保證承租方在租約規(guī)定的時(shí)間起實(shí)際占有。l 一般來說影響承租方實(shí)際占有的情況有3種，一是前承租方因種種原因還沒有搬走；二是前承租方雖然人走了，但東西還沒有搬走，甚至還有廢棄物沒有清除；三是出租方對(duì)租賃房屋沒有整修或整修未完成，因而沒達(dá)到租約規(guī)定或國家有關(guān)法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。這3種情況都使承租戶不能實(shí)際占有，都是違約行為。l 但有時(shí)業(yè)主或物業(yè)管理者為了避免違約而引起法律糾紛，可以在合約中規(guī)定這樣的條款如果承租方在租約規(guī)定的開始日期不能獲得實(shí)際占有，這不能算是損害，也不影響租約的有效性和其他條款，除了出租方將放棄租金至承租方能獲得實(shí)際占有為止。以此來保護(hù)業(yè)主或物業(yè)管理者的利益。③不能提供基本服務(wù)。l 由于出租方不能或不能完全提供基本的服務(wù)，在法律上會(huì)出現(xiàn)推定驅(qū)逐或部分驅(qū)逐的情況。178。 推定驅(qū)逐是指出租方在提供基本服務(wù)方面的失職，造成承租方不能正常的生活或營業(yè)而必須離開另行擇居。推定驅(qū)逐的例子包括不能提供當(dāng)?shù)赝ǔＬ峁┑臒岷退?，不修理已不能使用的房子等?shí)質(zhì)性的錯(cuò)誤而使房子不能為承租方使用。推定驅(qū)逐為大多數(shù)國家的法律認(rèn)定為終止租約、收回房子或賠償?shù)幕A(chǔ)。178。 部分驅(qū)逐是指承租方?jīng)]有搬出房子，但已不能按照租約規(guī)定的條件使用全部租用的房子。（4）出租方違約時(shí)承租方可采取的措施：①發(fā)出書面通知，要求出租方在合理的時(shí)間內(nèi)改正錯(cuò)誤。②在合理的時(shí)間過后，出租方未能改正，承租方可以自行采取適當(dāng)?shù)拇胧┮垣@得所需要的必要服務(wù)，并可從應(yīng)支付的租金中扣除因此產(chǎn)生的費(fèi)用。③承租戶也可能采取拒付租金，直到違約情況被糾正。④對(duì)于出租方違約的，承租方可索取違約金，給承租方帶來損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。⑤承租方可通過法律訴訟來糾正出租方的違約行為。10．當(dāng)事人約定的其他條款 租賃合約中，當(dāng)事人可根據(jù)各自的情況和要求以及市場的情況商定某些條款。這些條款有：（1）稅收與保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān)。當(dāng)今各國，越來越多的租約中包括一個(gè)稅收分擔(dān)的條款。這個(gè)條款要求承租方除了支付租金外，還要按一定的比例分擔(dān)任何稅收的增加（如房地產(chǎn)稅）。很顯然這種稅收分擔(dān)條款是對(duì)出租方的投資是極有價(jià)值的保護(hù)。保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān)也與此類似。（2）租戶的改建。l 通常，大多數(shù)租戶的改建是被認(rèn)為是定著物（fixture），是物業(yè)的一部分。在租賃結(jié)束時(shí)改建就作為物業(yè)不可分割部分歸出租方所有。l 為了避免日后的麻煩，租約中可規(guī)定：①承租戶的改建必須經(jīng)出租方書面同意。②必須明確改建后新增部分的歸屬。③必須明確改建費(fèi)用的承擔(dān)。一般來說改建費(fèi)用是由承租方承擔(dān)，但有時(shí)出租方對(duì)那些有利于提高自身物業(yè)價(jià)值的高檔改建也會(huì)同意承擔(dān)部分費(fèi)用。在這方面出租方或物業(yè)管理者要盡可能將改建認(rèn)定為承租方本身的需要，從而避免承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。（3）用于生意的定著物處理。l 一個(gè)商業(yè)或工業(yè)的承租戶可以有權(quán)設(shè)置用于生意的定著物，如招牌、燈箱等。一般將這些與生意聯(lián)系在一起的定著物看作承租方的財(cái)產(chǎn)，可以在租約結(jié)束前或結(jié)束時(shí)移走。但是建筑要恢復(fù)到租戶搬進(jìn)來時(shí)的狀況。l 條款的用詞在允許承租方移走生意定著物時(shí)是很關(guān)鍵的。一些租約規(guī)定物業(yè)必須恢復(fù)到租戶搬進(jìn)來的情況。而另一些卻要求恢復(fù)到這個(gè)租約開始的情況。這些詞語上的微小差別可能對(duì)出租方有很大的影響。如對(duì)經(jīng)過幾個(gè)續(xù)約期情況的長期租戶來說，承租戶在第1個(gè)租約期安置了固定物，然后在第3個(gè)租約期內(nèi)移走了。如按恢復(fù)到這個(gè)租約開始的狀況，承租戶被要求修復(fù)的僅是第3個(gè)租期內(nèi)所作的改動(dòng)，而第1，2個(gè)租期內(nèi)作的改動(dòng)就可以不包括在內(nèi)。此時(shí)出租方（業(yè)主）就須自己承擔(dān)這些修復(fù)費(fèi)用。（4）保證金。一般租約要列出保證金的數(shù)量和種類以及在什么條件下補(bǔ)充。保證金的使用方法以及保證金利息的歸屬，各地規(guī)定不同，物業(yè)管理者應(yīng)注意當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)保證金的規(guī)定。五、租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)（一）出租人的權(quán)利和義務(wù)1．出租人的權(quán)利（1）有按期收取租金的權(quán)利。（2）有監(jiān)督合理使用房屋的權(quán)利。這包括對(duì)改建裝修、轉(zhuǎn)租的否決權(quán)，合法使用的監(jiān)督權(quán)及必要的進(jìn)入權(quán)。（3）有依法收回出租房屋的權(quán)利。有3種情況可依法收回，一是租賃期滿；二是對(duì)不定期租約要收回自住時(shí)，需提前通知并要按排好承租人的搬遷；三是承租人違約時(shí)。承租人違約違法情況在前面的章節(jié)已有敘述，這里要明確指出的是欠租6個(gè)月以上，公有住宅無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的，都符合收回房屋的條件。2．出租人的義務(wù)（1）保障承租人合法使用。（2）根據(jù)合同對(duì)房屋設(shè)備維修。（3）保證租戶不受干擾。（4）有依靠租戶管理房屋，接受租戶監(jiān)督，不斷改進(jìn)工作的義務(wù)。（二）承租人的權(quán)利和義務(wù)1．承租人的權(quán)利（1）有按約使用所租房屋的權(quán)利。（2）有要求保障安全居住的權(quán)利。（3）出租房屋出售時(shí)有優(yōu)先購買權(quán)。（4）有對(duì)房屋管理狀況監(jiān)督和建議權(quán)。（5）在出租人同意的情況下，有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利。2．承租人的義務(wù)（1）有按期交納租金的義務(wù)。（2）有按約定用途使用房屋，不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓他人的義務(wù)。（3）有維護(hù)原有房屋的義務(wù)。（4）有遵守國家政府有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)。第三節(jié) 租賃營銷管理l 不斷為物業(yè)增加收入是收益性物業(yè)管理者的最主要職能。增加收益的主要途徑之一是提高出租率。潛在客戶能獲知此物業(yè)的存在，并被其吸引至該物業(yè)，l 物業(yè)管理者必須善于利用各種營銷手段充分展示自己的營銷技能和營銷藝術(shù)，使自己所管理的物業(yè)獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。一、營銷原則 l 市場營銷的兩個(gè)基本原則是熟悉你的產(chǎn)品和新業(yè)務(wù)的最好來源是你目前的顧客。這兩個(gè)原則不管對(duì)哪一種產(chǎn)品的推銷都是一樣的。（1）出租空間的檢查。物業(yè)管理者在將待出租空間推向市場以前，必須事先對(duì)待出租空間進(jìn)行仔細(xì)的檢查。l 檢查的目的是：第一，確保每一待出租空間均處于良好的服務(wù)狀態(tài)。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的一些缺陷能進(jìn)行及時(shí)的整改。第二，使物業(yè)管理者全面、深入地熟悉自己所管的物業(yè)。檢查為物業(yè)管理者提供了一個(gè)了解整個(gè)建筑、公共區(qū)域及設(shè)施的優(yōu)缺點(diǎn)，以便有的放矢地向客戶推薦。第三，為了使外界經(jīng)紀(jì)人熟悉待出租空間的特征和布局，也需事先帶他們共同熟悉物業(yè)。這樣能充分發(fā)揮經(jīng)紀(jì)人的效率，使物業(yè)管理者有可能分享營銷成功的成果傭金。（2）重視現(xiàn)有租戶的推薦介紹。l 來自對(duì)物業(yè)管理者所提供服務(wù)感到滿意的現(xiàn)有租戶的推薦是花費(fèi)最少、成功可能最大的出租物業(yè)的方法。l 不管這些客戶出于何種動(dòng)機(jī)進(jìn)行推薦，物業(yè)管理者都要感謝他們，并充分重視、積極鼓勵(lì)這種行為，要給與一定的物質(zhì)或金錢的獎(jiǎng)勵(lì)以致謝意。二、營銷活動(dòng)l 一個(gè)完整的市場營銷活動(dòng)可以分成3類：廣告競爭、形象宣傳和個(gè)人直接推銷。178。 廣告競爭是指客戶通過媒體的廣告，直接激起潛在消費(fèi)者的需求和購買行動(dòng)，而客戶為此必須支付廣告費(fèi)的行為。178。 形象宣傳是指不用支付直接的廣告費(fèi)而獲得公開宣傳的方法。178。 個(gè)人銷售活動(dòng)是指營銷人員直接與潛在客戶接觸，完成交易的整個(gè)過程。l 所有這些營銷方法，都要服從業(yè)主及物業(yè)管理者的目標(biāo)：盡快地以最合適的租金將房子租給信譽(yù)良好的客戶。（一）廣告競爭實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理者營銷目標(biāo)的第一步是有效的廣告競爭。l 一般來說，一個(gè)有著精心設(shè)計(jì)的廣告計(jì)劃推動(dòng)的好產(chǎn)品，在市場上要比一般競爭者的產(chǎn)品要銷售得快，獲利也高。l 當(dāng)房地產(chǎn)市場環(huán)境好的時(shí)候，精心策劃的有效廣告甚至可以使物業(yè)有高額的租金回報(bào)。1．廣告競爭的制約因素物業(yè)管理者不能無限制、無選擇地大做廣告。一個(gè)有效的廣告競爭策劃是受以下3個(gè)主要因素所制約。（1）物業(yè)類型。l 物業(yè)類型對(duì)廣告競爭策劃的影響最大。l 物業(yè)類型不僅是指住宅、商業(yè)、工業(yè)物業(yè)這種用途上的分類，也不僅是每一大類物業(yè)中不同檔次等更小的分類，例如住宅中有內(nèi)銷商品房和外銷商品房之分，外銷房中又有公寓、別墅之分等；另外還指同一類，同一檔次中的新舊物業(yè)之分。l 顯然，不同類型、檔次的物業(yè)都有其特殊的潛在客戶來源。而新建成的物業(yè)需要比老物業(yè)有更積極的初始出租競爭。所以對(duì)不同類型的物業(yè)要有不同的廣告競爭策劃。l 用于每種類型的特定廣告策劃，通常同該廣告競爭所要吸引的潛在客戶的性質(zhì)和數(shù)量有關(guān)。（2）供求關(guān)系。l 供求情況是廣告競爭策劃的第2個(gè)決定性因素。供求情況的不同可以導(dǎo)致對(duì)一個(gè)物業(yè)產(chǎn)生兩種不同的廣告競爭方法。l 在一個(gè)低空置率或穩(wěn)定的市場上，如果所管理的大樓在這個(gè)地區(qū)較為熱門，或者此大樓的租金率與顧客的消費(fèi)能力相適應(yīng)，則不需要大規(guī)模的廣告競爭來吸引潛在的客戶。然而，一個(gè)精心設(shè)計(jì)、印象深刻、通?；ㄙM(fèi)較大的形象宣傳廣告卻可以加強(qiáng)此大樓的聲譽(yù)，因而增加對(duì)該大樓的需求并能保持較高的租金率。l 當(dāng)該地區(qū)的空置率高時(shí)，廣告競爭就必須以盡可能快和盡可能多地吸引潛在客戶為目的。這種政策可能與某些物業(yè)管理者的想法相違背，在他們看來，經(jīng)營狀況不佳時(shí)，應(yīng)降低開支，削減廣告費(fèi)。但事實(shí)上，避免將來損失的最好方法是加緊宣傳和促銷此物業(yè)。l 在高空置率的市場上，廣告競爭的焦點(diǎn)、力度和頻率是不同于高占有率的市場的，此時(shí)需要吸引潛在客戶盡快來租用該物業(yè)。在這種情況下，廣告競爭強(qiáng)調(diào)眼前的結(jié)果要比長期的利益具有更重要的經(jīng)濟(jì)意義。（3）可用的廣告資金。l 第3個(gè)影響廣告競爭策劃的是可用的廣告資金，來自物業(yè)的收入對(duì)用于物業(yè)的廣告和促銷活動(dòng)的各項(xiàng)資金有直接的影響。l 如何在現(xiàn)有的資金條件下選擇最佳的廣告策略，即以最低的成本獲得最大的目標(biāo)客戶群，這就必須依賴物業(yè)管理者的市場分析和物業(yè)分析。2．廣告方法l 物業(yè)管理者可以從眾多的廣告方式中進(jìn)行選擇和組合，目的是使所經(jīng)營的物業(yè)最大限度地接觸目標(biāo)客戶。l 在任何給定的市場情況下，由于資金的有限性，廣告媒介的選擇主要還是取決于所涉及物業(yè)的類型。（1）標(biāo)牌。l 標(biāo)牌是應(yīng)用最為廣泛的廣告方式。相對(duì)來說，此方式成本較低，持續(xù)時(shí)間長。l 標(biāo)牌有各種形式：有豎立在交通要道的大型廣告牌，也有小型的燈箱廣告，可以是懸掛在大樓上的大型橫幅，也可以是商店櫥窗上的出租標(biāo)記，甚至可以是在較大型物業(yè)里設(shè)置的指示物業(yè)管理辦公室位置的標(biāo)牌，它可以使原租戶和目標(biāo)客戶能方便地接觸物業(yè)管理者。l 一般來說，在主要交通要道設(shè)立的大型廣告牌是最有效地宣傳大型工業(yè)物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的方式。橫幅大多用在待出租的新建或翻新物業(yè)的本身建筑上。l 不管什么樣的標(biāo)牌，在性質(zhì)上都是導(dǎo)向性的，即只載有一些基本的信息、位置及聯(lián)系方式。（2）報(bào)紙廣告。l 報(bào)紙廣告也是租賃物業(yè)采用的主要方法之一。l 一般可以分成兩類：一類是分類廣告，另一類是通欄廣告。178。 分類廣告相對(duì)通欄廣告要便宜一些。一般以地區(qū)的順序排列在報(bào)紙底部或中縫刊登。這是最流行的住宅出租的廣告方式，有時(shí)也用于零星的檔次較低的辦公樓和商鋪的出租。178。 通欄廣告比分類廣告更有視覺影響，這是由于它們所占的版面較大并經(jīng)過精心設(shè)計(jì)。通欄廣告在推銷新的高檔次辦公樓、商場、公寓以及別墅上有較好的作用。有時(shí)大型住宅項(xiàng)目的發(fā)展商為使其新物業(yè)能盡快達(dá)到一定的租賃量，也會(huì)采用通欄廣告的形式。（3）雜志和其他公眾場合。l 本地雜志和其他出版物也是房地產(chǎn)租賃廣告的可靠載體。l 有時(shí)非本地的雜志刊登廣告也能獲得一批合格的目標(biāo)顧客。但是這必須是該物業(yè)規(guī)模較大并且有足夠的非本地區(qū)的需求。如高檔的辦公大樓，外銷的豪華公寓、別墅就可以在非本地區(qū)性的出版物上登載廣告。l 另外還可以利用當(dāng)?shù)氐墓妶龊?，如體育比賽、大型音樂會(huì)和其他熱點(diǎn)活動(dòng)作廣告。這種方法在出租住宅、商業(yè)和工業(yè)物業(yè)中都很有效。（4）電臺(tái)。電臺(tái)的費(fèi)用一般較高，初看起來它的聽眾很多，但絕大多數(shù)聽眾不是目標(biāo)客戶。因此，對(duì)單位目標(biāo)客戶廣告費(fèi)的仔細(xì)分析，在利用電臺(tái)作廣告時(shí)是很關(guān)鍵的。特別是在中國，目前收聽廣播的人數(shù)越來越少。因此很多情況下，這種方式得不償失。（5）電視。l 電