【文章內(nèi)容簡介】 數(shù)，再根據(jù)全部所得數(shù)額、適用的稅率和速算扣除數(shù)，按照稅法規(guī)定計(jì)算征稅。4 代收收入需要繳稅嗎？問：某企業(yè)在向攤位承租人收取租賃費(fèi)時，另代有關(guān)單位收取了一筆物業(yè)費(fèi)，記入“其他應(yīng)付款”科目，但并未并入營業(yè)收入申報納稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查時，要求該企業(yè)補(bǔ)征營業(yè)稅及附加、加收滯納金并處以相應(yīng)罰款。請問稅務(wù)機(jī)關(guān)的作法對嗎？答：稅務(wù)機(jī)關(guān)的作法正確。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條第一項(xiàng)規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用?！稜I業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，價外費(fèi)用包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)。凡價外費(fèi)用，無論會計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。4 銀行與客戶簽訂的委托貸款合同是否需要繳納印花稅？答：銀行與委托單位簽訂的委托貸款合同，如果僅作為明確委托、代理關(guān)系的憑證，按照國家稅務(wù)局《關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號）第十四條規(guī)定，不屬于列舉征稅的憑證，不貼印花。50、 個人出租房屋合同需要繳納印花稅嗎？答：根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第二項(xiàng)規(guī)定，自2008年3月3日起，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房是否繳納房產(chǎn)稅？答：根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）第一條規(guī)定，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。5 甲、乙兩企業(yè)合作建房，在建工程的成本只在甲企業(yè)賬上反映，工程尚未竣工，產(chǎn)權(quán)證也沒有辦理?，F(xiàn)甲、乙兩企業(yè)已將房產(chǎn)投入使用，房產(chǎn)稅由哪方繳納？答：根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。因此，甲、乙企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別就自己使用部分的房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為其他單位代建房屋，如何征收營業(yè)稅？答：根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔1998〕554號）規(guī)定，房地產(chǎn)公司取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后，根據(jù)其他單位要求進(jìn)行施工，并按工程進(jìn)度預(yù)收房款，工程完工后，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，應(yīng)該按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。如果房產(chǎn)公司自備施工隊(duì)修建房屋，還應(yīng)按“建筑業(yè)”征收營業(yè)稅。5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的時間是何時？答：根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出售或自用的；（預(yù)售）許可證滿3年未銷售完畢的；（應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前進(jìn)行土地增值稅清算）。5 單位給員工報銷的旅游費(fèi)是否計(jì)入工資、薪金所得，計(jì)算繳納個人所得稅？答：按照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)以免費(fèi)旅游方式提供對營銷人員個人獎勵有關(guān)個人所得稅政策的通知》（財稅〔2004〕11號）規(guī)定，企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓(xùn)班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對個人實(shí)行的營銷業(yè)績獎勵（包括實(shí)物、有價證券等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營銷人員應(yīng)稅所得，依法征收個人所得稅，并由提供上述費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。5 個人取得高溫補(bǔ)助是否要并入工資、薪金所得，計(jì)算繳納個人所得稅？答：根據(jù)《個人所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定，工資、薪金所得，是指個人因任職或者受雇而取得的工資、薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補(bǔ)貼，以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得。故個人取得高溫補(bǔ)助要并入工資、薪金所得計(jì)算繳納個人所得稅。5 預(yù)收性質(zhì)的工程價款何時確認(rèn)收入繳納營業(yè)稅？答：根據(jù)稅法規(guī)定合同完成后一次結(jié)算工程價款辦法的工程合同，應(yīng)于合同完成，價款結(jié)算時確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。按照《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條的規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，收入實(shí)現(xiàn)為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，預(yù)收性質(zhì)的工程價款其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。5 企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出如何稅前扣除？答：根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五十三條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，不超過年度利潤總額12％的部分，準(zhǔn)予扣除。年度利潤總額是指企業(yè)依照國家統(tǒng)一會計(jì)制度的規(guī)定計(jì)算的年度會計(jì)利潤。根據(jù)這一規(guī)定，企業(yè)在計(jì)算捐贈扣除金額時，應(yīng)是在會計(jì)利潤12％的范圍內(nèi)扣除，超過l2％未能扣除的部分，也不能向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。5 企業(yè)發(fā)生的借款利息支出如何扣除？答：根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例第三十八條的規(guī)定，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準(zhǔn)予扣除：、金融企業(yè)的各項(xiàng)存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出。，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。60、 房屋出租需要繳納哪些稅？答：房屋出租繳納稅款分以下四種情況。一、個人出租非住房（商鋪、寫字間等）應(yīng)繳納以下稅款：：以租金收入12%計(jì)算繳納（根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第四條的規(guī)定）。：以租金收入的5%計(jì)算繳納（根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》稅目稅率表）。：以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費(fèi)附加率3%計(jì)算繳納。：按財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費(fèi)用800元；4000元以上的，減除20%的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額，稅率是20%（根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》第三條和第六條及《中華人民共和國個人所得稅法實(shí)施條例》第八條和第二十一條的規(guī)定）。：按財產(chǎn)租賃合同租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花（根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表）。二、個人出租住房應(yīng)繳納以下稅款，根據(jù)財稅〔2008〕24號文件（對房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅分別做以下優(yōu)惠）：：以租金收入4%計(jì)算繳納。：3%稅率的基礎(chǔ)上減半計(jì)算繳納。：以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費(fèi)附加率3%計(jì)算繳納。：對個人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費(fèi)用800元；4000元以上的，減除20%的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。三、企業(yè)納稅人出租，房產(chǎn)承租方用于經(jīng)營應(yīng)繳納以下稅款：：以租金收入12%計(jì)算繳納。：以租金收入的5%計(jì)算繳納。：以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費(fèi)附加率3%計(jì)算繳納。：年終匯算清繳。：按財產(chǎn)租賃合同按租賃金額千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花。四、企業(yè)納稅人按市場價格向個人出租用于居住的住房，應(yīng)繳納以下稅款：：以租金收入4%計(jì)算繳納（根據(jù)財稅〔2008〕24號文件的規(guī)定）。：以租金收入的5%計(jì)算繳納。：以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費(fèi)附加率3%計(jì)算繳納。：年終匯算清繳。：按財產(chǎn)租賃合同按租賃金額千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花。6 企業(yè)為個人繳納年金是否征收個人所得稅？答：根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于基本養(yǎng)老保險費(fèi)、 基本醫(yī)療保險費(fèi)、失業(yè)保險費(fèi)、住房公積金有關(guān)個人所得稅政策的通知》（財稅〔2006〕10號）規(guī)定，企事業(yè)單位按照國家或?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）人民政府規(guī)定的繳費(fèi)比例或辦法實(shí)際繳付的基本養(yǎng)老保險費(fèi)、基本醫(yī)療保險費(fèi)和失業(yè)保險費(fèi)，免征個人所得稅；個人按照國家或?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）人民政府規(guī)定的繳費(fèi)比例或辦法實(shí)際繳付的基本養(yǎng)老保險費(fèi)、基本醫(yī)療保險費(fèi)和失業(yè)保險費(fèi)，允許在個人應(yīng)納稅所得額中扣除。企事業(yè)單位和個人超過規(guī)定的比例和標(biāo)準(zhǔn)繳付的基本養(yǎng)老保險費(fèi)、基本醫(yī)療保險費(fèi)和失業(yè)保險費(fèi)，應(yīng)將超過部分并入個人當(dāng)期的工資、薪金收入，計(jì)征個人所得稅。因此，企業(yè)為個人繳納的企業(yè)年金、補(bǔ)充養(yǎng)老保險或其他商業(yè)保險，都應(yīng)并入個人當(dāng)期的工資、薪金所得收入，計(jì)征個人所得稅。6未履行合同的違約金要繳稅嗎？問：我公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，今年1月其中賣了一套房收取首付款260萬，5月因客戶原因按揭辦不下來，客戶退房，我公扣留10萬違約金，退還客戶250萬元。請問：5月我公司營業(yè)稅應(yīng)沖抵13萬（260*5%）(250*5%)？也就是說這10萬算不算未履行合同違約金？要不要交納營業(yè)稅？答：《營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位或個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。”客戶退房，實(shí)質(zhì)上您公司并沒有發(fā)生銷售不動產(chǎn)行為，因此原來按照預(yù)收款260萬繳納的營業(yè)稅13萬元應(yīng)當(dāng)根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條規(guī)定：“納稅人的營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅后，因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除”申請退稅或抵稅。6房地產(chǎn)企業(yè)直接向廠家訂購塑鋼窗如何計(jì)稅？問：房地產(chǎn)企業(yè)直接向塑鋼窗廠訂購塑鋼窗并由塑鋼窗廠負(fù)責(zé)安裝，用于商品房建造，取得了增值稅發(fā)票；與施工單位簽訂的商品房施工合同不含門窗；此時房地產(chǎn)公司是否還要按塑鋼窗采購安裝總價補(bǔ)繳一道營業(yè)稅？答：房地產(chǎn)企業(yè)直接與門窗廠簽訂合同，且該合同額不包括在與施工單位合同總額內(nèi)，屬于房地產(chǎn)企業(yè)分別與兩個施工單位簽訂了不同的施工合同，房地產(chǎn)公司與施工單位均不需要就門窗廠合同額補(bǔ)繳稅款。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定：納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為；因此，房地產(chǎn)企業(yè)取得門窗廠開具的增值稅發(fā)票不完全符合規(guī)定，應(yīng)當(dāng)就貨物銷售額取得增值稅發(fā)票，就安裝勞務(wù)營業(yè)額取得建筑業(yè)發(fā)票。國家稅務(wù)總局2010年07月07日6新開辦的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何核定？問：新開辦的房地產(chǎn)企業(yè)，在第一年取得預(yù)售房產(chǎn)銷售收入，因房地產(chǎn)正在建造中，故財務(wù)上未做銷售收入而掛預(yù)收帳款，在企業(yè)所得稅匯算清繳時，其業(yè)務(wù)招待費(fèi)應(yīng)該怎樣核定？是按銷售收入計(jì)算而是按預(yù)收帳款來計(jì)算？回復(fù)意見：您好：您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下：根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定：“ 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)盡管處于建造之中，只要符合上述政策規(guī)定，即在稅收上確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)。企業(yè)所得稅匯算清繳時，可以作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除基數(shù)。6 貸款銀行收取的“財務(wù)顧問費(fèi)”如何在企業(yè)賬目上列支？問題內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款，銀行在正常的利息之外另行收取一塊“財務(wù)顧問費(fèi)”，這個“財務(wù)顧問費(fèi)”完全是不顧不問的，實(shí)際上是貸款的一個附加條件，請問在進(jìn)行土地增值稅清算時是將該“財務(wù)顧問費(fèi)”計(jì)入管理費(fèi)用，還是計(jì)入財務(wù)費(fèi)用？回復(fù)意見：您好：您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定：三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。因此，根據(jù)以上規(guī)定， “財務(wù)顧問費(fèi)”可以計(jì)入 “財務(wù)費(fèi)用”，但不屬于財務(wù)費(fèi)用中的利息支出。6如何確定土地增值稅的清算主體？問題內(nèi)容：我公司某項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)證》只有一個，報建費(fèi)用也一齊繳納；但立項(xiàng)批文注明分三期建設(shè)，并分別取得一期、二期、三期的《建筑工程施工許可證》，分期取得《竣工驗(yàn)收報告》、《預(yù)售許可證》、分期辦理了大產(chǎn)權(quán)。 請問：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算?！敝小胺制陂_發(fā)的項(xiàng)目”的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)是什么？我公司該項(xiàng)目的清算主體應(yīng)如何確定？回復(fù)意見：您好：您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目