【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 8萬平米，其他部分是車庫(kù)。我們迅速的進(jìn)行了并購(gòu)，當(dāng)期回籠了資金，商場(chǎng)公司也減輕了壓力?！　〈蠹易铌P(guān)注的是并購(gòu)前期遇到了什么樣的問題、處理了哪些棘手的問題，其實(shí)有一句話，往往功課在場(chǎng)外，下功夫要下到場(chǎng)外。你進(jìn)行調(diào)查的時(shí)候、管控的時(shí)候用的功力多一些。他們說你這個(gè)公司并購(gòu)幾個(gè)人就解決了，我說前期肯定有一個(gè)前期部門，公司有13人，主要調(diào)查這個(gè)項(xiàng)目，了解一些信息，會(huì)有一個(gè)資料庫(kù)。其次，如果認(rèn)為項(xiàng)目可以的話，會(huì)有策劃部、規(guī)劃部、銷售部進(jìn)場(chǎng)，如果認(rèn)為項(xiàng)目可行，法律部、設(shè)計(jì)部、工程部、造價(jià)部　　財(cái)務(wù)部這些部門都不能缺，得把整個(gè)流程做好。如果還有需要還款的債務(wù)，那就要迅速達(dá)成協(xié)議解決當(dāng)期的債務(wù)問題。操作上其實(shí)上是越快越好，關(guān)鍵是要有效率，如果迅速回籠了資金，基本上這樣的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)期就度過了。我們用了接近一年的時(shí)間，這個(gè)項(xiàng)目在北京就完成了，在業(yè)內(nèi)也有一些反響?！　∵@是近十年來這個(gè)公司做的并購(gòu)項(xiàng)目的其中一個(gè)案例。讓我來說，這個(gè)項(xiàng)目是搞戰(zhàn)術(shù)投資。為什么說是戰(zhàn)術(shù)投資？資金需求量比較大，公司還要繼續(xù)發(fā)展，所以戰(zhàn)術(shù)投資和戰(zhàn)略投資相結(jié)合。我首先搞的定性，然后再搞定位，也就是當(dāng)你進(jìn)行了定性分析以后再進(jìn)行定量分析，按照這樣的路子完成了這樣的項(xiàng)目，這是2009年9月份到今年3月份銷售完成，商場(chǎng)由公司持有了。讓我來看這是戰(zhàn)術(shù)的并購(gòu)現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)投資往往和理財(cái)一樣，需要長(zhǎng)、中、短，也就是說要進(jìn)行投資的組合。公司也是如此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司也是走這樣的路子，這個(gè)路子怎么走呢？各個(gè)公司有各個(gè)公司的情況。　　第二個(gè)例子，我在天津的濱海新區(qū)搞了一個(gè)城市綜合體，為什么把這個(gè)例子說出來？這是戰(zhàn)略投資項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)就是按照這樣的路子走的。濱海新區(qū)在香鑼灣，濱海新區(qū)到處都有開發(fā)，做商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值投資，要抓住根本的東西，要知道哪個(gè)是核心區(qū)，核心區(qū)往往最安全，這里的利潤(rùn)是最高的?！　∥业矫绹?guó)和英國(guó)學(xué)習(xí)的時(shí)候有一個(gè)同學(xué)，他那里投資了一個(gè)項(xiàng)目，300萬平方米，對(duì)他來說形勢(shì)很惡化，為什么出現(xiàn)這種情況？他覺得濱海新區(qū)大發(fā)展，他就去了，離老城區(qū)遠(yuǎn)、離核心區(qū)遠(yuǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的投資還是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，需要有人在那里。因?yàn)橹袊?guó)的體制使然，既然政府要打造核心區(qū)，況且一些企業(yè)已經(jīng)進(jìn)去了，政府會(huì)給很多的政策扶持，和新區(qū)相比來說會(huì)好一些?！　∩虾Ｆ謻|有一個(gè)外高橋、金橋和浦東陸家嘴，通過今年浦東的開發(fā)，陸家嘴發(fā)展起來了，這就是項(xiàng)目位置選擇非常重要，邊遠(yuǎn)地區(qū)、核心區(qū)等幾個(gè)區(qū)哪一個(gè)最旺我們就選擇哪一個(gè)。上海浦東陸家嘴和天津?yàn)I海新區(qū)香鑼灣的功能是相同的，恰恰這個(gè)時(shí)期房?jī)r(jià)差距很大，這邊七八萬一平米、那邊一萬多一平米，這對(duì)一些投資來說很有吸引力。投資也要盡可能的選擇價(jià)值洼地，要選擇一些原始股、潛力股，其實(shí)這就是投資的風(fēng)險(xiǎn)管控最好的辦法。　　目前整個(gè)地產(chǎn)業(yè)處于一種疲軟狀態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)是整個(gè)大地產(chǎn)的一種分支。我把整個(gè)形勢(shì)分為了三化：一是正城市在分化，有的好一些、有的差一些；二是房地產(chǎn)項(xiàng)目在分化，房地產(chǎn)項(xiàng)目在分化；三是房地產(chǎn)商也在分化。市場(chǎng)信息、消費(fèi)信息受到了一些影響，這跟火箭上天一樣，是一段一段的上去，不可能一下都上去；跟國(guó)家發(fā)展一樣，中國(guó)經(jīng)歷了封建社會(huì)、農(nóng)業(yè)社會(huì)、資本主義社會(huì)、社會(huì)主義社會(huì)，這就意味著房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型要進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。這需要產(chǎn)品做的更精細(xì)、隊(duì)伍更專業(yè)、投資更理性，不能很盲目?！　≡谝粋€(gè)論壇會(huì)上有記者采訪我，他說現(xiàn)在中國(guó)的購(gòu)物中心搞多了還是搞少了？邢主任也說了，不能一概而論，因?yàn)槭袌?chǎng)的機(jī)會(huì)往往是給一些能夠靜下心來盡可能的給專業(yè)的一些公司留著。大躍進(jìn)有一些公司被高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)掩蓋了，現(xiàn)在這樣的房地產(chǎn)形勢(shì)，整個(gè)房地產(chǎn)投資可能會(huì)更加理性。你也說商業(yè)地產(chǎn)，肯定是商業(yè)優(yōu)先，有的商業(yè)是越活越好，有的商業(yè)一般般，還有一部分商業(yè)要關(guān)門停業(yè)?！　∫涀r(jià)值投資、理性投資，寧可錯(cuò)過機(jī)會(huì)也不可選錯(cuò)項(xiàng)目。在市場(chǎng)上商業(yè)地產(chǎn)選擇的社會(huì)面太大，涉及到千家萬戶，小區(qū)里一戶買一套房子，商業(yè)地產(chǎn)涉及到城市中的千家萬戶，這個(gè)發(fā)展中有一些利益在博弈，無論是并購(gòu)還是以后的經(jīng)營(yíng)都存在這樣的問題?！　∮幸痪湓?，合者大道，就是以公平的原則講求仁義禮智信，形成大家共贏，只有和諧、理性的發(fā)展，企業(yè)才能健康的成長(zhǎng)。　　謝謝大家。主持人：目前非常感謝李總分享他的經(jīng)驗(yàn)。國(guó)內(nèi)的一些商場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目歷了辛苦的招商，開以后業(yè)后卻一直不溫不火，開發(fā)投資商和商背負(fù)都巨大著的壓力，商戶也處于長(zhǎng)期虧損中。而不如何破解商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)的難題呢？藍(lán)光集團(tuán)嘉寶副總裁閆愷為我們做“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)的發(fā)展趨勢(shì)”的主題演講?！　￠Z愷：尊敬的劉會(huì)長(zhǎng)、邢主任、肖秘書長(zhǎng)，各位嘉賓，大家上午好?！　》浅Ｓ行夷芎痛蠹以谝黄鸱窒硪幌律虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)。我們是四川區(qū)域性的企業(yè)，對(duì)于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)、未來的走向來看，我們還不能看到行業(yè)高層次的東西?！　∷{(lán)光集團(tuán)是四川的民營(yíng)企業(yè)，專注于商業(yè)地產(chǎn)有20年的歷史，連續(xù)7年在四川省銷售排名第一位。嘉寶是藍(lán)光集團(tuán)專注于商業(yè)地產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)，已經(jīng)有10多年的歷史，現(xiàn)在后期運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目遍布在川內(nèi)的主要城市區(qū)域，將近200多萬平米的體量。經(jīng)過10幾年的打拼，有很多成功和失敗的經(jīng)驗(yàn)，加上我們對(duì)后期運(yùn)營(yíng)的一些思考，形成了今天的報(bào)告，和大家做一些共享?！　「魑活I(lǐng)導(dǎo)都提到了形勢(shì)，隨著國(guó)家城市化的進(jìn)程、消費(fèi)者規(guī)模和消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)消費(fèi)能力的提升助推了商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變和提升。商業(yè)經(jīng)營(yíng)的提升助推商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。大型城市的綜合體、購(gòu)物中心和主題商業(yè)街、步行街等不同業(yè)態(tài)的豐富，在某種意義上會(huì)對(duì)后期運(yùn)營(yíng)的方式、類別、關(guān)注的要點(diǎn)、不同操作的辦法和手法提出更高的要求?！　≌f到后期運(yùn)營(yíng)，我們說一下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的幾個(gè)趨勢(shì)，包括購(gòu)物中心和綜合體在各個(gè)城市的集中放量，這個(gè)趨勢(shì)比較明顯。在成都地區(qū)2012年到2013年集中有60多個(gè)城市綜合體的放量，規(guī)模1000萬平方米以上。二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)具體效應(yīng)也會(huì)比較明顯?！　〔煌瑯I(yè)態(tài)的商業(yè)建筑、商業(yè)地產(chǎn)的不同類型也在同步發(fā)展中，商業(yè)開發(fā)和品牌連鎖化的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)也是比較明顯的方向，就是商業(yè)地產(chǎn)在很多時(shí)候會(huì)參與或者組建自己的商業(yè)品牌。商業(yè)經(jīng)營(yíng)者到達(dá)一定的情況也涉足商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，角色在互相滲透。電子商務(wù)對(duì)實(shí)體店，線上、線下的融合對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者帶來了挑戰(zhàn)，同時(shí)也帶來了機(jī)會(huì)?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)的后期運(yùn)營(yíng)，作為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的重要組成部分和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的部分，我們需要把握歷史的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的同時(shí)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)良性的發(fā)展?！　∮腥齻€(gè)方面需要我們認(rèn)識(shí)和解讀：第一，商業(yè)后期運(yùn)營(yíng)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中的重要價(jià)值；第二，把握和落地這種認(rèn)識(shí)，落地到自己的發(fā)展運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)中去；第三，在多方供應(yīng)的價(jià)值鏈體系中需要我們實(shí)現(xiàn)專業(yè)化和體系化?！　∥覀冋J(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)階段是商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值、資本價(jià)值實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。前期的規(guī)劃和開發(fā)步驟奠定了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，就像一個(gè)建筑的基礎(chǔ)牢不牢固、合不合理，對(duì)后期運(yùn)營(yíng)有比較大或者說決定性的影響?！　『笃陧?xiàng)目和后期運(yùn)營(yíng)能夠調(diào)整、變化或者扭轉(zhuǎn)在市場(chǎng)變動(dòng)中間、建筑硬件調(diào)整中間、項(xiàng)目二次規(guī)劃、項(xiàng)目營(yíng)銷調(diào)整、營(yíng)銷推廣中調(diào)整項(xiàng)目的最終資產(chǎn)價(jià)值。我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的后期運(yùn)營(yíng)直接關(guān)系到商業(yè)項(xiàng)目的最終成敗，直接影響到商業(yè)資產(chǎn)是否能夠長(zhǎng)期保值和增值?！　牧硗庖粋€(gè)角度審視剛才的觀點(diǎn)，我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)多種方面，開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者、政府、社會(huì)公共資源，主要涉及到這幾個(gè)利益相關(guān)方的復(fù)合體。我們?cè)趦r(jià)值鏈的增值和提升的過程中實(shí)現(xiàn)后期運(yùn)營(yíng)企業(yè)自身的價(jià)值?！　〗裉焖v的所有角度都是市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)公司的背景和前提，通過這個(gè)來分析相應(yīng)的問題。大家可以看到，在各個(gè)層面上、在不同角度上這幾個(gè)利益主體最終匯集到一點(diǎn)，就是整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的整體和在品質(zhì)、品牌、資源聚合等各個(gè)方面的綜合性價(jià)值呈現(xiàn)?！　∥覀冋J(rèn)為后期運(yùn)營(yíng)首先是資產(chǎn)價(jià)值的膨化劑，“膨化”這兩個(gè)字比較準(zhǔn)確的描述了后期運(yùn)營(yíng)在商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的放大作用。運(yùn)營(yíng)過程中會(huì)接觸到大量的社會(huì)資源，商業(yè)資源是核心部分，需要我們把資源進(jìn)行聚合，進(jìn)行有機(jī)的組合以后嫁接到社會(huì)公共資源、投資項(xiàng)目中去，產(chǎn)生資源聚合以后會(huì)有更多的價(jià)值。商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成功是商業(yè)文化推進(jìn)一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域的“融合劑”。同時(shí)是商業(yè)產(chǎn)品的“促進(jìn)劑”。我們運(yùn)營(yíng)的過程中有了切身的體會(huì)，這種體會(huì)反饋到設(shè)計(jì)的前端、規(guī)劃的前端，在設(shè)置設(shè)備規(guī)劃的角度、在物業(yè)產(chǎn)品的反饋方面都可以起到更多指導(dǎo)和推動(dòng)的作用，所以是一種促進(jìn)劑。最后是城市發(fā)展的“催化劑”，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)滿足社會(huì)整體的訴求，通過商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)項(xiàng)目的呈現(xiàn)、通過后期運(yùn)營(yíng)帶來商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，提升經(jīng)濟(jì)配套，增加政府相應(yīng)的稅收，促進(jìn)整個(gè)城市相應(yīng)的配套升級(jí)?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)的發(fā)展趨勢(shì)，我講的可能是基于視角層面問題，可能不一定非常準(zhǔn)確。我們會(huì)提到五個(gè)方面：　　第一，關(guān)注資產(chǎn)價(jià)值最大化，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)蓬勃的發(fā)展帶來了更多資金方面的需求，這種價(jià)值的最大話來源于兩個(gè)層面：一是我們考慮到租金的直接收益問題。大家都知道租金的直接收益會(huì)為投資者或者開發(fā)商提