【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。估價(jià)師助理牌照(Appraiser Assistant License)：估價(jià)助理必須在持牌估價(jià)師或特許估價(jià)師手下工作，估價(jià)報(bào)告要由持牌估價(jià)師（或特許估價(jià)師）出具。 考牌資格要求：有關(guān)估價(jià)的必修課程R1房地產(chǎn)估價(jià)介紹30小時(shí)R2估價(jià)原理與程序30小時(shí)R3實(shí)用住宅估價(jià)—案例分析30小時(shí)R4利潤(rùn)資本化方法與技巧15小時(shí)G1收入型房地產(chǎn)介紹30小時(shí)G1收入型房地產(chǎn)估價(jià)30小時(shí)G3實(shí)用收入型房地產(chǎn)估價(jià)30小時(shí)附加職業(yè)道德與職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)15小時(shí)　　估價(jià)師助理和持牌房地產(chǎn)估價(jià)師必須修完R1，R2共60個(gè)小時(shí)的專(zhuān)業(yè)課程，和15個(gè)小時(shí)的附加課程；特許房住宅估價(jià)師必須完成RRRR4共105小時(shí)的專(zhuān)業(yè)課程和15小時(shí)的附加課程；特許總估價(jià)師必須修完RRGGG3共150個(gè)小時(shí)的專(zhuān)業(yè)課程和15個(gè)小時(shí)的附加課程。關(guān)于實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的要求　　除估價(jià)師助理無(wú)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的要求外，其他估價(jià)師要有二年全職房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，并取得240分以上（分?jǐn)?shù)計(jì)算方法見(jiàn)三）。特許總估價(jià)師的240分中，有180分必須來(lái)自綜合性房地產(chǎn)估價(jià)，其它牌照的估價(jià)師必須至有180分來(lái)自住宅估價(jià)。考試　　與經(jīng)紀(jì)牌一樣，牌照考試和發(fā)牌由州務(wù)部執(zhí)照處（the New York Department of State, Division of Licensing Service）組織和核發(fā)，考試內(nèi)容由執(zhí)照處會(huì)同州房地產(chǎn)理事會(huì)確定。考試費(fèi)為50美元，牌照費(fèi)為250美元。 估計(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)計(jì)分辦法 計(jì)分表（1）住宅估價(jià)單戶(hù)型住宅1分24戶(hù)型住宅2分小于100英畝帶住宅的農(nóng)場(chǎng)2分（2）綜合性估價(jià)100英畝以上的農(nóng)場(chǎng)3分未開(kāi)發(fā)大片土地3分多戶(hù)型住宅用地3分工、商業(yè)用地3分512戶(hù)型住宅6分13戶(hù)型以上住宅（未竣工的工程加2分）8分單租戶(hù)辦公樓、零售商店、服務(wù)中心、倉(cāng)庫(kù)等6分多租戶(hù)辦公樓、商業(yè)中心、酒店、倉(cāng)庫(kù)等到10分制造工廠8分醫(yī)院、學(xué)校、教堂、政府建筑等機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)8分 計(jì)分辦法　　申請(qǐng)人員要向州政府提供證明文件證明自己從事了某項(xiàng)估價(jià)工作和所起作用的比重。如果申請(qǐng)人所完成的工作比重占該估價(jià)項(xiàng)目工作量的75%以上，則可以取得計(jì)分表所規(guī)定的分?jǐn)?shù)，如果所占比重低于75%但高于25%，則按比例計(jì)分，如果比重低于25%，則不算分?jǐn)?shù)。估價(jià)項(xiàng)目的復(fù)核人員按25%的比例計(jì)分。 牌照更新　　房地產(chǎn)估價(jià)牌照有效期兩年，兩年后要申請(qǐng)更新，申請(qǐng)人要參加20個(gè)小時(shí)的繼續(xù)教育（或者重新參加考試），并重新繳交牌照費(fèi)250元。（五）房地產(chǎn)估價(jià)理事會(huì)估價(jià)理事會(huì)的組成　　房地產(chǎn)估價(jià)理事會(huì)是房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的行業(yè)管理組織。紐約州房地產(chǎn)估價(jià)理事會(huì)由9名成員組成，6名為房地產(chǎn)估價(jià)師，3名為公眾人士。9名成員中，3名由州長(zhǎng)任命，其中包括1名公眾人士；2名由參議院主席任命，其中包括1名公眾人士；2名由眾議院議長(zhǎng)任命，其中也包括1名公眾人士；最后2名成員由公議院和參議院少數(shù)派領(lǐng)袖各任命1名。理事會(huì)理事任期5年。房地產(chǎn)估價(jià)理事會(huì)的職責(zé) 執(zhí)行《房地產(chǎn)估價(jià)牌照法》，制定有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的條例和行業(yè)規(guī)則。 制定有關(guān)估價(jià)師的教育水準(zhǔn)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等資質(zhì)要求和考試規(guī)則等。 審查房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)考試的教學(xué)內(nèi)容和考試內(nèi)容。 審查估價(jià)申請(qǐng)人的資格。 制定有關(guān)指導(dǎo)規(guī)則，統(tǒng)一規(guī)范估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和格式。 制定有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。走進(jìn)美國(guó)房地產(chǎn)（系列之三）美國(guó)房地產(chǎn)權(quán)保障制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)和靈魂，圍繞房地產(chǎn)所產(chǎn)生的一切社會(huì)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，實(shí)際上是圍繞產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)、更迭、處置而發(fā)生的。在美國(guó)，無(wú)論是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押、出租以及房地產(chǎn)證券化等，都有一個(gè)前提，這就是產(chǎn)權(quán)清楚。什么樣的房地產(chǎn)算產(chǎn)權(quán)清楚？如何保障產(chǎn)權(quán)？一、產(chǎn)權(quán)清楚的含義　　在美國(guó)產(chǎn)權(quán)清楚一般包含兩方面的意義：一是產(chǎn)權(quán)的合法性，指業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)具有確定無(wú)疑的產(chǎn)權(quán)，無(wú)其他人對(duì)其產(chǎn)權(quán)的合法性提出異議；二是產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)性，指是否具備足夠的證明文件依法確認(rèn)業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，以保證房地產(chǎn)順利進(jìn)入市場(chǎng)。具有合法的產(chǎn)權(quán)不一定具有市場(chǎng)性，如一些丟失資料或年代久遠(yuǎn)資料不全的房地產(chǎn)，雖然其產(chǎn)權(quán)是合法的，無(wú)他人提出異議和主張權(quán)利，但其市場(chǎng)性是不好的，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)交易時(shí)，賣(mài)方無(wú)法提供足夠的證明材料讓買(mǎi)主確信房地產(chǎn)權(quán)清楚，因此，這樣的房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)就會(huì)有困難。二、產(chǎn)權(quán)的持有方式　　在美國(guó)，產(chǎn)權(quán)清楚同時(shí)還包括明確以何種方式持有產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)持有方式將決定將來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的處置方式及權(quán)利人各方的權(quán)益，是產(chǎn)權(quán)的重要組成部分。美國(guó)通常把產(chǎn)權(quán)的擁有方式分成如下幾類(lèi)：　　完全產(chǎn)權(quán)（Sole Ownership）：指一個(gè)人或一個(gè)單位完全單獨(dú)擁有對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，如未婚單身男女擁有的產(chǎn)權(quán)或已婚夫婦按協(xié)議單方擁有產(chǎn)權(quán)等情況?！　÷?lián)合產(chǎn)權(quán)（Joint Tenancy）：兩人以上聯(lián)合對(duì)房地產(chǎn)擁有一致的產(chǎn)權(quán)。聯(lián)合產(chǎn)權(quán)具有產(chǎn)權(quán)一致，時(shí)間一致，利益一致和占有一致的特點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)的取得是同時(shí)的，確權(quán)依據(jù)的文件是相同的，各產(chǎn)權(quán)人不區(qū)分產(chǎn)權(quán)份額，不能單獨(dú)處分各自的產(chǎn)權(quán)。當(dāng)某一產(chǎn)權(quán)人去世后，其他在生的產(chǎn)權(quán)人自動(dòng)獲得其產(chǎn)權(quán)，因此聯(lián)合產(chǎn)權(quán)是不能用遺囑的形式處置的。法律規(guī)定，聯(lián)合產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生必須有書(shū)面文件明確約定，各產(chǎn)權(quán)人是以聯(lián)合共有的方式共同持有產(chǎn)權(quán)的。例如，一些州規(guī)定，夫妻雙方以聯(lián)合產(chǎn)權(quán)的形式持有產(chǎn)權(quán)?！　」灿挟a(chǎn)權(quán)（Tenancy in mon）：兩人以上按扮共同擁有一宗不可分割的房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人按份擁有房地產(chǎn)權(quán)益和承擔(dān)責(zé)任。共有產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)是，盡管共有產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的份額在實(shí)物上不可分，但利益上是可以分開(kāi)的，而且共有產(chǎn)權(quán)人有權(quán)處置自己份內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)益，另外，各產(chǎn)權(quán)人取得產(chǎn)權(quán)的時(shí)間和份額可以是不同的。大多數(shù)情況下，兩人以上對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)利是共有產(chǎn)權(quán)。　　企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)：企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)包括公司產(chǎn)權(quán)、合伙組織產(chǎn)權(quán)和信托產(chǎn)權(quán)三種形式，企業(yè)擁有的房地產(chǎn)權(quán)其特點(diǎn)是當(dāng)事人按企業(yè)章程和有關(guān)法規(guī)行使對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)益和義務(wù)。三、產(chǎn)權(quán)保障制度　　與所有國(guó)家和地區(qū)一樣，房地產(chǎn)登記是美國(guó)房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)基本制度，但美國(guó)實(shí)行的是契約登記制度，房地產(chǎn)登記主要起公示作用和作為政府收稅的基礎(chǔ)，它并不擔(dān)保登記的房地產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)清楚的，因此在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，當(dāng)事人不能僅憑政府的登記來(lái)確定房地產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，必須有其它保障制度?！　≡诿绹?guó)保障產(chǎn)權(quán)主要靠三種方法：一是在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約中要求轉(zhuǎn)讓人提供產(chǎn)權(quán)保證；二是通過(guò)代理律師查閱登記機(jī)關(guān)的檔案資料和提供法律意見(jiàn)，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性；三是向?qū)I(yè)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。（一）產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約　　產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約的主要形式有二種。最常用的是一般性擔(dān)保契約，該種契約要求轉(zhuǎn)讓方必須就如下四個(gè)方面的內(nèi)容向受讓方作出保證： 轉(zhuǎn)讓人對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具有確定無(wú)誤的產(chǎn)權(quán)； 轉(zhuǎn)讓人有權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)； 如果因他人主張產(chǎn)權(quán)或他人具有優(yōu)先于轉(zhuǎn)讓人的產(chǎn)權(quán)造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人保證賠償一切損失； 除契約中特別注明的外，該房地產(chǎn)無(wú)其他任何限制和負(fù)擔(dān)?！　∫话阈該?dān)保契約的擔(dān)保不僅限于轉(zhuǎn)讓方這一手，它對(duì)房地產(chǎn)自存在以來(lái)的產(chǎn)權(quán)狀況都做出擔(dān)保，因此對(duì)轉(zhuǎn)讓方前面任何一手存在的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，轉(zhuǎn)讓方都要負(fù)責(zé)任。　　第二種是特定擔(dān)保契約，該契約內(nèi)容基本與一般性擔(dān)保契約相同，但這種擔(dān)保契約轉(zhuǎn)讓方對(duì)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保的責(zé)任只限于其自身這一手，對(duì)于由上一手造成的責(zé)任則不予擔(dān)保?！　∫话銇?lái)說(shuō)，用產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約來(lái)保障產(chǎn)權(quán)，主要適應(yīng)于賣(mài)方為信譽(yù)良好實(shí)力雄厚的大公司的情況下，因?yàn)樵谶@種情況下，買(mǎi)方不用擔(dān)心賣(mài)方違約或者因破產(chǎn)而無(wú)法負(fù)賠償責(zé)任。（二）由律師提供法律意見(jiàn)　　產(chǎn)權(quán)保障的第二種方法類(lèi)似于目前香港的做法，主要是通過(guò)專(zhuān)業(yè)代理律師查閱登記機(jī)關(guān)的檔案資料，提供法律意見(jiàn)來(lái)確定產(chǎn)權(quán)。在產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度出現(xiàn)之前，這是美國(guó)最常用的辦法，特別是在美國(guó)東部和南部地區(qū)，尤其盛行。在這種制度下，專(zhuān)業(yè)律師受買(mǎi)主或者抵押貸款機(jī)構(gòu)的委托，到登記機(jī)關(guān)查閱有關(guān)房地產(chǎn)登記資料，然后通過(guò)研究登記資料所披露的事實(shí)或當(dāng)事人提供的資料來(lái)判斷產(chǎn)權(quán)的合法性及市場(chǎng)性，提供法律意見(jiàn)，并對(duì)產(chǎn)權(quán)審查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，提出可能的補(bǔ)救辦法。（三）房地產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度　　上述兩種方法，為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供了一定程度的產(chǎn)權(quán)保障，但還是難于保證產(chǎn)權(quán)的絕對(duì)可靠。例如，靠擔(dān)保契約的方法，轉(zhuǎn)讓方可能毀約，或者轉(zhuǎn)讓方因經(jīng)濟(jì)原因等根本無(wú)法承擔(dān)賠償責(zé)任。如果通過(guò)律師查檔和提供法律意見(jiàn)，律師只能查閱已登記過(guò)的（或已知的）文件資料，而且只能從文件表面發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)可能存在的一些隱蔽的或者不是通過(guò)文字資料表現(xiàn)出來(lái)的產(chǎn)權(quán)缺陷（如失散的繼承人的突然出現(xiàn)并主張產(chǎn)權(quán)、偽造文件、登記機(jī)關(guān)的書(shū)記筆誤）等，律師有時(shí)是沒(méi)有辦法發(fā)現(xiàn)的。　　因此，通過(guò)擔(dān)保契約和律師咨詢(xún)做為產(chǎn)權(quán)保障，當(dāng)事人無(wú)論多么小心，還是無(wú)法避免產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。為了減少風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防可能存在的產(chǎn)權(quán)隱患，美國(guó)發(fā)展了產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度。目前產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度已成為美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最基本的保障制度，也是保險(xiǎn)行業(yè)普遍的險(xiǎn)種之一?！　》康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度是為彌補(bǔ)契約擔(dān)保和律師提供法律意見(jiàn)這兩種產(chǎn)權(quán)保障方法的缺陷而發(fā)展起來(lái)的。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度與前面兩種制度相比，增加了如下幾個(gè)方面的保障：產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司對(duì)委托人負(fù)有明確的合同責(zé)任，對(duì)將來(lái)可能發(fā)生的產(chǎn)權(quán)糾紛、產(chǎn)權(quán)障礙負(fù)賠償責(zé)任；它有足夠的賠償基金；受政府和法律的嚴(yán)格監(jiān)管?！　‘a(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司在接受委托后，首先要做的事與律師相同，仔細(xì)查閱登記機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)、法院等所有有關(guān)該房地產(chǎn)的資料檔案，并盡可能收集其它相關(guān)資料，然后仔細(xì)研究房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況，對(duì)發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)障礙提出補(bǔ)救措施，最后為委托人作出擔(dān)保，對(duì)今后可能發(fā)生的產(chǎn)權(quán)責(zé)任和造成的任何損失保證給予賠償。　　產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度消除了因隱蔽的產(chǎn)權(quán)缺陷引起的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，目前美國(guó)投資者和貸款機(jī)構(gòu)都傾向于采用產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度，房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)按揭都必須購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)?！　》康禺a(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的險(xiǎn)種分為兩種：一是買(mǎi)方保險(xiǎn)，二是貸款方保險(xiǎn)。買(mǎi)方保險(xiǎn)保障新業(yè)主的利益，保險(xiǎn)期限可以延伸到包括房主的后代及房主把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手之后。貸款方保險(xiǎn)保障抵押貸款債權(quán)人的利益，保險(xiǎn)期限至貸款本息全部?jī)斶€為止?！　‘a(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的費(fèi)用一般包括兩項(xiàng)：一是保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是相對(duì)固定的，一般由房地產(chǎn)所在州的土地產(chǎn)權(quán)協(xié)會(huì)按房地產(chǎn)價(jià)值或抵押貸款額結(jié)合房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀確定，不同的州保險(xiǎn)費(fèi)有所區(qū)別，一般來(lái)說(shuō)在10萬(wàn)美元以?xún)?nèi)的房地產(chǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)不超過(guò)房地產(chǎn)價(jià)值的1%，超過(guò)10萬(wàn)的房地產(chǎn)，%~%，房地產(chǎn)價(jià)值越高，保險(xiǎn)費(fèi)比例越低。二是房地產(chǎn)權(quán)搜索費(fèi)用。產(chǎn)權(quán)搜索費(fèi)用一般根據(jù)工作量計(jì)費(fèi)，對(duì)新房等產(chǎn)權(quán)歷史短的房地產(chǎn)，搜索費(fèi)微不足道，但對(duì)產(chǎn)權(quán)來(lái)源復(fù)雜，歷史久遠(yuǎn)的房地產(chǎn)，費(fèi)用要高一些。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)用一般都是一次過(guò)支付。（四）產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司　　產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司大多是從代理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師行發(fā)展起來(lái)，是保險(xiǎn)行業(yè)的一種，從業(yè)人員大多是具有豐富房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的律師。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司的行為除受保險(xiǎn)行業(yè)法律的約束外，同時(shí)有專(zhuān)門(mén)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)法律規(guī)范產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司的行為。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司一般是美國(guó)保險(xiǎn)協(xié)會(huì)的會(huì)員，同時(shí)有自己專(zhuān)門(mén)的行業(yè)協(xié)會(huì)。美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)協(xié)會(huì)（American Land Title Association）是美國(guó)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)業(yè)的全國(guó)性行業(yè)組織?！　‰S著業(yè)務(wù)的開(kāi)展，許多產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司建立了自己的產(chǎn)權(quán)檔案館，并與政府的登記、稅收、司法等機(jī)關(guān)建立了聯(lián)網(wǎng)電腦系統(tǒng)，提高了產(chǎn)權(quán)搜索的效率和產(chǎn)權(quán)的準(zhǔn)確性。但，由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，無(wú)論產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)從業(yè)人員多么小心，經(jīng)驗(yàn)多么豐富，錯(cuò)誤總是難免的，風(fēng)險(xiǎn)總是存在，因此，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司利用收取的保險(xiǎn)費(fèi)建立保險(xiǎn)基金，賠償投保人可能出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)損失?！　“?992年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，美國(guó)共有產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司1532家，從業(yè)人員34473人。其中排在前五位的分別為（表四）：表四名次公司名稱(chēng)總經(jīng)營(yíng)收入1第一美國(guó)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司（First American TIC）78197萬(wàn)美元2芝加哥產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司（Chicago TIC）73630萬(wàn)美元3共同體土地產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司（Commonwealth Land TIC）48188萬(wàn)美元4斯圖華特產(chǎn)權(quán)集團(tuán)公司（Stewart TGC）40346萬(wàn)美元5律師聯(lián)合產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司（Lawyers TIC）38852萬(wàn)美元（五）房地產(chǎn)登記　　房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)權(quán)保障的必要程序。在實(shí)行產(chǎn)權(quán)登記制度的國(guó)家，房地產(chǎn)登記的目的一是確權(quán)，二是公示，房地產(chǎn)登記是產(chǎn)權(quán)生效的充分和必要條件。在實(shí)行契約登記的制度的國(guó)家，房地產(chǎn)登記的目的主要是公示，并通過(guò)公示確定和保障優(yōu)先權(quán)?！　∶绹?guó)房地產(chǎn)登記實(shí)行契約登記制度，法律要求，凡是影響房地產(chǎn)權(quán)益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產(chǎn)征稅、法定規(guī)劃圖則等，都要登記。經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)不一定成立，登記行為也不保障業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，但經(jīng)登記的房地產(chǎn)具有優(yōu)先權(quán)?！　》康禺a(chǎn)登記機(jī)關(guān)一般是房地產(chǎn)所在縣的政府登記辦公室。申請(qǐng)登記的文件契約必須附有完稅證明，同時(shí)交納登記費(fèi)。一般情況下，登記費(fèi)是按登記的文件頁(yè)數(shù)收費(fèi)的，如紐約州，登記費(fèi)以17美元為基本費(fèi)，每增加一頁(yè)紙?jiān)黾?美元，但每項(xiàng)登記收費(fèi)最低不少于27美元。　　房地產(chǎn)登記一般由買(mǎi)方（或貸款方）的代理律師或產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司或交割處理托理機(jī)構(gòu)代理。（六）產(chǎn)權(quán)交割　　房地產(chǎn)交易不同于一般的商品交換，一般商品交易是以錢(qián)物易手的方式來(lái)完成交易的，而房地產(chǎn)作為一種特殊商品，交易的實(shí)質(zhì)是產(chǎn)權(quán)交易，房地產(chǎn)交易完成的標(biāo)志是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)價(jià)值量大，買(mǎi)賣(mài)房屋是美國(guó)人經(jīng)濟(jì)生活中非常重要的一件事情，為了保障買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益，房地產(chǎn)交易要通過(guò)一個(gè)正式的交割程序，通過(guò)交割程序，雙方在合同、文件上正式簽到字，轉(zhuǎn)讓方將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方，受讓方將購(gòu)房?jī)r(jià)款付給轉(zhuǎn)讓方?！　≡诮桓铋_(kāi)始之前，有關(guān)當(dāng)事人要自己或通過(guò)代理律師做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。交割前要準(zhǔn)備好的事項(xiàng)和文件包括：買(mǎi)方和賣(mài)方的結(jié)算陳述報(bào)告、合同、貸款文件、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)文件、業(yè)主人身保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)契約、首期款和交割費(fèi)用等?！　》康禺a(chǎn)交割在不同的地區(qū)有不同的做法，有的地區(qū)買(mǎi)賣(mài)雙方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等全部要到場(chǎng)，有的只要求買(mǎi)方到場(chǎng)。房地產(chǎn)的交割程序大致有如下兩種：