28888工程經(jīng)濟學(xué)與項目融資大綱[1](編輯修改稿)
2025-07-26 07:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 或其他合法方式將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移的行為。4．土地征用: 國家為了建設(shè)及興辦社會公益事業(yè)的需要，采取行政手段，依照法定程序和審批權(quán)權(quán)限將集體所有的土地，有償轉(zhuǎn)為國有土地的一項措施。5土地儲備制：為加強對土地一級市場的統(tǒng)一管理, 政府依照法定程序,運用市場機制,按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃,對通過收回、收購、置換和征用等方式取得的土地進行前期開發(fā),并予以儲存,以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理制度。1．對土地使用權(quán)出讓的各方式做出比較。答：出讓程序不一樣。適用范圍不同：協(xié)議出讓適用于公益、福利事業(yè)，科研文教，非盈利的機關(guān)、團體及某些特殊用地；招標出讓使用于優(yōu)化土地布局的地段，重大工程的較大的地塊；拍賣出讓適用于區(qū)位條件好、功能便利的繁華地段，土地利用上有較大靈活性的地塊。優(yōu)缺點：協(xié)議出讓：選擇受讓人的自由度大，不利于公平競爭；招標出讓利于公平競爭，給出讓方留有選擇的余地；拍賣出讓利于公平競爭，方法簡便易行，出讓方不易控制最高價。2．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合哪些條件？答：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進行，權(quán)利人不得擴張其權(quán)利的內(nèi)容；按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。按照出讓合同進行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地。4．房地產(chǎn)項目土地費用包括哪些費用?答：包括土地征用費用、土地出讓金、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)的地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷房支出等。5．簡述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序。答：轉(zhuǎn)讓申請；簽訂轉(zhuǎn)讓合同；轉(zhuǎn)讓合同公證；繳納土地出讓金和土地增值稅；土地使用權(quán)變更登記。6．簡述劃撥土地使用權(quán)的特點。答：劃撥土地使用權(quán)的取得具有行政性；劃撥土地使用權(quán)具有無償性；劃撥土地使用權(quán)具有無期限性；劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)具有限制性。7．簡述協(xié)議出讓土地使用權(quán)的特征。答：非市場出讓，沒有競爭者；政府對低價較易控制；價格和使用范圍受到限制。8劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費包括哪些？答：土地補償費；安置補助費；地上附著物及青苗補償費；拆遷補償費；其他費用 。9我國土地使用制度存在的問題有哪些？答：（1）土地雙軌制，劃撥（歷史遺留和新劃撥）和商業(yè)出讓并存；（2）管理和監(jiān)控水平低；（3）土地市場不統(tǒng)一，土地杠桿失靈；（4）權(quán)力濫用，亂批開發(fā)區(qū)，越權(quán)批地；（5）轉(zhuǎn)軌中土地收入的流失；（6）市場上開發(fā)水平良莠不齊，關(guān)系強、水平低的非專業(yè)開發(fā)商多；（7）滋生腐?。蝗?、論述我國現(xiàn)階段土地使用制度的特點 答：1）批租制：由于我國實行土地公有制，不論是國有土地還是農(nóng)村集體所有的土地，其所有權(quán)均不允許買賣，在土地交易過程中發(fā)生轉(zhuǎn)移的只是土地使用權(quán)，而且這種使用權(quán)還是有年限的。雖然土地使用權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓，也就是所謂的批租，其實質(zhì)不過是土地使用權(quán)的長期出租而已，只不過租金一次性繳清罷了。所以說，在我國的土地制度中，不存在真正的土地買賣，只存在長時期的土地使用權(quán)出租，即批租制。2）壟斷制：第一層含義，我國實行的土地公有制只允許政府和集體組織等公有團體擁有土地，這本身就是一種壟斷。 第二層含義，在土地交易市場上，只有政府一個土地供應(yīng)者，其他任何一個機構(gòu)和團體都不允許向市場提供土地。即使集體經(jīng)濟組織作為土地的所有者，也不能提供。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地若要轉(zhuǎn)變成可在市場上交易的開發(fā)建設(shè)用地，必須通過國家征用，由集體土地轉(zhuǎn)變成國有土地后，方為合法。政府在法律上和名義上壟斷了土地的供應(yīng)。3）雙軌制：所謂的雙軌制就是指依據(jù)土地用途和目的的不同實行不同的土地取得方式的土地供應(yīng)制度。一般而言，非贏利性和帶有公益性質(zhì)的土地用途可以以劃撥方式取得，而贏利性土地用途，則必須通過出讓方式取得。第五章 房地產(chǎn)營銷1．房地產(chǎn)營銷：通過交易過程滿足顧客對土地或房屋需求的一種綜合性營銷活動，也是把土地或房屋產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的流通過程。2．房地產(chǎn)市場細分：是指人們在目標市場營銷觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)消費者的需要、欲望、購買行為和購買習(xí)慣，將房地產(chǎn)市場整體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費者群的市場分類過程。3．房地產(chǎn)市場營銷策劃：運用整合營銷的概念，從觀念、設(shè)計、區(qū)位、環(huán)境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上對開發(fā)建設(shè)項目進行整合，合理確定房地產(chǎn)目標市場的實際需求，在深入了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎(chǔ)上，為開發(fā)項目規(guī)劃處合理的建設(shè)取向，使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費者的需要，并通過消費者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過程。1．簡述房地產(chǎn)市場細分的作用答：有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會；有利于房地產(chǎn)企業(yè)選擇目標市場和制定市場營銷策略；有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中資源開發(fā)市場。2．簡述房地產(chǎn)市場細分的過程答：明確細分因素；根據(jù)細分因素進行市場劃分；評價市場細分結(jié)果，包括：銷量和利潤、消費者的可接近性、消費者的敏感性。3．房地產(chǎn)市場營銷的步驟是什么？答：房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，包括宏觀、中觀、微觀等方面確定營銷目標，包括長期與短期制定市場營銷組合計劃營銷計劃的實施反饋與調(diào)整4．房地產(chǎn)廣告策劃的原則有哪些？答：時代性、創(chuàng)新性、實用性、階段性、全局性。5．簡述房地產(chǎn)廣告策劃的內(nèi)容答：廣告目標、市場分析、廣告策略、廣告計劃、廣告效果測定。6．房地產(chǎn)
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