【文章內(nèi)容簡介】 役權(quán)。人們對(duì)產(chǎn)權(quán)的概念和理論有不同的理解和認(rèn)識(shí)。在我國，一般認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是指民事權(quán)利主體所享有的具有經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利，包括以所有權(quán)為主的物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)等，是一定社會(huì)的物質(zhì)資料占用、支配、流通和分配關(guān)系的法律表現(xiàn)，可分為原始產(chǎn)權(quán)和法人產(chǎn)權(quán)等?！爱a(chǎn)權(quán)是從所有權(quán)中分離出來、發(fā)展起來、獨(dú)立出來的束權(quán)利……產(chǎn)權(quán)是包括所有權(quán)在內(nèi)的多項(xiàng)權(quán)利的一種集合體或一種綜合體”。產(chǎn)權(quán)的概念源于英美法的財(cái)產(chǎn)權(quán)，與大陸法的物權(quán)相比，首先，產(chǎn)權(quán)概念的外延要廣泛得多；其次，產(chǎn)權(quán)特別是土地產(chǎn)權(quán)，常被表述為“權(quán)利束”，即由一組土地權(quán)利組成，每項(xiàng)權(quán)利都具獨(dú)立性；最后，產(chǎn)權(quán)理論的核心意義并不在于所有權(quán)的最終歸屬，而是強(qiáng)調(diào)對(duì)資源的優(yōu)化配置和對(duì)權(quán)利的充分利用。?傳統(tǒng)大陸法土地權(quán)利制度越來越不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，客觀上要求通過土地權(quán)屬制度對(duì)物權(quán)法中的土地權(quán)利予以重新設(shè)置。土地權(quán)屬制度的發(fā)展主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）傳統(tǒng)土地權(quán)利在立體空間上的分離 長期以來，盡管人們對(duì)土地的利用是以地表平面為主，但傳統(tǒng)大陸法規(guī)定土地所有權(quán)的行使在空間上卻及于地表、地上和地下。如美國法律規(guī)定的土地所有權(quán)曾經(jīng)是下至地心，上至無限的空間。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展以及科學(xué)技術(shù)的提高，人們開發(fā)利用土地的廣度和深度不斷擴(kuò)展，各種地上物和地下設(shè)施迅速增多，航空航天事業(yè)日顯重要，傳統(tǒng)的土地權(quán)利制度必須予以限制和重新設(shè)置。各國的立法開始限制土地所有權(quán)的范圍，逐步將土地立體空間各部分的所有權(quán)分離開來，土地的所有權(quán)僅與地表直接相聯(lián)系，而對(duì)地上物、上空、地下物、下空等部分的權(quán)利則不同程度地從土地所有權(quán)中分離出來。（2）國家對(duì)土地私有權(quán)的限制由于土地私有權(quán)對(duì)現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來越構(gòu)成障礙，并導(dǎo)致社會(huì)利益的嚴(yán)重失衡，近年來各資本主義國家均對(duì)土地私有權(quán)加以限制，而這種限制主要是通過民法之外的其他法律來實(shí)現(xiàn)的，主要包括：對(duì)擁有土地的限制。各國法律一般都規(guī)定哪些人不可擁有土地，規(guī)定禁止某些土地為私有，規(guī)定私人擁有土地的最高限額等；.對(duì)土地使用的限制。許多國家對(duì)農(nóng)業(yè)土地的使用作出限制性規(guī)定，以確保耕地不至于減少；對(duì)城市土地使用作出限制規(guī)定，以確保城市土地按規(guī)劃合理地利用；并規(guī)定禁止或限制空閑土地，以防止土地資源的浪費(fèi)；對(duì)土地交易的限制。通過立法規(guī)定限制土地交易的基本原則，主要是限制土地交易中的投機(jī)行為，并規(guī)定相應(yīng)的具體措施，如實(shí)行土地買賣的申請和許可證制度，以及國家土地先買制度等；土地征收或者征用。指國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定，強(qiáng)制地將土地的所有權(quán)收歸國有，或?qū)型恋氐氖褂脵?quán)收回并給予補(bǔ)償?shù)姆芍贫?。、分類及其與土地使用權(quán)的關(guān)系。房屋所有權(quán)是一種典型的物權(quán)，它具有所有權(quán)的完整權(quán)能。自古以來房屋所有權(quán)即最大限度地體現(xiàn)了物權(quán)的絕對(duì)性和排他性；在現(xiàn)代社會(huì)，雖然土地所有權(quán)的絕對(duì)性和排他性受到了很大限制，但房屋所有權(quán)因其與居住權(quán)、生存權(quán)相關(guān)聯(lián)，受到了憲法的保護(hù)，其法律地位非但未受貶損，反而有所提升，在一定程度上已突破了財(cái)產(chǎn)權(quán)的意義。我國的房屋所有權(quán)可以進(jìn)行如下分類：按所有權(quán)主體劃分，包括：(1)國有房屋所有權(quán)，即全民所有制房屋的所有權(quán)。 (2)集體房屋所有權(quán)。即集體企事業(yè)單位對(duì)歸其自有的房產(chǎn)享有的所有權(quán)。 (3)私人房產(chǎn)所有權(quán)，指房屋是由私人個(gè)人、家庭、數(shù)人共有或私營企業(yè)擁有的房產(chǎn)所有權(quán)。 (4)外商投資企業(yè)和外產(chǎn)房屋所有權(quán)。外商投資企業(yè)主要指“三資企業(yè)”，其在我國境內(nèi)投資興建或購買的房產(chǎn)的所有權(quán)受我國法律保護(hù)，其中中外合資企業(yè)和中外合作企業(yè)的房產(chǎn)又稱為中外共有產(chǎn)。外產(chǎn)房屋是指外國政府、社會(huì)團(tuán)體、國際機(jī)構(gòu)和外國僑民在我國境內(nèi)建造或購買的房屋。目前我國將這類具有涉外因素的房屋所有權(quán)作為專門房產(chǎn)所有權(quán)登記注冊。(5)農(nóng)村房屋所有權(quán)。農(nóng)村房屋指位于農(nóng)村集體所有土地上的房屋，一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人或家庭所有。(6)由其他主體享有的房產(chǎn)所有權(quán)，如宗教團(tuán)體房產(chǎn)所有權(quán)等，也包括上述各類主體對(duì)一項(xiàng)房產(chǎn)的各種形式的共有關(guān)系。按房屋所有權(quán)主體的構(gòu)成不同可分為：(1)單獨(dú)所有房屋所有權(quán)，即由單個(gè)獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的民事主體獨(dú)有的房屋所有權(quán)。(2)共同所有房屋所有權(quán)，即數(shù)人對(duì)一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)，包括共同共有和按份共有。 (3)有限產(chǎn)權(quán)或住房部分產(chǎn)權(quán)，是指在住房制度改革過程中，城鎮(zhèn)居民按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(優(yōu)惠價(jià))購買公房，取得部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可繼承，而居民所在單位保有另一部分產(chǎn)權(quán)而有權(quán)對(duì)居民的處置權(quán)予以限制的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。在我國，土地屬于國家所有或集體所有，土地所有權(quán)不可買賣，因此地產(chǎn)的核心在于土地使用權(quán)，而房屋所有權(quán)的客體范圍僅及于地上建筑，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)結(jié)合共同構(gòu)成我國房地產(chǎn)權(quán)的概念。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，就房地產(chǎn)市場而言，我國土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系主要具有如下特征：（1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)構(gòu)成的房地產(chǎn)權(quán)是一個(gè)完整的有機(jī)整體，具有不可分性。表現(xiàn)在：內(nèi)容的不可分性。這兩種權(quán)利是互為依存的，土地使用權(quán)是房屋所有權(quán)的前提，沒有依法取得土地使用權(quán)，就不得進(jìn)行地上建筑，更談不上取得房屋所有權(quán)。某一期限的土地使用權(quán)屆滿，原權(quán)利人的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)將同時(shí)喪失，因此 ，房屋所有權(quán)及其各項(xiàng)權(quán)能是不可能離開土地使用權(quán)單獨(dú)存在的。另外，房屋所有權(quán)不僅是直接利用土地的結(jié)果，更是合法地行使土地使用權(quán)以及土地使用權(quán)本身的合法存續(xù)的體現(xiàn)。即房地產(chǎn)市場中的土地使用權(quán)必須借助房屋所有權(quán)來體現(xiàn)。沒有房屋所有權(quán)的土地使用權(quán)是不可能長期存在的，雖然法律允許土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)的閑置狀態(tài)，但這并非確定土地使用權(quán)的目的，而只能視為法律允許的為通過開發(fā)建設(shè)最終產(chǎn)生房屋所有權(quán)的準(zhǔn)備期限。主體的不可分性。土地使用權(quán)的主體和房屋所有權(quán)的主體是不可分的。兩種權(quán)利的主體必須保持一致性，土地使用權(quán)的依法轉(zhuǎn)讓，其地上建筑物和附著物隨之轉(zhuǎn)移，反之亦然。我國和大多數(shù)國家的法律規(guī)定，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓，不得分別轉(zhuǎn)讓。客體的不可分性。在房地產(chǎn)關(guān)系中，房屋的所有權(quán)離不開土地，這是顯而易見的；在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，可能有部分無建筑物的土地，如綠地、停車場等，但這部分土地完全是以房屋為主的房地產(chǎn)的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)中，離開房屋的單純的土地使用權(quán)同樣也是不可能長久存在的。（2）房地產(chǎn)的重心是房產(chǎn)。土地使用權(quán)的價(jià)值在于土地的利用效能，利用的直接目的是建設(shè)房屋而滿足人們的生產(chǎn)經(jīng)營和生活居住需要。如果說房屋所有權(quán)不得離開土地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓是源于房地產(chǎn)的自然屬性的話，土地使用權(quán)不得離開房屋所有權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓則完全是人為的設(shè)置，而這種規(guī)定體現(xiàn)了房產(chǎn)的中心地位。我國房地產(chǎn)法律規(guī)定，禁止或嚴(yán)格限制土地使用權(quán)的單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。這不僅是針對(duì)已建成房屋的土地，而且也包括無建筑物的土地使用權(quán)。法律對(duì)“炒地皮”的禁止或限制亦體現(xiàn)了房產(chǎn)是重心的意義。房地產(chǎn)相鄰關(guān)系是指不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方因行使房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這種相鄰權(quán)利義務(wù)關(guān)系從權(quán)利的角度來看又稱為相鄰權(quán)。房地產(chǎn)相鄰關(guān)系從本質(zhì)上講是一方房地產(chǎn)所有人或使用人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的延伸，同時(shí)又是對(duì)他方房地產(chǎn)所有人或使用人的房地產(chǎn)權(quán)利的限制。在處理相鄰關(guān)系時(shí)應(yīng)遵循兼顧各方的利益、互諒互讓、團(tuán)結(jié)互助的原則，有利生產(chǎn)、方便生活的原則，以及公平合理的原則。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有的所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利。(1)專有所有權(quán)。建筑物的專有部分指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性的部分，由一定平面的長度與一定立體的厚度構(gòu)成，與其他專有部分或共用部分以墻壁、天花板、地板相間隔。區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其專有部分有自由使用、收益及處分的權(quán)利，其性質(zhì)系單獨(dú)所有權(quán)。 (2)共有部分持分權(quán)。建筑物的共有部分指供區(qū)分所有人共用、屬于區(qū)分所有人共有的部分。由法律直接規(guī)定屬于共有的部分為法定共有；由區(qū)分所有人約定使某專有部分成為共有的部分稱為約定共有。建筑物的共有部分一般包括共有、共用的門廳、陽臺(tái)、屋面、樓面、廚房、廁所以及院落、上下設(shè)施等。共有所有權(quán)指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約之規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的權(quán)利。我國有關(guān)的管理法規(guī)規(guī)定，建筑物區(qū)的共有部分，在使用上堅(jiān)持共同共有的原則，不分份額，在面積分擔(dān)上則采用按份共有的形式，并規(guī)定所有人和使用人對(duì)建筑物的共有部分應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。 (3)建筑物區(qū)分所有權(quán)之成員權(quán)。此權(quán)利又稱為社員權(quán)，系指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物之構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。成員權(quán)的內(nèi)容是對(duì)全體區(qū)分所有權(quán)人的共同事務(wù)所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是財(cái)產(chǎn)關(guān)系與管理關(guān)系的結(jié)合，具有“人法性”的因素。成員權(quán)從權(quán)利的角度主要包括：表決權(quán)、參與訂定規(guī)約權(quán)、選舉及解任管理者的權(quán)利及對(duì)公共管理事項(xiàng)及公共利益的應(yīng)得份額所享有的請求權(quán)等。此權(quán)利是業(yè)主自治制度的主要依據(jù)。6.（1）該土地不屬于我國《物權(quán)法》規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)，是農(nóng)村集體土地。（2）該住宅樓不能作為商品房上市出售，因?yàn)闆]有合法的土地使用權(quán)。7.（1）成立。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》規(guī)定，經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，乙公司可以現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品設(shè)定抵押，無須以登記為設(shè)立要件。（2）不是。因?yàn)榧坠痉慨a(chǎn)抵押與乙公司現(xiàn)有的及將有的生產(chǎn)設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)的抵押沒有明確約定抵押份額，屬于連帶抵押。抵押權(quán)人（即銀行）可以選擇就任一財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。（3）具有法律效力。因?yàn)樵诜ㄔ阂罁?jù)競買結(jié)果制作裁決書后，甲公司將房產(chǎn)過戶給了丙公司，丙公司是房產(chǎn)所有人。當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬作的特別約定，不具有物權(quán)效力。但是該備忘錄沒有違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定，具有債權(quán)效力，丙公司對(duì)甲公司負(fù)有合同義務(wù)，即依約履行將房產(chǎn)過戶給甲公司的義務(wù)。（4）有效。因?yàn)楸臼欠慨a(chǎn)所有權(quán)人，有權(quán)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處分，且就同一房產(chǎn)簽訂多份買賣合同，合同效力既不會(huì)僅因?yàn)榉慨a(chǎn)沒有過戶而受影響，也不會(huì)僅因?yàn)槭且晃锒噘u而受影響。（5）有權(quán)。因?yàn)槎」究梢孕惺共话?