【文章內(nèi)容簡介】 利有弊的，隨著小區(qū)商業(yè)的興起，一定會使該小區(qū)住宅物業(yè)的商業(yè)價值有所提升，因為商業(yè)的興起，在樓市里對住宅物業(yè)的投資價值和升值潛力向來不可低估。 但業(yè)主們卻并不這么認(rèn)為，他們紛紛表示，好好的小區(qū)改建成鬧市區(qū)，看到小區(qū)的公共利益受到損害他們非常心疼，他們想不通：這樣的改建怎么會被批準(zhǔn)？因此，一定要繼續(xù)上訪下去直到問題解決。對此，盛賢公司表示，自己的改建手續(xù)合法，不怕業(yè)主“鬧事”。 點評： 如何找到一個平衡點 商業(yè)的喧嘩與居住的寧靜原本是商住樓面對的兩面。如何在兩者間找到利益的平衡點，是我們探尋的目的。 一邊是商家業(yè)主的商業(yè)利益，一邊是小區(qū)居民業(yè)主的居住利益。在這場大魚與小魚的博弈中，誰將會是最終的勝者？ 記者采訪時看到，面積不大的小區(qū)里干凈、整潔，一位老者拿著一個羽毛球自娛自樂。一旁的校園不時傳出嬉笑聲，場景十分和諧。 當(dāng)?shù)叵律坛墙ǔ珊螅瑸槔鮼砣镣纳陶哌M出其間，小區(qū)的這種寧靜與和諧也將一去不復(fù)返。它對我們再一次地提出了一個新的課題：商住型小區(qū)，如何在保證小區(qū)居住環(huán)境的前提下，來保證商家利益？ 本次案例中，盛賢公司的改建，由于手續(xù)齊全、合法，改建已勢在必行，但是如果得不到小區(qū)業(yè)主的支持與理解，也會紛擾不斷。而相關(guān)的部門，也會因為業(yè)主的不斷上訪而不得不拿出一定的精力來應(yīng)對、調(diào)解。因此，如何最大限度地保證業(yè)主利益、平衡商家利益，是值得有關(guān)部門在作出批文時就應(yīng)該考慮的問題，當(dāng)然，商家在決定改變經(jīng)營的情況下，是否要主動與業(yè)主進行溝通，讓業(yè)主代表就改建提出意見，并適當(dāng)?shù)剡M行采納，雙方就各自的利益達成共識，不讓矛盾激化、演變，是目前商住型物業(yè)要思考的問題。海印花園的矛盾與利益，最終將如何解決，我們《物業(yè)教育資訊》案例精解欄目將繼續(xù)關(guān)注。小區(qū)內(nèi)業(yè)主交費停車被盜 物業(yè)公司賠償50%小區(qū)內(nèi)業(yè)主交費停車被盜，法院判決——物業(yè)公司賠償損失50％ 交了物業(yè)管理費，摩托車在住宅小區(qū)內(nèi)丟失，誰該為丟失的車輛負(fù)責(zé)？近日，這個讓不少廣州中山市民牽腸掛肚的案子終于有了一個說法，中山市中級人民法院對石岐區(qū)東明花園業(yè)主17輛摩托車被盜一案作出了終審判決：如果沒有特殊的約定，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間簽訂的是應(yīng)該一般的物業(yè)管理合同，而不是保管合同，摩托車丟失雙方都有責(zé)任，本著公平的原則，綜合考慮多方因素，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對業(yè)主作適當(dāng)賠償。【案件】一年丟17輛摩托車位于中山市石岐區(qū)的東明花園，是一個有2000多住戶的中山相對較大的小區(qū)，據(jù)統(tǒng)計，僅2003年一年間竟有17輛摩托車被盜。 據(jù)東明花園物業(yè)管理負(fù)責(zé)人黃經(jīng)理介紹，由于沒有車房，物業(yè)公司為業(yè)主提供車位，每月收30元的費用。沒有想到，2003年一年之內(nèi)，小區(qū)有17家摩托車被盜，其中2月18日開始的一周之內(nèi)丟了5輛，2003年8月底之后又有12輛被盜。車輛丟失后，部分業(yè)主找到物業(yè)管理公司，要求獲得賠償，但是物業(yè)管理公司也頗為難，僅僅收了30元的管理費，就要負(fù)這樣大的責(zé)任，顯然有失公平，他們拒絕賠償。許多業(yè)主開始對物業(yè)公司的管理能力產(chǎn)生不信任，有些丟車的業(yè)主干脆以不交物業(yè)管理費與小區(qū)對抗，雙方關(guān)系劍拔弩張。在調(diào)解無望的情況下，2003年3月，東明花園5位業(yè)主一氣之下，將所在小區(qū)物業(yè)管理公司告上法庭，2003年9月，中山市人民法院判決東明物業(yè)管理公司敗訴?！疚飿I(yè)】我們已盡管理義務(wù)“我們的小區(qū)是一個開放的小區(qū)，竊賊14秒鐘偷一輛摩托車，我們防不勝防，我們盡了自己應(yīng)盡的管理義務(wù)?！敝猩绞袞|明物業(yè)管理有限公司的黃先生表示。黃先生認(rèn)為，在給業(yè)主的收費發(fā)票上，公司已經(jīng)明確地寫著“本車位只提供停泊車，不負(fù)責(zé)車輛(財物)保管”的字樣，“況且一開始有6人告我們，其中一人的車在小區(qū)內(nèi)已找到，是車主忘記放在哪里了，他本人撤訴了，剩下的5名原告中，記錄顯示有2人曾經(jīng)5次沒有拔車鑰匙，這次他們的車丟掉了，責(zé)任怎么可能全在我們呢？”竹苑小區(qū)的中房物業(yè)管理有限公司的郭女士說，他們小區(qū)屬于完全開放的小區(qū)，曾經(jīng)丟了一輛小汽車，物業(yè)管理也只是每月收取150元的停車費，怎么可能負(fù)責(zé)保管？另外，如果丟了車就可以找物業(yè)公司賠，那業(yè)主就不會再去買保險了，物業(yè)公司怎么可能把保險公司的責(zé)任都承擔(dān)了呢？盡管如此，東明物業(yè)管理有限公司黃先生說，他們已經(jīng)在調(diào)整管理措施，通過調(diào)查，他們發(fā)現(xiàn)丟失的摩托車都是某一種型號的，物業(yè)管理要求所有這種型號的摩托車停在一個專門的停車場，公司安排3個人專門看管；其次是開始修建圍墻，讓以前的近千米的開放地帶封閉起來?！緲I(yè)主】交了停車費丟車就要賠提起自己丟失摩托車的事情，某小區(qū)的陳小姐還忿忿不平：“自己每個月交了車位費，怎么到時出事了反而不管了呢？這些摩托車位本來都屬于業(yè)主所有，是業(yè)主買房時的公攤面積，而物業(yè)公司只是用我們的地盤來保管我們的東西，既然是保管，丟失了就應(yīng)該賠償?！倍鴸|明花園的部分業(yè)主認(rèn)為，雖然物業(yè)公司給的發(fā)票上面有特別說明，但是并沒有經(jīng)過業(yè)主的同意，所以不能作為推卸責(zé)任的證據(jù)。摩托車停在小區(qū)內(nèi)，并且交了費，丟掉了自然小區(qū)應(yīng)該賠償，否則，與把摩托車停在大街上有什么區(qū)別？【判決】雙方共同承擔(dān)責(zé)任近日，這件持續(xù)一年多的案件終于有了結(jié)果。法院認(rèn)為：業(yè)主和物業(yè)管理公司之間構(gòu)成車輛管理服務(wù)合同，并非保管合同，由于物業(yè)管理公司沒有履行對車輛進行登記的職責(zé)，負(fù)有一定的責(zé)任，酌定按照車輛評估價值的50％進行賠償。據(jù)悉，這次狀告東明花園的共有5位丟車的業(yè)主，他們的摩托車評估價值在9000元到17000元不等，都得到一半的賠償。審理此案的中山市中級人民法院的有關(guān)法官認(rèn)為，此案爭議的焦點是雙方到底是一種什么樣的合同關(guān)系。之所以不作保管合同考慮，是因為業(yè)主并沒有真正把車給物業(yè)管理公司保管，沒有交車鑰匙，每月所交的30元也不是保管費用，如果是保管費用顯然要高些，所以二者只是構(gòu)成車輛管理服務(wù)合同，物業(yè)公司也有一定的責(zé)任，比如車輛的登記、適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)等等。這樣，顯然雙方都要承擔(dān)一定的責(zé)任。另外，這個判決并非一成不變的，還要看具體案子，比如小區(qū)是封閉式還是開放式、業(yè)主的交費情況、丟失物價值的大小等等。張強律師:從去年開始，中山的不少物業(yè)公司為了降低風(fēng)險，在中國人民保險公司投了保，這是一種責(zé)任險，小區(qū)再丟車后就可以找保險公司，這是一個有意義的嘗試。目前，中山已有翠景、東明、永怡等十多家物業(yè)管理公司投了保，但如果保險公司看到自己承擔(dān)的風(fēng)險過大，可能提高保費，保費高了，物業(yè)公司還會不會投保，這也需要權(quán)衡。但是，這個嘗試如果成功，那么誰要為丟失的摩托車買單的問題也許可以迎刃而解了。小區(qū)丟愛車——誰賠丟失了機動車，失主該向誰去索賠？也許3月9日的一場保險公司和物業(yè)的糾紛，能夠給物業(yè)企業(yè)一些啟示。3月9日，北京市第二中級人民法院開庭審理了一起太平洋財險北京市通州支公司和北京市育新物業(yè)管理公司關(guān)于育新物業(yè)業(yè)主丟失車輛賠償?shù)募m紛案。事件經(jīng)過：2001年4月2日，并辦理了過戶手續(xù)。2004年4月11日，南某的家人聲稱該車在望京花園小區(qū)丟失。隨后，南某及相關(guān)人士分別向公安機關(guān)報案，向小區(qū)物業(yè)育新物業(yè)報案，向車輛投保的太平洋財險通州支公司報案。南某于2003年6月4日在太平洋財險通州支公司投保了車損險、三者險、全車盜搶險以及車上人員責(zé)任險，共計花費保費3850元。因此，保險公司在2004年8月15日對南某進行了賠付。同時，南某在2004年1月1日向育新物業(yè)交納了全年停車費1080元，并獲得停車證，因此，南某和育新物業(yè)之間形成了有償?shù)能囕v保管關(guān)系。丟車后，經(jīng)過一再協(xié)商，物業(yè)最終補償了南某1萬元。這樣。之后，南某與保險公司簽署了權(quán)益轉(zhuǎn)讓書，將其向第三方追償?shù)臋?quán)利轉(zhuǎn)讓給太平洋財險通州支公司。保險公司認(rèn)為，育新物業(yè)是涉案車輛丟失當(dāng)日的車輛保管者，因此，對車輛的丟失負(fù)有責(zé)任。育新物業(yè)則認(rèn)為，保險公司并沒有有力證據(jù)證明該車確實是在物業(yè)管理的望京花園小區(qū)丟失的，因此，物業(yè)不能對此負(fù)責(zé)任。此案一審保險公司敗訴，二審還沒有結(jié)果。點評：物業(yè)管理企業(yè)一旦收取了停車費，而車輛的確在規(guī)定停車場或小區(qū)停車位丟失，物業(yè)就一定會承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。至于本案，對物業(yè)最有利的因素就是無法證明南某的車是否在望京花園小區(qū)丟失。物業(yè)對于車輛管理中車輛進入，駛出環(huán)節(jié)一定要用心，按車輛管理程序走。 停車費400元是場地費還是保管費某業(yè)主將車停在小區(qū)內(nèi)，每月繳400元停車費。一天早上，他發(fā)現(xiàn)車輛被盜，遂報警并向物業(yè)公司交涉，雙方在是否賠償及具體數(shù)額上存在較大爭議。車主將物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償；物業(yè)公司則辯稱，車主繳納的400元是場地使用費，雙方之間并未形成保管合同關(guān)系，因此不應(yīng)對車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任。法院最后判決，物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。目前，小區(qū)內(nèi)丟失車輛引發(fā)的糾紛時有發(fā)生，司法界和理論界對此也存在分歧，有時會有截然不同的觀點或判決。律師認(rèn)為，確定這一焦點問題應(yīng)從以下幾個方面綜合考慮。一看經(jīng)營者所提供的服務(wù)類型。停車場或物業(yè)公司（以下暫稱經(jīng)營者），其職責(zé)主要由經(jīng)國家工商行政管理機關(guān)依法核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍，或經(jīng)營者制定并對外公示的服務(wù)內(nèi)容和性質(zhì)決定。經(jīng)營范圍或服務(wù)內(nèi)容中包不包括保管業(yè)務(wù)，以及其收費標(biāo)準(zhǔn)是按哪種業(yè)務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)核準(zhǔn)的或公示的，職責(zé)中是否提供保管服務(wù)。二看經(jīng)營者與車主就停車收費是如何約定的。如果雙方明確約定為保管關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為雙方之間已經(jīng)確定了保管合同關(guān)系。三看物業(yè)管理小區(qū)或者停車場是否封閉式的，以及車輛進出的管理制度和措施如何。如果停車場是封閉的，車輛進出也有嚴(yán)格的出入管理制度。此種情況下，經(jīng)營者如果確有失職的地方，就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。四看關(guān)于停車收費的定性。有的停車場為降低風(fēng)險，在收費收據(jù)上特別注明是車位出租。但是，在司法實踐中，這一聲明不一定成為免責(zé)理由。當(dāng)車主與經(jīng)營者之間難以確定是否為保管合同關(guān)系時，車輛丟失或損失的，只要車主向經(jīng)營者繳納了停車費，經(jīng)營者也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?！断M者權(quán)益保護法》第七條規(guī)定，消費者在購買、使用商品和接受服務(wù)時享有人身、財產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利；第十七條規(guī)定，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或服務(wù)符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求。據(jù)此，經(jīng)營者對停放的車輛負(fù)有安全保障義務(wù)，特別是那種封閉式的小區(qū)和停車場，有專門保安人員負(fù)責(zé)，車輛進出又經(jīng)過一定的查驗制度。上面的案例中，經(jīng)營者與車主雖未明確為保管關(guān)系，但鑒于經(jīng)營者在管理上有過失，法院判決物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任?，F(xiàn)實中，不少小區(qū)為了平衡物業(yè)公司和車主的利益，防范事故發(fā)生后的道德風(fēng)險，往往投保公共區(qū)域責(zé)任險。通過保險降低物業(yè)企業(yè)在財產(chǎn)方面的風(fēng)險。業(yè)主丟殘摩物業(yè)被判賠7月3日,家住豐臺區(qū)馬家堡某小區(qū)的殘疾人老王,通過街道司法所,向小區(qū)物業(yè)要回了丟車賠償金3000元。今年1月,老王所在小區(qū)貼出告示:地下存車處無人看管,居民可以免費存車,車輛出現(xiàn)丟失,物業(yè)公司概不負(fù)責(zé)。四處張貼的告示無疑是給小偷“通風(fēng)報信”,存車處丟車事件明顯增多。今年4月24日,老王上了好幾道鎖的殘疾人摩托車也被人盜走。老王到馬家堡司法所尋求幫助。司法所找到物業(yè)公司時，對方表示，既然已經(jīng)明示存車處為免費使用，那么物業(yè)公司與業(yè)主之間不存在合同關(guān)系,因此也不承擔(dān)賠償責(zé)任。司法所認(rèn)為，根據(jù)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，小區(qū)設(shè)非機動車輛停車場(存車處)，必須保證停車有序，24小時設(shè)專人看管。顯然，物業(yè)公司的“免責(zé)告示”違反了這一規(guī)定，是無效的。經(jīng)過反復(fù)協(xié)商與調(diào)解，最終雙方達成協(xié)議:由物業(yè)公司賠償老王殘摩補償款3000元。物業(yè)公司負(fù)責(zé)人通過此事也認(rèn)識到了履行小區(qū)管理義務(wù)的重要性，在司法所的幫助下，正在積極尋找存車處看車人。小區(qū)丟車 物業(yè)賠償認(rèn)為物業(yè)公司沒有履行保管義務(wù)，使自己停放在小區(qū)的轎車被盜，北京業(yè)主方先生將物業(yè)公司告上法庭。近日，北京市二中院終審判決。2004年8月2日，方先生停在小區(qū)指定車位上的車被盜。同年10月，保險公司按車輛折舊后價值的80%。 2004年10月，方先生起訴至一審法院稱，自己向物業(yè)公司交納了物業(yè)、車位、保安等費用，故物業(yè)公司應(yīng)按《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》及《北京市居住小區(qū)機動車停車管理辦法》提供服務(wù)，設(shè)專人24小時看管停車場，或采用電子監(jiān)控手段進行不間斷監(jiān)視，防止車輛丟失。現(xiàn)物業(yè)公司未能有效履行其防止車輛丟失職責(zé)，致使車輛丟失。之后，又未提供任何有關(guān)破案線索。、3000元車輛裝飾費。法庭上，物業(yè)公司辯稱，小區(qū)只有一個進出大門，公司采取門衛(wèi)24小時值守，并且有電子監(jiān)控。對交納車輛管理費的業(yè)主，公司發(fā)給車輛出入證。起初，車輛進小區(qū)發(fā)放憑證，出小區(qū)查驗憑證，但因業(yè)主反映不方便，故改成業(yè)主將車證放置于車輛前擋風(fēng)玻璃處，憑車證出入。方先生的車輛當(dāng)晚開出時，保安看到車上有證就放行了。方先生的車位非常亮，且旁邊有人住，出事后，沒有發(fā)現(xiàn)地上有碎玻璃等殘留物，旁邊的鄰居也沒有聽到警報聲，且公司在小區(qū)設(shè)有保安巡邏，方先生的車不是被砸或被撬以后開出去的，公司盡到了保管責(zé)任和應(yīng)盡的管理義務(wù)，所以沒有責(zé)任。一審敗訴后，方先生不服，上訴到北京市二中院。二中院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司收取了方先生車位費并為其指定了停車位，雙方形成了停車管理服務(wù)關(guān)系。物業(yè)公司對方先生停放在小區(qū)內(nèi)的車輛負(fù)有謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。物業(yè)公司沒按照《北京市居住小區(qū)機動車停車管理辦法》對小區(qū)車輛采用進門發(fā)放停車憑證、出門查驗停車憑證后放行的管理方式。而要求業(yè)主將車證放置于車輛前擋風(fēng)玻璃處，以此作為小區(qū)出入憑證的做法，顯然難以達到安全防范目的。另外，物業(yè)公司為方先生指定的停車位既不在小區(qū)24小時值守保安的視線范圍，亦不在小區(qū)電子監(jiān)控范圍。由此可以認(rèn)定，物業(yè)公司在停車管理方面存在疏漏，對方先生車輛在小區(qū)內(nèi)丟失，存在過失，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。據(jù)此，做出上述判決。車在停車場外丟失 物業(yè)管理被判賠償在廣州下班回家的黃先生恰逢所住大廈的停車場沒位，只好在保安指引下，將車停放在停車場之外，不料第二天一早發(fā)現(xiàn)車子丟失。在獲得保險公司理賠的情況下，黃先生繼而向大廈物管公司索賠。那么，物管公司對于停車場外被盜的車究竟有無賠償責(zé)任呢？廣州天河區(qū)法院日前作出的一審判決支持了車主的賠償請求。2004年5月7日22時許，家住廣州市天河區(qū)五山路某大廈的黃先生駕駛自己的本田轎車下班回家。車行至大廈停車場入口時，被停車場保安告知：車位已滿。黃在保安的指引下，將車停放在了停車場出口的左側(cè)?！懊髟缛≤嚂r，交5元”，黃離開停車場時保安這樣交代。由于走得匆忙，黃并未向保安索取停車牌。次日一早，黃取車時發(fā)現(xiàn)車不見了。警方查看監(jiān)控錄像，發(fā)現(xiàn)一未知身份男子于凌晨2時將車開走。黃在保險公司理賠后，將該大廈物業(yè)管理公司訴至天河區(qū)法院。物業(yè)公司辯稱，黃停放轎車的地方不屬于停車場的范圍，且無法出示保管憑證。但法院認(rèn)為，停車場保安員的陳述證實，黃是在其指引下將車停放在停