【文章內(nèi)容簡介】 ，綠地率＞25%且≤30%。，應(yīng)滿足套型建筑面積在90平方米以下的住宅建筑面積占總建筑面積不少于70%的要求，其中，套型建筑面積90平方米以下的不少于498套，套型建筑面積90平方米以上的不少于160套；若項目未達(dá)到容積率高限要求，則上述指標(biāo)相應(yīng)調(diào)整。商業(yè)建筑面積占總建筑面積的比例為5%10%。易居點評：該地塊周邊交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。周邊圍繞著人民路、新陽路、龍勝路、華強(qiáng)路。由人民路、華強(qiáng)路、西關(guān)路圍合而成的商品批發(fā)集散地在南寧市極為出名，成行成市形態(tài)明顯。該地塊屬舊城改造項目，周邊生活配套齊全，且隨盛世聯(lián)邦廣場、大和平商貿(mào)城這類競品項目的住宅物業(yè)消化殆盡的情況下，其住宅物業(yè)應(yīng)不愁消化，而重點考慮的商業(yè)應(yīng)結(jié)合片區(qū)周邊的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，地塊的收益率才能達(dá)到最佳。n 工業(yè)地塊集中于江南區(qū)工業(yè)地塊出讓較為集中，集中在城南的邕寧區(qū)、江南區(qū)及良慶區(qū)，共9幅，城北的高新園區(qū)分布有2幅。從成交價格來看，沒有產(chǎn)生溢價率，本月工業(yè)地塊均以底價成交。n 舊城改造地塊溢價率為0本月出讓的GC200930地塊，在掛牌出讓當(dāng)天由廣西鼎華商業(yè)股份有限公司以底價1萬元/畝競得該地塊，未能產(chǎn)生地塊溢價。易居點評：雖然近期南寧市出現(xiàn)了開發(fā)商拿地?zé)岢钡膱鼍埃舜蔚腉C200930舊城改造地塊并未受熱捧。究其原因我們認(rèn)為：考慮到土地拆遷的成本較高，且周邊環(huán)境不利于知名開發(fā)商對自身品牌的樹立及維護(hù)，因此該地塊未能吸引更多實力開發(fā)商的關(guān)注。五、重點地塊分析——GC200959地塊1) 地塊指標(biāo)分析GC200959地塊 :（），（），（），（）。實際出讓用地由0111960、0111960111960111960111964共5宗地組成。主要規(guī)劃設(shè)計條件：容積率＞≤，建筑密度＞25%且≤32%，綠地率＞25%且≤30%。商業(yè)建筑面積占總建筑面積的比例為10%18%，若臨街作為商業(yè)，多層及高層裙房退離道路不少于10米；需回建24班小學(xué)一所，配建18班幼兒園一所。表253 GC200959地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表地塊名稱GC200959地塊地址東至南鐵宿舍區(qū)，南臨大學(xué)路、北大客運站，西鄰南寧職業(yè)大學(xué)校區(qū)，北至明秀路出讓方式掛牌土地用途城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售所在區(qū)域西鄉(xiāng)塘區(qū)起始總價8119萬元占地面積起始單價58萬元總建面積容積率＞≤建筑密度＞25%且≤32%起始樓板價174元/平方米數(shù)據(jù)來源：易居（中國）上海克而瑞信息技術(shù)有限公司南寧機(jī)構(gòu)2) 土地周邊情況分析該地塊周邊交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。周邊主要有大學(xué)路，明秀路，公交路線將近20條，而在建的輕軌1號線將增加地塊的價值。地塊處老城板塊，生活配套齊全且發(fā)達(dá)，周邊500米內(nèi)超市、菜市、銀行、幼兒園、停車場等皆齊全，1000米范圍內(nèi)更有大型醫(yī)院，名校林立。近年在售的百匯華庭于今年5月初售罄，宣告了該片區(qū)新建商品房的斷供。該地塊屬于舊城改造項目，短期內(nèi)不會出現(xiàn)競品項目。表254 GC200959地塊周邊土地、住宅情況對比表2年內(nèi)周邊土地成交情況列表土地名稱土地用途出讓方式占地面積（平方米）成交時間成交樓板價（元/平方米）樓板價漲跌幅GC200613地塊城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售招拍掛2006816651+%周邊在售項目情況列表項目名稱物業(yè)類型占地面積（平方米）銷售狀態(tài)百匯華庭普通住宅已售罄表255 GC200959地塊SWOT分析表優(yōu)勢劣勢地處大學(xué)路，周邊已經(jīng)形成了生活、居住氛圍。地塊周邊擁有較為完善的醫(yī)療、教育、生活配套。地塊處于西鄉(xiāng)塘繁華地段，有較高投資價值。地塊位于舊城區(qū)，且臨近車站，入住后面臨噪聲大、人口相對雜亂的問題機(jī)遇威脅該地塊周邊無商品住宅銷售，近期周邊1公里內(nèi)無待開發(fā)地塊，且輕軌1號線的興建有利于地塊價值提升。地塊配建面積較多，額外投入較大，影響項目進(jìn)程。第六章、商品住宅市場一、市場綜述2009年7月份南寧市商品住宅供求比為1：。新增供應(yīng)爆發(fā)性井噴，成交量持續(xù)回落，由此導(dǎo)致市場今年近6個月來出現(xiàn)了首次供過于求。㎡，%，%。市場回暖后發(fā)效應(yīng)顯現(xiàn)，新增供應(yīng)步伐加快，供給不足狀況得到明顯緩解。㎡，%，%。受市場有效需求減少影響，市場成交量出現(xiàn)了持續(xù)回落，但仍然維持在較高水平，整體市場成交情況保持良好。在通脹預(yù)期增強(qiáng)的背景下，投資型需求加速釋放，導(dǎo)致南寧商品住宅成交均價持續(xù)上漲，7月成交均價達(dá)到4740元/㎡,%，%。表261 2009年6月2009年7月南寧市商品住宅各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年6月2009年7月同比環(huán)比供求比//供應(yīng)量（萬m2）%%成交面積（萬m2）%%成交套數(shù)（套）60055291%%成交總額（億元）%%成交價格（元/ m2）46254740%%二、供求比分析數(shù)據(jù)來源：易居（中國）上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司南寧機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：易居（中國）上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司南寧機(jī)構(gòu)n 市場由供不應(yīng)求向供求平衡轉(zhuǎn)移2009年7月份南寧市商品住宅供求比為1：，新增供應(yīng)爆發(fā)性井噴，成交量持續(xù)回落，由此導(dǎo)致市場近6個月以來首次出現(xiàn)了供過于求。隨著后續(xù)供應(yīng)量的逐步增加，南寧市商品住宅供不應(yīng)求的局面得到有效緩解。三、供應(yīng)量分析數(shù)據(jù)來源：易居（中國）上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司南寧機(jī)構(gòu)n 供應(yīng)總量分析：市場回暖后發(fā)效應(yīng)顯現(xiàn)，新增供應(yīng)量井噴㎡，%，%。環(huán)比、同比均出現(xiàn)較大幅度的增長，市場新增供應(yīng)量井噴。隨著市場環(huán)境的轉(zhuǎn)好，開發(fā)企業(yè)加快了項目的開發(fā)進(jìn)度，有效緩解了市場供應(yīng)不足的局面，增加了市場活躍度。但市場回暖的后發(fā)效應(yīng)顯現(xiàn)，新增供應(yīng)不斷增加，預(yù)示著未來市場競爭激烈程度進(jìn)一步加劇。n 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析：三房、四房戶型產(chǎn)品增加明顯 數(shù)據(jù)來源：易居（中國）上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司南寧機(jī)構(gòu)近幾個月來大戶型產(chǎn)品的持續(xù)熱銷，為開發(fā)企業(yè)推出大戶型產(chǎn)品創(chuàng)造了良好氛圍，因此本月新增供應(yīng)增加明顯的是三房、四房產(chǎn)品，其中三房新增供應(yīng)2174套，%；四房新增供應(yīng)711套，%。n 市場存量分析：市場存量壓力繼續(xù)緩解截止7月底，南寧市商品住宅存量約為334萬㎡，㎡/月，預(yù)計整體市場未來一年的存量消化周期縮短至15個月以下，市場風(fēng)險程度繼續(xù)降低。四、成交量分析n 成交總量分析：市場成交量持續(xù)回落，需求結(jié)構(gòu)有變2009年7月南寧市商品住宅成交情況一覽表　數(shù)量與2007年月度平均相比與2008年月度平均相比同比環(huán)比成交面積（萬㎡) % % % %成交套數(shù)（套）5291 % % % %成交金額（億元） % % % %數(shù)據(jù)來源：易居（中國）上海克而瑞信息技術(shù)有限公司南寧機(jī)構(gòu)㎡，%，%。受市場有效需求減少影響，市場成交量達(dá)到高峰后出現(xiàn)了持續(xù)回落，但仍然維持在較高水平，整體市場成交情況保持良好。分析其原因，我們認(rèn)為在通脹預(yù)期增強(qiáng)的背景下，投資型需求持續(xù)釋放；而房價近幾個月以來快速上漲，導(dǎo)致剛性需求客戶恐慌性入市加劇，在兩大需求的支撐下，市場成交量得以繼續(xù)維持高位。但由于改善性需求本身需求不迫切，加上房價上漲過快，此類需求重新進(jìn)入觀望，從而導(dǎo)致市場成交量持續(xù)下滑。n 成交結(jié)構(gòu)分析l 成交區(qū)域分析：青秀區(qū)成交比例持續(xù)擴(kuò)大圖264 2009年17月南寧商品住宅各區(qū)域成交比例變化情況數(shù)據(jù)來源：易居（中國）上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司南寧機(jī)構(gòu)從各區(qū)域的市場表現(xiàn)來看，青秀區(qū)各樓盤繼續(xù)保持熱銷，㎡，市場份額由60%上升至62%，青秀區(qū)是南寧整體市場繼續(xù)走強(qiáng)的有力保障。㎡，市場份額由21%下降至20%。江南區(qū)市場份額由13%降低至9%。興寧區(qū)本月比例上升明顯，由4%上升到了7%。良慶區(qū)受制于區(qū)域有效供應(yīng)不足，所占的市場份額持續(xù)低迷。l 成交房型分析：改善性需求減弱，剛性需求恐慌入市加劇受剛性需求恐慌入市加劇影響，本月二房戶型成交比例高達(dá)30%，比上月增加了9個百分點；三房戶型的成交比例也相應(yīng)提高4個百分點。而四房、復(fù)式等大戶型產(chǎn)品受改善性需求減弱影響，成交比例減少。圖265 2009年17月南寧商品住宅各房型成交比例變化情況數(shù)據(jù)來源：易居（中國）上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司南寧機(jī)構(gòu)l 成交面積段分析：剛性需求和投資性需求成市場亮點圖266 2009年17月南寧商品住宅各面積段成交比例變化情況數(shù)據(jù)來源：易居（中國）上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司南寧機(jī)構(gòu)7月，南寧市商品住宅7090㎡、90105㎡兩個面積段產(chǎn)品的成交比例增加明顯，分別提高了4個百分點。而144㎡以上的大戶型產(chǎn)品比例相應(yīng)減少。圖267 2009年17月南寧商品住宅各價格區(qū)間成交比例變化情況l 成交價格段分析：通脹預(yù)期致高端物業(yè)成交量繼續(xù)擴(kuò)大數(shù)據(jù)來源：易居（中國）上海克而瑞信息技術(shù)有限公司南寧機(jī)構(gòu)7月份南寧商品住宅總價50萬元以上的價格區(qū)間物業(yè)市場份額提高了6%，在通脹預(yù)期逐漸增強(qiáng)的壓力下，投資型需求有增無減，高端物業(yè)仍然受到追捧。五、供求對比分析n 供求總量對比數(shù)據(jù)來源：易居（中國）上海克而瑞信息技術(shù)有限公司南寧機(jī)構(gòu)從供求總量的對比分析來看，本月市場供求比為1：，由于供應(yīng)井噴而成交量持續(xù)回落，導(dǎo)致市場近六個月以來首次出現(xiàn)了供過于求局面。n 房型結(jié)構(gòu)對比從各房型的供求對比來看，與上個月三房、四房、復(fù)式等大戶型產(chǎn)品供不應(yīng)求所不同的是，本月二房、四房產(chǎn)品出現(xiàn)了供過于求，而一房、三房、復(fù)式產(chǎn)品的供求結(jié)構(gòu)較為合理。數(shù)據(jù)來源：易居（中國）上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司南寧機(jī)構(gòu)六、成交價格分析n 市場成交均價持續(xù)上漲在通脹預(yù)期不斷增強(qiáng)的背景下，投資型需求加速釋放，導(dǎo)致南寧商品住宅成交均價持續(xù)上漲，7月成交均價達(dá)到4740元/㎡,%，%。房價過快上漲，給市場各方造成的壓力有增無減。數(shù)據(jù)來源：易居（中國）上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司南寧機(jī)構(gòu)七、熱點板塊——鳳嶺北，未來南寧CLD板塊介紹：鳳嶺是南寧市開發(fā)較早的區(qū)域之一，房地產(chǎn)發(fā)展已較成熟。但鳳嶺北片區(qū)相比于借著中國東盟博覽會東風(fēng)而迅速發(fā)展起來的鳳嶺南而言，開發(fā)進(jìn)度相對較慢。今年以來，鳳嶺北片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)日漸火熱，榮和大地、中鐵山語城、鳳嶺新新家園等新品迭出。從目前瑯東一帶的發(fā)展趨勢來看，我們認(rèn)為五象廣場與東盟商務(wù)區(qū)已經(jīng)是南寧的核心CBD（中央商務(wù)區(qū)），與CBD相配套的就是CLD（中央生活區(qū)）。而鳳嶺北片區(qū)目前居住大盤云集，居住環(huán)境優(yōu)越，周邊配套正日趨完善。在生活配套方面：鳳嶺北有沃爾瑪超市、航洋國際城、巴黎百貨等高端商業(yè)配套。在醫(yī)療配套方面：國際兒童醫(yī)院落戶鳳嶺北。在教育配套方面：南寧二中、北大附中等名校云集。在交通配套方面：云景路、鳳翔路等主干道暢通無阻，南方最大的火車站南寧東站落戶鳳嶺北。在景觀配套方面： 500畝兒童公園將于今年10開工建設(shè)。板塊住宅市場： 經(jīng)過這兩年的發(fā)展，鳳嶺北片區(qū)目前已有塞納維拉花園、金龍理想1號、裕豐英倫、德瑞花園、永凱春暉花園、藍(lán)山上城等多個檔次較高的已售樓盤，為鳳嶺北奠定了良好的居住基礎(chǔ)。2009年，隨著中鐵鳳嶺山語城、榮和大地、鳳嶺新新家園、鳳嶺春天等項目陸續(xù)揭開面紗，鳳嶺北住宅市場日趨火熱。從產(chǎn)品建設(shè)方面，中鐵鳳嶺山語城的西班牙洋房、榮和大地的新式板樓住宅、高贈送面積、點式與短板建筑相結(jié)合的鳳嶺新新家園……等眾多亮點將展現(xiàn)在市民面前，不僅提升了鳳嶺北片區(qū)住宅項目的整體高度，更體現(xiàn)了鳳嶺北的開發(fā)商在項目開發(fā)起點、開發(fā)理念上，已經(jīng)從過去的市場利益為主轉(zhuǎn)向了客戶利益為主的時代。這是產(chǎn)品品質(zhì)的升級進(jìn)步，更是樓市升級的一次跨越。標(biāo)桿項目展示：榮和大地——左右鳳嶺北的標(biāo)桿項目榮和大地，占地900畝，總建筑面積達(dá)到150萬平方米，規(guī)劃為以居住為主，集文化、體育、會議、展覽為輔的綜合性新社區(qū)。榮和大地于900畝土地上大手筆大氣魄規(guī)劃，以澳洲風(fēng)情為主題，順應(yīng)自然地形的高低起伏，采取錯落的臺地式布局，小高層、高層住宅、聯(lián)排別墅完美相融，打造150萬平米澳洲國際人文大城項目名稱榮和大地總建筑面積(㎡)容積率綠化率35%總套數(shù)10044建筑形態(tài)小高層、高層、別墅銷售均價（元/㎡）5000開發(fā)企業(yè)榮和集團(tuán)八、項目解析n 近郊住宅大盤再度受