【文章內(nèi)容簡介】 。估價師助理牌照(Appraiser Assistant License)：估價助理必須在持牌估價師或特許估價師手下工作，估價報告要由持牌估價師（或特許估價師）出具。 考牌資格要求：有關(guān)估價的必修課程R1房地產(chǎn)估價介紹30小時R2估價原理與程序30小時R3實用住宅估價—案例分析30小時R4利潤資本化方法與技巧15小時G1收入型房地產(chǎn)介紹30小時G1收入型房地產(chǎn)估價30小時G3實用收入型房地產(chǎn)估價30小時附加職業(yè)道德與職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)15小時　　估價師助理和持牌房地產(chǎn)估價師必須修完R1，R2共60個小時的專業(yè)課程，和15個小時的附加課程；特許房住宅估價師必須完成RRRR4共105小時的專業(yè)課程和15小時的附加課程；特許總估價師必須修完RRGGG3共150個小時的專業(yè)課程和15個小時的附加課程。關(guān)于實踐經(jīng)驗的要求　　除估價師助理無實踐經(jīng)驗的要求外，其他估價師要有二年全職房地產(chǎn)估價經(jīng)驗，并取得240分以上（分?jǐn)?shù)計算方法見三）。特許總估價師的240分中，有180分必須來自綜合性房地產(chǎn)估價，其它牌照的估價師必須至有180分來自住宅估價?？荚嚒　∨c經(jīng)紀(jì)牌一樣，牌照考試和發(fā)牌由州務(wù)部執(zhí)照處（the New York Department of State, Division of Licensing Service）組織和核發(fā)，考試內(nèi)容由執(zhí)照處會同州房地產(chǎn)理事會確定?？荚囐M為50美元，牌照費為250美元。 估計實踐經(jīng)驗計分辦法 計分表（1）住宅估價單戶型住宅1分24戶型住宅2分小于100英畝帶住宅的農(nóng)場2分（2）綜合性估價100英畝以上的農(nóng)場3分未開發(fā)大片土地3分多戶型住宅用地3分工、商業(yè)用地3分512戶型住宅6分13戶型以上住宅（未竣工的工程加2分）8分單租戶辦公樓、零售商店、服務(wù)中心、倉庫等6分多租戶辦公樓、商業(yè)中心、酒店、倉庫等到10分制造工廠8分醫(yī)院、學(xué)校、教堂、政府建筑等機構(gòu)房地產(chǎn)8分 計分辦法　　申請人員要向州政府提供證明文件證明自己從事了某項估價工作和所起作用的比重。如果申請人所完成的工作比重占該估價項目工作量的75%以上，則可以取得計分表所規(guī)定的分?jǐn)?shù)，如果所占比重低于75%但高于25%，則按比例計分，如果比重低于25%，則不算分?jǐn)?shù)。估價項目的復(fù)核人員按25%的比例計分。 牌照更新　　房地產(chǎn)估價牌照有效期兩年，兩年后要申請更新，申請人要參加20個小時的繼續(xù)教育（或者重新參加考試），并重新繳交牌照費250元。（五）房地產(chǎn)估價理事會估價理事會的組成　　房地產(chǎn)估價理事會是房地產(chǎn)估價從業(yè)人員的行業(yè)管理組織。紐約州房地產(chǎn)估價理事會由9名成員組成，6名為房地產(chǎn)估價師，3名為公眾人士。9名成員中，3名由州長任命，其中包括1名公眾人士；2名由參議院主席任命，其中包括1名公眾人士；2名由眾議院議長任命，其中也包括1名公眾人士；最后2名成員由公議院和參議院少數(shù)派領(lǐng)袖各任命1名。理事會理事任期5年。房地產(chǎn)估價理事會的職責(zé) 執(zhí)行《房地產(chǎn)估價牌照法》，制定有關(guān)房地產(chǎn)估價的條例和行業(yè)規(guī)則。 制定有關(guān)估價師的教育水準(zhǔn)、實踐經(jīng)驗等資質(zhì)要求和考試規(guī)則等。 審查房地產(chǎn)估價師資質(zhì)考試的教學(xué)內(nèi)容和考試內(nèi)容。 審查估價申請人的資格。 制定有關(guān)指導(dǎo)規(guī)則，統(tǒng)一規(guī)范估價報告的內(nèi)容和格式。 制定有關(guān)房地產(chǎn)估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。走進美國房地產(chǎn)（系列之三）美國房地產(chǎn)權(quán)保障制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)和靈魂，圍繞房地產(chǎn)所產(chǎn)生的一切社會和經(jīng)濟活動，實際上是圍繞產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)、更迭、處置而發(fā)生的。在美國，無論是房地產(chǎn)買賣、抵押、出租以及房地產(chǎn)證券化等，都有一個前提，這就是產(chǎn)權(quán)清楚。什么樣的房地產(chǎn)算產(chǎn)權(quán)清楚？如何保障產(chǎn)權(quán)？一、產(chǎn)權(quán)清楚的含義　　在美國產(chǎn)權(quán)清楚一般包含兩方面的意義：一是產(chǎn)權(quán)的合法性，指業(yè)主對房地產(chǎn)具有確定無疑的產(chǎn)權(quán)，無其他人對其產(chǎn)權(quán)的合法性提出異議；二是產(chǎn)權(quán)的市場性，指是否具備足夠的證明文件依法確認(rèn)業(yè)主對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，以保證房地產(chǎn)順利進入市場。具有合法的產(chǎn)權(quán)不一定具有市場性，如一些丟失資料或年代久遠資料不全的房地產(chǎn)，雖然其產(chǎn)權(quán)是合法的，無他人提出異議和主張權(quán)利，但其市場性是不好的，因為在房地產(chǎn)交易時，賣方無法提供足夠的證明材料讓買主確信房地產(chǎn)權(quán)清楚，因此，這樣的房地產(chǎn)進入市場就會有困難。二、產(chǎn)權(quán)的持有方式　　在美國，產(chǎn)權(quán)清楚同時還包括明確以何種方式持有產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)持有方式將決定將來對房地產(chǎn)的處置方式及權(quán)利人各方的權(quán)益，是產(chǎn)權(quán)的重要組成部分。美國通常把產(chǎn)權(quán)的擁有方式分成如下幾類：　　完全產(chǎn)權(quán)（Sole Ownership）：指一個人或一個單位完全單獨擁有對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，如未婚單身男女擁有的產(chǎn)權(quán)或已婚夫婦按協(xié)議單方擁有產(chǎn)權(quán)等情況?！　÷?lián)合產(chǎn)權(quán)（Joint Tenancy）：兩人以上聯(lián)合對房地產(chǎn)擁有一致的產(chǎn)權(quán)。聯(lián)合產(chǎn)權(quán)具有產(chǎn)權(quán)一致，時間一致，利益一致和占有一致的特點，產(chǎn)權(quán)的取得是同時的，確權(quán)依據(jù)的文件是相同的，各產(chǎn)權(quán)人不區(qū)分產(chǎn)權(quán)份額，不能單獨處分各自的產(chǎn)權(quán)。當(dāng)某一產(chǎn)權(quán)人去世后，其他在生的產(chǎn)權(quán)人自動獲得其產(chǎn)權(quán)，因此聯(lián)合產(chǎn)權(quán)是不能用遺囑的形式處置的。法律規(guī)定，聯(lián)合產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生必須有書面文件明確約定，各產(chǎn)權(quán)人是以聯(lián)合共有的方式共同持有產(chǎn)權(quán)的。例如，一些州規(guī)定，夫妻雙方以聯(lián)合產(chǎn)權(quán)的形式持有產(chǎn)權(quán)。　　共有產(chǎn)權(quán)（Tenancy in mon）：兩人以上按扮共同擁有一宗不可分割的房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人按份擁有房地產(chǎn)權(quán)益和承擔(dān)責(zé)任。共有產(chǎn)權(quán)的特點是，盡管共有產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的份額在實物上不可分，但利益上是可以分開的，而且共有產(chǎn)權(quán)人有權(quán)處置自己份內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)益，另外，各產(chǎn)權(quán)人取得產(chǎn)權(quán)的時間和份額可以是不同的。大多數(shù)情況下，兩人以上對房地產(chǎn)的權(quán)利是共有產(chǎn)權(quán)?！　∑髽I(yè)擁有產(chǎn)權(quán)：企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)包括公司產(chǎn)權(quán)、合伙組織產(chǎn)權(quán)和信托產(chǎn)權(quán)三種形式，企業(yè)擁有的房地產(chǎn)權(quán)其特點是當(dāng)事人按企業(yè)章程和有關(guān)法規(guī)行使對房地產(chǎn)的權(quán)益和義務(wù)。三、產(chǎn)權(quán)保障制度　　與所有國家和地區(qū)一樣，房地產(chǎn)登記是美國房地產(chǎn)管理的一項基本制度，但美國實行的是契約登記制度，房地產(chǎn)登記主要起公示作用和作為政府收稅的基礎(chǔ)，它并不擔(dān)保登記的房地產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)清楚的，因此在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，當(dāng)事人不能僅憑政府的登記來確定房地產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，必須有其它保障制度。　　在美國保障產(chǎn)權(quán)主要靠三種方法：一是在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約中要求轉(zhuǎn)讓人提供產(chǎn)權(quán)保證；二是通過代理律師查閱登記機關(guān)的檔案資料和提供法律意見，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實性；三是向?qū)I(yè)的產(chǎn)權(quán)保險公司購買產(chǎn)權(quán)保險。（一）產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約　　產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約的主要形式有二種。最常用的是一般性擔(dān)保契約，該種契約要求轉(zhuǎn)讓方必須就如下四個方面的內(nèi)容向受讓方作出保證： 轉(zhuǎn)讓人對擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具有確定無誤的產(chǎn)權(quán)； 轉(zhuǎn)讓人有權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)； 如果因他人主張產(chǎn)權(quán)或他人具有優(yōu)先于轉(zhuǎn)讓人的產(chǎn)權(quán)造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人保證賠償一切損失； 除契約中特別注明的外，該房地產(chǎn)無其他任何限制和負(fù)擔(dān)?！　∫话阈該?dān)保契約的擔(dān)保不僅限于轉(zhuǎn)讓方這一手，它對房地產(chǎn)自存在以來的產(chǎn)權(quán)狀況都做出擔(dān)保，因此對轉(zhuǎn)讓方前面任何一手存在的產(chǎn)權(quán)問題，轉(zhuǎn)讓方都要負(fù)責(zé)任?！　〉诙N是特定擔(dān)保契約，該契約內(nèi)容基本與一般性擔(dān)保契約相同，但這種擔(dān)保契約轉(zhuǎn)讓方對產(chǎn)權(quán)擔(dān)保的責(zé)任只限于其自身這一手，對于由上一手造成的責(zé)任則不予擔(dān)保。　　一般來說，用產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約來保障產(chǎn)權(quán)，主要適應(yīng)于賣方為信譽良好實力雄厚的大公司的情況下，因為在這種情況下，買方不用擔(dān)心賣方違約或者因破產(chǎn)而無法負(fù)賠償責(zé)任。（二）由律師提供法律意見　　產(chǎn)權(quán)保障的第二種方法類似于目前香港的做法，主要是通過專業(yè)代理律師查閱登記機關(guān)的檔案資料，提供法律意見來確定產(chǎn)權(quán)。在產(chǎn)權(quán)保險制度出現(xiàn)之前，這是美國最常用的辦法，特別是在美國東部和南部地區(qū)，尤其盛行。在這種制度下，專業(yè)律師受買主或者抵押貸款機構(gòu)的委托，到登記機關(guān)查閱有關(guān)房地產(chǎn)登記資料，然后通過研究登記資料所披露的事實或當(dāng)事人提供的資料來判斷產(chǎn)權(quán)的合法性及市場性，提供法律意見，并對產(chǎn)權(quán)審查中發(fā)現(xiàn)的問題，提出可能的補救辦法。（三）房地產(chǎn)權(quán)保險制度　　上述兩種方法，為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供了一定程度的產(chǎn)權(quán)保障，但還是難于保證產(chǎn)權(quán)的絕對可靠。例如，靠擔(dān)保契約的方法，轉(zhuǎn)讓方可能毀約，或者轉(zhuǎn)讓方因經(jīng)濟原因等根本無法承擔(dān)賠償責(zé)任。如果通過律師查檔和提供法律意見，律師只能查閱已登記過的（或已知的）文件資料，而且只能從文件表面發(fā)現(xiàn)問題，對可能存在的一些隱蔽的或者不是通過文字資料表現(xiàn)出來的產(chǎn)權(quán)缺陷（如失散的繼承人的突然出現(xiàn)并主張產(chǎn)權(quán)、偽造文件、登記機關(guān)的書記筆誤）等，律師有時是沒有辦法發(fā)現(xiàn)的?！　∫虼?，通過擔(dān)保契約和律師咨詢做為產(chǎn)權(quán)保障，當(dāng)事人無論多么小心，還是無法避免產(chǎn)權(quán)風(fēng)險。為了減少風(fēng)險，預(yù)防可能存在的產(chǎn)權(quán)隱患，美國發(fā)展了產(chǎn)權(quán)保險制度。目前產(chǎn)權(quán)保險制度已成為美國房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中最基本的保障制度，也是保險行業(yè)普遍的險種之一?！　》康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險制度是為彌補契約擔(dān)保和律師提供法律意見這兩種產(chǎn)權(quán)保障方法的缺陷而發(fā)展起來的。產(chǎn)權(quán)保險制度與前面兩種制度相比，增加了如下幾個方面的保障：產(chǎn)權(quán)保險公司對委托人負(fù)有明確的合同責(zé)任，對將來可能發(fā)生的產(chǎn)權(quán)糾紛、產(chǎn)權(quán)障礙負(fù)賠償責(zé)任；它有足夠的賠償基金；受政府和法律的嚴(yán)格監(jiān)管?！　‘a(chǎn)權(quán)保險公司在接受委托后，首先要做的事與律師相同，仔細查閱登記機關(guān)、稅務(wù)機關(guān)、法院等所有有關(guān)該房地產(chǎn)的資料檔案，并盡可能收集其它相關(guān)資料，然后仔細研究房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況，對發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)障礙提出補救措施，最后為委托人作出擔(dān)保，對今后可能發(fā)生的產(chǎn)權(quán)責(zé)任和造成的任何損失保證給予賠償?！　‘a(chǎn)權(quán)保險制度消除了因隱蔽的產(chǎn)權(quán)缺陷引起的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險，目前美國投資者和貸款機構(gòu)都傾向于采用產(chǎn)權(quán)保險制度，房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)按揭都必須購買產(chǎn)權(quán)保險?！　》康禺a(chǎn)權(quán)保險的險種分為兩種：一是買方保險，二是貸款方保險。買方保險保障新業(yè)主的利益，保險期限可以延伸到包括房主的后代及房主把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手之后。貸款方保險保障抵押貸款債權(quán)人的利益，保險期限至貸款本息全部償還為止?！　‘a(chǎn)權(quán)保險的費用一般包括兩項：一是保險費。保險費標(biāo)準(zhǔn)是相對固定的，一般由房地產(chǎn)所在州的土地產(chǎn)權(quán)協(xié)會按房地產(chǎn)價值或抵押貸款額結(jié)合房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀確定，不同的州保險費有所區(qū)別，一般來說在10萬美元以內(nèi)的房地產(chǎn)，保險費不超過房地產(chǎn)價值的1%，超過10萬的房地產(chǎn)，%~%，房地產(chǎn)價值越高，保險費比例越低。二是房地產(chǎn)權(quán)搜索費用。產(chǎn)權(quán)搜索費用一般根據(jù)工作量計費，對新房等產(chǎn)權(quán)歷史短的房地產(chǎn)，搜索費微不足道，但對產(chǎn)權(quán)來源復(fù)雜，歷史久遠的房地產(chǎn)，費用要高一些。產(chǎn)權(quán)保險費用一般都是一次過支付。（四）產(chǎn)權(quán)保險公司　　產(chǎn)權(quán)保險公司大多是從代理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師行發(fā)展起來，是保險行業(yè)的一種，從業(yè)人員大多是具有豐富房地產(chǎn)經(jīng)驗的律師。產(chǎn)權(quán)保險公司的行為除受保險行業(yè)法律的約束外，同時有專門的產(chǎn)權(quán)保險法律規(guī)范產(chǎn)權(quán)保險公司的行為。產(chǎn)權(quán)保險公司一般是美國保險協(xié)會的會員，同時有自己專門的行業(yè)協(xié)會。美國土地產(chǎn)權(quán)協(xié)會（American Land Title Association）是美國產(chǎn)權(quán)保險業(yè)的全國性行業(yè)組織。　　隨著業(yè)務(wù)的開展，許多產(chǎn)權(quán)保險公司建立了自己的產(chǎn)權(quán)檔案館，并與政府的登記、稅收、司法等機關(guān)建立了聯(lián)網(wǎng)電腦系統(tǒng)，提高了產(chǎn)權(quán)搜索的效率和產(chǎn)權(quán)的準(zhǔn)確性。但，由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，無論產(chǎn)權(quán)保險從業(yè)人員多么小心，經(jīng)驗多么豐富，錯誤總是難免的，風(fēng)險總是存在，因此，產(chǎn)權(quán)保險公司利用收取的保險費建立保險基金，賠償投保人可能出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)損失?！　“?992年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，美國共有產(chǎn)權(quán)保險公司1532家，從業(yè)人員34473人。其中排在前五位的分別為（表四）：表四名次公司名稱總經(jīng)營收入1第一美國產(chǎn)權(quán)保險公司（First American TIC）78197萬美元2芝加哥產(chǎn)權(quán)保險公司（Chicago TIC）73630萬美元3共同體土地產(chǎn)權(quán)保險公司（Commonwealth Land TIC）48188萬美元4斯圖華特產(chǎn)權(quán)集團公司（Stewart TGC）40346萬美元5律師聯(lián)合產(chǎn)權(quán)保險公司（Lawyers TIC）38852萬美元（五）房地產(chǎn)登記　　房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)權(quán)保障的必要程序。在實行產(chǎn)權(quán)登記制度的國家，房地產(chǎn)登記的目的一是確權(quán)，二是公示，房地產(chǎn)登記是產(chǎn)權(quán)生效的充分和必要條件。在實行契約登記的制度的國家，房地產(chǎn)登記的目的主要是公示，并通過公示確定和保障優(yōu)先權(quán)?！　∶绹康禺a(chǎn)登記實行契約登記制度，法律要求，凡是影響房地產(chǎn)權(quán)益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產(chǎn)征稅、法定規(guī)劃圖則等，都要登記。經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)不一定成立，登記行為也不保障業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，但經(jīng)登記的房地產(chǎn)具有優(yōu)先權(quán)?！　》康禺a(chǎn)登記機關(guān)一般是房地產(chǎn)所在縣的政府登記辦公室。申請登記的文件契約必須附有完稅證明，同時交納登記費。一般情況下，登記費是按登記的文件頁數(shù)收費的，如紐約州，登記費以17美元為基本費，每增加一頁紙增加5美元，但每項登記收費最低不少于27美元?！　》康禺a(chǎn)登記一般由買方（或貸款方）的代理律師或產(chǎn)權(quán)保險公司或交割處理托理機構(gòu)代理。（六）產(chǎn)權(quán)交割　　房地產(chǎn)交易不同于一般的商品交換，一般商品交易是以錢物易手的方式來完成交易的，而房地產(chǎn)作為一種特殊商品，交易的實質(zhì)是產(chǎn)權(quán)交易，房地產(chǎn)交易完成的標(biāo)志是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)價值量大，買賣房屋是美國人經(jīng)濟生活中非常重要的一件事情，為了保障買賣雙方的合法權(quán)益，房地產(chǎn)交易要通過一個正式的交割程序，通過交割程序，雙方在合同、文件上正式簽到字，轉(zhuǎn)讓方將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方，受讓方將購房價款付給轉(zhuǎn)讓方?！　≡诮桓铋_始之前，有關(guān)當(dāng)事人要自己或通過代理律師做好各項準(zhǔn)備工作。交割前要準(zhǔn)備好的事項和文件包括：買方和賣方的結(jié)算陳述報告、合同、貸款文件、產(chǎn)權(quán)保險文件、業(yè)主人身保險、產(chǎn)權(quán)契約、首期款和交割費用等?！　》康禺a(chǎn)交割在不同的地區(qū)有不同的做法，有的地區(qū)買賣雙方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等全部要到場，有的只要求買方到場。房地產(chǎn)的交割程序大致有如下兩種：