【文章內(nèi)容簡介】 2010年，***，首次邁入全國城市GDP“5000億元俱樂部”，與2009年的4620億元相比，絕對值凈增近900億元，%，呈加速增長之勢。2010年，***，%；，%；***，%，經(jīng)濟增長繼續(xù)保持良好勢頭。20012010***市歷年GDP及增速***“十二五”沖擊萬億GDP。***市第十二屆人民代表大會第七次會議，市長唐良智作《政府工作報告》中指出，“十二五”***市基本構(gòu)成具有比較優(yōu)勢的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，進入萬億元GDP城市行列：以傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)高端化、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)?；癁槟繕耍涌飚a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，全面構(gòu)建以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、以先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，經(jīng)濟實力再上新臺階。到“十二五”末，地區(qū)生產(chǎn)總值超過1萬億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到10萬元，財政收入超過2500億元，地方一般預(yù)算收入超過960億元。二、***城鎮(zhèn)居民收入不斷提高20012010***市城市居民人均可支配收入及增速2010年***市人均可支配收入持續(xù)上漲，城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達到20806元和8295元，人民生活水平提高，潛在購買力強。，%；，%；?？梢灶A(yù)期，基于以下原因，***的房價在未來將會逐漸趨穩(wěn)并具有堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)作為支撐。 （一）2007年12月國務(wù)院批準***城市圈和長沙、株洲、湘潭城市群為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)，2008年9月***城市圈綜改方案又獲得國務(wù)院的正式批復(fù)，成為國內(nèi)第一個啟動綜改試點的城市圈。***城市圈面臨巨大的發(fā)展機遇。同時，國家對***城市圈的支持力度逐步加大，67個國家部委和單位與湖北省簽訂合作協(xié)議或備忘錄，先后在圈域批準設(shè)立綜合性國家級高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、國家創(chuàng)新型試點城市、中國首個綜合交通樞紐研究試點城市、國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地等10多項“金帽子”。2010年，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)被國務(wù)院批準為全國第二個國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，***被授予“國家創(chuàng)新型試點城市”。 ***市以循環(huán)經(jīng)濟為突破口，以重大示范工程為載體，扎實推進“兩型社會”建設(shè)綜合配套改革試驗；實施“碧水藍天”工程，漢陽“六湖連通”架構(gòu)基本形成，大東湖生態(tài)水網(wǎng)構(gòu)建工程進展順利；大力倡導(dǎo)綠色消費，公共自行車免費租賃系統(tǒng)和廢舊電池回收網(wǎng)絡(luò)基本形成；節(jié)能減排主要指標超額完成“十一五”規(guī)劃目標。***市“兩型社會”建設(shè)取得階段性成果。***在中部崛起的逐步實現(xiàn)以及“兩型社會”的建設(shè)將是***房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的基礎(chǔ)，同時加上居民對***市經(jīng)濟發(fā)展前景的良好預(yù)期，潛在的剛性市場需求將使得***房地產(chǎn)價格再不會大幅度回調(diào)。 （二）增加固定投資一直是中國經(jīng)濟增長的主要動力，國家將以鐵路建設(shè)為核心加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。而在此輪鐵路建設(shè)中，***由于優(yōu)越的地理位置將成為投資的重點區(qū)域?！笆晃濉逼陂g，***市綜合交通樞紐建設(shè)實現(xiàn)重大突破，成為全國鐵路四大主樞紐之一。高速鐵路樞紐站——***火車站建成使用，武廣高鐵開通，***進入“高鐵時代”。漢口火車站、武昌火車站改造一新。***鐵路集裝箱中心站、規(guī)模亞洲第一的***北編組站建成投入使用。謀劃建設(shè)***新港，實現(xiàn)“億噸大港”目標，長江中游航運中心建設(shè)加快。在中國的鐵路圖上，***正處于南北京廣高鐵和東西滬漢蓉鐵路大十字架的交會處，4小時鐵路圈也已清晰可見。 “十二五”期間，湖北境內(nèi)鐵路建設(shè)項目達到30個，建設(shè)投資規(guī)模達到2798億元。隨著這些項目陸續(xù)建成，到“十二五”末，湖北鐵路營業(yè)里程將達到5852公里，比2010年將增長2833公里，幾乎翻一番。亞洲最大的編組站在***，高鐵維修、培訓(xùn)中心都在***，所以***是“高鐵時代”無可爭議的全國交通樞紐城市。目前以鐵路建設(shè)為代表的新一輪基礎(chǔ)建設(shè)投資將成為拉動未來***經(jīng)濟增長的重要亮點。（三）據(jù)統(tǒng)計，2010年末，***，%。對比***市2010年的居民住宅銷售額，***本地還存在相當?shù)馁彿繚摿?。隨著***房地產(chǎn)市場走勢逐漸明朗，加之城鎮(zhèn)化的加速及多個城中村和舊城改造項目拆遷計劃的逐步實施，不僅將會釋放首次置業(yè)的剛性需求，而且還將促進城鎮(zhèn)居民的“賣舊買新、賣小買大、賣劣買優(yōu)”的改善型需求的釋放。 （四）2010年3月8日，國務(wù)院正式批復(fù)同意《***市城市總體規(guī)劃（20102020年）》，***面臨全新發(fā)展機遇和動力。u 中國中部中心城市2010年3月8日，國務(wù)院正式批復(fù)同意《***市城市總體規(guī)劃（20102020年）》。國務(wù)院明確***的城市性質(zhì)為：“***市是湖北省省會，國家歷史文化名城，我國中部地區(qū)的中心城市，全國重要的工業(yè)基地、科教基地和綜合交通樞紐?！眜 城市規(guī)模不斷擴大 《總體規(guī)劃》確定***城市面積8494平方公里，主城區(qū)依托“兩江交匯、三鎮(zhèn)鼎立”的自然格局，逐步完善漢口、武昌、漢陽的功能，促進一體化發(fā)展；按照“多中心組團”式布局，依托“雙快一軌”復(fù)合型交通走廊，由主城區(qū)向外布局六大新城組群，形成“主城+六大新城組群”的開放式空間結(jié)構(gòu)。u 城市人口不斷增多根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，2020年市域常住人口規(guī)模為1180萬人，其中城鎮(zhèn)人口990萬人。目前***中央活動區(qū)人口密度較高，部分地區(qū)甚至高達10萬人/平方公里，超過東京、紐約等城市中心區(qū)人口密度。u 打造低碳城市根據(jù)《總體規(guī)劃》，***城市發(fā)展要走節(jié)約資源、保護環(huán)境的集約化道路，建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型城市。在市域構(gòu)建了“兩環(huán)六楔”、“兩網(wǎng)交融”的生態(tài)框架——給城市劃出風道和生態(tài)走廊，“綠楔+城市風道”構(gòu)成了***的六臺“生態(tài)電扇”，降低城市熱島效應(yīng)。在城市總體規(guī)劃層面對“低碳城市”理念的率先嘗試，贏得了“全球杰出貢獻獎”。城市規(guī)劃提出的“500米見綠、1000米見園，2000米見水”目標，將讓***更生態(tài)、更宜居。此外，***將重視歷史文化和風貌特色保護。（五）房價收入比相對較為合理是***房價的有力支撐數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院城市2009年房價收入比深圳北京上海南昌合肥***鄭州長沙數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院從以上圖表分析可見，近10年來，***房價收入比始終保持在10以下；2009年，***，與全國一線城市及中部地區(qū)部分二線城市相比，相對較低。第二節(jié) ***市房地產(chǎn)市場走勢分析一、2010年***住宅市場回顧（一） 總體趨勢***市商品房（住宅）銷售面積年度走勢圖2010年，***，相比2009年穩(wěn)中微升，%。，相比2009年有下降的趨勢，%。2010年政府調(diào)控連連加碼，部分投資置業(yè)者轉(zhuǎn)向商業(yè)投資領(lǐng)域，促使商業(yè)用房成交上漲。***市商品房（住宅）成交均價年度走勢圖2010年***市商品房出現(xiàn)大幅上漲，商品房成交均價6561元/平方米，%，商品住房銷售均價為6184元/平方米，％。2008年，在國內(nèi)外環(huán)境形勢的影響下，房價非理性發(fā)展得到一定程度的抑制。2009年在積極的政策信號引導(dǎo)下，***市商品房成交量急劇上漲，帶動成交均價出現(xiàn)一定幅度的上升。2010年，大的供應(yīng)量帶動成交量繼續(xù)上漲。盡管調(diào)控政策不斷收緊，房價卻呈現(xiàn)非常穩(wěn)健的態(tài)勢，在2009年的價格基礎(chǔ)上再次有所攀升。（二）供應(yīng)狀況2010年，***。，%%。（三）成交狀況2010年，***商品房共成交130595套，日均銷售新房358套，與2009年基本持平。***主城區(qū)在售樓盤368個，與2009年相比，%。2010年***市月度住宅成交套數(shù)與均價數(shù)據(jù)來源：億房網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院（四）市場分析總的來看，***市房地產(chǎn)市場處于健康平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，隨著國家一系列宏觀調(diào)控政策的實施，***市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極變化，正朝著調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅趨緩。近期，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，特別是金融、稅收等政策的實施，增加了購房成本，抑制了投資和投機性市場需求，市場預(yù)期發(fā)生了較大變化，住房銷量回落明顯，開發(fā)企業(yè)投資信心也將受到影響，市場面臨調(diào)整和發(fā)展的雙重壓力。隨著國家宏觀政策的進一步貫徹落實，***市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有可能趨于平緩。（2）住房需求持續(xù)保持旺盛。國家仍將繼續(xù)支持居民合理住房消費，剛性和合理改善型需求將持續(xù)旺盛。一是隨著舊城改造力度不斷加大和城市基礎(chǔ)設(shè)施和重點建設(shè)項目進度的加快，加上全面啟動城中村改造和城市棚戶區(qū)（成片危舊房）改造工作，***市拆遷規(guī)模較大，增加了大量剛性需求。二是城市化、工業(yè)化進程的加快，特別是中部崛起戰(zhàn)略的實施和“兩型社會”建設(shè)的深入，以及高鐵和城際鐵路的開通，拉動了外地人來我市購房，帶動了住房需求。三是隨著城鎮(zhèn)居民收入的穩(wěn)步增長，改善型住房需求持續(xù)旺盛，將拉動住房消費。（3）商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進一步改善。受房價上揚、居民承受能力有限、住房消費觀念的轉(zhuǎn)變以及舊城改造力度加大等因素的影響，中小戶型商品住房需求量持續(xù)增長。***市將認真貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，進一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，采取有效措施引導(dǎo)合理的住房建設(shè)和消費模式，大力發(fā)展適應(yīng)居民承受能力的普通商品房，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進一步優(yōu)化。（五）市場供需分析部分城市銷供比分析圖從銷供比來看，8個城市18月的銷供比普遍低于去年，上海、杭州、成都、蘇州4個城市低于1，僅北京、重慶略高于1，***和深圳銷供比等于1。從以上圖表分析可見，目前***房地產(chǎn)市場基本處于供需平衡的狀態(tài)，市場走勢較為平穩(wěn)。二、2011年***房地產(chǎn)市場形勢展望政策回顧與展望：政策面已由保持中性轉(zhuǎn)向“有保有壓”回顧過去這一年，房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺，主要作用于從土地、房地產(chǎn)和金融稅收三個方面。土地政策方面，國家用提高保證金和首付款等方式來提高開發(fā)商資質(zhì)門檻，提高了對閑置土地的關(guān)注度，并開始用具體的規(guī)定來規(guī)范囤地現(xiàn)象，加大對違規(guī)開發(fā)商的處罰力度，這在一定程度上封殺了相關(guān)開發(fā)企業(yè)囤地的理由，同時小塊土地門檻降低，有利于更多的房企參與競爭。12月16日國土部正式啟動土地違法問責，首次依據(jù)違反土地管理規(guī)定行為處分辦法，將問責的重中之重定向為違法占用耕地面積等方面，且問責覆蓋面擴大，進一步強化了國家針對房地產(chǎn)市場的舉措。房地產(chǎn)政策方面，政府加強和細化了對房地產(chǎn)市場交易行為的規(guī)范。對樓盤預(yù)售行為不僅進行了明確的規(guī)定，而且對處罰的力度也進行了公示。要求境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房，從源頭上卡住大量熱錢流入內(nèi)地樓市，對炒房投機行為起到一定限制作用。另外，規(guī)定商品房銷售實行明碼標價，在一定程度上限制利用價格手段進行價格欺詐以及非法炒賣商品房的行為發(fā)生。金融稅收政策上，2010年內(nèi)6次上調(diào)存款準備金率，2次加息，上調(diào)公積金存貸款利率，提高首付款比率等，調(diào)控力度之大為歷年之最。從1月12日到12月10日，央行六次上調(diào)法定存款準備金率，收縮整體流動性的意圖明顯。存款準備金率的上調(diào)，減少了商業(yè)銀行的可貸資金，對于房地產(chǎn)市場而言，購房者從銀行申請的購房貸款會趨嚴，而開發(fā)商從銀行獲得的開發(fā)貸款將面臨緊縮?？偟膩砜?，針對2010年樓市,政府不斷出臺樓市調(diào)控細則，但由于房地產(chǎn)涉及的因素過深，大多數(shù)政策細則并沒有打擊到高房價的根本面，反而受壓已久的需求不斷釋放，市場的連連反彈使得調(diào)控效果的色彩漸漸淡化。2011年初，央行再度加息，一個月之內(nèi)兩次上調(diào)存款準備金率。同時，隨著“國八條”的頒布，各地“限購令”也紛紛緊隨其后出臺。雖然調(diào)控政策使得購房需求得到部分抑制，對開放商融資途徑也造成一定打擊，但是總的來說，房地產(chǎn)市場將更加平穩(wěn)健康的發(fā)展：首先，樓市調(diào)控政策的出臺主要是為了打擊投機性購房需求，不會打擊剛需和合理的改善性需求。國家對包括危房改造項目在內(nèi)的保障房建設(shè)力度的加大也為房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供方向和保證；其次，***的城中村、危房和棚戶區(qū)改造工作正穩(wěn)步推進中，是有利于城市發(fā)展和政府政策支持的民生項目，這在一定程度上提供了樓市土地來源和增加了房屋供給；第三，融資渠道的收緊對綜合實力較強的開發(fā)商影響較小，有助于樓市的重新洗牌和結(jié)構(gòu)調(diào)整，樓市將向更加健康穩(wěn)定的方向發(fā)展；第四，目前國家宏觀調(diào)控政策主要針對住宅，而對商業(yè)類公建一直維持原有政策未變，因次多品種、多業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)項目可以有效化解國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策所帶來的影響；最后，自身條件優(yōu)越的房地產(chǎn)項目可以實現(xiàn)市場差異化競爭，有效規(guī)避宏觀政策調(diào)控的影響。第三節(jié) 某區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、某區(qū)概況某，因地處長江與漢水交匯而得名，是***市最繁華的中心城區(qū)。東與江岸區(qū)毗鄰，西與硚口區(qū)接壤，南瀕長某江，與武昌、漢陽兩區(qū)隔江相望，北依張公堤，與東西湖區(qū)相連。具有悠久商貿(mào)傳統(tǒng)的某，自明成化年開埠以來，就是中國著名的大商埠、華夏“四大名鎮(zhèn)”之一老漢口的發(fā)源地。“楚中第一繁盛處”、“千檣萬舶依市立，萬家燈火徹夜明”正是當時某繁盛景象的生動寫照。而今，武廣商圈、西北湖商圈等則續(xù)寫著某當年的繁榮。，但由于其特殊的歷史淵源和位居大***中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，構(gòu)成了其豐厚的歷史文化底蘊和特殊的戰(zhàn)略地位。目前某區(qū)下轄民族、花樓、水塔、民權(quán)、滿春、民意、新華、萬松、唐家墩、北湖、前進、常青、漢興13條行政街道，116個社區(qū)。，實有人口65萬人。某區(qū)內(nèi)聯(lián)三鎮(zhèn)，外通四海，商機疊起，投資潮涌。西北湖商圈夜景二、某區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況來自***市統(tǒng)計信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，高居***市13個行政區(qū)之首；；完成固定資產(chǎn)投資超百億元，%，遠高于全市平均水平；，；，再次領(lǐng)先其他行政區(qū)。200