【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的全體 員工。管理者處于管理服務(wù)的角色，起關(guān)鍵作用，但是如果使用人不 配合，再優(yōu)秀的物業(yè)管理也只是一句空話。因此，必須把全體管理者和業(yè)戶或使用人的積極性和創(chuàng)造性充分調(diào)動(dòng)起來(lái)，不斷提高人還建房一期工程 14 的素質(zhì)，牢固樹立“質(zhì)量第一”的思想，人人關(guān)心物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，參與質(zhì)量管理。 B．全過(guò)程質(zhì) 量管理。物業(yè)管理服務(wù)工作的全過(guò)程，包括對(duì)物業(yè) 小區(qū) 進(jìn)行管理的服務(wù)前、中、后三個(gè)階段。不僅是面對(duì)業(yè)戶或使用人所進(jìn)行的服務(wù)工作，還包括服務(wù)前所做的準(zhǔn)備工作，以及服務(wù)后的一切善后工作。為此，物管強(qiáng)調(diào)必須把物業(yè)管理的重點(diǎn)放到事前預(yù)防，而不是事后“亡羊補(bǔ)牢”，同時(shí)還強(qiáng)調(diào)必須為業(yè)戶或使用人服務(wù)的思想。管理處物業(yè)管理工作的每一個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量，須經(jīng)得起管理處的檢驗(yàn)，滿足業(yè)戶或使用人的需求。 實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)全面質(zhì)量管理，就是要讓業(yè)戶或使用人對(duì)我們的服務(wù)完全滿意。在此基礎(chǔ)上，再根據(jù)業(yè)戶或使用人對(duì)物業(yè)環(huán)境、服務(wù)項(xiàng)目的需求變化推出新 的、更高的承諾，創(chuàng)造新的、更高層次的業(yè)戶或使用人滿意，使之形成對(duì)物業(yè)發(fā)展有利的良性循環(huán)。 物業(yè)接管工作 充分利用接管取得的各種資料、數(shù)據(jù)及對(duì) 項(xiàng)目 的了解，本著“對(duì)業(yè)戶或使用人負(fù)責(zé)，對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)”的宗旨，對(duì) 項(xiàng)目 進(jìn)行嚴(yán)格、規(guī)范、細(xì)致、全面的接管。 。物業(yè)檔案是對(duì)物業(yè)接管的記錄和繼承，是實(shí)施物業(yè)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，物業(yè)檔案管理是物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)工作。 a 接管資料； b 產(chǎn)權(quán)資料； c 技術(shù)資料； d 檔案資料的 科學(xué) 管理 ； e 記錄的 科學(xué) 貯存和保護(hù)： 。 a以書面形式與業(yè)主方進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收； b雙方嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 c接管有爭(zhēng)議的，雙方協(xié)調(diào)解決。 C．接管的內(nèi)容。 a主體結(jié)構(gòu) 還建房一期工程 15 b 外墻墻面整潔不滲水； c屋面： d 樓地面： e裝修： f電氣線路： g 給、排水： h消防設(shè)施符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范和要求 ,并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證； I附屬工程： 【特別提示】在物業(yè)管理工作中，設(shè)施設(shè)備的管理尤為重要，因此，《設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)》章節(jié)中，我們將對(duì)在接管中的設(shè)施設(shè)備管理做更具體的介紹。 ３、 安全管理 安全工作是 還建房一期 小區(qū) 管理的一個(gè)重要方 面。人們常說(shuō)“安全第一”， 安保工作具有第一位的意義，只有 小區(qū) 的安全有了切實(shí)的保障， 業(yè)主 才能放心地在小區(qū)生活 ，社會(huì)的秩序才能穩(wěn)定。因而安全管理是 小區(qū) 管理的重點(diǎn)工作之一。 大門 崗 、巡邏、消防以及停車場(chǎng)管理等工作都屬于安全管理的范疇。 將制訂切實(shí)可行的安全管理制度， 實(shí)施階梯式安全管理快速推進(jìn)體系，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)固定崗相結(jié)合，全面布防與重點(diǎn)防范相結(jié)合，制服與便裝相結(jié)合，在強(qiáng)調(diào)人 防的 前提下，充分運(yùn)用智能化 設(shè)施如閉路監(jiān)控、紅外探頭、門禁等，把技防及人防緊密結(jié)合，把信息傳遞到中央控制室統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安 防范萬(wàn)無(wú)一失。 （ 1） 安 保管理 A. 安 保工作的特點(diǎn) a以預(yù)防為主。 治安 和消防 都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，不出案子，是 安 保工作的根本目的，也是衡量 安 保 工作績(jī)效 的主要標(biāo)準(zhǔn)。 B小區(qū)安 保與社會(huì)治安緊密聯(lián)系。 小區(qū) 安全狀況是整個(gè)社會(huì)治安工作的重要部分，因此 小區(qū) 的 安 保工作離不開社會(huì)，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個(gè)特點(diǎn)。 c服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看， 安 保就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。作為 安 保人員，還建房一期工程 16 要樹立“服務(wù)第一、 安全 至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅(jiān)持原則，按制度 辦事，又要文明禮貌，樂(lè)于助人。 d軟件與硬件同時(shí)抓。我們一方面要不斷提高 安 保隊(duì)伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。 B . 安 保工作的主要任務(wù)： a門衛(wèi)工作 b安全巡檢 c停車場(chǎng)管理 d配合公安機(jī)關(guān)的 案件處理 e消防工作 f與其他部門搞好配合工作 安 保防范措施 的組織結(jié)構(gòu)如下 理安排保安崗位 ①、入口大門 二 班倒 24 小時(shí)值班 ②、消防中控室 二 班倒 24小時(shí)值班 ③、巡邏崗 二 班倒 24小時(shí)值班 ④、 安 保主管總 體協(xié)調(diào)管理。 保安組 大門崗 消防中控崗 巡邏機(jī)動(dòng)崗 車庫(kù)理管崗 還建房一期工程 17 ① 、 人流入?yún)^(qū)控制圖 ② 、人流出區(qū)控制圖 門衛(wèi)崗值勤 業(yè)主 確認(rèn) 在登記本簽字 檢查證件（出入證）無(wú)異常 放行 行政 來(lái)訪 放行 其他人員 放行 ③ 、物流出區(qū)控制圖 大門 崗值勤 業(yè)主 所帶物品 出門條 出門條，業(yè)主確認(rèn) 執(zhí)管理處開的放行條 收條 放行 使用人 收條 放行 其他人員 確認(rèn)無(wú)誤，收 條放行 快速應(yīng)急分隊(duì) 直屬 管理處 經(jīng)理 管理，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快速反應(yīng)處理。它的特 大門 崗值勤 業(yè)主 問(wèn) 候 詢問(wèn)后、 接待 詢問(wèn)后、登記 進(jìn)入 行政 來(lái)訪 進(jìn)入 其他人員 進(jìn)入 （并跟蹤觀察） 還建房一期工程 18 點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，基本職能是： 小區(qū) 內(nèi)外 立體 巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機(jī)動(dòng)。 24 小時(shí)巡視 巡邏人員實(shí)行 24 小時(shí)不間斷巡視，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和處理問(wèn)題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。 為加強(qiáng)對(duì)治安巡邏的控制，結(jié)合 小區(qū) 的智能化巡更系統(tǒng)進(jìn)行管理，確保巡邏到位。 對(duì)治安狀況控制實(shí)行每月統(tǒng)計(jì)，分析所產(chǎn)生的各種問(wèn)題，找出原因，制定相應(yīng)的措施。 (2)、車輛管理 車輛管理的重點(diǎn)是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點(diǎn)，首先要搞好停車場(chǎng)的建設(shè)。 車輛可分為機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車兩類，機(jī)動(dòng)車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài)，管理處把停車場(chǎng)庫(kù)的區(qū)位作適當(dāng)劃分，以下是停車場(chǎng)庫(kù)劃分的一個(gè)構(gòu)想： 對(duì)于機(jī)動(dòng)車，我們將根據(jù) 小區(qū) 的整體規(guī)劃，實(shí)施以下管理措施： 停車場(chǎng)庫(kù) 機(jī)動(dòng)車區(qū) 摩托車區(qū) 汽車區(qū) 非機(jī)動(dòng)車區(qū) 還建房一期工程 19 1)了解顧客車輛情況，實(shí)行便捷停放 2)實(shí)施停車專用車位制度 3)道路設(shè)減速坡，限制車輛行使速度 4)根據(jù)停車區(qū)域情況科學(xué)設(shè)置足夠的標(biāo)識(shí)牌和停車設(shè)備、設(shè)施，通過(guò)合理的區(qū)域劃分實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理目的。 5)做好車輛管理宣傳工作，發(fā)動(dòng)區(qū)內(nèi)住戶自覺遵守停放規(guī)定 (3)、消防管理 消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出的切身體會(huì)，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個(gè)方面。 開展消防安全教育，樹立消防安全意識(shí)是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合 ”的工作方針為前提，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“ 119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向業(yè)戶宣傳消防知識(shí)。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是全體 業(yè)主的共同職責(zé)，應(yīng) 了解并掌握如下幾個(gè)方面： a． 小區(qū) 防火工作的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定； b手提式滅火器的放置位置及其使用方法； c消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法； d管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn)： ① 遇到緊急情況時(shí)自己的職責(zé)任務(wù)； ②重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。 內(nèi)容 a防火門； b應(yīng)急照明燈及指示燈 ； c各種消防標(biāo)識(shí) ； d各 種滅火器 ； e消防栓是否完好，水壓是否符合要求。 小區(qū) 的消防管理 a組織全體 業(yè)主 開展消防演習(xí)。 還建房一期工程 20 b請(qǐng)地區(qū)消防部門專家到場(chǎng)做有關(guān)消防知識(shí)講座。 c成立義務(wù)消防檢查隊(duì)，對(duì) 小區(qū) 消防設(shè)施進(jìn)行檢查。 環(huán)境衛(wèi)生管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為顧客提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境。而且，物業(yè)通過(guò)清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長(zhǎng)物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟(jì)又能 保持物業(yè)美觀。 在 還建房一期 我們將對(duì)環(huán)境衛(wèi)生提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，努力營(yíng)造一個(gè)舒