【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有別于傳統(tǒng)的對(duì)手交易，由于引入電腦集中競(jìng)價(jià)、交易保證金擔(dān)保、交易品種合約化、標(biāo)準(zhǔn)化以及統(tǒng)一結(jié)算、統(tǒng)一物流配送等機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了所有客戶足不出戶即可通過互聯(lián)網(wǎng)來完成大宗農(nóng)產(chǎn)品交易，交易的效率得到突破性提高。 蕪湖農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)除部分商鋪出售外，主要借鑒上海農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式：“經(jīng)營(yíng)+管理+服務(wù)”（或者市場(chǎng)通俗理解的“租金+傭金”）。批發(fā)市場(chǎng)的利潤(rùn)構(gòu)成項(xiàng)目除了包括租金、管理費(fèi)、傭金、配套服務(wù)費(fèi)等通俗的收入外，還包括利用批發(fā)市場(chǎng)土地進(jìn)行市場(chǎng)配套開發(fā)產(chǎn)生的收入。主要目標(biāo)客戶—農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)銷商這一目標(biāo)客戶群的主體是農(nóng)產(chǎn)品批零商販，主體是城市其周邊市縣農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶，以及各地農(nóng)產(chǎn)品的代理機(jī)構(gòu)，經(jīng)銷商。亦包括周邊地區(qū)廣大的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)供應(yīng)商。其資金主要押在周轉(zhuǎn)資金上，一般租用商鋪。他們由于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品批零業(yè)務(wù)，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的功能、管理、格外重視，市場(chǎng)商氣和客流量是其購(gòu)買的主要?jiǎng)右颉Ｍ瑫r(shí)他們大多出身農(nóng)民，文化層次不高，信任政府背景，購(gòu)買行為較易受到意見領(lǐng)袖的影響，表現(xiàn)出從眾效應(yīng)，較易受到證詞影響，營(yíng)銷宣傳以公共關(guān)系、促銷活動(dòng)、人員推銷最為有效，而媒體品牌宣傳對(duì)加強(qiáng)其購(gòu)買信心亦十分重要。這部分客戶群是市場(chǎng)開發(fā)成功的關(guān)鍵客戶，他們是市場(chǎng)做大做強(qiáng)并保持長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的保證。次要目標(biāo)客戶—商業(yè)地產(chǎn)投資者分析這一目標(biāo)群以中小投資者為主，青睞中低價(jià)位的商鋪。這些人以投資作為財(cái)富積累的方式，賺取租金，或期待鋪位升值后轉(zhuǎn)手出讓賺取房屋中間差價(jià)，購(gòu)買精明，格外看重專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景和升值潛力，性價(jià)比是決定其購(gòu)買的主要?jiǎng)右?。同時(shí)較易受到媒體軟性推廣影響，座談會(huì)、專家推薦等促銷形式頗為有效。第四章 項(xiàng)目選址本項(xiàng)目擬建于蕪湖市南陵縣某某村境內(nèi)，該區(qū)域地理優(yōu)勢(shì)明顯，位于蕪湖市三縣匯聚之處，大大節(jié)省運(yùn)輸成本，同時(shí)該區(qū)域各種城市基礎(chǔ)配套設(shè)施基本具備，可以完全滿足項(xiàng)目實(shí)施的需要。地形地貌項(xiàng)目地處長(zhǎng)江中下游平原，平均海拔7—9米。地勢(shì)坦蕩，相對(duì)起伏小。區(qū)內(nèi)地勢(shì)總趨勢(shì)北高南低。在地質(zhì)構(gòu)造上位于揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái)（Ⅰ級(jí)大地構(gòu)造）下?lián)P子臺(tái)坳（Ⅱ級(jí)大地構(gòu)造），蘇、浙、皖斷褶束（Ⅲ級(jí)大地構(gòu)造），基巖埋藏很淺，是最佳的樁基礎(chǔ)持力層。蕪湖市的地震設(shè)防按地表基本烈度為6度地區(qū)的重要城市標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防。氣候、氣象條件該地自然條件優(yōu)越，無山洪危害，從蕪湖市氣象區(qū)來看，屬于長(zhǎng)江下游北區(qū)，其特點(diǎn)是：溫和濕潤(rùn)、季風(fēng)明顯（1）地理位置蕪湖位于東經(jīng)117度58分度43分和北緯30度38分31度31分之間，地處長(zhǎng)江之畔，交通便捷，自古以來便是商賈云集的商貿(mào)集散地。位于安徽省東南部，在長(zhǎng)江三角洲區(qū)域內(nèi)，是長(zhǎng)江沿岸一座重要的港口城市，是安徽省“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”的重點(diǎn)和突破口，市場(chǎng)面向華東，背靠華中腹地。（2）經(jīng)濟(jì)概況蕪湖是一座經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的城市。2009年蕪湖實(shí)現(xiàn)GDP900億元，%，%。實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資892億元，增長(zhǎng)45%。2009年蕪湖經(jīng)濟(jì)總量位居全省第二，人均地區(qū)生產(chǎn)總值5760美元位列全省第一。城市居民人均可支配收入16700元，農(nóng)民人均純收入6690元?！谩茫f明蕪湖市已經(jīng)進(jìn)入了工業(yè)化中后期，工業(yè)化、城市化進(jìn)入加速發(fā)展期，也是向制造業(yè)高端化轉(zhuǎn)型期，這個(gè)階段非常適合發(fā)展服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)。%； %；%。（1）交通運(yùn)輸蕪湖臨江近海、居中靠東、承東啟西、連南接北，是貫通華東、華南、華中、華北地區(qū)的重要交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。4條高速公路、5條鐵路在此交匯，并擁有長(zhǎng)江溯江而上最大的公鐵兩用長(zhǎng)江大橋,可直達(dá)北京、上海、杭州、溫州、廣州、廈門、福州、西安、南昌等地；國(guó)家級(jí)對(duì)外開放港口蕪湖港是長(zhǎng)江溯江而上的最后一個(gè)深水良港，是中國(guó)內(nèi)河運(yùn)輸?shù)闹鳂屑~港；蕪湖距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)和合肥駱崗機(jī)場(chǎng)均約90分鐘車程,交通運(yùn)輸條件十分優(yōu)越。（2）給排水供水充足，城市日實(shí)際用量約50萬噸。蕪湖市污水日處理能力—— 10萬立方米已建成運(yùn)營(yíng)，正在建設(shè)28萬立方米。（3）供電蕪湖是華東能源基地皖電東送、皖煤東輸必經(jīng)之地。500千伏變電所1座，在建1座；220千伏變電所17座。最大供電量95萬千瓦，能充分保障了企業(yè)的正常生產(chǎn)。蕪湖電廠50萬千瓦火力發(fā)電機(jī)組和華電266萬千瓦火力發(fā)電機(jī)組已并網(wǎng)發(fā)電；正在建設(shè)響水澗4250兆瓦抽水蓄能電站；蕪湖電廠266萬千瓦火電機(jī)組正在建設(shè)；蕪湖核電站6－8臺(tái)機(jī)組國(guó)家已同意列入十二五發(fā)展規(guī)劃，建成后產(chǎn)值將達(dá)100億元，能源產(chǎn)業(yè)將成為新的支柱產(chǎn)業(yè)。（4）天然氣蕪湖是“西氣東輸”天然氣接收城市，“川氣東送”工程正在加快建設(shè)，全市已實(shí)現(xiàn)天然氣管網(wǎng)供氣，能夠滿足企業(yè)生產(chǎn)和居民日常生活對(duì)燃?xì)獾男枨?。城市燃?xì)饴剩?%。（5）通信蕪湖市通信方便通暢，電信、移動(dòng)、聯(lián)通等各大通信運(yùn)營(yíng)商在蕪湖設(shè)有眾多網(wǎng)點(diǎn)，提供固話、移動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)等通信服務(wù)。第五章 建設(shè)方案本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積1500畝，總建筑面積為800400㎡，主要進(jìn)行蔬菜、果品、肉類、農(nóng)資、糧油、水產(chǎn)、副食、調(diào)料、禽蛋、南北干貨、花卉、茶葉等農(nóng)產(chǎn)品的現(xiàn)場(chǎng)交易、儲(chǔ)存、物流運(yùn)輸和深加工?？偲矫娌贾弥饕O(shè)計(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1占地面積m21000500 約合1000畝2總建筑面積m2800400 100%　交易區(qū)建筑面積m2240120 30%　物流區(qū)建筑面積m2160080 20%　辦公配套服務(wù)區(qū)建筑面積m2160080 20%　信息區(qū)建筑面積m240020 5%　倉儲(chǔ)區(qū)建筑面積m2120060 15%　加工區(qū)建筑面積m280040 10%3建（構(gòu)）筑物占地面積m2539336 　　交易區(qū)占地面積m2172086 　　物流區(qū)占地面積m2160080 　　辦公配套服務(wù)區(qū)占地面積m230415 　　信息區(qū)占地面積m226680 　　倉儲(chǔ)區(qū)占地面積m290045 　　加工區(qū)占地面積m260030 　4露天堆場(chǎng)及作業(yè)場(chǎng)占地面積m2124436 　5道路及廣場(chǎng)占地面積m2186653 　6綠地面積m2150075　7建筑系數(shù)%%　8容積率——　9綠地率%15　根據(jù)項(xiàng)目的功能定位，結(jié)合蕪湖市市的資源優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、服務(wù)范圍以及城市發(fā)展的需要，農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)主要由信息管理區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)、加工倉儲(chǔ)區(qū)、物流配送區(qū)、配套服務(wù)區(qū)五個(gè)功能分區(qū)組成。五個(gè)功能分區(qū)具體內(nèi)容如下：◆農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)建立大型的土特產(chǎn)品、水果、水產(chǎn)品、畜產(chǎn)品、旅游紀(jì)念品專業(yè)交易市場(chǎng)，建立蕪湖市農(nóng)產(chǎn)品銷售網(wǎng)絡(luò)和窗口，擴(kuò)大蕪湖市農(nóng)產(chǎn)品和北方梨、蘋果、桃、柿、葡萄、低溫淡水性魚類、畜牧產(chǎn)品等內(nèi)外銷數(shù)量，大力發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的蔬菜、花卉、茶葉、禽畜產(chǎn)品、水產(chǎn)品等農(nóng)產(chǎn)品，建立大規(guī)模農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，形成產(chǎn)供銷一體化的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式?！粑锪髋渌蛥^(qū)完善農(nóng)產(chǎn)品包裝、分裝、轉(zhuǎn)運(yùn)等環(huán)節(jié)配套建設(shè)，設(shè)置中轉(zhuǎn)倉庫、露天裝卸場(chǎng)、停車場(chǎng)以及物流配套設(shè)施等，發(fā)展第三方物流企業(yè)，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行統(tǒng)一配送，對(duì)整個(gè)供應(yīng)鏈進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，降低流通成本和農(nóng)產(chǎn)品損耗。◆辦公配套服務(wù)區(qū)建設(shè)完善的配套服務(wù)設(shè)施，為交易市場(chǎng)及入駐企業(yè)提供便利，具備有：餐飲、商業(yè)、醫(yī)療、中介等服務(wù)功能。◆信息管理區(qū)信息管理區(qū)是農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)的“總部基地”，為中心提供技術(shù)支持和服務(wù)，設(shè)置有：中心管理機(jī)構(gòu)、物流信息平臺(tái)、產(chǎn)品展示、貨物報(bào)關(guān)、產(chǎn)品檢測(cè)等功能?！艏庸}儲(chǔ)區(qū)對(duì)蔬菜、水果進(jìn)行揀選、洗凈、檢驗(yàn)（農(nóng)藥殘留量）、保鮮，分類分級(jí)、包裝處理；對(duì)大米和食油及各類干貨進(jìn)行分級(jí)分類、檢驗(yàn)、包裝等處理，提高農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，擴(kuò)大出口貿(mào)易。加工倉儲(chǔ)區(qū)分為加工區(qū)和倉儲(chǔ)區(qū)兩大部分，設(shè)有：凈菜加工、水果保鮮加工、糧油副產(chǎn)品加工、高低溫冷庫、倉庫。主要建筑物一覽表序號(hào)主要建設(shè)內(nèi)容建筑面積建筑占地面積實(shí)施階段（m2）（m2）一交易區(qū)240120 172086 　1集中交易大棚36018 36018 一期工程2獨(dú)立門面交易區(qū)180090 68034 　農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)36018 12006 一期工程果蔬交易區(qū)36018 12006 一期工程茶葉交易區(qū)36018 12006 一期工程干貨交易區(qū)27014 9005 二期工程水、畜交易區(qū)27014 9005 二期工程土特產(chǎn)及旅游產(chǎn)品交易區(qū)18009 6003 二期工程3現(xiàn)代化交易大廳24012 8004 一期工程二物流區(qū)160080 160080 　1物流倉儲(chǔ)中心112056 112056 部分二期2物流集散配送中心48024 48024 部分二期三辦公配套服務(wù)區(qū)160080 30415 　1會(huì)展服務(wù)中心16008 5336 一期工程2住宿餐飲購(gòu)物中心112056 9338 一期工程3金融中心16008 5336 一期工程4汽車維修服務(wù)中心11206 5603 一期工程5門衛(wèi)、電房等其他配套4802 4802 一期工程四信息區(qū)40020 26680 一期工程1農(nóng)副產(chǎn)品電子商務(wù)平臺(tái)80040 26680 一期工程2資金結(jié)算中心一期工程3農(nóng)副產(chǎn)品期貨交易中心一期工程4檢測(cè)中心一期工程6計(jì)算機(jī)機(jī)信息中心一期工程五倉儲(chǔ)區(qū)120060 90045 　1自動(dòng)化冷庫36018 36018 一期工程2氣調(diào)庫24012 24012 一期工程3普通倉庫60030 30015 一期工程六加工區(qū)80040 60030 　1農(nóng)產(chǎn)品加工