【文章內(nèi)容簡介】 處分，但新增建筑物所得價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償（先押地，后蓋樓，一起賣，分別算） ○5抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使抵押權(quán) 其他債權(quán)人的撤銷權(quán) 如在6○1中，折價(jià)金額損害其他債權(quán)人的利益，其他債權(quán)人可以在知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)（除斥期間，不適用中斷、中止規(guī)定）請求法院撤銷該協(xié)議。,如：甲公司將其房產(chǎn)先后抵押給乙銀行擔(dān)保300萬元債務(wù)、丙銀行擔(dān)保300萬元債務(wù)、丁銀行擔(dān)保500萬元債務(wù)，后經(jīng)甲公司同意乙、丁銀行交換了抵押順序；到期后甲公司不能履行債務(wù)，房屋拍賣所得為600萬元，則乙丙丁三銀行各應(yīng)得多少金額？（0/300/300） （1052 P22） 質(zhì)權(quán)概念： 質(zhì)押是債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)或者權(quán)利移交債權(quán)人占有，將該動產(chǎn)或者權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保，分為動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。了解質(zhì)權(quán)人、出質(zhì)人、質(zhì)物、質(zhì)權(quán)的含義。 動產(chǎn)質(zhì)權(quán)自交付時(shí)設(shè)立，權(quán)利質(zhì)權(quán)自交付（有憑證能交付的交付，如：提單、匯票等）或者登記（無憑證或者不能交付的，如：股票、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等）時(shí)設(shè)立。 質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利義務(wù)可以放棄質(zhì)權(quán)。若放棄的質(zhì)權(quán)是債務(wù)人提供的，其他擔(dān)保人在該范圍內(nèi)免責(zé)；當(dāng)事人另有約定除外。1不得擅自使用和處分質(zhì)物，違反之，造成毀損要賠償；○2不得擅自轉(zhuǎn)質(zhì)，違反之，造成毀損要賠償。（若是○1○2情況外的質(zhì)物毀損，就不要賠償） 出質(zhì)人的權(quán)利 要求質(zhì)權(quán)人及時(shí)行使質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)人怠于行使，○1可請求法院拍賣、變賣質(zhì)物；○2造成損害，質(zhì)權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。 （1053 P23） 留置的概念 債務(wù)人逾期履行，債權(quán)人可留置已經(jīng)合法占有（應(yīng)依據(jù)同一合同關(guān)系，企業(yè)間除外），并有權(quán)折變拍優(yōu)先受償。留置權(quán)人（留置別人的財(cái)產(chǎn)）、留置人（財(cái)產(chǎn)被留置）、留置物（留置財(cái)產(chǎn)） 留置權(quán)人的權(quán)利 ○1收取孳息（先扣除收取孳息的費(fèi)用） ○2留置權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)或質(zhì)權(quán) 留置權(quán)的實(shí)現(xiàn) 沒有約定債務(wù)履行期的，應(yīng)給予2個(gè)月以上的寬限期，鮮活宜腐物除外。折變價(jià)格參考市場價(jià)格。 【真題】 （二級1005）根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，以建筑物抵押的。抵押權(quán)自( )時(shí)設(shè)立。 （二級1008）根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不得抵押的財(cái)產(chǎn)是( )。 （二級0904）根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，下例關(guān)于抵押權(quán)的表述中錯(cuò)誤的是（ ）。 A．在建工程可以作為抵押物 B．即使抵押物財(cái)產(chǎn)出租早于抵押，該租賃關(guān)系也不得對抗已經(jīng)登記的抵押物 C．建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn) D．抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán) ——建設(shè)用地使用權(quán)（1055P25）★★建設(shè)用地使用權(quán)概念依法對國家所有土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施 范圍 地表、地上、地下；后權(quán)不得損害前權(quán) 設(shè)立方式劃撥針對政府公務(wù)、軍事、公益、基建等用地：不交錢，無期限，要嚴(yán)格限制 ；期限：無限制出讓針對經(jīng)營性用地：交出讓金，有期限，多個(gè)有意者，應(yīng)當(dāng)招標(biāo)、拍賣公開競價(jià) 期限：居住70年，商（商業(yè)）旅（旅游）樂（娛樂）40年，其它50年 建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利1地上物所有權(quán)：除非有相反證據(jù)，樓隨地 2轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈予、抵押：即可流轉(zhuǎn)；注意：要依法、不得超期、樓地一體處分 3獲得補(bǔ)償：使用權(quán)期內(nèi)被征用、收回的，地上建筑要補(bǔ)償、出讓金要相應(yīng)退還 4期滿續(xù)期：僅對住宅用地自動續(xù)期；其余有約定的從約定、無約定的從法定 義務(wù)1履約：招拍掛拿地后要簽約，應(yīng)當(dāng)書面（土地出讓合同是“要式合同”） 2支付出讓金：不交錢的構(gòu)成違約，收地+賠償 3不得改變土地用途：要改的話需要經(jīng)批準(zhǔn)的 4登記：設(shè)立、變更、注銷都要登記 116 / 116【真題示例】 （二級0964）國有建設(shè)用地使用權(quán)的用益物權(quán)，可以采?。?）方式設(shè)立。 A．出租 B．出讓 C．劃撥 D．抵押 E．轉(zhuǎn)讓 二級201005D 二級201008B我國土地所有權(quán)屬于國家或農(nóng)村集體所有，兩種情況，參見《憲法》第十條 二級200904B 二級200964BC 、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅（1054P24）★★★ 不動產(chǎn)的物權(quán)變動—登記主義 我國是登記主義：即自登記時(shí)發(fā)生物權(quán)效力；注意：國有自然資源、法律另外規(guī)定（見3）除外。不動產(chǎn)物權(quán)=合同生效+完成登記 不動產(chǎn)登記對合同效力的影響：沒影響。合同生效根據(jù)《合同法》的規(guī)定，物權(quán)的生效根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定。不登記不影響合同的生效：房產(chǎn)商一房兩賣兩個(gè)合同都有效，過戶登記給誰，誰獲得房屋產(chǎn)權(quán)。為防止這種情況，物權(quán)法同時(shí)規(guī)定了“預(yù)告登記”制度。 預(yù)告登記：簽訂不動產(chǎn)買賣合同后，當(dāng)事人可向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，登記后未經(jīng)權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。登記失效條件：債權(quán)消失（如：不買了）或可以辦理不動產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請登記（能登記不登記）。 動產(chǎn)的物權(quán)變動——交付主義 動產(chǎn)物權(quán)變動我國采取的是交付主義。 例外規(guī)定：船舶、航空器、機(jī)動車（運(yùn)輸工具）等未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。即：這些未經(jīng)登記的動產(chǎn)物權(quán)非常脆弱。 例1：張三買走了李四的一只羊，約定第二天交付購羊款200元，當(dāng)晚張三將羊以150元價(jià)格轉(zhuǎn)賣給了不知情的王五，并攜款潛逃。張三賣羊時(shí)，羊的所有權(quán)為誰所有？李四是否有權(quán)向王五返還該羊？李四的權(quán)利應(yīng)向誰主張？ 結(jié)論：沒收到錢的情況下，讓對方取走貨，貨款兩空的風(fēng)險(xiǎn)很大。 例2：張三將汽車賣給李四后未辦理車輛過戶手續(xù)（但是汽車物權(quán)已經(jīng)因交付而歸屬李四了），某日張三向李四借開該車，并趁機(jī)將該車賣給了不知情的王五，并辦理了過戶手續(xù)（車管所資料上的車主還是張三）。此時(shí)李四不能向王五主張對該車的動產(chǎn)所有權(quán)（即：不能對抗善意第三人）?！⒁猓和跷逡欢ㄒ巧埔獾?，即不知情的。 物權(quán)變動的特殊變動規(guī)定 ○1因法律文書、政府征收決定導(dǎo)致的物權(quán)變動，法律文書生效時(shí)物權(quán)變動， ○2因繼承或受遺贈取得物權(quán)，繼承或受遺贈發(fā)生時(shí)物權(quán)變動 ○3因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為成就時(shí)取得或消滅物權(quán)（不需登記） 【真題示例】、 （二級1074）根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，將( )作為抵押物的，其抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。 、原材料 （二級0905）根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，一般情況下動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，自（ ）起發(fā)生效力。 A．買賣合同生效 B．轉(zhuǎn)移登記 C．交付 D．買方占有 (一級0944) 甲與乙簽訂房屋買賣合同，將自有的一幢房屋賣給乙，并約定任何一方違約須向?qū)Ψ街Ц顿彿靠?5%的違約金。但在交房前，甲又與丙簽訂合同，將該房屋賣給丙，并與丙辦理了過戶登記手續(xù)。則下列說法中錯(cuò)誤的是( )27。 A. 若乙要求甲支付約定的違約金，甲可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少 B. 甲必須收回房屋并向乙方交付 C. 丙取得該房屋的所有權(quán) D. 乙不能要求甲實(shí)際交付該房屋，但可以要求甲承擔(dān)違約責(zé)任 二級201074BE 二級200905C 一級200944B，典型的一房二賣案例，兩個(gè)合同都有效，合同形成債權(quán)；誰辦理了登記，房子物權(quán)歸誰。（1056P26）保護(hù)途徑：和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等 保護(hù)形式：1申請確權(quán)、2返還原物、3排除妨害或消除危險(xiǎn)、4修理、重做、更換或恢復(fù)原狀、5賠償損失等民事責(zé)任； 違法的還應(yīng)承擔(dān)行政責(zé)任；犯罪的還應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。 （2000P151） 民法部門的重要組成法律，基本法律；分為總則和分則，前者規(guī)定合同的訂立、效力、履行、變更、轉(zhuǎn)讓、權(quán)利義務(wù)的終止、違約責(zé)任等，后者對十五種有名合同做出了規(guī)定，其中有加工承攬合同與建設(shè)工程合同，與建設(shè)工程活動密切相關(guān)。 （2010P151） （2011P151）★法律原則是反映所調(diào)整法律關(guān)系的普遍規(guī)律、反映立法者的基本理念、體現(xiàn)總體指導(dǎo)思想、貫穿全法的原則；是立法、執(zhí)法、守法、司法過程中各個(gè)主體的行為基本準(zhǔn)則。對具體法條的法律規(guī)則起到指導(dǎo)、補(bǔ)充、解釋的作用（規(guī)則內(nèi)容具體明確，有可預(yù)測性但是僵硬；原則內(nèi)容抽象概括，有靈活性但是缺乏可預(yù)測性。有規(guī)則的必須先適用規(guī)則。）平等原則 法律地位、權(quán)利義務(wù)對等、達(dá)成合意成立合同。自愿原則當(dāng)事人意思自治，是合同法的重要原則；必須在法律范圍內(nèi)，遵守公序良俗；受到法律規(guī)定的制約，如公共服務(wù)行業(yè)的普遍服務(wù)、強(qiáng)制締約規(guī)定。 公平原則 要求雙方權(quán)利義務(wù)大體平衡，即民法上的等價(jià)有償；是顯失公平下受害人撤銷合同的法律依據(jù)。誠實(shí)信用原則誠實(shí)、講信用、相互協(xié)助；是附隨義務(wù)、先合同義務(wù)、締約過失責(zé)任、后合同義務(wù)的法律基礎(chǔ)；在約定不明、法定空缺時(shí)，對合同權(quán)利義務(wù)的解釋原則。不損害社會公共利益原則遵守法律、尊重公德、不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益?！究谠E】“自、信、不損、公，平”， 另外《合同法》以促進(jìn)交易，盡量使合同成立和有效，為重要立法宗旨之一。 （2011P154）★★狹義合同：民事主體間設(shè)立、變更、終止債權(quán)關(guān)系的協(xié)議?！堋逗贤ā氛{(diào)整 廣義合同：民事主體間設(shè)立、變更、終止權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 其中不受《合同法》調(diào)整的合同（協(xié)議），主要包括： 1. 有關(guān)身份（收養(yǎng)合同、婚前合同等，涉及情感不適用誠實(shí)信用、公平等合同法原則） 2. 有關(guān)政府形式行政管理權(quán)的行政合同（公務(wù)委托合同，如代扣稅款、行政獎(jiǎng)勵(lì)合同、征地補(bǔ)償合同等；但是政府采購合同不是行政合同；關(guān)鍵看是否能平等協(xié)商、政府是否運(yùn)用公權(quán)力） 3. 勞動合同 4. 政府間協(xié)議，條約（國際法調(diào)整） 【口訣】 （合同不能）婚養(yǎng)監(jiān)【真題】 （二級0942）下列屬于我國《合同法》調(diào)整的法律關(guān)系是（ ）。 A．收養(yǎng)關(guān)系 B．勞動合同 C．稅款代扣合同 D．贈與合同 二級200942D贈與合同是《合同法》的分則中有列，是有名合同 （2012P154）★★★分類標(biāo)準(zhǔn)類別示例分類意義1根據(jù)法律是否賦予特定名稱、設(shè)有專門規(guī)范 有名合同 分則15種，買賣、租賃、建設(shè)工程合同 有名的應(yīng)直接適用相關(guān)專門規(guī)則 無名合同勞務(wù)抵充房租合同、易貨合同等2當(dāng)事人之間是否互負(fù)義務(wù) 雙務(wù)合同 買賣合同交錢交貨；建設(shè)工程合同 同時(shí)履行抗辯權(quán)；風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān) 單務(wù)合同贈予合同3合同當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)是否存在對價(jià)關(guān)系 有償合同 買賣、租賃、運(yùn)輸、建設(shè)工程合同 注意義務(wù)、行為能力要求程度不同 無償合同無償借用、無償保管4根據(jù)合同是否要求以交付標(biāo)的物為成立條件 諾成合同 合意后，合同即成立，如建設(shè)工程合同等 判斷合同成立時(shí)間 實(shí)踐合同合意后還須有交付行為：保管、定金合同5合同的成立，是否必須采取一定的形式為標(biāo)準(zhǔn) 要式合同 建設(shè)工程合同書面；中文合資經(jīng)營合同批準(zhǔn) 未滿足形式要求，合同不生效 不要式合同凡沒有明確要求的，買賣合同、民間小額借款6按照條款是否為事先擬定 格式合同 一方為與不特定對象交易，事先擬定不許改 1可能導(dǎo)致無效 2理解爭議處理 非格式合同雙方協(xié)商達(dá)成一致7以合同之間的相互關(guān)系 主合同 可以獨(dú)立存在；如借款合同 判斷合同效力 從合同必須以其他合同存在為前提，如借款保證合同【口訣】 名償實(shí)務(wù)要格主補(bǔ)充歸納知識格式條款 概念 當(dāng)事人為重復(fù)使用而預(yù)先設(shè)定，未與對方協(xié)商的條款；提高交易效率，但可能對相對人不利 提供方 責(zé)任 采取合理方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，并按要求提供說明（提示+說明），一般條款應(yīng)盡說明義務(wù) 對盡合理提示及說明承擔(dān)舉證責(zé)任 未盡提示說明責(zé)任，對方當(dāng)事人有權(quán)要求法院撤銷該格式條款（其他條款不受影響；法院撤銷之前，該條款是有效的） 條款的 理解 有理解爭議的按照通常理解解釋 有多種理解的，按照不利于提供方解釋 格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款 【真題】 （一級0927） 根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)工程施工合同屬于( )33。 A. 有名合同，雙務(wù)合同，有償合同 B. 有名合同，雙務(wù)合同，不要式合同 C. 無名合同，單務(wù)合同，要式合同 D. 有名合同，單務(wù)合同，要式合同 （一級0736） 某施工單位為工程項(xiàng)目投保工程險(xiǎn)時(shí)，對保險(xiǎn)公司提供的格式條款提出以下看法，其中正確的是（ ） A．格式條款中不能有免除保險(xiǎn)公司責(zé)任的內(nèi)容 B．對格式條款理解有爭議的，由施工單位予以解釋 C．對格式條款有兩種以上解釋的，該條款無效 D．格式條款與非格式條款不一致的，以非格式條款為準(zhǔn) （一級0956） 下列關(guān)于格式條款的說法中，正確的是( ) A. 格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)以格式條款為準(zhǔn) B. 只要合同中寫明，提供格式條款的一方無須提請對方注意限制其責(zé)任的條款 C. 對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按通常理解予以解釋 D. 對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)作出有利于條款起草方的解釋 一級200927A 一級200736D 一級200956C（2020P156）★★★★★合同訂立條件：多個(gè)主體、經(jīng)過要約與承諾、就主要條款達(dá)成一致（合意） （2021P156） 概念 希望與他人訂立合同的意思表示；該意思表示○1明確具體○2要約人受到約束—即發(fā)盤、出盤、報(bào)價(jià) 構(gòu)成要件由特定人發(fā)出的意思表示 具有訂立合同的意思表示 向希望與之訂約的相對人（受要約人）發(fā)出—可以特定或者不特定，但是對象錯(cuò)誤要約不生效 要約內(nèi)容必須明確