【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 00 20112244900 2011184900 4樓均價(jià)2010116430048005300 8樓開(kāi)盤20105204500 20101143900 20099263500 一期開(kāi)盤 從地理上細(xì)分：以柳州市區(qū)居民為主； 從購(gòu)買人群上細(xì)分：柳州本地人、外地人； 從年齡上細(xì)分：以25—55歲的人群為主； 從工作環(huán)境上細(xì)分：以在市中心大中型公司、外資公司工作的白領(lǐng)階層及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主； 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月總收入在3000元以上的家庭為主； 從購(gòu)房心理細(xì)分：以自主購(gòu)買及用于投資置業(yè)為主。 （1）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析strength 一是項(xiàng)目層次多變的園林景觀。盛天龍灣的園林實(shí)景，項(xiàng)目今年6月剛交房的樓棟就已經(jīng)擁有非常成熟的園林景觀，而且小區(qū)林木茂盛，小徑蜿蜒，花草幽香，還有不少應(yīng)景的塑像，增添了不少園林樂(lè)趣，盛天龍灣早在項(xiàng)目最初動(dòng)工之際就將園林外景全面呈現(xiàn)，是柳州首個(gè)以“景觀先行”的項(xiàng)目，目前在售的南苑，盛天龍灣又提前做好了住宅公園，南苑旁邊的體育籃球場(chǎng)也已全部投入使用。除此之外，更讓網(wǎng)友大愛(ài)的是小區(qū)園林景觀并不單一，水景、山石、花草小徑、蓊翠林木以及造型活潑的塑像，讓并不很大的園林處處是景，充滿了樂(lè)趣。 二是項(xiàng)目超前的工程進(jìn)度。盛天龍灣一直緊抓工程進(jìn)度，不亂是在園林上還是建筑上，都爭(zhēng)取在保證質(zhì)量的情況下，提前交給購(gòu)房者。項(xiàng)目的園林綠化提前做好，籃球場(chǎng)提前建成，各類商業(yè)的引進(jìn)也都基本完成，讓大家深刻地感受到了盛天的速度和盛天對(duì)待購(gòu)房者的態(tài)度。 第三是項(xiàng)目位于柳東新區(qū)，是目前柳州政策利好之地，將來(lái)升值空間顯而易見(jiàn)。目前新區(qū)已經(jīng)完成規(guī)劃，是廣西首個(gè)近期建設(shè)規(guī)劃覆蓋率100%的城市新區(qū)。（2） 項(xiàng)目的劣勢(shì)分析weakness 第一，成功打造南寧8個(gè)品質(zhì)樓盤的盛天集團(tuán)，2007年拿下在柳州的第一塊地，沉寂兩年后終于浮出水面。雖然公交比較發(fā)達(dá)，但是交通出行并不是很便利。這一片廣闊的地帶以農(nóng)田為主，是典型的生地開(kāi)發(fā)，周圍一片百業(yè)待興的場(chǎng)面，生活配套設(shè)施并沒(méi)有完善建好。 第二，從整個(gè)的區(qū)域圖上看，盛天龍灣位于陽(yáng)和工業(yè)區(qū)向中央城區(qū)輻射的第一個(gè)涉外生活圈，并且根據(jù)柳州城市規(guī)劃，在2006年——2020年間，靜蘭片區(qū)將要打造成為柳州市“綠色人居典范區(qū)”，盛天龍灣“住宅公園”概念的提出順應(yīng)了城市規(guī)劃的方向，在未來(lái)還是有很大升值空間的。 第三，后期的幼兒園和商業(yè)廣場(chǎng)等小區(qū)配套正在籌劃中。由于有了8萬(wàn)平方米的綠地做基礎(chǔ)，建筑密度達(dá)到別墅水平的12%，可惜了全是高層建筑。而且房?jī)r(jià)較為昂貴，消費(fèi)者無(wú)力購(gòu)買。 第四，小區(qū)設(shè)有900個(gè)地下車位，雖然做到人車分流。項(xiàng)目其中許多基礎(chǔ)設(shè)施不完善，不能運(yùn)用于實(shí)際生活中。（3） 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析opportunity 第一，所有的柳州人，都看到了柳州繼續(xù)向東奔跑的軌跡。城市向東，是柳州現(xiàn)今乃至未來(lái)城市擴(kuò)張的主要方向。 從地域發(fā)展上觀測(cè)，只有繼續(xù)向東擴(kuò)張，才有土地開(kāi)發(fā)。但凡世界上經(jīng)濟(jì)昌榮的現(xiàn)代都市，伴隨著繁華的中央商務(wù)行政中心，周邊必定會(huì)有一個(gè)針對(duì)中央商務(wù)行政中心內(nèi)工作人群的高尚居住區(qū)出現(xiàn)——這個(gè)居住區(qū)域遠(yuǎn)離喧囂、與自然生態(tài)親密接觸，幾乎成為所有生活在緊張壓力下都市人夢(mèng)寐以求的人居佳地。 在柳州，這樣的區(qū)域。就是柳州下一個(gè)10年，即將展翅騰飛的柳東新區(qū)?！? 第二，與20年前河?xùn)|發(fā)展的大背景不同，今天的柳東新區(qū)，基于河?xùn)|區(qū)域已成熟的基礎(chǔ)上，起點(diǎn)更高，發(fā)展將更快。早在3年前，已明確指出：“柳東新區(qū)， 將以國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)進(jìn)?！绷輺|擴(kuò)的雄心之大，如同驚天動(dòng)地一般，令所有人為之震驚。 現(xiàn)在漸進(jìn)成熟的河?xùn)|片區(qū)，就是柳東新區(qū)未來(lái)發(fā)展的活樣板。所有柳州人，乃至整個(gè)桂中區(qū)域的目光，都將會(huì)再次聚焦在這里。 柳東新區(qū)，將成為柳州東擴(kuò)過(guò)程中最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，它將承載起未來(lái)柳州新一代的居住形象，成為柳州人居又一次大規(guī)模遷居的高尚居住區(qū)。 在此之前，柳州所謂的“城東”概念，僅指河?xùn)|片區(qū)。三門江大橋以東以及靜蘭橋以東方向，基本被忽略。時(shí)至今日，柳東新區(qū)的開(kāi)發(fā)百端待舉?！　? 第三，從柳州高速路口下來(lái)，一路馳騁，嶄新的柏油路寬敞平坦，8車道國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的交通路網(wǎng)，連接著城中老城區(qū)與柳東新城區(qū)的對(duì)接?？v橫交錯(cuò)的陽(yáng)和立交橋，將柳東新區(qū)的各個(gè)主干道緊密相連。城區(qū)內(nèi)路網(wǎng)電網(wǎng)等基礎(chǔ)性設(shè)施已基本鋪設(shè)到位。 7月初，4所院校首批進(jìn)駐職教園區(qū)的好消息，近萬(wàn)名師生的人口大東遷，再次將柳東新區(qū)推向焦點(diǎn)位置。由于柳東新區(qū)的飛速發(fā)展，一部分看到東遷發(fā)展希望的城市居民，也加入到東遷的隊(duì)伍中來(lái)，形成數(shù)額龐大的東遷人口資源。 現(xiàn)有條件和規(guī)劃下的柳東新區(qū)，不應(yīng)只是要建成一個(gè)與河?xùn)|商務(wù)行政區(qū)與之配套的單純高尚住宅區(qū)，而應(yīng)該是一個(gè)嶄新的、與現(xiàn)代國(guó)際發(fā)展接軌的另一座柳州城，這就必須要有一個(gè)心懷大氣魄、大手筆的城市鑄造者，畫下決定整張藍(lán)圖的從什么樣的標(biāo)準(zhǔn)和高度開(kāi)始的第一筆?！? 第四，向東：柳東新區(qū)，一個(gè)屬于柳州的“黃金時(shí)代”品牌地產(chǎn)商聞風(fēng)而動(dòng)，盛天龍灣樹(shù)起東進(jìn)第一面旗幟，廣西地產(chǎn)業(yè)如雷貫耳的“盛天速度”，終于駛?cè)肓肆?。廣西盛天的第一面大旗，順著柳州城市東進(jìn)的風(fēng)向，毫不猶豫的插在了柳東新區(qū)，插在了盛天龍灣這片一張白紙的處女地上。 當(dāng)盛天藍(lán)開(kāi)始席卷柳州后，所有的目光更加關(guān)注那片用“柳州從此更美的”廣告語(yǔ)包裹的圍墻后，究竟是怎樣的光景。因?yàn)檫@面圍墻后邊的建筑，將決定柳東新區(qū)的宜居起點(diǎn)將在怎樣的高度上全新開(kāi)始。（4）項(xiàng)目的威脅分析threat 第一政策影響，受到樓市調(diào)控政策頻頻出臺(tái)的影響，進(jìn)入3月，柳州整個(gè)樓市的走向仍未明朗，目前大多購(gòu)房市民以持幣觀望者居多，各城區(qū)在售樓盤的銷售量基本保持平穩(wěn)，未出現(xiàn)急劇增長(zhǎng)需求。 第二競(jìng)爭(zhēng)者影響，守周圍樓盤房?jī)r(jià)的影響，導(dǎo)致盛天龍灣的房?jī)r(jià)出現(xiàn)頻繁性動(dòng)蕩和漲跌。影響了銷售量的增長(zhǎng)。 第三社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響，近年來(lái)國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不是很好，更多人自身的工資并不能承受盛天龍灣高昂的樓盤價(jià)格，因此為之影響盛天龍灣的發(fā)展，以及房市擴(kuò)張?！〉谒牟糠?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 一期開(kāi)盤時(shí)間：20090926（2010年12月1日已交房） 二期開(kāi)盤：20091227（2010年12月20日已交房） 二期二次開(kāi)盤：2010425（2010年12月20日已交房） 三期開(kāi)盤：20101106（8樓開(kāi)盤） 20商務(wù)公寓2011年5月14日開(kāi)盤，7月30日起正式交房！ 2樓開(kāi)盤時(shí)間：20110702，1樓開(kāi)盤時(shí)間：20111112； 2樓定于2012年5月15日交房，4樓定于2012年5月30日交房，8樓定于2012年6月15日交房。20樓現(xiàn)房公寓20120811開(kāi)盤（20樓2梯14戶，25層）；224樓10月20日開(kāi)盤，2014年6月交房。23樓2013年4月29日加推　 營(yíng)銷方式：公共宣傳、合作營(yíng)銷、文化營(yíng)銷、誠(chéng)信營(yíng)銷、特色營(yíng)銷、環(huán)保營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、知識(shí)營(yíng)銷、競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷 企業(yè)經(jīng)營(yíng)手段：①預(yù)收賬款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要方式。 ②銷售經(jīng)營(yíng)方式多樣。表現(xiàn)為分期收款銷售、委托代理銷售、會(huì)員制銷售等等。 ③多種經(jīng)營(yíng)與混業(yè)經(jīng)營(yíng)并存。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)，既有建筑業(yè)，又有加工業(yè)；既有房屋銷售，又有物業(yè)管理服務(wù)。 ④財(cái)務(wù)管理水平低，資金收支渠道多樣。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于資金調(diào)配的需要，經(jīng)常在不同的金融機(jī)構(gòu)多頭開(kāi)戶。⑥經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)。 折扣：， 價(jià)格：均價(jià)5600元/平方米,新品均價(jià)5750元/平方米 優(yōu)惠：精品房源壓軸推售，現(xiàn)預(yù)約倒計(jì)時(shí)，交500元可直接到售樓部預(yù)約房號(hào)，除此之外，還可享受額外99折。 最新動(dòng)態(tài)：盛天龍灣還有少量86~126平方米兩房和三房在售，均價(jià)5700元/m2。盛天龍灣，已于5月11日盛大加推2565m2獨(dú)立臨街迷你現(xiàn)鋪，現(xiàn)帶租約全城熱銷中，狂攬盛天龍灣2300戶成熟社區(qū)生意，低門檻，低總價(jià)，高收益，零風(fēng)險(xiǎn)，即買即收租，宜商宜住，僅余20多套，在售均價(jià)15000元/m2。盛天龍灣收官之作——南苑的銷售也進(jìn)入尾聲。據(jù)悉，項(xiàng)目將于6月1日進(jìn)行最后一次加推，推出23樓單數(shù)層最后44套新品房源，戶型為86120m2兩房、三房黃金戶型，精品房源壓軸推售，現(xiàn)預(yù)約倒計(jì)時(shí)，交500元可直接到售樓部預(yù)約房號(hào)，除此之外，還可享受額外99折！戶型面積(m2)單價(jià)(元)總價(jià)(元)首付(元)月供(元)3室2廳1衛(wèi)5200541,320162,3962,3室2廳1衛(wèi)5200540,644162,2,3室2廳1衛(wèi)5200617,916185,3,2室2廳1衛(wèi)5200456,300136,8902,3室2廳1衛(wèi)5200537,108161,2,3室2廳1衛(wèi)5200535,652160,2,3室2廳1衛(wèi)5200535,184160,2,3室2廳1衛(wèi)