某項目國民經濟評價(編輯修改稿)
2025-07-27 05:46 本頁面
【文章內容簡介】 究與琶洲土地開發(fā)相似地區(qū)土地價格增長趨勢。為了排除國際會展中心對琶洲土地升值的影響（主要的影響），我們選取與琶洲具有較強可比性的金沙洲為研究對象，金沙洲土地開發(fā)1992年開始正式開發(fā)，到1995年開始正式出讓土地，到2004年區(qū)域開發(fā)基本已經成熟。金沙洲開發(fā)與琶洲土地開采取了同樣的開發(fā)管理模式和開發(fā)策略。據調查1998年前金沙洲居住用地出讓價格為321元/平方米（樓面地價），商業(yè)用地出讓金為442。2004年金沙洲居住用地出讓價格為520元/平方米，商業(yè)用地出讓價格為650元/平方米。土地價格會隨時間延續(xù)而自然上漲， % 廣州市土地信息網，《2004年中國城市地價現狀分析》，另外，由于土地交易方式的轉變（協議轉讓轉變?yōu)榕馁u、招標、掛牌）對土地交易價格也有較大的提升作用，通過分析近幾年廣州土地出讓價格變化趨勢，交易方式轉變對市場土地價格的提升在15%左右。這里扣除土地價格自然增長率和交易方式轉變土地價格增長率后，土地價格增長可以視為由于項目開發(fā)因素造成土地價格增長。1998年金沙洲土地出讓平均價格為381元/平方米，2004年土地出讓均價為585元/平方米。區(qū)域土地開發(fā)后土地價格增長率計算如下：—15%7價格增長率=381585381（100%+%） =11%本項目開發(fā)后將影響整個琶洲，島內規(guī)劃總面積為1047萬平方米，林地面積156萬平方米，水域面積65萬平方米，（含市政道路、公建配套等面積），20%7 數據來源《琶洲地區(qū)控制性規(guī)劃》。，25% 數據來源《琶洲地區(qū)控制性規(guī)劃》。扣除已開發(fā)土地、林地、水域、綠化、市政公建面積。琶洲島在2004年沒有出讓土地，而2003年前出讓的土地大多采用協議出讓方式，其地價不具備參考性。因此，琶洲土地出讓價格選取本報告預測價格，按每平方米2530元/平方米 根據國民經濟評價原則，按資源最佳配置，這里選取財務預測中2005年商務用地出讓價格為基準。（樓面地價）。由于琶洲到定位為“生態(tài)性城市中心區(qū)”。項目開發(fā)對周邊土地增值效益計算如下：253011%=通過分析和計算。本項目到2010年全部開發(fā)完成，周邊土地增值效益假設從項目開完成后才全部釋放出來。本項目研究范圍內，大量地塊屬于商業(yè)、商務辦公、酒店等建設用地。項目開發(fā)期間需要大量的建設用工，開發(fā)完成后，更可以為當地提供大量長期穩(wěn)定的工作崗位。由于目前我國尚無該方面的計算體系，也很難比照類似項目量化結果，故本項目只作定性分析。 間接費用項目開發(fā)成功，促進了當地社會經濟的快速發(fā)展，能在較短的時間內迅速改變琶洲島的落后狀態(tài)，使之成為廣州市新的城市中心區(qū)。同時，琶洲需要成立公安、醫(yī)療防疫、環(huán)保、工商、稅務等相應的城市管理機構，建設共設施、交通設施、環(huán)衛(wèi)設、綠化設施等相應的城市管理設施。為此，政府每年將需要支出城市管理費用。有關統計資料顯示，北京東城區(qū)每平方公里每年城市管理費達2300萬元 數據來源：2005年，《中國經濟周刊》：北京網格化管理 蓋茨稱贊的“世界級案例”。，參照以上數據并考慮琶洲將建設成為具有國際水平會展中心的實際情況，琶洲區(qū)域內城市管理
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