【文章內(nèi)容簡介】 是全面了解和掌握原狀況，對日后處理各參建方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系問題，搞好投資控制都有圈較大好處。 認(rèn)真審核施工組織設(shè)計(jì)（施工方案）和施工進(jìn)度計(jì)劃審核施工組織設(shè)計(jì)和施工方案，不僅是保證工程質(zhì)量和進(jìn)度的重要措施，而且也有利于承包單位節(jié)約施工成本、有利于建設(shè)單位節(jié)約投資。 編制工程控制概算由于當(dāng)前許多工程是三邊工程，施工招投標(biāo)工作滯后于施工，這一點(diǎn)在我公司目前是一個(gè)比較突出的問題。施工開始前往往只有雙方草簽的承包協(xié)議，其中涉及到的經(jīng)濟(jì)條款都是原則性內(nèi)容。針對這種情況，一方面應(yīng)根據(jù)承包協(xié)議的有關(guān)條款簽訂一些具體的經(jīng)濟(jì)協(xié)議，作為今后承包合同文件的一部分，以利于施工期間投資控制的操作。另一方面若承包單位不能事先報(bào)送工程預(yù)算，應(yīng)要求監(jiān)理工程先于施工、編制工程控制概算。這樣，在審核承包單位申報(bào)的月完成工程量和工作量時(shí)，能夠做到心中有數(shù)。施工單位與開發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個(gè)方面應(yīng)予以加強(qiáng)： 1. 加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理 施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系之中。設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度等。同時(shí)，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。 完善的設(shè)備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有： (1) 自行采購 自行采購既能起到成本控制作用，又避免雙方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧。如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接，同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標(biāo)自行采購。 (2) 總承包單位采購 開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢，從而調(diào)動(dòng)其積極性。(3) 甲方限價(jià)承包單位采購 一些沒有一次性包死的工程，主要材料價(jià)格可通過發(fā)、承包方共同議定一個(gè)價(jià)格確認(rèn)程序來確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)格結(jié)算，限價(jià)時(shí)應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范圍。 上述材料采購的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場驗(yàn)收確認(rèn)制度監(jiān)控下才能投入使用。 (1)資金計(jì)劃是建立在項(xiàng)目的各項(xiàng)合同已確定且總體施工進(jìn)度計(jì)劃已確認(rèn)合理的基礎(chǔ)上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調(diào)，扎實(shí)地做好基礎(chǔ)工作。(2)施工階段的工程款支付是以資金計(jì)劃為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，在這樣一個(gè)總框架下監(jiān)控項(xiàng)目，可使工程管理更加清晰。當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額的增減超過資金計(jì)劃一定比例時(shí)，成本控制人員和工程管理人員應(yīng)及時(shí)分析、闡明原因，嚴(yán)重時(shí)，提出成本預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。 (3)資金計(jì)劃與成本的動(dòng)態(tài)控制相結(jié)合，可使公司更好的掌控項(xiàng)目的運(yùn)行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。 結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是：大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機(jī)制： 結(jié)算原則采用會議確認(rèn)制。通過結(jié)算會議確定結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限、除正常結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項(xiàng)目。 、審計(jì)制 建立切實(shí)可行的二次復(fù)核、審計(jì)機(jī)制，使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。一方面，加強(qiáng)內(nèi)部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操作人員應(yīng)聘請經(jīng)驗(yàn)豐富的造價(jià)人員也可委托中介機(jī)構(gòu)。 結(jié)算完畢后，對照成本目標(biāo)進(jìn)行分析、整理，并分別就設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場簽證（含本企業(yè)工程部）的管理情況， 進(jìn)行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎(jiǎng)罰。 總之，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，其控制的重點(diǎn)在于前期的決策、設(shè)計(jì)階段的預(yù)控、招投標(biāo)與合同洽商中的精確布控以及施工過程與結(jié)算階段的嚴(yán)控。尤其在目前房地產(chǎn)形勢不樂觀的情況下，更應(yīng)以嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的態(tài)度做好每一個(gè)環(huán)節(jié)，這樣才能使公司贏得最大的利潤。一、 招標(biāo)目的加強(qiáng)對招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理，維護(hù)公司利益，在保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期等要求的前提下，以合理低價(jià)選擇最佳中標(biāo)單位，有效控制工程造價(jià)，制定本管理程序。二、招標(biāo)范圍公司所有工程項(xiàng)目的勘察、施工、監(jiān)理、設(shè)備、材料的招標(biāo)，達(dá)到一定金額的工程，都必須實(shí)行招標(biāo)選擇合作單位。工程招標(biāo)應(yīng)采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式，但無論采取何種方式，都須有三家以上投標(biāo)單位參與競標(biāo)。三、招標(biāo)應(yīng)遵循以下基本原則： 全面招標(biāo)原則、整體招標(biāo)原則、資質(zhì)審查原則、合理低價(jià)中標(biāo)原則、透明公正原則、保密原則。四、招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)及職能劃分招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)公司設(shè)立招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組是公司招標(biāo)工作的決策機(jī)構(gòu)，小組成員應(yīng)包括工程口公司高層管理、各部門主要負(fù)責(zé)人、法律專員等，選出組長和副組長；招標(biāo)小組對定標(biāo)起集體決策的作用。工程招標(biāo)的執(zhí)行部門包括工程管理中心與成本預(yù)算管理部。招標(biāo)合同的最終完成由成本預(yù)算管理部負(fù)責(zé)。 職能劃分工程管理部門職能：根據(jù)公司開發(fā)目標(biāo)計(jì)劃和總承包合同總體進(jìn)度計(jì)劃目標(biāo)，至少提前1個(gè)月向成本控制中心提交項(xiàng)目總承包施工、分包、設(shè)備、材料合同招標(biāo)需求計(jì)劃，根據(jù)招標(biāo)文件要求提交篩選投標(biāo)單位名單及聯(lián)系方式，審查擬投標(biāo)單位資質(zhì)預(yù)審，建立合格承包商數(shù)據(jù)庫，提出招標(biāo)工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全控制管理內(nèi)容要求，協(xié)助編制招標(biāo)文件，參與開標(biāo)，評技術(shù)標(biāo)，參與談判，控制整個(gè)招標(biāo)工作進(jìn)度，負(fù)責(zé)招標(biāo)資料的收集、整理、歸檔，在上述各階段的招標(biāo)小組會議上，以工程管理中心為會議主持人；成本控制部門職能：根據(jù)工程管理中心提出的招標(biāo)需求計(jì)劃編制招標(biāo)工作計(jì)劃，編制擬定招標(biāo)文件，發(fā)標(biāo)，接收回標(biāo)文件，主持開標(biāo)，評經(jīng)濟(jì)標(biāo)，主持談判，負(fù)責(zé)商務(wù)標(biāo)及其合同經(jīng)濟(jì)條款內(nèi)容，主持完成合同文件簽訂工作，并負(fù)責(zé)組織安排全過程的招標(biāo)小組的會務(wù)。以及在上述各階段的招標(biāo)小組會議上，以成本預(yù)算管理部為會議主持人；法務(wù)專員職能： 根據(jù)成本控制中心要求，配合成本控制中心起草合同文本，負(fù)責(zé)合同標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、合法化制定和審查，協(xié)助成本控制中心建立合同管理體系，協(xié)助成本控制中心完成合同文件的簽訂。招標(biāo)小組長和副組長負(fù)責(zé)對整體招投標(biāo)進(jìn)行組織安排，協(xié)調(diào)各部門關(guān)系，指導(dǎo)、檢查招標(biāo)合同簽訂進(jìn)程。五、建立合格承包商數(shù)據(jù)庫合格承包商是經(jīng)各相關(guān)部門推薦并經(jīng)公司招標(biāo)工作小組審查合格的工程施工、監(jiān)理，由工程管理中心主持合格承包商相關(guān)資料的收集、整理及預(yù)審，組織對通過預(yù)審的預(yù)選單位的考察篩選，并建立合格承包商數(shù)據(jù)庫，所有項(xiàng)目招標(biāo)都須從合格承包商數(shù)據(jù)庫中選擇投標(biāo)單位。 合格承包商預(yù)審應(yīng)符合以下要求：證照齊全、守法經(jīng)營、管理規(guī)范；技術(shù)力量和資金實(shí)力雄厚，國營企業(yè)或私營名企業(yè)成建制項(xiàng)目部，在本行業(yè)中有一定的知名度；重合同、守信用，信譽(yù)良好；近三年無重大質(zhì)量、安全事故；近三年與我集團(tuán)公司無訴訟；項(xiàng)目班子為成建制原承包商人員，拒絕掛靠。 對預(yù)選單位的考察篩選由工程管理部門組織對預(yù)選單位進(jìn)行考察，考察人員不得少于三人（且分屬不同部門），考察應(yīng)做到：事前有計(jì)劃，有培訓(xùn)，事中有小結(jié)有完善，考察結(jié)束應(yīng)編寫《考察報(bào)告》，對預(yù)選單位能否入選亞星集團(tuán)合格承包商名單做出明確結(jié)論，并報(bào)公司招標(biāo)工作小組批準(zhǔn)；經(jīng)公司招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)的合格承包商將由工程管理部門列入《合格承包商數(shù)據(jù)庫》；通過預(yù)審的承包商將被列為預(yù)選單位進(jìn)行考察。合格承包商資格評審及增減。合格承包商資格并非終身制，每隔一定時(shí)間應(yīng)對其進(jìn)行重新評審。對于簽署承包合同的承包商，應(yīng)由工程管理部門組織各相關(guān)部門對其履約情況進(jìn)行評審，評審主要內(nèi)容為承包商工作質(zhì)量、進(jìn)度、配合情況等，評審結(jié)果經(jīng)招標(biāo)工作小組審查后作為該承包商綜合記錄。對于未簽署承包合同的承包商由工程部或現(xiàn)場主管工程師組織相關(guān)部門對其進(jìn)行定期的年度評審，評審結(jié)果經(jīng)招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查后作為該承包商綜合記錄。對未列入合格承包商數(shù)據(jù)庫中的投標(biāo)單位，應(yīng)由招標(biāo)工作小組組織進(jìn)行考察，考察人員不得少于三人（且分屬不同部門），考察結(jié)束后，經(jīng)公司招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查合格后列入合格承包商數(shù)據(jù)庫中，招標(biāo)工作小組根據(jù)承包商的評審情況決定該承包商是否在合格承包商數(shù)據(jù)庫中保留。六、 招標(biāo)工作程序部門： 成本控制部門 工程管理部門招標(biāo)需求計(jì)劃 接收、審查、安排 負(fù)責(zé)需求計(jì)劃編制，提出招標(biāo)項(xiàng)目內(nèi)容、工期、進(jìn)場時(shí)間等制定招標(biāo)計(jì)劃 主持編制招標(biāo)文件，根據(jù)項(xiàng)目情況制定招標(biāo)詳細(xì)計(jì)劃 參與并提出意見編制招標(biāo)文件 主持編制標(biāo)底、審查修改標(biāo)書中經(jīng)濟(jì)條款等工作、參與開標(biāo)會議發(fā)布招標(biāo)信息或投標(biāo)邀請函 主持選擇投標(biāo)單位并提出意見發(fā)標(biāo)、答疑 組織發(fā)標(biāo)并負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)部分的答復(fù) 參與發(fā)標(biāo)、答疑會議， 審查投標(biāo)單位資質(zhì)，負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)部分答復(fù)。開標(biāo) 主持接標(biāo)工作，主持開標(biāo)會議 參與會議并提出意見評標(biāo) 主持評標(biāo)會議、負(fù)責(zé)評審經(jīng)濟(jì)標(biāo)、談判 評審技術(shù)標(biāo)并與投標(biāo)單位談判定標(biāo)、發(fā)中標(biāo)通知 招標(biāo)工作小組副組長主持，集體表決定標(biāo)，經(jīng)組長審批后發(fā)出中標(biāo)通知資料管理 成本控制部門主持招標(biāo)資料的收集、整理、歸檔工作（應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)資料管理）；并進(jìn)一步完善合格承包商數(shù)據(jù)庫，合同執(zhí)行部門負(fù)責(zé)執(zhí)行。招標(biāo)文件（1） 標(biāo)準(zhǔn)（示范）招標(biāo)文件由成本控制部門組織工程管理部門、財(cái)務(wù)部、法務(wù)專員共同起草，經(jīng)公司招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)工作小組審核后，作為公司該類招標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)示范文本。（2） 招標(biāo)文件內(nèi)容：招標(biāo)文件應(yīng)包括正文和附件。正文包括：招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)范圍、項(xiàng)目簡介、工期、質(zhì)量要求、造價(jià)要求、投標(biāo)須知、投標(biāo)截止日期、開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)、評標(biāo)辦法、違約責(zé)任及特別約定、相關(guān)規(guī)范、投標(biāo)文件格式；附件包括：施工圖紙、擬簽標(biāo)準(zhǔn)合同（合同中應(yīng)明確發(fā)包人要求的所有內(nèi)容）。其中施工招標(biāo)文件的造價(jià)要求應(yīng)由成本預(yù)算管理部予以明確；（3） 施工類項(xiàng)目限制采用費(fèi)率招標(biāo)。如確因施工圖不能及時(shí)提供但經(jīng)營需要而采用費(fèi)率招標(biāo)，則必須在招標(biāo)文件和合同中明確計(jì)費(fèi)依據(jù)，并規(guī)定在施工圖預(yù)算編制完成后，及時(shí)根據(jù)施工圖預(yù)算和中標(biāo)費(fèi)率確定項(xiàng)目造價(jià)，雙方核對后作為合同預(yù)算造價(jià)，并就確定后的總價(jià)簽署補(bǔ)充協(xié)議。（4）采用費(fèi)率招標(biāo)的項(xiàng)目，特別要求投標(biāo)單位按招標(biāo)文件規(guī)定對以下費(fèi)用作出詳細(xì)、明確的說明（是否計(jì)取，如何計(jì)取），這類費(fèi)用包括：開辦費(fèi)、施工組織措施費(fèi)、擾民費(fèi)、文明現(xiàn)場施工費(fèi)、趕工費(fèi)用、總承包配合管理費(fèi)等。1投標(biāo)邀請（1）實(shí)行邀請招標(biāo)，選擇投標(biāo)單位的工作由工程管理部門主持相關(guān)部門共同參與并分別從合格承包商承包商數(shù)據(jù)庫中選擇等數(shù)量的投標(biāo)單位進(jìn)行邀請招標(biāo)。（2）如合格承包商數(shù)據(jù)庫中沒有合適的投標(biāo)單位，應(yīng)由招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組組織進(jìn)行考察確定（考察人員不得少于三人且分屬不同部門），補(bǔ)充、完善該數(shù)據(jù)庫。1 發(fā)標(biāo)（1）招標(biāo)文件的發(fā)放和答疑由成本控制部門組織相關(guān)部門進(jìn)行。（2）進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，要按照合格承包商標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目要求對投標(biāo)單位進(jìn)行審查，審查合格的投標(biāo)單位才能領(lǐng)取招標(biāo)文件。（3）招標(biāo)答疑要做好記錄工作，該記錄將作為招標(biāo)文件的附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。1開標(biāo)（1）按招標(biāo)文件應(yīng)規(guī)定：投標(biāo)單位應(yīng)在規(guī)定日期之前將投標(biāo)文件送交成本控制部門，投標(biāo)截止日期之后，原則上不再接受任何投標(biāo)文件。（2）成本控制中心主持開標(biāo)工作，開標(biāo)工作應(yīng)集體、現(xiàn)場拆封，過程需作好記錄，參加開標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。1 評標(biāo)、定標(biāo)（1）評標(biāo)、定標(biāo)應(yīng)按照貨比三家的原則進(jìn)行充分、科學(xué)的比較和論證（可采取綜合評議或其他方式）。（2）中標(biāo)單位應(yīng)滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且投標(biāo)價(jià)格是合理低價(jià)；對于技術(shù)簡單、規(guī)模不大、工期要求不高的施工招標(biāo)應(yīng)按最低報(bào)價(jià)確定中標(biāo)單位。（3）成本預(yù)算管理部主持招標(biāo)項(xiàng)目的評標(biāo)工作，招標(biāo)工作小組全體人員參與，工程管理中心評審技術(shù)標(biāo)，成本預(yù)算管理部評審經(jīng)濟(jì)標(biāo)。（4）評標(biāo)過程中，如果不同投標(biāo)單位的綜合評價(jià)結(jié)果相同或很相近，其中與甲方在類似工程中有過良好合作關(guān)系的投標(biāo)單位可考慮其在企業(yè)實(shí)力(信譽(yù)、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、施工經(jīng)驗(yàn))方面的綜合評標(biāo)權(quán)重，填報(bào)《工程評標(biāo)、定標(biāo)評審表》，在同等條件下，優(yōu)先中標(biāo)。（5） 招標(biāo)工作導(dǎo)小組應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的各項(xiàng)指標(biāo)要求，制定評標(biāo)辦法，并結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)成本指導(dǎo)書，客觀、公正地對所有投標(biāo)文件進(jìn)行評價(jià)。評標(biāo)人員對投標(biāo)文件有疑問時(shí)，可向投標(biāo)單位問詢并要求其做出書面解釋，但該解釋不得對投標(biāo)文件進(jìn)行實(shí)質(zhì)性修改。（6 ）確定中標(biāo)單位后3天內(nèi)，招標(biāo)工作小組向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書