【文章內(nèi)容簡介】 以上住宅市場比較法測算表(以12401為例)：項 目翡翠名園翡翠名園翡翠名園案 例 概 況位于彩田路，第3層，裝修一般，較舊位于彩田路，5層，維護情況一般位于彩田路，4層，使用及維護一般交 易 均 價550062006000交 易 情 況正常正常正常交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100/100100/100個別因素修正100/110100/115100/112修正價格500053915357比較權(quán)重比準價格5187元/㎡同理得出翡翠名園綜合樓其余房地產(chǎn)的市場價格，詳見評估結(jié)果明細表。應(yīng)補地價：根據(jù)土地處置方案，該物業(yè)權(quán)屬來源為自用房換證，評估價格應(yīng)為市場價值扣減市場地價。根據(jù)該宗地地界坐標點查詢，辦公用地基準地價為1951元/㎡，住宅用地基準地價為1595元/㎡；該物業(yè)所屬用地于1997年9月2日開始使用，尚余使用64年，，則應(yīng)扣減的市場地價辦公用地為2234元/平方米，住宅用地為1526元/平方米。7評估結(jié)果：評估結(jié)果明細表房地產(chǎn)證號(深房地字第)項目名稱建筑面積（㎡）市值單價（元/㎡）評估總值（元）應(yīng)補地價單價（元/㎡）評估單價（元/㎡）評估值（元）3000105766翡翠名園綜合樓1層辦公1,5,10,867,2,3,6,760,3000106606翡翠名園綜合樓2層辦公2,5,12,025,2,3,7,481,3000106605翡翠名園綜合樓3層辦公5,3,326,2,3,2,069,3000105477翡翠名園綜合樓124015,582,1,3,411,3000105478翡翠名園綜合樓124025,490,1,3,346,3000105479翡翠名園綜合樓125015,583,1,3,412,3000105480翡翠名園綜合樓125025,491,1,3,347,3000105487翡翠名園綜合樓133025,512,1,3,358,3000105488翡翠名園綜合樓134015,471,1,3,332,3000105491翡翠名園綜合樓135015,472,1,3,334,3000105494翡翠名園綜合樓136015,472,1,3,334,3000105497翡翠名園綜合樓137015,468,1,3,329,合 計5,30,764,19,517,處置類房地產(chǎn)八集團總部辦公樓宗地號：H3132建設(shè)情況：已建成綜合樓一棟，共二層,現(xiàn)狀用途為辦公。產(chǎn)權(quán)登記狀況：根據(jù)深地合字第(93)296號《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓合同書》確認，深圳市園林(集團)公司為委估宗地使用人，宗地編號為H3132，使用權(quán)來源為協(xié)議自用，用途為綜合樓，土地使用年限為50年（從1993年7月18日至2043年7月17日止）?，F(xiàn)該宗地上已建一棟二層綜合樓，其現(xiàn)狀用途為辦公，根據(jù)委托方提供的《關(guān)于水庫旅館和車隊管理處作價移交的協(xié)議書》及《深圳市園林（集團）公司土地資產(chǎn)處置方案（備案）申請表》。物業(yè)位置及現(xiàn)狀：詳見現(xiàn)場查勘表?，F(xiàn)場查勘表：處置方案：待確權(quán)。評估過程：至評估基準日，該項目已建成，根據(jù)處置方案及估價對象的具體情況，采用成本法對辦公樓進行評估。集團總部辦公樓成本法測算表：計算公式：根據(jù)成本法的要求，成本法估價的基本公式為： 房地產(chǎn)價值=土地使用權(quán)價值+建筑物價值序號重置價格構(gòu)成單價備 注（元/平方米）一土地使用權(quán)價值(1)x(4)+(5)+(6)+(7)(1)基準地價根據(jù)深圳市估價中心網(wǎng)上查詢系統(tǒng)，該位置辦公用地基準地價為樓面地價2003元/平方米(2)剩余土地使用年限(3)證載用途最高使用年限證載辦公用途土地使用權(quán)最高年限為50年(4)基準地價年期修正系數(shù)[ 11 / (1+r) m ] / [ 11 / (1+r) n ] 土地還原利率 R=4% M：剩余土地使用年限 N：法定用途最高使用年限(5)土地的投資利息以 (1)*(4) 為基數(shù)，按土地開發(fā)周期計算，%，開發(fā)周期為1年(6)土地的銷售稅費[ (1)* (4) + (5) + (7) ]/(1稅率) x 稅率，%(7)土地的開發(fā)利潤[ (1) * (4) + (5) ] x 投資利潤率 10%二建筑物價值( 1 + 2 + 3 + 4 ) 51建筑物開發(fā)成本( 1 ) + ( 2 ) + ( 3 ) + ( 4 )(1)建安工程造價根據(jù)2002年9月份《深圳建設(shè)工程價格信息》，類似框架結(jié)構(gòu)建安工程造價為850元/平方米(2)前期專業(yè)費用包括勘察設(shè)計費，報建手續(xù)費,咨詢、可行性研究、策劃、規(guī)劃、設(shè)計等費用按建安工程造價的5%計取(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費小區(qū)紅線內(nèi)的給水、供電、道路、雨污水及綠化、景點、路燈、圍墻大門等配套工程按建安工程造價的10%計取(4)開發(fā)過程中的其它費用( 1 ) X 8%，包括工程監(jiān)理費4%，%,白蟻防治費，安全監(jiān)督費，%2建筑物的投資利息1X利率X（開發(fā)周期/2） 利率取 %，開發(fā)期為1年3建筑物的銷售稅費(1+2+4)/(1稅率) X 稅率 其中營業(yè)稅取 %，銷售費用取3%4建筑物的投資利潤(1+2) X 投資利潤率25%5建筑物折舊根據(jù)直線法計算理論成新率82%，現(xiàn)場實際觀察確定成新率為80%綜合計算。則折舊率為19%三市值單價為土地使用權(quán)價值與建筑物價值之和應(yīng)補地價：根據(jù)該宗地地界坐標點查詢，辦公用地基準地價為2003元/平方米，剩余使用年限為39年，則辦公應(yīng)補地價為1713元/平方米。7評估結(jié)果：序號項目名稱建筑面積(㎡)市值單價(元/㎡)應(yīng)補地價單價(元/㎡)評估單價(元/㎡)評估總值元1集團總部辦公樓3,4841,7131,7712,576,114處置類房地產(chǎn)第九項項目名稱：雅園賓館宗地號：H306產(chǎn)權(quán)登記狀況：已辦理《國家建設(shè)征用土地通知書》城地批字第00142號及紅線圖、《深圳市規(guī)劃設(shè)計管理局建筑許可證》[82]建第字G042號（酒店樓）、《深圳市規(guī)劃設(shè)計管理局建筑許可證》建第字[88]Z372（酒店續(xù)建）、《深圳市規(guī)劃設(shè)計管理局建筑許可證》[]建第字H026號（水榭、展銷店、連廊）、《深圳市規(guī)劃設(shè)計管理局建設(shè)許可證》[]建第字H117號（臨時住宅）、《深圳市規(guī)劃設(shè)計管理局建筑臨時許可證》[]建第字0696號、《廣東省固定資產(chǎn)投資項目建設(shè)許可證》（正本，雅園酒店配套綜合樓）、《基本建設(shè)工程交工驗收證明書》（雅園賓館）、《基本建設(shè)工程交工驗收證明書》（雅園酒樓）、《基本建設(shè)工程交工驗收證明書》（雅園員工宿舍加層）。用地性質(zhì)、土地用途及土地使用年期均未批示，房屋用途為雅園酒樓，總建筑面積13818㎡，其中酒店9883㎡（建筑面積系根據(jù)以上資料及《深圳市園林（集團）公司土地資產(chǎn)處置方案申請表》確定）。物業(yè)概況：根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察，雅園賓館園區(qū)已空置二年，雅園酒樓目前損壞嚴重，隔墻已拆除，僅?？蚣埽瑘@區(qū)內(nèi)尚有二層員工宿舍（獨棟）4棟，一層員工宿舍1棟，三層辦公樓一棟，均已空置，無維護保養(yǎng)。詳見下列現(xiàn)場查勘表 現(xiàn)場查勘表處置方案說明：先辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)計算過程計算說明：根據(jù)估價對象的具體情況，采用成本法進行評估，得出估價對象的市場價格，再根據(jù)網(wǎng)上查詢地價系統(tǒng)計算出應(yīng)補交地價。雅園賓館成本法測算表：計算公式：根據(jù)成本法的要求，成本法估價的基本公式為： 房地產(chǎn)價值=土地使用權(quán)價值+建筑物價值序號重置價格構(gòu)成單價備 注（元/㎡）一土地使用權(quán)價值(1)x(4)+(5)+(6)+(7)(1)基準地價根據(jù)《深圳市人民政府公告》2003年第45期查詢，該地段商業(yè)用地的基準地價為3500元/平方米(2)剩余土地使用年限至估價時點土地使用權(quán)剩余年限為17年(3)法定用途最高使用年限法定商業(yè)用途土地使用權(quán)最高年限為40年(4)基準地價年期修正系數(shù)｛1[(1+s) / (1+r)] m ] / [ 1[(1+s)/ (1+r)]n｝ s=2% 土地還原利率 R=4% m：剩余土地使用年限 n：法定用途最高使用年限二建筑物價值( 1 + 2 + 3 + 4 ) 51建筑物開發(fā)成本( 1 ) + ( 2 ) + ( 3 ) + ( 4 )(1)建安工程造價根據(jù)2004年《深圳建設(shè)工程價格信息》，類似框架結(jié)構(gòu)建安工程造價為580元/㎡(2)前期專業(yè)費用包括勘察設(shè)計費，報建手續(xù)費,咨詢、可行性研究、策劃、規(guī)劃、設(shè)計等費用按建安工程造價的5%計取(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費小區(qū)紅線內(nèi)的給水、供電、道路、雨污水及綠化、景點、路燈、圍墻大門等配套工程按建安工程造價的10%計取(4)開發(fā)過程中的其它費用( 1 ) X 8%，包括工程監(jiān)理費4%，%,白蟻防治費，安全監(jiān)督費，%2建筑物的投資利息1X利率X（開發(fā)周期/2） 利率取 %，開發(fā)期為1年3建筑物的銷售稅費(1+2+4)/(1稅率) X 稅率 其中營業(yè)稅取 %，銷售費用取3%4建筑物的投資利潤(1+2) X 投資利潤率15%5建筑物折舊根據(jù)直線法計算理論成新率43%，現(xiàn)場實際觀察確定成新率為27%綜合計算。則折舊率為65%三市值單價為土地使用權(quán)價值與建筑物價值之和應(yīng)補地價根據(jù)處置方案及委估物業(yè)的具體情況，擬估物業(yè)的市場價值應(yīng)為建筑物價值加上土地市場地價，根據(jù)《深圳市人民政府公告》2003年第45期查詢，該地段商業(yè)用地的基準地價為3500元/平方米，進行年限修正(按商業(yè)用途的法定年限40年計,1981年開始使用，剩余使用年限為17年)后應(yīng)補地價為1824元/平方米（）。評估結(jié)果項目名稱建筑面積(M2)市值單價(元/㎡2) 應(yīng)補地價(元/㎡) 評估單價(元/M2) 評估值(元)雅園賓館98832,2761,8244524,467,116處置類房地產(chǎn)第十項項目名稱：深圳東湖賓館宗地號：預(yù)N31301產(chǎn)權(quán)登記狀況：已辦理《關(guān)于深圳市園林公司征用土地的批復》深府[1987]42號及線線圖、《征用土地通知書》[1985]城地征字H850017號及紅線圖、《深圳市規(guī)劃設(shè)計管理局建筑許可證》[81]建第D021號（排污工程）、《深圳市規(guī)劃設(shè)計管理局建筑許可證》[81]建第D068號（2號樓、3號樓、4號樓、游泳池、車庫）、《深圳市建筑工程建筑許可證》深規(guī)土建許字{1995羅}069號（中餐、會議室）、《深圳市建筑工程建筑許可證》[81]建第C014號（家屬宿舍、食堂、倉庫、洗衣干燥房）、園林公司與羅湖區(qū)布心村委簽訂的《征地協(xié)議書》、《深圳市規(guī)劃國土局羅湖分局土地使用費（臨時地租）繳款通知書》、《東湖賓館用地情況登記表》。用地性質(zhì)為行政劃撥用地，㎡(其中一期32373㎡，二期19468㎡㎡)，已建成建筑面積13596㎡（準建面積12750平方米），其中旅業(yè)12646平方米，宿舍、食堂、倉庫、洗衣房共1550平方米，未辦理房地產(chǎn)登記。根據(jù)紅線圖資料，東湖賓館一、二期工程土地出具時間為1985年6月30日，宿舍用地土地出具時間為1995年，用地編號為HR950431138。物業(yè)概況：根據(jù)估價人員現(xiàn)場查勘，東湖賓館共有1樓（2層，大堂）、2樓（2層，客房）、3樓（2層，客房）、4樓（2層，二層西餐廳、一層桑拿）、中餐廳（92年改為