【文章內(nèi)容簡介】 服務(wù)：（9）某中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院對中心的老年人每年進(jìn)行一次免費(fèi)體檢，為其建立健康檔案。（10）某中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院門診部送醫(yī)、送藥上門，免收出診費(fèi)。餐飲服務(wù)：（11）社區(qū)內(nèi)的餐飲服務(wù)中心為老年人提供免費(fèi)送餐、代加工服務(wù)。免費(fèi)參加社區(qū)內(nèi)餐飲服務(wù)中心舉辦的食品衛(wèi)生及膳食營養(yǎng)講座。　　　5．知識產(chǎn)權(quán)策略 公司已擬定知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)戰(zhàn)略，加強(qiáng)宣傳培訓(xùn)和落實組織管理體系，技術(shù)中心對口進(jìn)行日常管理，逐步建立和完善專利數(shù)據(jù)庫，配備專利文獻(xiàn)分析和專利戰(zhàn)略管理人員。并以某中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院技術(shù)中心為核心，在新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝、新服務(wù)等方面加大專利保護(hù)力度，形成了以專利權(quán)為基礎(chǔ)的企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)體系，應(yīng)用法律手段和行政訴訟手段保護(hù)企業(yè)核心技術(shù)，維護(hù)企業(yè)利益，形成了以專利技術(shù)和企業(yè)核心技術(shù)為主體的市場競爭優(yōu)勢。公司通過各種不同層次和類型的專利申請，對自主開發(fā)的核心技術(shù)進(jìn)行專利保護(hù)。同時公司員工簽訂了保密協(xié)議，嚴(yán)格保守公司的核心技術(shù)秘密和商業(yè)機(jī)密?！　　?．無形資產(chǎn) 某中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及養(yǎng)老中心將開發(fā)自主知識產(chǎn)權(quán)的智能控制系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、養(yǎng)老中心安防系統(tǒng)。二、中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及高端養(yǎng)老中心產(chǎn)品服務(wù)．資源及原材料供應(yīng)① 由于項目所處地理位置優(yōu)越，并且輔以配套醫(yī)療設(shè)施，且配套某中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院有合作醫(yī)療單位長期提供技術(shù)支持和醫(yī)療藥品供應(yīng)，加上政府對項目的高度重視和支持，所以資源充分。②高端養(yǎng)老項目主要以服務(wù)為主，不需要原材料供應(yīng)。．現(xiàn)有服務(wù)條件和服務(wù)能力在管理質(zhì)量方面，建立了嚴(yán)格的質(zhì)量管理體系，并不斷追求更高的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，更好地保證了服務(wù)質(zhì)量和患者的安全。在服務(wù)設(shè)施方面：某中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院擬建設(shè)床位850張，臨床醫(yī)技科室齊全，建有10張病床的心臟重癥監(jiān)護(hù)室、10張綜合重癥監(jiān)護(hù)病房和16間層流手術(shù)室等配套醫(yī)療設(shè)施，同時設(shè)有設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美適合各種需求的普通、中、高檔病房。在專業(yè)技術(shù)方面，某骨傷科醫(yī)院云集了一批國內(nèi)知名專家學(xué)者，心血管內(nèi)科、心胸外科、普外科、婦產(chǎn)科、消化內(nèi)科、口腔科等科室具有較高的專業(yè)技術(shù)水平，擅長診斷治療心血管疾病、婦產(chǎn)科疾病、消化內(nèi)科疾病，能夠開展各種高難度的外科手術(shù)。獲得了患者的信賴和認(rèn)可。 在診療設(shè)備方面，某中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院具有全面、先進(jìn)的診斷治療設(shè)備，包括美國GE公司的Innova2100導(dǎo)管機(jī)、德國西門子公司的256排雙源CT、美國GE彩超、日本電子胃鏡、腸鏡、氣管鏡、腹腔鏡、體外碎石、全自動生化分析儀等先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備。．?dāng)U建設(shè)施、要求及成本，擴(kuò)建后服務(wù)能力新增項目用地114畝（200萬元/畝），22800萬元，新建中西醫(yī)醫(yī)院18000萬元，高端養(yǎng)老中心20000萬元，醫(yī)療器械及設(shè)備8000萬元，裝修費(fèi)用6600萬元（22萬㎡x300元/㎡）（2014年末投入使用18000萬元，2015年末投入使用28000萬元，2016年投入使用29400萬元），同時擴(kuò)大研發(fā)及銷售力度需在招攬人才、銷售渠道建設(shè)方面投入2500萬元。因經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大需要鋪底流動資金4100萬元。以上需要資金合計83000萬元。自建醫(yī)院及養(yǎng)老中心：建設(shè)用地114畝從某市官渡區(qū)取得，土地價格為200萬元/畝，總成本為22800萬元。其中：%用于中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院，%用于高端養(yǎng)老中心。鳥瞰圖及平面規(guī)劃圖如下：擴(kuò)建后服務(wù)能力：中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院擁有850個床位，高端養(yǎng)老中心擁有8萬㎡使用面積，按照均30㎡/房，約支持2500個獨(dú)立養(yǎng)老套房。能支持項目運(yùn)轉(zhuǎn)所有人員辦公。．原有主要設(shè)備及需添置設(shè)備原有研究開發(fā)用儀器與設(shè)備一覽表設(shè)備名稱規(guī)格型號單位數(shù)量金額（元）AV泵　臺290000經(jīng)穴脈沖治療儀　臺7196000AV泵　臺290000空氣波壓力循環(huán)治療儀LGT2200HN套488000（脈動真空）臥式Y(jié)XQWF臺183800矩形壓力蒸汽滅菌器32ZLom179。呼吸機(jī)shangrila590個2140000麻醉機(jī)GLORYPLUS臺198000醫(yī)用數(shù)字X線攝影系統(tǒng)Digtal Diagnost臺22564102邁瑞監(jiān)護(hù)儀MEC1000臺4136000高頻c形臂KP5000臺2256410高頻移動式C型臂X射線KP5000型臺1150000空氣波壓力循環(huán)治療儀LCT2200HN臺488000需添置設(shè)備根據(jù)服務(wù)流程和服務(wù)規(guī)模的要求，結(jié)合服務(wù)經(jīng)驗，為滿足本公司服務(wù)質(zhì)量要求，需采購一批性能優(yōu)良、價格適中的國產(chǎn)及進(jìn)口醫(yī)療用設(shè)備及輔助設(shè)備。主要設(shè)備選型一覽表 單位：萬元設(shè)備名稱規(guī)格型號單位數(shù)量金額（萬元）核磁共振　臺11200螺旋CT　美國GE臺21160數(shù)字X系統(tǒng)　Philip臺1180全自動生化日立套1160（脈動真空）臥式Y(jié)XQWF臺 210矩形壓力蒸汽滅菌器32ZLom179。麻醉機(jī)德格臺251750C臂三臺西門子臺1160中心監(jiān)護(hù)系統(tǒng)套1168手術(shù)凈化系統(tǒng)套43200呼吸機(jī)德國熊牌臺151425高頻電刀系統(tǒng)德國熊牌臺15180．產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)檢和服務(wù)成本控制，主要使用醫(yī)?療?服?務(wù)?標(biāo)?準(zhǔn)?專?業(yè)?委?員?會?正?式?發(fā)?布?的?2?2?項?衛(wèi)?生?行?業(yè)?標(biāo)?準(zhǔn)，用ISO9000質(zhì)量管理體系建立全程服務(wù)管理。《老年人社會福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》第五部分執(zhí)行。養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行適當(dāng)維護(hù)、確保設(shè)施設(shè)備處于完好有效狀態(tài)，滿足提供服務(wù)的要求。養(yǎng)老中心嚴(yán)格按照“養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)質(zhì)量控制規(guī)范”進(jìn)行服務(wù)。公司建立了客戶評估、工程質(zhì)量控制、服務(wù)產(chǎn)品檢驗、客戶意見反饋、持續(xù)改進(jìn)等完整的品質(zhì)控制體系，從而確保以科學(xué)的管控、嚴(yán)格的檢驗為客戶提供滿意的服務(wù)產(chǎn)品。同時為了確保質(zhì)量管理體系的有效運(yùn)作，建立了績效考核、內(nèi)部審核、管理評審等不同形式的考核方式，確保了體系的高效、有序、持續(xù)的進(jìn)行。公司為了加強(qiáng)成本控制，明確成本控制職責(zé)，規(guī)范成本核算，不斷滿足顧客的服務(wù)質(zhì)量要求，制定了服務(wù)成本控制財務(wù)管理制度，財務(wù)管理部負(fù)責(zé)成本核算規(guī)范，指導(dǎo)醫(yī)院及養(yǎng)老中心統(tǒng)計工作，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，每月成本分析，審核服務(wù)工資。充分利用醫(yī)院及養(yǎng)老中心統(tǒng)計臺賬的信息，分析服務(wù)控制情況。醫(yī)院及養(yǎng)老中心各有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)都必須時刻了解服務(wù)控制信息。解決問題和總結(jié)經(jīng)驗。特別是表現(xiàn)突出的好或壞的員工都應(yīng)當(dāng)及時表揚(yáng)和批評。第三章 市場分析一、市場規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)與劃分①隨著材料學(xué)、生物力學(xué)、生物材料、光纖技術(shù)、激光技術(shù)的發(fā)展和成熟，骨科學(xué)成為當(dāng)今臨床醫(yī)學(xué)中發(fā)展最為活躍的一個學(xué)科。在骨科中，發(fā)展最為迅速的領(lǐng)域當(dāng)屬脊柱外科、關(guān)節(jié)外科、骨腫瘤及生物材料的應(yīng)用等。據(jù)統(tǒng)計，2010年全球骨科產(chǎn)品的銷售將近120億美元，與2009年相比增長10%，這僅僅是骨外科部分的統(tǒng)計，骨內(nèi)科的范圍更加廣泛，所占的醫(yī)療費(fèi)用將在萬億計。據(jù)《中國藥業(yè)》分析認(rèn)為，我國醫(yī)藥市場的市場銷售額２００５年將達(dá)到２５００億元，２０１０年將達(dá)到４３００億元，２０２０年將達(dá)到１３０００億元。目前美國等發(fā)達(dá)國家人均年藥品消費(fèi)約為３００美元，中等發(fā)達(dá)國家人均藥品消費(fèi)為４０－５０美元，而我國人均藥品消費(fèi)尚不到１０美元。據(jù)統(tǒng)計，我國居民的藥品消費(fèi)彈性為１．３８，也就是說，人們的經(jīng)濟(jì)收入每增長１０％時，其藥品消費(fèi)彈性就增長１３．８％作為我國傳統(tǒng)醫(yī)學(xué)的中醫(yī)藥，目前正伴隨著人類生活質(zhì)量的提高而成為國際醫(yī)藥界的一支潛力股，發(fā)揮越來越重要的作用，我國的中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)正面臨國內(nèi)國際前所未有的市場需求，前景廣闊。② 據(jù)統(tǒng)計，占總?cè)丝诘?1%，%。，%，65歲及以上老年人口總數(shù)為2億人，占總?cè)丝诘?6%。2010年11月1日統(tǒng)計，%，%。雖然目前中國人口老齡化程度只相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家平均水平的一半左右，但60歲以上和65歲及以上老年人口總數(shù)量已經(jīng)超過整個歐洲的老年人口數(shù)()。隨著中國人民生活進(jìn)一步提高，醫(yī)療衛(wèi)生等條件進(jìn)一步完善中國的老年人口比例將逐步與發(fā)達(dá)國家接近，預(yù)計２０１４年中國老年人口將超過２億，２０２５年將達(dá)到３億，２０４２年老年人口比例將超過３０% ，中國正跑步進(jìn)入人口老齡化社會。③2011年老年人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)世界發(fā)達(dá)國家中國大陸60歲及以上老年人口總數(shù)（億人）占總?cè)丝诒戎?1%%%65歲及以上老年人口總數(shù)（億人）2占總?cè)丝诒戎?16%%第一階段：市場發(fā)展初期（1999 年2010 年）——老年住宅市場發(fā)展緩慢，老年人口的絕對值很大，市場對老年住宅有需求，但由于我國社會福利水平及總體經(jīng)濟(jì)水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到能夠支持老年人住房消費(fèi)的能力，老年人不能構(gòu)成老年住宅消費(fèi)的主體，同時，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老居住觀念還未轉(zhuǎn)變過來，因此市場有效需求不明朗，市場風(fēng)險稍大，老年住宅市場發(fā)展緩慢。第二階段：市場快速發(fā)展階段（2010 年2025 年）——老年住宅井噴式增長，一方面，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一個新的水平，人均GDP 達(dá)到3000 美元以上，社會保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費(fèi)主體，市場需求明朗；另一方面，目前年齡在35 — 45 歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會的主流，有著較高的收入及教育水平；同時，這一時期，老年人獨(dú)立居住的養(yǎng)老觀念已經(jīng)形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅的增長將會保持在一個較高水準(zhǔn)，約在10% 左右。第三階段：市場成熟發(fā)展階段（從2025 年2055 年）——處于較高水平穩(wěn)定期，老年住宅市場的發(fā)展已進(jìn)入一個穩(wěn)定發(fā)展期，發(fā)展初期的消費(fèi)需求釋放階段已經(jīng)過去，市場發(fā)展?jié)u趨理性，市場競爭也相對激烈，逐漸呈現(xiàn)出品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展趨勢，因此，老年住宅市場的發(fā)展將穩(wěn)定在一個較高的合理水平。二、目標(biāo)市場的設(shè)定①中西醫(yī)結(jié)合特色醫(yī)院客戶主要是：骨傷科范圍患者及需要中醫(yī)治療范圍的患者。高端養(yǎng)老地產(chǎn)客戶主要是：政府和國有企事業(yè)單位退休官員、企業(yè)主、退休的企事業(yè)高管、大學(xué)教師、工程師、富裕家庭、華僑、海歸的父母，跨國企業(yè)外籍主管人員的父母、現(xiàn)職黨政軍官員的父母等。主要客戶分為以下4類：養(yǎng)老一族：其中有退休教授、干部等，總體層次較高，小區(qū)定位的老年人都是生活可以自理的活躍的老年人準(zhǔn)養(yǎng)老一族：很多四、五十歲的人在此買房，在退休前為自己買養(yǎng)老的住宅，而他們的父母多在六、七十歲左右，因此房子買來可以先給父母住，等自己退休后再搬過來住。養(yǎng)老族子女：在市區(qū)都有住宅，很多人周末來這里陪父母，并有部分客群與父母住在同一小區(qū)，方便照料。地緣性客戶：項目較近養(yǎng)老一族。 三、產(chǎn)品消費(fèi)群體、消費(fèi)方式、消費(fèi)習(xí)慣及影響市場的主要因素分析①中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院消費(fèi)群體為骨傷科范圍患者及廣大需要中醫(yī)治療患者，主要采取治療咨詢、健康咨詢、住院治療、上門服務(wù)等消費(fèi)方式，由于某骨傷科醫(yī)術(shù)在行業(yè)內(nèi)的影響力巨大，影響市場的主要因素是項目地域的環(huán)境及交通。②高端養(yǎng)老中心消費(fèi)群體為政府和國有企事業(yè)單位退休官員、企業(yè)主、退休的企事業(yè)高管、大學(xué)教師、工程師、富裕家庭、華僑、海歸的父母，跨國企業(yè)外籍主管人員的父母、現(xiàn)職黨政軍官員的父母等，主要消費(fèi)方式采取：① 購買產(chǎn)權(quán)② 使用權(quán)租賃③購買服務(wù)（酒店式購買）三種方式。高端養(yǎng)老在國內(nèi)實際上還處于起步階段， 還沒有形成特別完善的產(chǎn)業(yè)鏈，也欠缺成熟的盈利 模式和運(yùn)營模式。同時，國外的養(yǎng)老項目包括地產(chǎn)養(yǎng)老項目的成功經(jīng)驗引入中國也必然面臨本土化的障礙，比如政策環(huán)境的不確定性、社會福利和公共 服務(wù)體系不健全性、本土營銷對象的特殊性等等。高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素主要 可以歸結(jié)為以下幾個方面： 包括國家對老年產(chǎn)業(yè)的整體規(guī)劃和對于養(yǎng)老服務(wù)的定性、管理等一系列措施，都會影響到這一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和走向。按照當(dāng)前事業(yè)單位改革和政府公共服務(wù)供給力度加強(qiáng)的大趨勢，未來養(yǎng)老服務(wù)也將面臨兩個方面的突破。一是公益化，伴隨政府公共服務(wù)投入加強(qiáng)，扶植和支持社會企業(yè)及社會組織、接納政府剝離和強(qiáng)化的社會服務(wù)職能，以項目 外包的方式進(jìn)行政府采購；二是市場化和產(chǎn)業(yè)化， 在各項政策約束和規(guī)范的前提下，將高端公寓養(yǎng)老納入到市場運(yùn)作中來。這里面涉及到一些影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本問題，比如對經(jīng)營資質(zhì)的認(rèn)定、對政府 采購對象性質(zhì)的限制、對公益組織的扶持和傾斜以 及對老年人群體的權(quán)益保障等等。當(dāng)然還會涉及到 企業(yè)融資環(huán)境的規(guī)范，比如社?；?、養(yǎng)老保險能否進(jìn)入到產(chǎn)業(yè)流通，還有保險購買服務(wù)的問題等。市場培育實際上是兩個問題，一是消費(fèi)者有沒有錢，二是消費(fèi)者肯不肯花錢。所以，公寓養(yǎng)老要走高端路線，最終取決于老年人群體收入的不斷增長和消費(fèi)習(xí)慣的養(yǎng)成。對于本土老 年人群體，消費(fèi)觀念和理財投資觀念的落后是一個至關(guān)重要的影響因素，比如離退休收入如何消費(fèi)、如何將養(yǎng)老與理財結(jié)合起來、如何將公寓養(yǎng)老和地 產(chǎn)投資理財結(jié)合起來，都關(guān)系到公寓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。市場培育往往需要一個過程，對消費(fèi)對象的“教育”和營銷策略必須做好充分的準(zhǔn)備。如前所述，公寓養(yǎng)老實際上面臨著三個選擇：一是賣房子，即出售公寓的長期使用 權(quán)；二是租賃，出售房子的短期使用權(quán)；三是賣服務(wù)，也即以社區(qū)養(yǎng)老結(jié)合高端專業(yè)服務(wù)的方式進(jìn)行會員卡銷售。實際上，這三個方式目前都談不上特別成熟。前兩個方式實際上就是在做地產(chǎn)，但目前做地產(chǎn)面臨著整個行業(yè)都面臨的一些普遍問題，養(yǎng)老是否構(gòu)成未來地產(chǎn)推動的一個賣點(diǎn)其實很難說。 畢竟老年人的消費(fèi)能力和潛力在中國有待開發(fā)。最后一個方式實際上是未來公寓養(yǎng)老的一個必然趨勢，但盈利模式目前還并不清晰，而且服務(wù)對象的 消費(fèi)潛能也有待進(jìn)一步開發(fā)。公寓養(yǎng)老在運(yùn)營管理層面一個最大的問題在于地產(chǎn)開發(fā)和銷售與老年人專業(yè)化服務(wù)實際上是不同的產(chǎn)業(yè)模式，其運(yùn)營管理應(yīng)該是兩套 系統(tǒng)。但目前無論是北京太陽城還是上海親和