【文章內容簡介】 意見，要移交單位組織設備制造廠或施工單位重新調試，要達到規(guī)定的要求。③ 預驗收后形成一分預驗收報告，交公司總經(jīng)理審查。3）別墅的正式驗收預驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、驗證，如整改合格則進行正式的別墅驗收。①別墅的實物驗收，做到三符合：一是圖紙與設備規(guī)格型號、數(shù)量符合；二是工程的主要設備的實際安裝位置與設計安裝位置符合；三是設備包括設備連接的整個系統(tǒng)的技術性能，應與設計的功能符合。驗收結果記錄在《驗收交接記錄表》中。②對別墅的其他公共配套設計進行驗收，重點放在預驗時已記錄在案的問題方面，其結果也記錄在《驗收交接記錄表》中。③各專業(yè)人員根據(jù)驗收后的情況，寫出單項工程驗收報告。驗收小組根據(jù)單項驗收報告，作出綜合性驗收評定及意見書，并將驗收報告送公司總經(jīng)理審批。④公司總經(jīng)理代表別墅的接收單位，同別墅的交接單位進行正式移交。物業(yè)管理公司會同開發(fā)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。別墅接管時有三個方面的資料需要移交，一是產權方面的資料，二是技術方面的資料，三是開發(fā)商對樓盤原有的內部裝修標 準及銷售部門承諾的優(yōu)惠條件方面的資料的移交。別墅接管驗收的標準主要是根據(jù)建設部頒布的《房屋接管驗收標準》及業(yè)主的合理要求。具體包括一下幾方面：(1) 地基、梁、柱、板主體(2) 頂棚(3) 墻面(4) 地（樓）面(5) 門窗(6) 樓梯、扶手(7) 開關(8) 照明燈具(9) 供水系統(tǒng)(10)排污管道（含塑料管）；(11)衛(wèi)生潔具；物業(yè)部對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職責，指定專人作好協(xié)調工作，對發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時向管理處經(jīng)理漏報，并作好與開發(fā)建設單位的聯(lián)系工作。在進行工程完善和遺留問題的改造時，要加強施工現(xiàn)場的管理，具體有兩種不同情況的管理：1）在業(yè)主（租戶）未入伙之前的施工管理。①分清責任范圍，物業(yè)部指定專人與施工隊保持聯(lián)系，協(xié)調解決交叉工作的矛盾，以確保已接管房屋和設施的完好。②配合施工隊的用水、用電，要求季工隊進出場有序。③限制施工隊的活動范圍，不許到施工現(xiàn)場以外區(qū)域活動。2)在業(yè)主（租戶）已入伙之后進地施工時，除按上 面第（1）條規(guī)定執(zhí)行以外，還必須加強以下工作的管理：①限制噪音施工的時間。②嚴禁施工人員穿拖鞋及袒胸露背，嚴禁吸煙。③施工單位必須提前把安全負責人、施工人員名單交物業(yè)部，辦理臨時出入證、施工完畢將證交回。④增強保安力量，加強管理監(jiān)督，避免帶來安全隱患。⑤施工隊離場前，必須到物業(yè)部申請“放行條”，經(jīng)有關人員核查無誤并簽名后，施工隊方可撤離別墅。1)辦理交樓手續(xù)前要準備的工作。①物業(yè)部文員在為業(yè)主辦理交樓手續(xù)前，要做好以下工作：主發(fā)出收樓通知書。②要求開發(fā)建設單位移交業(yè)主的售樓合同及有關身份證明以及已簽訂的《承諾書》。③準備好收樓及裝修時所需填寫的表格。④備好房屋鑰匙，以及搞好收樓前的清潔工作。2)辦理交接手續(xù)的程序：①核對業(yè)主身份及收樓通知后，發(fā)放《用戶手冊》給業(yè)主，并要墳業(yè)主填寫《業(yè)主登記表》。②業(yè)主收取首期費用。③通知工程部人員會同精度登記單元內水電表底數(shù)，檢查單元內設施設備情況。④物業(yè)部把單元鑰匙移交給業(yè)主。⑤把《收樓通知書》、《業(yè)主登記表》、《承諾書》及業(yè)主售房合同以及有效身份證明一同存入業(yè)主檔案保存。 附：物業(yè)管理相關表格 驗收、入住表1)入住通知書2)驗收樓宇委托書3)驗收樓交接書4)驗收整改通知書5)鑰匙委托書6)區(qū)域消防協(xié)議書7)收樓證明書8)業(yè)戶聯(lián)絡資料登記表9)業(yè)戶辦理收樓、二次裝修手續(xù)憑證10)裝修申請表11)工程質量承諾書12)住宅使用說明書13)住宅質量保證書14)生活使用手冊 園區(qū)管理規(guī)定文本1)消防管理規(guī)定2)出入和治安管理規(guī)定3)電梯使用管理規(guī)定4)供氣管理規(guī)定5)供水、供電管理規(guī)定6)環(huán)衛(wèi)、綠化管理規(guī)定7)治安管理規(guī)定8)裝修管理規(guī)定 物業(yè)管理表格1)項目工程概況2)別墅工程概況3)房屋檔案表4)業(yè)主管理檔案5)年度維修計劃6)發(fā)電機檢查表7)低壓電機房檢查表8)來水泵記錄9)消防系統(tǒng)運行登記表10)控制器日檢登記表11)季（年）檢登記表12)管理處設備接收記錄13)低壓配電柜檢查保養(yǎng)表14)變壓器檢查保養(yǎng)表15)設備檢查保養(yǎng)計劃表16)設備維修記錄表17)管理處設備維修記錄18)管理處設備接收記錄19)催收款記錄表20)入庫登記表21)倉庫存貨記錄卡22)臨時借用工具登記表23)工程部員工領用工具記錄表24)工程部公用工具借用登記表25)工具遺失/損壞報告26)物品領料單27)工程部倉庫物品申請表28)報修記錄表29)工具領用登記表30)工程作業(yè)票31)公用工具領用登記表32)裝修施工許可證33)裝修檢查記錄34)客人投訴記錄表35)入住業(yè)主意見表36)現(xiàn)金預支單37)現(xiàn)金預支單（回執(zhí)）38)費用報銷明細表39)現(xiàn)金報銷單40)公共區(qū)域檢查日報表41)管理公約42)裝修管理規(guī)定 物業(yè)管理標準化操作程序文本1)管理費欠款催繳程序作業(yè)書2)物品管理制度3)環(huán)境、安衛(wèi)因素及處理措施對照表4)二次裝修管理程序5)裝修管理流程6)物業(yè)管理預案管理程序7)入住管理程序8)安全管理工作程序9)管理處工作程序10)物業(yè)管理質量評審程序11)特定服務項目的質量策劃程序12)物業(yè)管理培訓程序13)設備（設施）管理程序14)房屋驗收標準15)不規(guī)范服務控制程序16)服務過程控制程序17)安全控制程序18)高低壓配電裝置運行安全程序19)一般設備驗收規(guī)范 內部管理文本1)主管工作表現(xiàn)評估表2)員工考核表3)會所主管崗位職責4)會所副主管崗位職責5)會所文員崗位職責6)會所維修人員崗位職責7)高級管理員崗位職責8)監(jiān)控人員崗位職責9)巡邏人員崗位職責 10)工程維修人員崗位職責 物業(yè)管理文本1)物業(yè)管理委托合同2)業(yè)主臨時公約3)業(yè)主管理委員會章程第四章 物業(yè)全面委託管理1 大溪地別墅的管理總體構想大溪地別墅物業(yè)管理模式、各項管理規(guī)章制度、機制1） 我公司將結合大溪地別墅的實際情況，建立大溪地別墅物業(yè)管理模式，全力體現(xiàn)物業(yè)總經(jīng)理負責制。a. 我公司按ISO9000國際質量認證標準協(xié)助大溪地別墅制定與物業(yè)管理服務工作相關的規(guī)章制度、員工守則、工資標準與獎懲條例等制度。b. 我公司將根據(jù)各管理項目的實際需要，向各項目提供技術支持和各種培訓。2）管理工作架構的建立。我公司將針對管理項目的實際情況建立大溪地別墅物業(yè)管理工作架構。a． 人事行政：負責人事行政的管理，文書處理，員工培訓，考勤管理，企業(yè) ISO9000質量體系認證工作，物料采購，員工餐廳的運營與管理等工作；b．財務：負責制定財務收支計劃、會計出納和經(jīng)濟核算，對業(yè)主和物業(yè)使用人所交納的物業(yè)管理費、有償服務費及能源費進行管理，發(fā)放員工工資； c．工程部：負責園區(qū)設備和公共區(qū)域設施的管理與維護保養(yǎng)，對改造工程和裝修工程進行審批指導、檢查驗收；d．保衛(wèi)：負責園區(qū)整體區(qū)域的安全、保衛(wèi)、消防管理工作，維護住宅區(qū)的公共秩序與良好的環(huán)境，負責大溪地別墅范圍內的交通管理；e． 清潔：負責園區(qū)規(guī)劃范圍內的清潔與整理工作，對綠化區(qū)域的綠植、綠擺、綠化小品等進行日常養(yǎng)護管理，負責節(jié)日與慶典的環(huán)境布置與裝飾，配合政府相關部門做好“門前三包”工作。f． 客戶服務：負責辦理業(yè)主與物業(yè)使用人的入住及退租手續(xù)，發(fā)表各類與物業(yè)管理有關的通知與公告，協(xié)調和解決業(yè)主與物業(yè)使用人的投訴，收取業(yè)主與物業(yè)使用人應交納的物業(yè)管理費、有償服務費及能源費用； 3）公司所提倡的管理手段最大限度地以制度管理企業(yè)，追求法治，全力減低 人治因素。a．工的管理以規(guī)章制度、員工守則、工資標準與獎懲制度來實現(xiàn)；b．引進計算機軟件管理方式，使所有事項責任到人；b． 建立設備臺帳，結合計算機進行管理，保證其科學性與嚴肅性；c． 以制度與手冊為藍本，提高和統(tǒng)一技術人員的操作 與排除故障的能力與水平；e． 加強財務管理的監(jiān)督機制；f． 物業(yè)經(jīng)理的業(yè)績=客戶的反映 + 各項費用收繳率4）關于大溪地別墅管理服務達文物業(yè)將實施十六字服務宗旨：“外部形象 服務意識 工作跟進 關注細微”我公司倡導的的十六字方針，對公司的順暢運作起到了極其重要的作用。 u 外部形象：無論物業(yè)公司員工還是管理項目，都必須有一個良好的外部形象，并隨時進行呵護，才會使之管理的項目形成高品位、超前出眾的品質，方可達到使物業(yè)保值、升值的目的。u 服務意識：我公司深諳客戶的服務需求，并十分善于結合這些服務需求，將服務意識貫穿到工作的方方面面，以保證貴司需求的不斷滿足。u 工作跟進：每一家物業(yè)公司都有著周密的管理制度，有的甚至相當厚重，但真正堅持落實與跟進這些制度的企業(yè)卻相當難得。我公司針對這一誤區(qū)給予了相當大的關注，在日常的服務工作中堅決就“工作跟進”問題對員工提出了嚴格要求，這種工作方式經(jīng)過多年的驗證，得到了充分的應驗。u 關注細微：物業(yè)項目管理的優(yōu)劣、水平高低往往體現(xiàn)在許