【文章內容簡介】 成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱中空玻璃，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。房地產面積的測算計算全部建筑面積有哪些？（1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。（2）屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、。（3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，按其水平投影面積計算。（4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。（5）房屋天面上，屬永久性建筑，、冰箱間、按外圍水平投影面積計算。（6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。（7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。（8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。（9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。（10）地下室、半地下室及其相應出入口，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。（11）有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。（12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數據。（13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。（14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的。計算一半的建筑面積有哪些？（1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計算面積。（2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。（3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。（4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。（5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。不計算建筑面積的有那些?（1）空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。（2）檢修、消防等室外爬梯。（3）沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。（4）建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。（5）舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。（6）建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。哪些公用面積應分攤？應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。哪些公用面積不能分攤？不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。（六） 住宅建設的技術經濟指標消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活的質量也越來越注重，他們特別關注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術經濟指標。以下所提到的規(guī)劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區(qū)內的道路面積、綠地面積、建筑物（構筑物）所占面積、運動場地等等。特別提示：對于發(fā)展商來說，容積率和建筑密度決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率和建筑密度直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。建筑容積率：所謂建筑容積率，是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積（總建筑面積）與規(guī)劃建設用地面積（總用地面積）之比，這里的建筑面積應把附屬建筑物也計算在內，但不計算面積的附屬建筑物除外。其計算公式為：建筑容積率=總建筑面積247?？傆玫孛娣e100%。例如，某小區(qū)的規(guī)劃建設用地面積這10000平方米，建筑總面積為18000平方米，（18000247。10000）。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。建筑密度：所謂建筑密度，即建筑覆蓋率，是指項目規(guī)劃建設用地范圍內所有建筑物的基底面積（即房屋首層的占地面積）之和與規(guī)劃建設用地總面積之比。這里的建筑物基底面積應包括構筑物的基底面積。其計算公式為：建筑密度=建筑占地總面積247。總用地面積100%例如：某小區(qū)的規(guī)劃建設用地總面積為10000平方米，項目規(guī)劃建設用地范圍內所有建筑物的基底面積之和為3000平方米，則其建筑密度為30%（3000247。10000）。建筑密度作為一項指標，可以直接反映出一定用地范圍內的空地率和建筑物的密集程度。一般來說，低密度總是配合高容積率出現(xiàn)，同等條件下，應選擇密度低的項目。綠地率：所謂綠地率，居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。這里的綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內的綠地），不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。通常情況下，住宅項目的綠地率應不低于30%。但同樣由于受土地成本的限制，并不是每個項目都能做到。這里必須注意，綠地率不同于綠化覆蓋率。根據相關技術規(guī)范規(guī)定，并不是所有長草的地方都能算做綠地。在計算時，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠地率時不能計入。相反，計算綠化覆蓋率時，有塊草皮就可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。開發(fā)商當然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。戶型比：戶型比是指各種戶型在總戶樓群中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現(xiàn)在一定數量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數的比重。（七） 建筑配套與建筑材料會所：所謂會所，就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合高級康體娛樂服務設施，會所具備的軟硬件條件如下：康體設施應該包括泳池、網球或羽毛球場子、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱讀室等其他服務設施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。中空玻璃：中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。RUN智能家居布線系統(tǒng)：是一種物理網絡系統(tǒng)，建立在國際標準之上，以TIA/EOA570A為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內所有弱電（電話、電腦、視頻、BA）的應用，由雙絞線、同軸電纜、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均接于頒布在每個房間的通訊插座和面板，并可簡單地自動連接相關設備，如電腦、電視、傳真、防盜警報系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。三、商品房銷售基本知識與法律常識（一） 房地產市場：房地產一級市場：房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。出讓的土地，可以是生地，也可能是經過開發(fā)達到“三通一平”或“七通一平”的熟地。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。房地產二級市場：房地產二級市場是土地使用者經過開發(fā)建設，將建成的房地產進行出售或出租的市場，一般是指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將符合規(guī)定可以轉讓的土地進入流通領域進行交易的市場，如土地使用權的轉讓等。房地產三級市場：是指已獲得房地產權的單位和個人，再次將房地產轉賣或交換、轉租的市場。三級市場通常是住房消費者之間的交易，屬于消費市場的重新配置，常見的有房屋買賣、交換、租賃、抵押、典當等流通形式。（二） 商品房預售：商品房預售是指房地產開發(fā)經營企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。商品房預售條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。（1） 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（2） 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，已經確定施工進度和竣工交付日期?！渡唐贩款A售許可證》：商品房預售實行許可制度開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。預售合同：商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。權屬登記：預售的商品房使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。預售商品房的轉讓：2005年4月30日，為了抑制房價，國家七部委聯(lián)合出臺了《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。該意見明確指出，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。也就是說，以前常見的“炒樓花”行為被全國禁止了。根據規(guī)定，在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)；商品房銷售實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為。（三） 商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售條件：現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書。（1） 取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件。（2） 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（3） 已通過竣工驗收。（4） 拆遷安置已經落實。（5） 供火、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。（6） 物業(yè)管理方案已經落實。商品房買賣合同：商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（1） 當事人名稱或者姓名和住所。（2） 商品房基本狀況。（3） 商品房的銷售方式。（4） 商品房價款的確定方式及決價款、付款方式、付款時間。（5） 交付使用條件及日期。（6） 裝飾、設備標準承諾。（7） 供水、供電、供熱、燃氣、通訊、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任。（8） 公共配套建筑的產權歸屬。（9） 面積差異的處理方式。（10） 辦理產權登記有關事宜。（11） 解決爭議的方法。（12） 違約責任。（13） 雙方約定的其他事項。（四）“五證兩書”購房者在購房時通常會要求房地產開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“兩書”，這也是法律對銷售方的基本要求。五證：是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房銷售（預售）許可證》?！拔遄C”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售（預售）許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤。兩書：是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補充約定，并且是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。（五）內部認購內部認購房是房地產開發(fā)商在未獲得《商品房預售許可證》等有關證件之前，在小范圍內以“內部認購”方式銷售商品房。內部認購可以為開發(fā)商盡快回籠資金，并且由于內部認購的商品房價格較低，通常會吸引眾多購房人士。然而，由于內部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，是不受法律保護的，購房者的權益也無法受到法律保障。因此，購房者在進行內部認購時應慎重地考察該房地產項目是否除了《商品房預售許可證》外其他證件都齊備，以免使自己的合法權益受到損害。目前，由于商品房內部認購引起不少的法律糾紛，國家也采取了相關的政策對內部認購的銷售形式進行限制和管理。（六）格式條款格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。格式條款使當事人訂立合同的過程得以簡化，提高交易效率。但是，格式條款一方當事人往往會利用其優(yōu)勢地位，在條款中列入一些不公平的條款，而對方當事人由于其自身地位的原因，只能被動接受，因此這樣合同往往會違背公平原則。所以法律規(guī)定提供格式條款的一方應遵循公平原則確定當事人之間的權利義務，并采用合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對條款予以說明。四、商品房面積測算（一） 銷售面積的測算標準在我國大部分城市，根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》的規(guī)定，商品房銷售仍按建筑面積計算價格。所謂建筑面積，是套內或單元內建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和。商品房按“套”或“單元”出售的，商品房的建筑面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積=建筑面積=套內建筑面積+分攤的