【文章內容簡介】 模式即社區(qū)型整理模式，將原住民原有的農村生產生活方式和社會組織方式轉變?yōu)槌擎?zhèn)生產生活方式和社會組織方式，形成新的城鎮(zhèn)社區(qū)，融入到城市生活。 農居點合并型整理模式在不改變原住民原有生產生活方式和社會組織方式的前提下，通過遷村并點，提高土地利用的集約度。 東湖示范區(qū)內規(guī)劃 9 個城鄉(xiāng)一體化社區(qū)和 3 個村居型社區(qū)。城鄉(xiāng)一體化社區(qū)包括關東、關南、佛祖嶺、王家店、豹澥、花山、左嶺、龍泉和檀樹嶺社區(qū)；村居型社區(qū)包括九峰、蔡王和牛山湖村社區(qū)。圖 22 左嶺新城及還建設區(qū)位置圖左嶺新城規(guī)劃面積約 平方公里，建設用地約 平方公里。常住人口約 10 萬余人，為此，東湖示范區(qū)啟動左嶺片區(qū)拆遷改造工12 / 93作，為保障盡快完成拆遷安置，推動東湖示范區(qū)左嶺新城建設，提出左嶺新城還建房社區(qū)工程建設。 項目建設必要性 項目建設是構建和諧社會，改善民生的需要因公共需要、城市發(fā)展而被拆遷的住戶，在為經濟社會發(fā)展做出貢獻的同時，理應得到合理補償和安置。這涉及到社會公平、社會和諧等重大社會民生問題，是地方政府高度重視的問題，因此在土地、稅收、行政審批等多方面給予大力支持。項目的建設，通過合理規(guī)劃，提升配套水平，將會大大改善被拆遷居民的生活環(huán)境。 項目建設是進一步推進東武漢市城市建設和發(fā)展的必然要求按照科學發(fā)展觀的要求，以促進武漢市城市總體規(guī)劃建設、武漢市城市土地科學合理利用、優(yōu)化城市空間布局，以及左嶺新城建設的需要，項目建設按照規(guī)劃要求將拆除項目用地范圍內群眾居住低矮破舊民房，征地拆遷安置工作的完成將改善片區(qū)群眾住房條件差的現(xiàn)象，將有效改善左嶺新城群眾居住環(huán)境，推進統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和諧發(fā)展，解放思想，創(chuàng)新思路，因地制宜，統(tǒng)籌推進東湖示范區(qū)發(fā)展規(guī)劃，促進左嶺新城的發(fā)展建設。 項目建設是集約利用土地的需要還建房的集中建設，具有規(guī)模優(yōu)勢，在提高居住質量的同時，有利于促進土地的節(jié)約集約利用，構建城市發(fā)展新格局。該項目依據(jù)城市規(guī)劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最大；且由于該項目的實施，盤活了周邊大面積土地，大幅度提升其原有價值，真正體現(xiàn)土地的價值。13 / 93 項目建設是加快武漢市拓展城市發(fā)展空間的需要武漢市“十二五”期間將通過拓展城市空間，完善城市功能，優(yōu)化功能布局，提升城市形象。根據(jù)《武漢市城市總體規(guī)劃(2022—2020年)》 、 《武漢市土地利用總體規(guī)劃（2022— 2020 年） 》 ，力塑造多元化的居住社區(qū)，建立完善的住宅供給體系，滿足不同層次的住房需求。提高居住區(qū)各項公共服務設施和公共綠化配置水平，建設交通方便、環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、配套齊全的新型社區(qū)，全面提升武漢市人居環(huán)境和住宅建設水平，創(chuàng)造宜居城市。本項目的實施能帶動片區(qū)道路、綠化、城市配套基礎設施建設，對城市空間的拓展起到促進作用。綜上，本項目的建設是武漢市構建和諧社會、社會經濟發(fā)展以及集約化土地的利用資源的需要，同時也是加快、拓展城市發(fā)展的需要，因此，本項目的建設不僅十分必要，而且勢在必行。14 / 93第三章 需求分析及建設規(guī)模 需求分析左嶺新城規(guī)劃面積約 平方公里，建設用地約 平方公里。將重點發(fā)展光電子信息、高端裝備制造、節(jié)能環(huán)保、現(xiàn)代服務、新材料、港口物流等新興產業(yè)領域，致力于建設成為生態(tài)環(huán)保、綠色建筑、循環(huán)經濟等技術的創(chuàng)新和應用推廣平臺，現(xiàn)代光電子信息產業(yè)及現(xiàn)代服務業(yè)基地，資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的宜居示范園區(qū)，產業(yè)園建設與生態(tài)環(huán)境建設相輔相成的國際交流展示窗口。新城范圍內原住民居住安置采取農村城鎮(zhèn)化型整理模式和農居點合并型整理模式。規(guī)劃還建面積 300 萬平方米，安置居民 10 萬余人。將原住民原有的農村生產生活方式和社會組織方式轉變?yōu)槌擎?zhèn)生產生活方式和社會組織方式，形成新的城鎮(zhèn)社區(qū)，融入到城市生活。 農居點合并型整理模式在不改變原住民原有生產生活方式和社會組織方式的前提下，通過遷村并點，提高土地利用的集約度。根據(jù)左嶺產業(yè)園總體規(guī)劃，目前已建成一、二、三期左嶺新城還建社區(qū)，還建規(guī)模還遠未達到拆遷安置要求，因此，現(xiàn)規(guī)劃四期還建社區(qū)工程的建設。 建設規(guī)模左嶺新鎮(zhèn)四期還建社區(qū)建設項目規(guī)劃凈用地面積 ㎡，分1和 2地塊?？偨ㄖ娣e ㎡，其中，不計容建筑面積㎡，含地下室 ㎡，架空層 ㎡；計容建筑面積㎡，包括：住宅建筑面積 ㎡，配套商業(yè)建筑面積15 / 93㎡，配套公共建筑面積 ㎡。建筑占地面積 ㎡，建筑密度 %，容積率 ，綠地率 35%。居住戶數(shù) 1425 戶，居住人數(shù) 4560 人。機動車總停車位 1049 個，其中地上 266 個，地下783 個；非機動車停車位 748 個。擬新建住宅樓 10 棟，其中：1 棟 20 層高層住宅樓，1 棟 25 層高層住宅樓，1 棟 26 層高層住宅樓，1 棟 27 層高層住宅樓，6 棟 34 層高層住宅樓；同時，配套建設道路、區(qū)域內給排水管網(wǎng)、供配電及消防、綠化等工程。表 31 主要技術經濟指標表序號 項目 單位 數(shù)值 備注1 規(guī)劃凈用地面積 m2 　2 總建筑面積 m2 　 不計容建筑面積 m2 　 地下室建筑面積 m2 　 架空層建筑面積 m2 按一半面積計算 計容建筑面積 m2 　 住宅 m2 　 商業(yè) m2 　 配電房、開閉所 m2 　 消控室 m2 　 環(huán)衛(wèi)工休息站 m2 　 物業(yè)管理 m2 　 社區(qū)服務用房 m2 　3 建筑占地面積 m2 　4 建筑密度 % 　5 綠地率 % 35 　6 居住戶數(shù) 戶 1425 　7 居住人數(shù) 人 4560 人/戶8 機動車停車位 個 1049 按 輛/100m 2 地上 個 266 　16 / 93 地下 個 783 　9 非機動車停車位 個 748 按 輛/100m 210 容積率 —— 　11 計容總建筑面積 m2 　17 / 93第四章 項目選址及建設條件 建設地址概況 武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)作為繼北京中關村之后國務院批準的第二個國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，已成為深化高科技產業(yè)、驅動改革創(chuàng)新的國家綜合性高新技術產業(yè)基地。開發(fā)區(qū)位于武漢市東南部洪山區(qū)，江夏區(qū)境內，下轄 8 個街道。在東湖、南湖和湯遜湖之間，東起武漢外環(huán)線，西至卓刀泉路，北接東湖，南臨湯遜湖，面積 平方公里，常住人 口 萬（2022 年） 。由關東光電子產業(yè)園、關南生物醫(yī)藥產業(yè)園、湯遜湖大學科技園、光谷軟件園、佛祖嶺產業(yè)園、機電產業(yè)園等園區(qū)組成。北部科研院所、大專院校群是其科技與產業(yè)依托的重要基礎。東部及南部開闊的農村用地為開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展提供了用地空間。東湖新技術開發(fā)區(qū)緊鄰中心城區(qū)，依山傍水，風光秀麗。區(qū)內地勢北高南低，湖泊密布，山巒起伏，三湖（東湖、南湖、湯遜湖） 、六山（珞珈山、南望山、伏虎山、喻家山、馬鞍山、九峰山） ，再加上外圍的武漢東湖風景區(qū)、南湖風景區(qū)、馬鞍山森林公園、九峰森林公園、湯遜湖旅游度假區(qū)，綠化和水面多達 200 平方公里。 左嶺新城概況根據(jù)《東湖國家自主創(chuàng)新示范區(qū)總體規(guī)劃》 （20222020 年） ，近期建設規(guī)劃形成 “一核四組團” 的總體用地布局結構。一核：關山儲備區(qū)及豹澥聚焦區(qū)，重點突出核心，優(yōu)化配套。 四組團分別為左嶺產業(yè)組團、花山組團、未來科技城研發(fā)組團、牛山湖組團。 18 / 93左嶺新城位于武漢東湖國家自主創(chuàng)新示范區(qū)東北角、左鄰產業(yè)園南部，北坐長江南岸，南接高新大道，東達葛店開發(fā)區(qū)，西鄰花山生態(tài)新城和未來科技城，是未來武漢 8+1 城市圈發(fā)展的關鍵節(jié)點?；ㄉ缴鷳B(tài)新城、葛化科技新城、化工科技新城等高新區(qū)新城組團環(huán)繞左嶺新城，產業(yè)類型豐富，具有良好的產業(yè)背景優(yōu)勢，形成區(qū)域商業(yè)輻射力與吸引力，特別是未來科技新城與左嶺新城相交的重要門戶地帶，與鄂州的葛化科技新城相互影響力強。 左嶺新城作為光谷“東進 ”戰(zhàn)略支點的重點項目，將承接光谷優(yōu)勢產業(yè)，重點吸引光電子信息、高端裝備制造、節(jié)能環(huán)保、現(xiàn)代服務、新材料、港口物流等產業(yè)領域的企業(yè)，建設具備綜合性城市化功能的科技產業(yè)新城，使其成為武漢東部地區(qū)產業(yè)支撐新節(jié)點，武漢中國光谷的重要功能區(qū)。 項目選址 建設地點左嶺還建房位于左嶺新城東南角，緊鄰未來科技城，本次規(guī)劃建設地塊為左嶺新鎮(zhèn)四期還建社區(qū)地塊。建設位置為：科技二路以北、楊家咀路以東、卸甲路以西。東側緊鄰黃陂嶺還建社區(qū)一期。擬建項目地點如下圖（圖 41 圖 42） 。19 / 93圖 41 左嶺新城還建設區(qū)位置圖圖 42 左嶺新鎮(zhèn)四期還建社區(qū)區(qū)域位置圖20 / 93 建設用地土地權屬類別根據(jù)武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃，左嶺新鎮(zhèn)四期還建社區(qū)規(guī)劃總面積為 ㎡（以實測為準） ，其中：還建房凈用地面積為㎡，規(guī)劃用地性質為居住用地 ，以劃撥方式供地。本項目還建用地規(guī)劃土地使用強度：建筑密度不大于 25%，綠地率按《武漢市城市綠化條例》執(zhí)行。 項目建設條件 地理、交通條件左嶺新城還建社區(qū)外部交通相對便捷，周邊現(xiàn)有高新大道、龍廟路、G316/九峰路，并與外環(huán)線高速、武黃高速溝通良好，距武漢主城區(qū)車程約 1 小時； 區(qū)域西側規(guī)劃地鐵九號線，東北角設有軌道交通站點，北側在建城際鐵路線和相應站點，對外交通日趨完善，內部交通以村莊道路為主，有待提升； 自然條件建設地具有典型的武漢市自然氣候特征。位于長江中下游，屬中亞熱帶濕潤季風氣候，具有氣候溫和、雨量豐沛、日照充足、四季分明、雨熱同季的特點。地區(qū)年平均溫度 ℃～℃、極端最高溫度 ℃、℃，平均相對濕度 70%，年平均降雨量，年日照時數(shù) ，全年無霜期約 234 天。 地形、地貌及地質條件左嶺域內地勢西高東低，崗嶺起伏，湖港交錯，具有典型垅崗平21 / 93原地特征。境內白滸山、長嶺山、高家山、磨耳山、岱家山與五家湖、青潭湖、嚴家湖、車墩湖山水環(huán)繞。白滸山位于左嶺西北角，北靠長江，山峰海拔 米，為左嶺最高處。嚴家湖位于左嶺南端，與鄂州市梁子湖水系相接，是域內最大湖泊，承雨面積 44 平方公里，年均水資源量 萬立方米根據(jù)國家頒布的《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》及武建字[2022]311號文之規(guī)定，武漢地區(qū)地震基本烈度為Ⅵ度。項目建筑設防抗震烈度為 6 度,設計基本地震加速度值為 設計地震分組為第一組。 市政配套設施供電本項目電源由東湖開發(fā)區(qū)供電網(wǎng)供給，區(qū)內擁有 110KV 變電站兩座，220KV 變電站一座， 500KV 專線一條 ,可提供充足的電力保障。滿足項目建設和建成后的用電需要。給排水武漢市水資源豐富，可利用潛力巨大，長江、漢江武漢段水資源年可利用量達 300 億立方米，東湖開發(fā)區(qū)的供水符合國家標準，日供給量超 220,000 立方米，區(qū)內供水管網(wǎng)完善，供水壓力≥，供水量充足，可滿足項目建設和建成后的用水需要。建設場地內排水系統(tǒng)采取雨、污水分流制，并與城區(qū)相應市政排水管網(wǎng)相連，項目建設中的排水溝管可方便與之連接。供氣項目建設區(qū)天燃氣供應充足，天然氣管道已鋪設到前期已建一、二、三期還建社區(qū)。通訊22 / 93項目區(qū)域內電信服務商眾多，其通訊網(wǎng)覆蓋面廣，寬帶信息網(wǎng)絡完善，實現(xiàn)了網(wǎng)絡數(shù)字化、傳輸光纖化、業(yè)務信息化，本項目建設可方便接入，通訊條件極為便利。23 / 93第五章 項目建設方案 總體規(guī)劃設計理念及原則 設計理念⑴項目建設目標堅持以人為本的科學發(fā)展觀，以改善環(huán)境和促進經濟社會和諧發(fā)展為目標，依據(jù)武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)左嶺新城城市發(fā)展布局和規(guī)劃要求，通過精心策劃、精心設計、精心施工，締造城市建筑景觀，把本項目建設成舒適、方便、適應現(xiàn)代生活要求的人性化住宅小區(qū)，改善人民群眾居住生活條件。⑵規(guī)劃的指導思想以“高起點規(guī)劃、高標準設計、高質量建設、高水平管理”的標準為指導，以人為中心，以整體社會效益、經濟效益和環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準點，結合區(qū)域內自然環(huán)境條件，著意刻畫優(yōu)質生態(tài)環(huán)境，遵循“人、建筑與自然的共存與融合”基本主旨，為居民提供相對完善的生活服務設施，促進城市整體協(xié)調發(fā)展。 規(guī)劃設計原則在規(guī)劃設計中，嚴格執(zhí)行國家現(xiàn)行法規(guī)及設計規(guī)范，并符合武漢市、東湖新技術開發(fā)區(qū)城市總體規(guī)劃的要求和遵循以下原則：⑴總體協(xié)調原則要求設計美觀、布局合理、使用舒適、與周邊環(huán)境保持協(xié)調一致，并注重區(qū)域規(guī)劃結構的統(tǒng)一性和協(xié)調性。⑵技術領先原則規(guī)劃設計、工程施工采用新技術、新工藝、新材料，使項目具有24 / 93先進水平。⑶綠色環(huán)保原則執(zhí)行《武漢市城市綠化條例》 ，保證綠化面積。在建設過程中應注重對自然環(huán)境的保護和景觀布局，各建構筑物應使用符合環(huán)保要求的新型墻體材料，建構筑物設計新穎，具有現(xiàn)代化氣息，使項目具有良好的生態(tài)環(huán)境。⑷節(jié)約能源原則貫徹執(zhí)行《武漢市建筑節(jié)能管理辦法》 ，采用節(jié)能型的建筑結構、材料、器具和產品，提高建筑物保溫隔熱性能，達到冬暖夏涼的效果，減少采暖、空調通風、照明的能耗。 總平面設計 總平面布置左嶺新鎮(zhèn)四期還建社區(qū)規(guī)劃總面積為 ㎡（以實測為準） ，由排水走廊將地塊分為南北兩片，北邊為 1地塊，南邊為 2地塊。還建房凈用地面積為 ㎡。1地塊用地不規(guī)整，呈狹長形，西邊城市道路水平夾角大于 30度，北邊城市道路水平夾角為 30 度。本地塊通過城市綠化帶和排水走廊與周邊地塊隔開，相對比較獨立。本地塊擬新建住宅樓 7 棟，其中： 1 棟 25 層高層住宅樓，1 棟 26 層高層住宅樓，1 棟 27 層高層住宅樓，4 棟 34 層高層住宅樓，配套商業(yè)建筑、配