【文章內容簡介】 00 20112244900 2011184900 4樓均價2010116430048005300 8樓開盤20105204500 20101143900 20099263500 一期開盤 從地理上細分：以柳州市區(qū)居民為主； 從購買人群上細分：柳州本地人、外地人； 從年齡上細分：以25—55歲的人群為主； 從工作環(huán)境上細分：以在市中心大中型公司、外資公司工作的白領階層及個體經營者為主； 從經濟狀況細分：家庭月總收入在3000元以上的家庭為主； 從購房心理細分：以自主購買及用于投資置業(yè)為主。 （1）項目的優(yōu)勢分析strength 一是項目層次多變的園林景觀。盛天龍灣的園林實景，項目今年6月剛交房的樓棟就已經擁有非常成熟的園林景觀，而且小區(qū)林木茂盛，小徑蜿蜒，花草幽香，還有不少應景的塑像，增添了不少園林樂趣，盛天龍灣早在項目最初動工之際就將園林外景全面呈現(xiàn)，是柳州首個以“景觀先行”的項目，目前在售的南苑，盛天龍灣又提前做好了住宅公園，南苑旁邊的體育籃球場也已全部投入使用。除此之外，更讓網友大愛的是小區(qū)園林景觀并不單一，水景、山石、花草小徑、蓊翠林木以及造型活潑的塑像，讓并不很大的園林處處是景，充滿了樂趣。 二是項目超前的工程進度。盛天龍灣一直緊抓工程進度，不亂是在園林上還是建筑上，都爭取在保證質量的情況下，提前交給購房者。項目的園林綠化提前做好，籃球場提前建成，各類商業(yè)的引進也都基本完成，讓大家深刻地感受到了盛天的速度和盛天對待購房者的態(tài)度。 第三是項目位于柳東新區(qū)，是目前柳州政策利好之地，將來升值空間顯而易見。目前新區(qū)已經完成規(guī)劃，是廣西首個近期建設規(guī)劃覆蓋率100%的城市新區(qū)。（2） 項目的劣勢分析weakness 第一，成功打造南寧8個品質樓盤的盛天集團，2007年拿下在柳州的第一塊地，沉寂兩年后終于浮出水面。雖然公交比較發(fā)達，但是交通出行并不是很便利。這一片廣闊的地帶以農田為主，是典型的生地開發(fā)，周圍一片百業(yè)待興的場面，生活配套設施并沒有完善建好。 第二，從整個的區(qū)域圖上看，盛天龍灣位于陽和工業(yè)區(qū)向中央城區(qū)輻射的第一個涉外生活圈，并且根據柳州城市規(guī)劃，在2006年——2020年間，靜蘭片區(qū)將要打造成為柳州市“綠色人居典范區(qū)”，盛天龍灣“住宅公園”概念的提出順應了城市規(guī)劃的方向，在未來還是有很大升值空間的。 第三，后期的幼兒園和商業(yè)廣場等小區(qū)配套正在籌劃中。由于有了8萬平方米的綠地做基礎，建筑密度達到別墅水平的12%，可惜了全是高層建筑。而且房價較為昂貴，消費者無力購買。 第四，小區(qū)設有900個地下車位，雖然做到人車分流。項目其中許多基礎設施不完善，不能運用于實際生活中。（3） 項目的機會分析opportunity 第一，所有的柳州人，都看到了柳州繼續(xù)向東奔跑的軌跡。城市向東，是柳州現(xiàn)今乃至未來城市擴張的主要方向。 從地域發(fā)展上觀測，只有繼續(xù)向東擴張，才有土地開發(fā)。但凡世界上經濟昌榮的現(xiàn)代都市，伴隨著繁華的中央商務行政中心，周邊必定會有一個針對中央商務行政中心內工作人群的高尚居住區(qū)出現(xiàn)——這個居住區(qū)域遠離喧囂、與自然生態(tài)親密接觸，幾乎成為所有生活在緊張壓力下都市人夢寐以求的人居佳地。 在柳州，這樣的區(qū)域。就是柳州下一個10年，即將展翅騰飛的柳東新區(qū)?！? 第二，與20年前河東發(fā)展的大背景不同，今天的柳東新區(qū)，基于河東區(qū)域已成熟的基礎上，起點更高，發(fā)展將更快。早在3年前，已明確指出：“柳東新區(qū)， 將以國際化的標準開進?！绷輺|擴的雄心之大，如同驚天動地一般，令所有人為之震驚。 現(xiàn)在漸進成熟的河東片區(qū)，就是柳東新區(qū)未來發(fā)展的活樣板。所有柳州人，乃至整個桂中區(qū)域的目光，都將會再次聚焦在這里。 柳東新區(qū)，將成為柳州東擴過程中最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，它將承載起未來柳州新一代的居住形象，成為柳州人居又一次大規(guī)模遷居的高尚居住區(qū)。 在此之前，柳州所謂的“城東”概念，僅指河東片區(qū)。三門江大橋以東以及靜蘭橋以東方向，基本被忽略。時至今日，柳東新區(qū)的開發(fā)百端待舉?！　? 第三，從柳州高速路口下來，一路馳騁，嶄新的柏油路寬敞平坦，8車道國際標準設計的交通路網，連接著城中老城區(qū)與柳東新城區(qū)的對接。縱橫交錯的陽和立交橋，將柳東新區(qū)的各個主干道緊密相連。城區(qū)內路網電網等基礎性設施已基本鋪設到位。 7月初，4所院校首批進駐職教園區(qū)的好消息，近萬名師生的人口大東遷，再次將柳東新區(qū)推向焦點位置。由于柳東新區(qū)的飛速發(fā)展，一部分看到東遷發(fā)展希望的城市居民，也加入到東遷的隊伍中來，形成數(shù)額龐大的東遷人口資源。 現(xiàn)有條件和規(guī)劃下的柳東新區(qū)，不應只是要建成一個與河東商務行政區(qū)與之配套的單純高尚住宅區(qū)，而應該是一個嶄新的、與現(xiàn)代國際發(fā)展接軌的另一座柳州城，這就必須要有一個心懷大氣魄、大手筆的城市鑄造者，畫下決定整張藍圖的從什么樣的標準和高度開始的第一筆?！? 第四，向東：柳東新區(qū)，一個屬于柳州的“黃金時代”品牌地產商聞風而動，盛天龍灣樹起東進第一面旗幟，廣西地產業(yè)如雷貫耳的“盛天速度”，終于駛入了柳州。廣西盛天的第一面大旗，順著柳州城市東進的風向，毫不猶豫的插在了柳東新區(qū)，插在了盛天龍灣這片一張白紙的處女地上。 當盛天藍開始席卷柳州后，所有的目光更加關注那片用“柳州從此更美的”廣告語包裹的圍墻后，究竟是怎樣的光景。因為這面圍墻后邊的建筑，將決定柳東新區(qū)的宜居起點將在怎樣的高度上全新開始。（4）項目的威脅分析threat 第一政策影響，受到樓市調控政策頻頻出臺的影響，進入3月，柳州整個樓市的走向仍未明朗，目前大多購房市民以持幣觀望者居多，各城區(qū)在售樓盤的銷售量基本保持平穩(wěn)，未出現(xiàn)急劇增長需求。 第二競爭者影響，守周圍樓盤房價的影響，導致盛天龍灣的房價出現(xiàn)頻繁性動蕩和漲跌。影響了銷售量的增長。 第三社會經濟影響，近年來國內社會經濟發(fā)展并不是很好，更多人自身的工資并不能承受盛天龍灣高昂的樓盤價格，因此為之影響盛天龍灣的發(fā)展，以及房市擴張。　第四部分 項目開發(fā)方案 一期開盤時間：20090926（2010年12月1日已交房） 二期開盤：20091227（2010年12月20日已交房） 二期二次開盤：2010425（2010年12月20日已交房） 三期開盤：20101106（8樓開盤） 20商務公寓2011年5月14日開盤，7月30日起正式交房！ 2樓開盤時間：20110702，1樓開盤時間：20111112； 2樓定于2012年5月15日交房，4樓定于2012年5月30日交房，8樓定于2012年6月15日交房。20樓現(xiàn)房公寓20120811開盤（20樓2梯14戶，25層）；224樓10月20日開盤，2014年6月交房。23樓2013年4月29日加推　 營銷方式：公共宣傳、合作營銷、文化營銷、誠信營銷、特色營銷、環(huán)保營銷、網絡營銷、知識營銷、競爭營銷 企業(yè)經營手段：①預收賬款是房地產開發(fā)企業(yè)經營的重要方式。 ②銷售經營方式多樣。表現(xiàn)為分期收款銷售、委托代理銷售、會員制銷售等等。 ③多種經營與混業(yè)經營并存。房地產開發(fā)企業(yè)多種經營，既有建筑業(yè)，又有加工業(yè)；既有房屋銷售，又有物業(yè)管理服務。 ④財務管理水平低，資金收支渠道多樣。一些房地產企業(yè)由于資金調配的需要，經常在不同的金融機構多頭開戶。⑥經營規(guī)模大，跨區(qū)域經營。 折扣：， 價格：均價5600元/平方米,新品均價5750元/平方米 優(yōu)惠：精品房源壓軸推售，現(xiàn)預約倒計時，交500元可直接到售樓部預約房號，除此之外，還可享受額外99折。 最新動態(tài)：盛天龍灣還有少量86~126平方米兩房和三房在售，均價5700元/m2。盛天龍灣，已于5月11日盛大加推2565m2獨立臨街迷你現(xiàn)鋪，現(xiàn)帶租約全城熱銷中，狂攬盛天龍灣2300戶成熟社區(qū)生意，低門檻，低總價，高收益，零風險，即買即收租，宜商宜住，僅余20多套，在售均價15000元/m2。盛天龍灣收官之作——南苑的銷售也進入尾聲。據悉，項目將于6月1日進行最后一次加推，推出23樓單數(shù)層最后44套新品房源，戶型為86120m2兩房、三房黃金戶型，精品房源壓軸推售，現(xiàn)預約倒計時，交500元可直接到售樓部預約房號，除此之外，還可享受額外99折！戶型面積(m2)單價(元)總價(元)首付(元)月供(元)3室2廳1衛(wèi)5200541,320162,3962,3室2廳1衛(wèi)5200540,644162,2,3室2廳1衛(wèi)5200617,916185,3,2室2廳1衛(wèi)5200456,300136,8902,3室2廳1衛(wèi)5200537,108161,2,3室2廳1衛(wèi)5200535,652160,2,3室2廳1衛(wèi)5200535,184160,2,3室2廳1衛(wèi)