【文章內容簡介】 8萬平米，其他部分是車庫。我們迅速的進行了并購，當期回籠了資金，商場公司也減輕了壓力?！　〈蠹易铌P注的是并購前期遇到了什么樣的問題、處理了哪些棘手的問題，其實有一句話，往往功課在場外，下功夫要下到場外。你進行調查的時候、管控的時候用的功力多一些。他們說你這個公司并購幾個人就解決了，我說前期肯定有一個前期部門，公司有13人，主要調查這個項目，了解一些信息，會有一個資料庫。其次，如果認為項目可以的話，會有策劃部、規(guī)劃部、銷售部進場，如果認為項目可行，法律部、設計部、工程部、造價部　　財務部這些部門都不能缺，得把整個流程做好。如果還有需要還款的債務，那就要迅速達成協(xié)議解決當期的債務問題。操作上其實上是越快越好，關鍵是要有效率，如果迅速回籠了資金，基本上這樣的項目風險期就度過了。我們用了接近一年的時間，這個項目在北京就完成了，在業(yè)內也有一些反響。　　這是近十年來這個公司做的并購項目的其中一個案例。讓我來說，這個項目是搞戰(zhàn)術投資。為什么說是戰(zhàn)術投資？資金需求量比較大，公司還要繼續(xù)發(fā)展，所以戰(zhàn)術投資和戰(zhàn)略投資相結合。我首先搞的定性，然后再搞定位，也就是當你進行了定性分析以后再進行定量分析，按照這樣的路子完成了這樣的項目，這是2009年9月份到今年3月份銷售完成，商場由公司持有了。讓我來看這是戰(zhàn)術的并購現(xiàn)象。商業(yè)地產投資往往和理財一樣，需要長、中、短，也就是說要進行投資的組合。公司也是如此，商業(yè)地產開發(fā)公司也是走這樣的路子，這個路子怎么走呢？各個公司有各個公司的情況?！　〉诙€例子，我在天津的濱海新區(qū)搞了一個城市綜合體，為什么把這個例子說出來？這是戰(zhàn)略投資項目。當時就是按照這樣的路子走的。濱海新區(qū)在香鑼灣，濱海新區(qū)到處都有開發(fā)，做商業(yè)地產進行價值投資，要抓住根本的東西，要知道哪個是核心區(qū)，核心區(qū)往往最安全，這里的利潤是最高的?！　∥业矫绹陀鴮W習的時候有一個同學，他那里投資了一個項目，300萬平方米，對他來說形勢很惡化，為什么出現(xiàn)這種情況？他覺得濱海新區(qū)大發(fā)展，他就去了，離老城區(qū)遠、離核心區(qū)遠。商業(yè)地產的投資還是以市場為導向，需要有人在那里。因為中國的體制使然，既然政府要打造核心區(qū)，況且一些企業(yè)已經進去了，政府會給很多的政策扶持，和新區(qū)相比來說會好一些?！　∩虾Ｆ謻|有一個外高橋、金橋和浦東陸家嘴，通過今年浦東的開發(fā)，陸家嘴發(fā)展起來了，這就是項目位置選擇非常重要，邊遠地區(qū)、核心區(qū)等幾個區(qū)哪一個最旺我們就選擇哪一個。上海浦東陸家嘴和天津濱海新區(qū)香鑼灣的功能是相同的，恰恰這個時期房價差距很大，這邊七八萬一平米、那邊一萬多一平米，這對一些投資來說很有吸引力。投資也要盡可能的選擇價值洼地，要選擇一些原始股、潛力股，其實這就是投資的風險管控最好的辦法?！　∧壳罢麄€地產業(yè)處于一種疲軟狀態(tài)，商業(yè)地產是整個大地產的一種分支。我把整個形勢分為了三化：一是正城市在分化，有的好一些、有的差一些；二是房地產項目在分化，房地產項目在分化；三是房地產商也在分化。市場信息、消費信息受到了一些影響，這跟火箭上天一樣，是一段一段的上去，不可能一下都上去；跟國家發(fā)展一樣，中國經歷了封建社會、農業(yè)社會、資本主義社會、社會主義社會，這就意味著房地產的轉型要進行結構調整。這需要產品做的更精細、隊伍更專業(yè)、投資更理性，不能很盲目?！　≡谝粋€論壇會上有記者采訪我，他說現(xiàn)在中國的購物中心搞多了還是搞少了？邢主任也說了，不能一概而論，因為市場的機會往往是給一些能夠靜下心來盡可能的給專業(yè)的一些公司留著。大躍進有一些公司被高速發(fā)展的房地產市場掩蓋了，現(xiàn)在這樣的房地產形勢，整個房地產投資可能會更加理性。你也說商業(yè)地產，肯定是商業(yè)優(yōu)先，有的商業(yè)是越活越好，有的商業(yè)一般般，還有一部分商業(yè)要關門停業(yè)?！　∫涀r值投資、理性投資，寧可錯過機會也不可選錯項目。在市場上商業(yè)地產選擇的社會面太大，涉及到千家萬戶，小區(qū)里一戶買一套房子，商業(yè)地產涉及到城市中的千家萬戶，這個發(fā)展中有一些利益在博弈，無論是并購還是以后的經營都存在這樣的問題?！　∮幸痪湓?，合者大道，就是以公平的原則講求仁義禮智信，形成大家共贏，只有和諧、理性的發(fā)展，企業(yè)才能健康的成長?！　≈x謝大家。主持人：目前非常感謝李總分享他的經驗。國內的一些商場商業(yè)地產項目歷了辛苦的招商，開以后業(yè)后卻一直不溫不火，開發(fā)投資商和商背負都巨大著的壓力，商戶也處于長期虧損中。而不如何破解商業(yè)地產后期運營的難題呢？藍光集團嘉寶副總裁閆愷為我們做“中國商業(yè)地產后期運營的發(fā)展趨勢”的主題演講。　　閆愷：尊敬的劉會長、邢主任、肖秘書長，各位嘉賓，大家上午好。　　非常有幸能和大家在一起分享一下商業(yè)地產發(fā)展運營的經驗。我們是四川區(qū)域性的企業(yè)，對于整個行業(yè)的發(fā)展形勢、未來的走向來看，我們還不能看到行業(yè)高層次的東西。　　藍光集團是四川的民營企業(yè)，專注于商業(yè)地產有20年的歷史，連續(xù)7年在四川省銷售排名第一位。嘉寶是藍光集團專注于商業(yè)地產的團隊，已經有10多年的歷史，現(xiàn)在后期運營的項目遍布在川內的主要城市區(qū)域，將近200多萬平米的體量。經過10幾年的打拼，有很多成功和失敗的經驗，加上我們對后期運營的一些思考，形成了今天的報告，和大家做一些共享?！　「魑活I導都提到了形勢，隨著國家城市化的進程、消費者規(guī)模和消費模式的轉變，市場消費能力的提升助推了商業(yè)經營模式的轉變和提升。商業(yè)經營的提升助推商業(yè)地產的發(fā)展。大型城市的綜合體、購物中心和主題商業(yè)街、步行街等不同業(yè)態(tài)的豐富，在某種意義上會對后期運營的方式、類別、關注的要點、不同操作的辦法和手法提出更高的要求。　　說到后期運營，我們說一下商業(yè)地產發(fā)展的幾個趨勢，包括購物中心和綜合體在各個城市的集中放量，這個趨勢比較明顯。在成都地區(qū)2012年到2013年集中有60多個城市綜合體的放量，規(guī)模1000萬平方米以上。二三線城市的商業(yè)地產具體效應也會比較明顯?！　〔煌瑯I(yè)態(tài)的商業(yè)建筑、商業(yè)地產的不同類型也在同步發(fā)展中，商業(yè)開發(fā)和品牌連鎖化的商業(yè)地產的開發(fā)經營也是比較明顯的方向，就是商業(yè)地產在很多時候會參與或者組建自己的商業(yè)品牌。商業(yè)經營者到達一定的情況也涉足商業(yè)地產的開發(fā)，角色在互相滲透。電子商務對實體店，線上、線下的融合對商業(yè)地產的開發(fā)者帶來了挑戰(zhàn)，同時也帶來了機會?！　∩虡I(yè)地產的后期運營，作為商業(yè)地產產業(yè)鏈的重要組成部分和價值實現(xiàn)的部分，我們需要把握歷史的機遇，實現(xiàn)自身價值的同時推動商業(yè)地產良性的發(fā)展。　　有三個方面需要我們認識和解讀：第一，商業(yè)后期運營在整個產業(yè)鏈中的重要價值；第二，把握和落地這種認識，落地到自己的發(fā)展運營趨勢中去；第三，在多方供應的價值鏈體系中需要我們實現(xiàn)專業(yè)化和體系化?！　∥覀冋J為商業(yè)地產的運營階段是商業(yè)地產的資產價值、資本價值實現(xiàn)的關鍵環(huán)節(jié)。前期的規(guī)劃和開發(fā)步驟奠定了商業(yè)地產開發(fā)運營的基礎，就像一個建筑的基礎牢不牢固、合不合理，對后期運營有比較大或者說決定性的影響?！　『笃陧椖亢秃笃谶\營能夠調整、變化或者扭轉在市場變動中間、建筑硬件調整中間、項目二次規(guī)劃、項目營銷調整、營銷推廣中調整項目的最終資產價值。我們認為商業(yè)地產的后期運營直接關系到商業(yè)項目的最終成敗，直接影響到商業(yè)資產是否能夠長期保值和增值?！　牧硗庖粋€角度審視剛才的觀點，我們認為商業(yè)地產的資產價值體現(xiàn)多種方面，開發(fā)商、投資者、經營者、消費者、政府、社會公共資源，主要涉及到這幾個利益相關方的復合體。我們在價值鏈的增值和提升的過程中實現(xiàn)后期運營企業(yè)自身的價值?！　〗裉焖v的所有角度都是市場化的運營公司的背景和前提，通過這個來分析相應的問題。大家可以看到，在各個層面上、在不同角度上這幾個利益主體最終匯集到一點，就是整個商業(yè)項目的整體和在品質、品牌、資源聚合等各個方面的綜合性價值呈現(xiàn)。　　我們認為后期運營首先是資產價值的膨化劑，“膨化”這兩個字比較準確的描述了后期運營在商業(yè)地產資產運營中的放大作用。運營過程中會接觸到大量的社會資源，商業(yè)資源是核心部分，需要我們把資源進行聚合，進行有機的組合以后嫁接到社會公共資源、投資項目中去，產生資源聚合以后會有更多的價值。商業(yè)項目的運營成功是商業(yè)文化推進一個城市、一個區(qū)域的“融合劑”。同時是商業(yè)產品的“促進劑”。我們運營的過程中有了切身的體會，這種體會反饋到設計的前端、規(guī)劃的前端，在設置設備規(guī)劃的角度、在物業(yè)產品的反饋方面都可以起到更多指導和推動的作用，所以是一種促進劑。最后是城市發(fā)展的“催化劑”，商業(yè)地產會滿足社會整體的訴求，通過商業(yè)地產這個項目的呈現(xiàn)、通過后期運營帶來商業(yè)項目經營，提升經濟配套，增加政府相應的稅收，促進整個城市相應的配套升級?！　∩虡I(yè)地產后期運營的發(fā)展趨勢，我講的可能是基于視角層面問題，可能不一定非常準確。我們會提到五個方面：　　第一，關注資產價值最大化，因為商業(yè)地產蓬勃的發(fā)展帶來了更多資金方面的需求，這種價值的最大話來源于兩個層面：一是我們考慮到租金的直接收益問題。大家都知道租金的直接收益會為投資者或者開發(fā)商提