【文章內(nèi)容簡介】 而旅游者又抱怨旅游目的地沒有足夠的接待設施的怪現(xiàn)象。　　近幾年，我國出現(xiàn)大規(guī)模中低檔級自費旅游群體。作為國內(nèi)旅游主體的家庭旅游、老年旅游等自費旅游群體，其消費在中檔水平，學生旅游通常屬于低檔消費。從客源市場分析，城市旅游者消費水平高一些，農(nóng)民旅游者受傳統(tǒng)思維及消費能力影響，中低檔次消費在很長時間內(nèi)不會有太大的變化。從旅游目的地來看，城市居民的鄉(xiāng)村旅游，其綜合消費水平不會太高。基于旅游消費市場的這種消費趨勢，建設中低檔次的旅游度假村更能滿足消費者的消費需求?！　?、檔次競爭　　當代西方旅游房度假村市場競爭主要表現(xiàn)在產(chǎn)品差異競爭上，注重產(chǎn)品的特色化、個性化；在度假村經(jīng)營中注重用外部擴張來取得規(guī)模效益，同時采用品牌延伸方法來迎合顧客需求差異化的傾向，讓產(chǎn)品而非價格作為競爭的主角。而我國度假村近年的市場競爭重點是價格競爭和硬件設施改造升級，對產(chǎn)品與服務的特性、個性方面不夠注重。具體到整體活動組合上，我國多數(shù)度假村過多依賴硬件設施，娛樂、保健、旅游等項目的活動組合不靈活。因此，必須在軟開發(fā)上要下功夫，要把相應的活動組織起來，隨著度假需求層次的提高，這些軟件方面的需求必然會產(chǎn)生，如果某些度假村開發(fā)經(jīng)營者能洞察這種需求，引導、創(chuàng)造這方面的需求，就有可能為行業(yè)領袖。　　三、我國旅游度假村行業(yè)發(fā)展趨勢分析　　，可持續(xù)發(fā)展成為趨勢　　生態(tài)環(huán)境的保護已成為一種發(fā)展趨勢，并形成一股不可阻擋的潮流。綠色觀念要求度假村在選擇一個優(yōu)越地理位置的同時，還要求它對周圍環(huán)境的保持和改善，負有不可推卸的責任。旅游業(yè)的生命在于對資源和環(huán)境的保護，度假村作為旅游產(chǎn)業(yè)鏈上的重要環(huán)節(jié)，只有通過創(chuàng)建綠色度假村，才能支持旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展，從而使企業(yè)本身獲得持續(xù)發(fā)展。創(chuàng)建綠色度假村既樹立起企業(yè)關注環(huán)境的良好形象，又有效地利用資源降低成本，這是一條有利于客人、有利于企業(yè)、有利于社會，可持續(xù)發(fā)展的必由之路。　　　　目前度假村的客源中，團體和會議客人占大多數(shù)，但是，由于散客旅游度假具有靈活、自由的特點，可以自由地選擇度假的方式（包括時間、項目等），因此，隨著人們收入水平的提高和閑暇時間的增多，散客度假將取代團體度假而成為人們主要的度假方式。我國有十分豐富的自然和文化資源，有漫長的海岸線和高質量的海灘，有眾多適合開發(fā)為旅游度假地的山川和溫泉。隨著改革開放的不斷深入，經(jīng)濟將進一步煥發(fā)活力，人均收入水平和閑暇時間將不斷增加；與此同時，人們的思想認識也將發(fā)生大的變化，外出旅游度假將日益深入人心。 我國的“80后”現(xiàn)在已經(jīng)長大成人，這是“以自我為主”的一代人，他們比上一代人更加追求物質和感官的滿足，追求享受，尋求生活的方便，接受新事物比較快，度假旅游無疑將成為他們所追求的新的生活方式。從這個層面來講，未來中國的散客旅游將大為風行?！　　　?1)觀光性度假讓位于保健、康樂型度假　　20世紀，很多人的“度假”屬于觀光度假。即：到風景名勝地休息、觀光。21世紀，度假旅游的模式已經(jīng)發(fā)生轉變，即從觀光性度假模式轉向保健、康樂型度假模式。度假村根據(jù)個人游客興趣、愛好和身體狀況，專門設計“度假套餐”，從而達到康樂和保健的目的。　　(2)無主題的度假旅游向有主題的度假旅游轉化　　傳統(tǒng)的無主題的度假旅游很難滿足每位游客的特殊需求，根據(jù)度假客人的特殊興趣、愛好、職業(yè)、身體狀況設計的度假旅游產(chǎn)品對于度假客人則更具吸引力和號召力，如：“健康度假游”、“修學度假游”、“親子度假游”、“民俗度假游”、“休閑度假游”等。　　(3)后續(xù)教育將成為度假村經(jīng)營中的一項重要內(nèi)容　　知識經(jīng)濟的快速發(fā)展，需要知識的不斷更新和創(chuàng)造，人們需要回到學校繼續(xù)學習，否則將難以繼續(xù)工作，教育將成為人們的終身需求?，F(xiàn)在的進修學院、繼續(xù)教育學院的快速發(fā)展正是一個好的證明。在新的世紀，教育的內(nèi)容、方式、方法、手段都將發(fā)生巨大變化。人們將面臨豐富多彩的選擇，他們可以通過看電視、看電影，或者上互聯(lián)網(wǎng)來接觸世界、接觸知識，學校對學習的壟斷力正逐漸減弱。因此，未來的度假村應滿足度假客人后續(xù)教育的需求，強調在娛樂中健身，在度假中進行休閑式教育?！　　〉谄哒?北京度假村市場的現(xiàn)狀及未來趨勢研究　　 　　一、研究背景及問題 　　 　　從20世紀90年代中期開始，國內(nèi)旅游需求從此前的以觀光旅游為主向以休閑度假旅游為主轉變。特別是城鎮(zhèn)居民旅游需求轉型相對較快，已處于觀光旅游和休閑度假旅游并重階段。 　　國內(nèi)城鎮(zhèn)居民旅游需求的轉型，使一些大都市郊區(qū)高爾夫球場、滑雪場、度假村、主題公園等商業(yè)性休閑度假旅游設施和憑借鄉(xiāng)村農(nóng)用地資源的休閑農(nóng)場及觀光農(nóng)園等鄉(xiāng)村農(nóng)業(yè)旅游大規(guī)模興起。商業(yè)性休閑度假旅游設施在大都市郊區(qū)的建設與發(fā)展，在改變郊區(qū)原有土地利用結構并加劇土地資源供需矛盾的同時，還加大了都市產(chǎn)業(yè)選擇的決策難度。 　　本文所研究的北京郊區(qū)是指包括朝陽、海淀、石景山和豐臺在內(nèi)的近郊區(qū)和包括房山、通州、順義、昌平、大興、門頭溝、懷柔、平谷、密云、延慶在內(nèi)的遠郊區(qū)。，[1]。隨著新的城市總體規(guī)劃的實施，北京郊區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷膨脹集聚，土地資源愈益稀缺。2005年末，北京郊區(qū)已有40家標準高爾夫球場、43家高爾夫練習場、14家滑雪場、155個度假村和30家主題公園投入運營，鄉(xiāng)村民俗旅游村多達300多個[2]。但到目前為止，旅游學界尚未對郊區(qū)商業(yè)性休閑度假旅游用地現(xiàn)狀、未來供需狀況及主要趨勢等問題進行過研究，使政府在產(chǎn)業(yè)發(fā)展決策時無法判斷有無足夠土地支持未來郊區(qū)休閑度假旅游發(fā)展，制定相應政策時也無充分依據(jù)。本文擬對上述問題進行初步研究。 　　 　　二、北京郊區(qū)休閑度假旅游用地現(xiàn)狀 　　 　　北京郊區(qū)自20世紀80年代中期起，就出現(xiàn)了度假村、高爾夫球場及主題公園等商業(yè)性休閑度假旅游設施，但直到1996年設立旅游度假區(qū)時發(fā)展仍較緩慢。1996年北京市政府在郊區(qū)正式設立了平谷金海湖、密云白河、懷柔紅螺山、豐臺花鄉(xiāng)、海淀稻香湖、昌平小湯山6個市級旅游度假區(qū)，高爾夫球場、度假村、主題公園等休閑度假旅游設施發(fā)展速度明顯加快。 　　 　　(一)郊區(qū)高爾夫球場用地現(xiàn)狀 　　北京郊區(qū)高爾夫球場包括標準高爾夫球場和高爾夫練習場兩類。根據(jù)統(tǒng)計，北京郊區(qū)正式投入運營的40家標準高爾夫球場共用地5606公頃，由于其中30家是2000年以后建設并投入使用的，總用地規(guī)模達4356公頃，2000年以后標準高爾夫球場年均用地達622公頃[2]。 　　2000年前北京郊區(qū)尚無高爾夫練習場，目前投入使用的高爾夫練習場多達43家，最大的北苑高爾夫練習場用地達27公頃。限于資料，本文無法準確統(tǒng)計郊區(qū)43家高爾夫練習場用地總量，按目前已有練習場用地數(shù)據(jù)推算，平均用地規(guī)模在6—8公頃，總用地規(guī)模在350公頃左右，年均用地在50—60公頃。 　　 　　(二)郊區(qū)度假村旅游用地現(xiàn)狀 　　據(jù)中科院地理所調查資料，截至2004年，北京郊區(qū)建成并投入運營的度假村共155個，分布于近郊區(qū)3個，遠郊區(qū)152個[3]。北京郊區(qū)度假村興起于20世紀80年代中期，1996年北京市政府在郊區(qū)首次設立6個市級旅游度假區(qū)后，度假村開始得到快速發(fā)展，度假集聚效應逐步顯現(xiàn)。限于資料，本文對其中61家度假村進行了相應的用地統(tǒng)計，61家共用地2272公頃。據(jù)此判斷，北京郊區(qū)155家度假村平均用地規(guī)模不小于30公頃，總用地規(guī)模至少應在4500公頃。由于1996年設立旅游度假區(qū)前郊區(qū)度假村僅30多家，1996年以來的10年總用地規(guī)模約3500公頃，年均用地規(guī)模在350公頃[2]。 　　 　　(三)郊區(qū)滑雪旅游用地現(xiàn)狀 　　中國滑雪協(xié)會的調查顯示，2004年北京郊區(qū)13家滑雪場共接待游客100萬人次。直接實現(xiàn)就業(yè)2842人，為20000多人提供了間接就業(yè)機會[4]。自1999石京龍滑雪場投入運營以來，到2005年共有14家滑雪場建成并投入運營。統(tǒng)計結果顯示，14家滑雪場共利用土地3426公頃，滑雪雪道面積約133萬平方米[2]。1999年以來，北京郊區(qū)滑雪場年均用地近500公頃。 　(四)郊區(qū)主題公園旅游用地現(xiàn)狀 　　根據(jù)調查統(tǒng)計[2]，自1985年石景山游樂園建成到2005年，北京郊區(qū)共有30家主題公園建成投入運營，共利用土地3100多公頃，年均用地在150公頃左右。與此同時，2000年以后建設的部分主題公園用地規(guī)模都超過了100公頃，最大的順義大龍世界水上游樂場甚至達到了1500公頃(其中水面面積850公頃，林地果園面積530公頃)，呈現(xiàn)出主題公園用地與農(nóng)業(yè)用地的復合化利用趨勢。 　　 　　三、郊區(qū)休閑度假旅游接待能力及未來需求增長分析 　　 　　(一)郊區(qū)休閑度假旅游接待能力分析 　　按照18洞標準高爾夫球場每天最大接待250名高爾夫球員計算，同時按每年下限180天、上限210天營業(yè)時間計算，郊區(qū)40家標準高爾夫度假俱樂部年最大下限接待能力為200萬人次，最大上限接待能力為250萬人次。2004年，北京高爾夫球會員已超過50萬人，40家高爾夫球場只能滿足每個會員每年參加4—5次高爾夫運動。 　　北京郊區(qū)度假村總床位數(shù)已達到40000張，按85％床位利用率計算，年最大接待能力1200萬人天。2005年北京市民郊區(qū)旅游已達到4100萬人次，現(xiàn)有度假村最大接待能力僅能滿足30％市民人均停留1天的度假旅游需求，未來北京市民參與郊區(qū)度假旅游的需求增長仍將持續(xù)。 　　中國滑雪協(xié)會的研究資料顯示，2004年北京郊區(qū)13家滑雪場共接待游客100萬人次，根據(jù)滑雪場雪道面積、長度及游客平均滑雪時間估算，2005年110天滑雪季節(jié)里14家滑雪場實際接待能力在120萬—130萬人次。 　　限于資料，本文對北京郊區(qū)主題公園接待能力暫未進行估算。 　　　　(二)郊區(qū)休閑度假旅游用地需求增長分析 　　未來，北京郊區(qū)休閑度假旅游用地主要取決于北京市民郊區(qū)旅游出游率、游客需求偏好及水資源和土地資源的供給約束等條件。 　　2006年北京市GDP已超過7700億元人民幣，按照平均匯率計算，人均GDP已超過6000美元[5]，休閑度假旅游已經(jīng)成為北京都市居民周末及假日主要度假選擇。2005年北京市民郊區(qū)旅游人數(shù)已達4100萬人次，郊區(qū)旅游出游率已達267％。按照北京市“十一五”旅游業(yè)和會展業(yè)發(fā)展規(guī)劃設定的保守國內(nèi)游客增長速度估算(年均遞增8％)[5]，近期(2010年，下同)將突破6000萬人次，遠期(2020年，下同)突破9500萬人次，郊區(qū)旅游出游率分別達368％和528％。 　　北京郊區(qū)休閑度假旅游需求還受游客細分市場需求偏好的影響，高爾夫度假和高爾夫運動更為高收入和中上收入的職業(yè)經(jīng)理人及商務旅游者等所青睞，滑雪度假旅游更被中等收入或中等偏下收入的中青年度假旅游者所鐘愛，度假村旅游和主題公園旅游則更適宜各收入層次的家庭度假市場及團體旅游市場等。 　　此外，考慮到滑雪旅游單位雪道面積對水資源的消耗遠比高爾夫球場單位用地面積對水資源的消耗要少，同時考慮到未來郊區(qū)土地資源供給短缺的約束，本文認為，近期北京郊區(qū)滑雪旅游用地將以7％—9％的較高速度增長，高爾夫度假旅游、度假村旅游和主題公園用地每年將以5％—7％的適宜速度增長，遠期北京郊區(qū)休閑度假旅游用地都將保持2％—4％左右的適宜速度增長，具體用地預測指標如表1。 　　結果表明，近期和中遠期，北京郊區(qū)高爾夫球場、滑雪場、。 　　 　　四、郊區(qū)休閑度假旅游用地供給可能性分析 　　 　　(一)農(nóng)用地轉換為休閑度假旅游用地的可能性分析 　　根據(jù)土地利用變更調查，％。其中，％；，％；，％；，％；，％。 　　本文根據(jù)郊區(qū)農(nóng)用地現(xiàn)狀及新的城市規(guī)劃提出的農(nóng)用地規(guī)劃指標等進行比較分析后認為，郊區(qū)農(nóng)用地轉換為休閑度假旅游用地的可能性表現(xiàn)為以下幾種情況： 　　第一，北京郊區(qū)未來耕地轉換為旅游用地特別是轉換為休閑度假旅游用地的可能性極小，占用耕地須實現(xiàn)占補平衡。新的北京城市總體規(guī)劃提出，2020年耕地保有量為24萬公頃[7]。而目前北京郊區(qū)耕地已不足24萬公頃。 　　第二，目前郊區(qū)已經(jīng)在依托鄉(xiāng)村居住用地及現(xiàn)有耕地和園地等農(nóng)用地大力發(fā)展鄉(xiāng)村民俗與農(nóng)業(yè)休閑旅游，這種旅游用地與農(nóng)用地的復合利用，由于不改變耕地與園地用地性質，取得了很大成功。未來，隨著耕地與園地保護的進一步深入，鄉(xiāng)村民俗與農(nóng)業(yè)休閑旅游用地將首先得到很好的保障。 第三，北京郊區(qū)現(xiàn)有林地和園地不但不可能轉換為高爾夫球場、滑雪場、主題公園和度假村用地，相反還需要增加林地和園地面積，以滿足北京生態(tài)城市建設需要。新的北京市城市總體規(guī)劃提出北京要建設生態(tài)城市，2010年前為生態(tài)城市建設起步階段，2010—2020年為生態(tài)城市成型階段，2020年全市林木覆蓋率要達到55％，森林覆蓋率達到38％[7]。而目前森林覆蓋率不足22％，％的林木覆蓋率，考慮到北京郊區(qū)園地中60％左右為果園，包括所有果園在內(nèi)目前全市的林木覆蓋率也只有47％。 　　第四，現(xiàn)有牧草地數(shù)量很少，本身是生態(tài)城市建設所需要，除部分可能轉換為自然保護區(qū)用地外，也沒有可能轉換為其他類型旅游用地。 　　第五，目前，、設施農(nóng)業(yè)用地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面用地及寬度大于2米的農(nóng)村道路用地等。這部分用地中的設施農(nóng)業(yè)用地幾乎不可能轉換為旅游用地，農(nóng)田水利用地也不可能用于旅游開發(fā)，只有坑塘水面和部分養(yǎng)殖水面可考慮與度假村復合利用，其他用地數(shù)量較少，如畜牧養(yǎng)殖業(yè)用地隨著結構調整有可能部分轉換為旅游用地，但也存在與未來的造林用地及耕地占補平衡等用地相互爭地的矛盾。 　　 　　(二)建設用地轉換為休閑度假旅游用地的可能性分析 　　根據(jù)土地利用變更調查。其中，％；，％；，％。居民點工礦用地中，％；，％；，％；，％；，％。 　　本文分析認為，郊區(qū)現(xiàn)有建設用地轉換為旅游用地的可能性也表現(xiàn)為三種情況： 　　第一，未來一部分新增高爾夫球場用地和大部分新增主題公園用地在大力提高土地利用集約度后，能夠在城鎮(zhèn)建設用地中得到供給保障，但滑雪場和度假村用地，由于其選址主要集中于有一定坡度條件的山地地區(qū)和度假條件良好的地區(qū)，如果不出臺有利于旅游用地與風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)及森林公園內(nèi)部建設用地復合利用的新政策，滑雪場和度假村新增用地在郊區(qū)建設用地中將無法得到供給保障。 　　第二，除部分宗教用地外，其余為軍事設施用地、領事館用地、監(jiān)教場所