某項目國民經(jīng)濟評價(編輯修改稿)
2025-07-27 05:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 究與琶洲土地開發(fā)相似地區(qū)土地價格增長趨勢。為了排除國際會展中心對琶洲土地升值的影響（主要的影響），我們選取與琶洲具有較強可比性的金沙洲為研究對象，金沙洲土地開發(fā)1992年開始正式開發(fā)，到1995年開始正式出讓土地，到2004年區(qū)域開發(fā)基本已經(jīng)成熟。金沙洲開發(fā)與琶洲土地開采取了同樣的開發(fā)管理模式和開發(fā)策略。據(jù)調(diào)查1998年前金沙洲居住用地出讓價格為321元/平方米（樓面地價），商業(yè)用地出讓金為442。2004年金沙洲居住用地出讓價格為520元/平方米，商業(yè)用地出讓價格為650元/平方米。土地價格會隨時間延續(xù)而自然上漲， % 廣州市土地信息網(wǎng)，《2004年中國城市地價現(xiàn)狀分析》，另外，由于土地交易方式的轉(zhuǎn)變（協(xié)議轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)變?yōu)榕馁u、招標、掛牌）對土地交易價格也有較大的提升作用，通過分析近幾年廣州土地出讓價格變化趨勢，交易方式轉(zhuǎn)變對市場土地價格的提升在15%左右。這里扣除土地價格自然增長率和交易方式轉(zhuǎn)變土地價格增長率后，土地價格增長可以視為由于項目開發(fā)因素造成土地價格增長。1998年金沙洲土地出讓平均價格為381元/平方米，2004年土地出讓均價為585元/平方米。區(qū)域土地開發(fā)后土地價格增長率計算如下：—15%7價格增長率=381585381（100%+%） =11%本項目開發(fā)后將影響整個琶洲，島內(nèi)規(guī)劃總面積為1047萬平方米，林地面積156萬平方米，水域面積65萬平方米，（含市政道路、公建配套等面積），20%7 數(shù)據(jù)來源《琶洲地區(qū)控制性規(guī)劃》。，25% 數(shù)據(jù)來源《琶洲地區(qū)控制性規(guī)劃》。扣除已開發(fā)土地、林地、水域、綠化、市政公建面積。琶洲島在2004年沒有出讓土地，而2003年前出讓的土地大多采用協(xié)議出讓方式，其地價不具備參考性。因此，琶洲土地出讓價格選取本報告預(yù)測價格，按每平方米2530元/平方米 根據(jù)國民經(jīng)濟評價原則，按資源最佳配置，這里選取財務(wù)預(yù)測中2005年商務(wù)用地出讓價格為基準。（樓面地價）。由于琶洲到定位為“生態(tài)性城市中心區(qū)”。項目開發(fā)對周邊土地增值效益計算如下：253011%=通過分析和計算。本項目到2010年全部開發(fā)完成，周邊土地增值效益假設(shè)從項目開完成后才全部釋放出來。本項目研究范圍內(nèi)，大量地塊屬于商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店等建設(shè)用地。項目開發(fā)期間需要大量的建設(shè)用工，開發(fā)完成后，更可以為當?shù)靥峁┐罅块L期穩(wěn)定的工作崗位。由于目前我國尚無該方面的計算體系，也很難比照類似項目量化結(jié)果，故本項目只作定性分析。 間接費用項目開發(fā)成功，促進了當?shù)厣鐣?jīng)濟的快速發(fā)展，能在較短的時間內(nèi)迅速改變琶洲島的落后狀態(tài)，使之成為廣州市新的城市中心區(qū)。同時，琶洲需要成立公安、醫(yī)療防疫、環(huán)保、工商、稅務(wù)等相應(yīng)的城市管理機構(gòu)，建設(shè)共設(shè)施、交通設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)、綠化設(shè)施等相應(yīng)的城市管理設(shè)施。為此，政府每年將需要支出城市管理費用。有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，北京東城區(qū)每平方公里每年城市管理費達2300萬元 數(shù)據(jù)來源：2005年，《中國經(jīng)濟周刊》：北京網(wǎng)格化管理 蓋茨稱贊的“世界級案例”。，參照以上數(shù)據(jù)并考慮琶洲將建設(shè)成為具有國際水平會展中心的實際情況，琶洲區(qū)域內(nèi)城市管理
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