泰興如泰運河地塊房地產(chǎn)開發(fā)初步可行性研究(編輯修改稿)
2025-07-25 15:05 本頁面
【文章內容簡介】 飽和的狀態(tài)這一現(xiàn)象，對原先的商業(yè)建筑面積的規(guī)劃作了適度的調整，只設了沿街底層商鋪。在一期地塊和二期地塊上建多層住宅和小高層，三期和四期地塊上只建多層住宅以滿足現(xiàn)在城區(qū)中心住宅市場的緊缺狀態(tài)。 目標客戶確定項目南端住宅目標客戶為：白領階層、個體經(jīng)營戶、投資客。項目北端住宅目標客戶為：普通職工、拆遷地的的原居民、城鄉(xiāng)進城居民和小商販。 產(chǎn)品概念性規(guī)劃本項目共建42棟物業(yè)：項目商住結合5層樓，底層為商鋪（棟）多層住宅5層（棟）小高層11層（棟）小計（棟）第一期43411第二期2226第三期5914第四期11011小計1224642各期開發(fā)面積：項 目建設用地面積（平方米）商住結合5層（平方米）住 宅 面 積（平方米）總計（平方米）住宅面積商鋪面積5層住宅11層住宅第一期205826163564010650第二期1389928122975653214546第三期362481526212688第四期2660139842656合計973302822123959 價格建議（詳細定價過程見財務評價）迎幸橋北端三期和四期：多層住宅建議價格為：2600元/平方米；地層商鋪建議價格為：7000元/平方米。迎幸橋南端一期和二期：多層和小高層住宅統(tǒng)一建議價格為：3000元/平方米；地層商鋪建議價格：項目開發(fā)投資分析與財務評價本項目的開發(fā)周期為6年，共分為四期進行開發(fā)建設，詳細見下表：序號工序名稱建設經(jīng)營期 （年）第一年第二年第三年第四年第五年第六年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年1一期前期拆遷等2土建3裝修及配套4安裝5預銷售6交樓銷售7二期前期拆遷等8土建9裝修及配套10安裝11預銷售12交樓銷售13三期前期拆遷等14土建15裝修及配套16安裝17預銷售18交樓銷售19四期前期拆遷等20土建21裝修及配套22安裝23預銷售24交樓銷售本項目的土地使用年限為70年，計算時間設定為半年一個計算期，各期成本費用按當期的支出計算，累計到期末。 項目總投資與成本估算 開發(fā)成本估算A 土地成本：本項目需要投入土地成本33736萬元，依據(jù)每平方米的拆遷費用3000元，共計拆遷用地169畝，進行計算取得。折合成建設用地每畝土地成本為231萬元，建設用地面積為146畝。（包含拆遷補償費和土地出讓金）依據(jù)泰興市政府的投資優(yōu)惠政策和水務局孫主任的解釋，在取得土地使用權的過程當中，政府將土地收益部分會按一定的比例返還開發(fā)商，同時不需要繳納相關費用，具體比例金額不明確，所以將3%的契稅，共計1012萬元，當作政府的優(yōu)惠條件。B 前期工程費：前期工程費用606萬元：序 號項 目計算依據(jù)金額（萬元）1市場調研及可行性研究費暫時不計算2水文、地質、勘察費建安工程費*%873規(guī)劃及設計費建安工程費*3%519合 計606C 建安工程成本建安工程成本總計17313萬元：（1） 第一期5873萬元（2） 第二期2980萬元（3） 第三期5318萬元（4） 第四期3142萬元序號項 目具體名稱工 程 量 （平方米）單 價 元/平方米金 額（萬元）一第一期商住結合9351104多層住宅10650833887小高層住宅13033882小計5873二第二期商住結合935541多層住宅6532833544小高層住宅1454613031895小計2980三第三期商住結合9352613多層住宅8332705小計5318四第四期商住結合6640935621多層住宅8332521小計3142總合計17313D 基礎設施費用估算（紅線內外工程費用）基礎設施費用為2523萬元：序號項 目工程量（平方米）單價（元/平方米）金額（萬元）業(yè)務、變更、公證費176449588下崗職工保障金10176評估費471供水20353供電30529人防48847墻改基金8141白蟻防治費41綠化、道路3460880277合 計2523E 開發(fā)期間稅費估算開發(fā)期間稅費為501萬元：序號項 目計算依據(jù)金額（萬元）1建設工程招標活動費建安工程費*%352建筑工程質量安全監(jiān)督費建安工程費*%703監(jiān)理費建安工程費*%2254其他費用建安工程費*1%171合 計建安工程費*%501F 不可預見費用不可預見費為（A+B+C+D+E）*5%，共計54679萬元*5%=2734萬元 開發(fā)費用估算A 管理費用：管理費用為（A+B+C+D+E）*3%，共計54679萬元*3%=1640萬元B 銷售費用銷售費用為3307萬元見估算表：序號項目計算依據(jù)金額(萬元)1廣告宣傳費2%13232銷售代理費3%1984合計3307C 財務費用財務費用2853萬元 (詳細見貸款還本付息表)總成本費用估算表序 號項 目合 計 (萬元)一開發(fā)成本574131 土地成本337362前期工程成本6063建安工程費173134基礎設施費25235開發(fā)期間費5016不可預見費2734二開發(fā)費用78001管理費用16402銷售費用33073財務費用2853合計65213樓面地價1912元/平方米建筑成本3695元/平方米 詳細投資計劃表：序號項目合計建設經(jīng)營期（年） 單位：萬元2008年2009年2010年2011年2012年2013年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年1第一期前期拆遷7134 2前期費用206 3土建 5873 4基礎設施449 299 5開發(fā)稅費 8585 6不可預見236236235 7管理費141141142 8銷售費374374374 合計854067091135 1第二期前期拆遷 4818 2前期費用 104 3土建 2980 4基礎設施 222 148 5開發(fā)稅費 282829 6不可預見 139139140 7管理費 838384 8銷售費 194194194 合計 55883424595 1第三期前期拆遷 12564 2前期費用 186 3土建 5318 4基礎設施 545 363 5開發(fā)稅費 515152 6不可預見 319319319 7管理費 191191192 8銷售費 355355355 合計 1421162341281 1第四期前期拆遷 9220 2前期費用 110 3土建 3142 4基礎設施 299 1995開發(fā)稅費 3030316不可預見 2182182177管理費 1311311308銷售費 179179180 合計 93303999558757 各半年期投資總計85406709113555883424148066234128193303999558757投資計劃與資金籌集表：序號項目合計
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