【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 常濃厚的。而CBD的產(chǎn)生是與之完全不同的概念，它是帶有非常強(qiáng)的人為規(guī)劃特點(diǎn)，規(guī)劃可以改變區(qū)域的各種條件，使它符合第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展。因此第三產(chǎn)業(yè)在CBD聚集的一個(gè)前提條件是強(qiáng)有力的城市規(guī)劃，規(guī)劃的結(jié)果是CBD的基本特征與第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的需要是一致的。例如，企業(yè)總部和專業(yè)化服務(wù)公司往往喜歡在適宜展示其企業(yè)形象的區(qū)域辦公，因?yàn)樗鼈冃枰柚k公場(chǎng)所的良好形象展示公司實(shí)力、進(jìn)行公司品牌推廣、增強(qiáng)客戶信心，以實(shí)現(xiàn)開(kāi)拓客源，促進(jìn)公司成長(zhǎng)等目標(biāo)。CBD的形象是相當(dāng)符合其需求的。另外，高地價(jià)的排他性效應(yīng)也促使了第三產(chǎn)業(yè)在CBD的聚集，因?yàn)榈谌a(chǎn)業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)或利潤(rùn)率總體較高，能夠承受高檔辦公樓的高租金，這一點(diǎn)不是生產(chǎn)型企業(yè)能夠做到的。在CBD建設(shè)中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)就是路網(wǎng)的建設(shè)，路網(wǎng)建設(shè)對(duì)于CBD的存活是至關(guān)重要。路網(wǎng)建設(shè)帶來(lái)的交通便捷能夠?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展帶來(lái)諸多好處，例如便捷的交通能夠擴(kuò)展專業(yè)化服務(wù)公司的服務(wù)范圍，或者是有助于它們的客戶方便的來(lái)到該區(qū)域，從而加快拓展客戶步伐；交通便捷還可以方便企業(yè)員工的上下班，吸引中高級(jí)人才在該區(qū)域的聚集，這又反過(guò)來(lái)吸引企業(yè)在這里的聚集，因?yàn)檫@里更能獲得企業(yè)發(fā)展所需的人才；對(duì)于企業(yè)總部而言，在處理總部與制造基地之間關(guān)系時(shí)的管理成本、交通成本，更重要的是時(shí)間成本可以降到最低點(diǎn)，當(dāng)然交通問(wèn)題對(duì)于駐扎在國(guó)際性CBD的企業(yè)總部的重要性可能是下降的，在此類CBD中，高水平的信息交流和處理對(duì)于協(xié)調(diào)總部和分部之間的關(guān)系可能是更為重要的。在一個(gè)處于產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的城市，CBD的建設(shè)是離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)的。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)升級(jí)的成功與否，企業(yè)的流向如何都是需要都與政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)。在城市發(fā)展的這個(gè)階段，專業(yè)化的服務(wù)公司或者非常的弱小，或者未來(lái)發(fā)展存在諸多的不確定性；企業(yè)結(jié)構(gòu)的分化也處于搖擺不定，因?yàn)槠髽I(yè)結(jié)構(gòu)分化意味著企業(yè)管理者面臨一個(gè)新的管理情境，需要重新適應(yīng)和調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略或管理手段。第三產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的培育，企業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換都是需要相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)才能發(fā)揮較好的作用。而這些企業(yè)的流向，也是受產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)下的成本收益模式支配的。在促進(jìn)企業(yè)向CBD或者其他區(qū)域流動(dòng)的過(guò)程中，城市規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)業(yè)政策都是一種外在的推動(dòng)力，這種推動(dòng)力效果的發(fā)揮，是通過(guò)企業(yè)預(yù)期的改變才實(shí)現(xiàn)的。相對(duì)于個(gè)人，企業(yè)是一種更加理性的實(shí)體，企業(yè)的活動(dòng)永遠(yuǎn)是追逐利益的。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)的活動(dòng)是圍繞著增加收益和節(jié)約成本兩個(gè)基本目標(biāo)進(jìn)行的。然而，企業(yè)流向CBD并不能節(jié)約成本，反而會(huì)增加成本，因此唯一的解釋就是CBD能夠?yàn)槿胱∑髽I(yè)帶來(lái)更高的收益。這是由CBD的產(chǎn)業(yè)聚集機(jī)制要傳達(dá)給企業(yè)的信號(hào)，也是產(chǎn)業(yè)聚集機(jī)制在啟動(dòng)之時(shí)的主導(dǎo)作用。一般來(lái)說(shuō)，在啟動(dòng)期，CBD引起企業(yè)流動(dòng)的的收益預(yù)期表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是認(rèn)為企業(yè)入住可以改善企業(yè)形象，從而可能為企業(yè)未來(lái)發(fā)展帶來(lái)更為廣闊的空間；二是認(rèn)為CBD的物業(yè)具有很高的升值空間，這就引發(fā)企業(yè)的投資需求。假如需求量是有一定保障的，這兩種預(yù)期都會(huì)推動(dòng)CBD建設(shè)順利進(jìn)行。而到了中后期，CBD產(chǎn)業(yè)聚集機(jī)制的引導(dǎo)功能將主要依靠實(shí)際的聚集效應(yīng)。（二）CBD發(fā)展動(dòng)力機(jī)制綜述到這里，我們總結(jié)一下CBD成長(zhǎng)的整個(gè)動(dòng)力機(jī)制。從前面的分析，我們認(rèn)為，CBD成長(zhǎng)是受到城市規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)聚集機(jī)制共同作用推動(dòng)的。其中城市規(guī)劃建設(shè)和產(chǎn)業(yè)政策主要作用在CBD的前期啟動(dòng)和引導(dǎo)上，通過(guò)建立與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相匹配的實(shí)體吸引企業(yè)進(jìn)入，這時(shí)產(chǎn)業(yè)聚集機(jī)制更多的只是在企業(yè)收益預(yù)期上發(fā)生作用；而在引導(dǎo)期過(guò)后，如果產(chǎn)業(yè)發(fā)展是順利的，產(chǎn)業(yè)聚集將會(huì)發(fā)生實(shí)際的功效，通過(guò)聚集效應(yīng)的自我復(fù)制推動(dòng)CBD的成長(zhǎng)；這時(shí)候收益預(yù)期其實(shí)也是在發(fā)生作用的，只是產(chǎn)業(yè)在CBD的實(shí)際聚集功效才是最為關(guān)鍵的。如果產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)不強(qiáng)，CBD建設(shè)進(jìn)度就會(huì)出現(xiàn)停滯。在保證量基礎(chǔ)上，CBD的建設(shè)是否成功還要取決于第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間點(diǎn)的選擇。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的階段決定了其聚集效應(yīng)的功能強(qiáng)大與否。一般來(lái)說(shuō)，第二產(chǎn)業(yè)是否出現(xiàn)擴(kuò)散效應(yīng)，是一個(gè)重要的臨界標(biāo)準(zhǔn)。如果區(qū)域出現(xiàn)較明顯的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、遷移、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換等現(xiàn)象，CBD的建設(shè)具有一定的可行性；如果第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)很成熟了，那么CBD發(fā)展是水道渠成的。否則，CBD的建設(shè)會(huì)因?yàn)槟壳暗谌a(chǎn)業(yè)量的不足而停滯下來(lái)，導(dǎo)致區(qū)域規(guī)劃的失敗。實(shí)際上產(chǎn)業(yè)的聚集和CBD進(jìn)程就是一對(duì)供求關(guān)系。CBD的辦公樓是供應(yīng)量，第三產(chǎn)業(yè)是需求量。CBD要想順利建成，首先需求量必須能夠與供應(yīng)量相適應(yīng)；其次企業(yè)必須是能夠承受CBD的租金的，換句話說(shuō)企業(yè)必須具有購(gòu)買力；另外租金的高低也會(huì)調(diào)節(jié)著供需關(guān)系的實(shí)現(xiàn)程度。截至這里，我們?cè)谟懻揅BD動(dòng)力機(jī)制時(shí)只是通過(guò)產(chǎn)業(yè)聚集、城市規(guī)劃等角度，分析了CBD主體職能的載體辦公樓與企業(yè)間的供需對(duì)應(yīng)關(guān)系。實(shí)際上，辦公樓的購(gòu)買者也包括個(gè)人，CBD的構(gòu)成也包括住宅和商業(yè)。當(dāng)涉及到個(gè)人需求的時(shí)候，物業(yè)功能就演化成使用和增值兩大功能，這與一般商品是不同的。因此人們物業(yè)需求可以演化為兩大類一類是真實(shí)的自住需求，另一類是投資需求。由于物業(yè)存在增值功能，產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)就會(huì)引導(dǎo)個(gè)人產(chǎn)生強(qiáng)有力的收益預(yù)期，投資需求就會(huì)大幅上升。在CBD建設(shè)的早期，愿意入住企業(yè)的數(shù)量還較少，單靠企業(yè)的資金根本無(wú)法維持CBD的運(yùn)作，此時(shí)大規(guī)模投資需求帶來(lái)的投資資本成為推動(dòng)CBD成長(zhǎng)的重要資金。大量投資資本的進(jìn)入投資需求使其對(duì)CBD的成長(zhǎng)產(chǎn)生強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。但是投資需求是不可能無(wú)限制發(fā)展下去的，如果企業(yè)一直無(wú)法大規(guī)模入住CBD，投資客無(wú)法從投資中獲利，聚集機(jī)制產(chǎn)生的收益預(yù)期就會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，從而影響CBD的發(fā)展進(jìn)程。因此在具體研究產(chǎn)業(yè)聚集和CBD發(fā)展的關(guān)系上，探討產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值等問(wèn)題是非常關(guān)鍵的。五、 案例研究：東莞新城CBD的發(fā)展動(dòng)力分析（一） 東莞新城區(qū)CBD簡(jiǎn)介東莞新城中心包括中央商務(wù)區(qū)（CBD）和中央生活區(qū)（CLD）兩大區(qū)域構(gòu)成。CBD以商業(yè)、辦公為主，CLD以居住為主，但也具有相當(dāng)大比例的商務(wù)辦公物業(yè)。并且這兩大區(qū)域中，CBD處于核心地位，擔(dān)負(fù)著提升城市價(jià)值的功能，是整個(gè)新城區(qū)對(duì)外宣傳的形象代言，它的成功與否直接影響到CLD的發(fā)展進(jìn)程。因此在很多時(shí)候東莞CBD代指整個(gè)新城區(qū)。，位于東莞大道北段及相關(guān)輻射區(qū)，西側(cè)為東莞市行政文化中心區(qū)，旗峰山公園位于規(guī)劃區(qū)西北，東莞大道、鴻福路以及四環(huán)路，是中央商務(wù)區(qū)主要的對(duì)外聯(lián)系道路。CBD是東莞城市的單中心商務(wù)區(qū)，將成為國(guó)際制造基地的服務(wù)中心，是東莞二十一世紀(jì)新城市中心的核心引擎，其功能定位以中央商務(wù)、商業(yè)辦公、商貿(mào)發(fā)展等為主導(dǎo)功能，其它相關(guān)功能配套的多功能、多中心、復(fù)合型的中央商務(wù)區(qū)，集中全市三大中心職能，即商業(yè)中心、會(huì)展中心和商務(wù)中心。中央生活區(qū)與CBD相鄰，位于東莞市東城區(qū)與南城區(qū)的交接地帶，東臨東莞大道，西臨南城科技路，北臨四環(huán)路，南臨五環(huán)路。中央生活區(qū)是東莞城市新區(qū)的重要組成部分，規(guī)劃建設(shè)成一個(gè)以居住為主，為行政、文化、金融商務(wù)區(qū)服務(wù)的、具有完備的公共配套設(shè)施和充足的綠地休閑空間、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所及開(kāi)放度較高的新型社區(qū)。中央生活區(qū)中具有相當(dāng)體量的辦公物業(yè)規(guī)劃，它與CBD中的寫字樓構(gòu)成了新城區(qū)整個(gè)商務(wù)物業(yè)體系。（二） 新區(qū)CBD發(fā)展的產(chǎn)業(yè)動(dòng)力CBD能否持續(xù)增長(zhǎng)，取決于第三產(chǎn)業(yè)聚集機(jī)制的發(fā)揮。而東莞目前是一個(gè)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市。CBD的建設(shè)又是一個(gè)漫長(zhǎng)的周期，需要20年左右的時(shí)間。因此判斷東莞CBD能否成功，最重要的因素是在這期間，東莞的產(chǎn)業(yè)升級(jí)是能有效的實(shí)施，從而推動(dòng)CBD的建設(shè)進(jìn)程。這就需要我們從目前的產(chǎn)業(yè)張狂進(jìn)行推導(dǎo)。 東莞市產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)（1） 產(chǎn)業(yè)定位：東莞的產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主，是我國(guó)著名的制造業(yè)名城，是國(guó)際上知名的制造業(yè)基地。目前東莞的制造業(yè)發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟，產(chǎn)品在國(guó)際市場(chǎng)上具有很高的競(jìng)爭(zhēng)力，但是制造業(yè)企業(yè)規(guī)模大多較小，技術(shù)能力存在缺陷，技術(shù)研發(fā)能力較弱。市場(chǎng)份額的增加更多的是采用控制企業(yè)成本的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)促成的。外向型制造業(yè)的高速發(fā)展進(jìn)一步推動(dòng)了服務(wù)業(yè)的發(fā)展，東莞地區(qū)產(chǎn)生了大量的貿(mào)易、物流、貨代公司等，但是這些公司目前規(guī)模大多較小，區(qū)域分布也非常地散亂。在產(chǎn)業(yè)比例方面，第三產(chǎn)業(yè)的比例已經(jīng)達(dá)到43%，相比國(guó)內(nèi)其他制造業(yè)型企業(yè)，發(fā)展是較為前列的。（2） 產(chǎn)業(yè)總量：東莞戶籍人口150萬(wàn)，外地人口500多萬(wàn)，但是創(chuàng)造了超過(guò)1000億的生產(chǎn)總值，年增長(zhǎng)率超過(guò)20％，位居全國(guó)地級(jí)市首位，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力巨大。東莞在有限的區(qū)域取得了相當(dāng)可觀的產(chǎn)業(yè)總量，財(cái)富已經(jīng)達(dá)到一定的聚集水平。財(cái)富的積累目前已經(jīng)產(chǎn)生一定的溢出效應(yīng)，東莞人的餐飲、娛樂(lè)和奢侈品消費(fèi)已經(jīng)達(dá)到較高的水平，只是這些消費(fèi)很多發(fā)生在香港、廣州、深圳等地，而不是在東莞當(dāng)?shù)?。?cái)富的溢出實(shí)際上表明兩點(diǎn)：東莞的產(chǎn)業(yè)升級(jí)迫切需要推進(jìn)，以疏導(dǎo)財(cái)富的合理運(yùn)用；二是東莞私人財(cái)富具有很高的投資潛力，在CBD啟動(dòng)期，大量的投資資本進(jìn)入CBD，成為東莞辦公樓、商業(yè)、住宅重要購(gòu)買力量；在企業(yè)資本導(dǎo)入相對(duì)不足的情況下，這些私人資本短期內(nèi)成為推動(dòng)CBD發(fā)展的重要支撐力量，為CBD發(fā)展贏得了一定的時(shí)間。（3） 產(chǎn)業(yè)集群：經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，東莞已經(jīng)形成了有特色的產(chǎn)業(yè)集群，譬如IT業(yè)、紡織業(yè)、服裝業(yè)、電氣業(yè)等。其中IT業(yè)是東莞最大、最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)。IT業(yè)具有以下的產(chǎn)業(yè)特征：一是經(jīng)濟(jì)總量大，東莞IT產(chǎn)品產(chǎn)值大，總產(chǎn)值已經(jīng)達(dá)到近800億元，是電氣、儀表、紡織、服裝、造紙類等產(chǎn)業(yè)的總和；二是市場(chǎng)占有率髙，東莞IT業(yè)10多種產(chǎn)品在世界市場(chǎng)占有率超過(guò)20％，電腦磁頭，電腦掃描儀，電腦驅(qū)動(dòng)器，高級(jí)交流電容器，微型馬達(dá)，錄像磁頭，石英鐘等產(chǎn)品占世界市場(chǎng)份額的20－40％；三是產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)強(qiáng)，東莞電腦零配件配套率達(dá)95％，是世界上IT產(chǎn)業(yè)集群最強(qiáng)的區(qū)域；四是以制造業(yè)為主，國(guó)外大公司大多將這里作為制造業(yè)基地，很少講研發(fā)設(shè)計(jì)部門設(shè)立在這里；本土或港臺(tái)企業(yè)則大多以低端產(chǎn)品制造設(shè)計(jì)為主。應(yīng)該說(shuō)東莞的產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)產(chǎn)生了一定的聚經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，這種聚集的發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)不大，已經(jīng)提出了產(chǎn)業(yè)升級(jí)的迫切要求。（4） 企業(yè)數(shù)量：東莞產(chǎn)業(yè)聚集已經(jīng)產(chǎn)生了一定的擴(kuò)散效應(yīng)，這從企業(yè)數(shù)量中可以一窺端倪。東莞目前大約有24萬(wàn)以上的企業(yè)各個(gè)體戶，其中大多數(shù)都是第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)。問(wèn)題是這些服務(wù)業(yè)目前實(shí)力都較弱，專業(yè)化程度不高，而且分散在各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，服務(wù)的客戶范圍相對(duì)狹小，因此數(shù)量雖然龐大，但是對(duì)目前CBD的辦公物業(yè)需求尚未大量釋放。從這里可以看到東莞第三產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)尚沒(méi)有充分發(fā)揮。（5） 產(chǎn)業(yè)分布：東莞經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)一個(gè)“強(qiáng)鎮(zhèn)弱市”的格局，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)，如玩具、家具等主要集中在厚街，服裝業(yè)集中在虎門、制鞋業(yè)集中在沙田鎮(zhèn)等等，在這些區(qū)域富裕程度相對(duì)較高。只是到了近幾年，城郊的IT制造業(yè)才崛起，初步了改變產(chǎn)