【文章內(nèi)容簡介】 80（萬元）合作開發(fā)房地產(chǎn)? 企業(yè)所得稅 國稅發(fā) [2000]第118號《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》，企業(yè)以經(jīng)營活動的部份非貨幣性資產(chǎn) 投資入股，應(yīng)在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)，并按規(guī)定計算所得或損失。本例按4500萬元銷售土地使用權(quán)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù) 根據(jù)企業(yè)所得稅法第二十六條，符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，為免稅收入； A公司、B公司從C公司分配的利潤，免征企業(yè)所得稅合作開發(fā)房地產(chǎn)? A公司會計分析及處理? 以土地使用權(quán)換取長期股權(quán)投資，按《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號非貨幣性資產(chǎn)交換》? （1）按協(xié)議投入土地使用權(quán)時? 借：長期股權(quán)投資 C公司45,000,000? 貸:無形資產(chǎn)土地使用權(quán)30,000,000? 營業(yè)外收入 15,000,000合作開發(fā)房地產(chǎn)? (2)按投資比例分配利潤時: 借:應(yīng)收股利 4,500,000 貸:投資收益4,500,000說明:占C公司60%,對C實施控制,應(yīng)按成本法:1500萬元*50%*60%) (3)實際分配利潤時: 借:銀行存款 4,500,000 貸:應(yīng)收股利 4,500,000合作開發(fā)房地產(chǎn)? B公司會計分析及處理? 出資方B公司按《企業(yè)會計準(zhǔn)則第2號長期股權(quán)投資》進(jìn)行投資業(yè)務(wù),按實際支付的價款作為初始投資成本, B占C公司40%,具有重大影響,應(yīng)采用權(quán)益法? （1）按協(xié)議投入資金時 借：長期股權(quán)投資 C公司30,000,000 貸:銀行存款30,000,000 合作開發(fā)房地產(chǎn)? (2)、 C公司實現(xiàn)利潤時： 借：長期股權(quán)投資– 損益調(diào)整6,000,000 貸:投資收益6,000,000（說明：1500*40%與A公司是有很大區(qū)別） （3）、按照投資比例分得投資收益時 借:銀行存款 3,000,000 貸：長期股權(quán)投資– 損益調(diào)整3,000,000 (因本例是按50%分)合作開發(fā)房地產(chǎn)? C公司會計分析及處理? C公司接受土地使用權(quán)及B公司資金? (1)、收到A、B出資時：? 借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)45,000,000? 銀行存款 30,000,000? 貸:實收資本 A公司45,000,000? B公司30,000,000合作開發(fā)房地產(chǎn)? (2)、宣告分配利潤時：? 借：利潤分配應(yīng)付股利7,500,000? 貸:應(yīng)付股利 A公司4,500,000? B公司3,000,000? (3)分配利潤時? 借:應(yīng)付股利 A公司4,500,000? B公司3,000,000? 貸：銀行存款7,500,000合作開發(fā)房地產(chǎn)? 假設(shè)上述案例中， C公司年終股東大會決議，對投資各方應(yīng)分配的利潤采取分配房屋即實物分配的方式，當(dāng)年建成住宅用房400套，當(dāng)年銷售300套，每套均價32萬元，每套平均成本22萬元，其中A公司分配房屋15套， B公司分配房屋10套。這里除分配環(huán)節(jié)不同，其他會計與稅務(wù)處理與上述相同，在此進(jìn)行分配環(huán)節(jié)的稅務(wù)與會計處理合作開發(fā)房地產(chǎn)? 我們還是從涉稅分析與會計分析及處理兩方面入手? 一、涉稅分析及計算? 營業(yè)稅? C公司將房屋分配給A公司、 B公司后，如果各自銷售，按“銷售不動產(chǎn)”征稅。? 討論：C公司將房屋分配給A公司、 B公司時是否繳納營業(yè)稅?? 以分配房屋方式實物分紅與按比例分房有何區(qū)別合作開發(fā)房地產(chǎn)? C公司將房屋分配給A公司、 B公司的過程屬于視同銷售行為，故C公司繳納營業(yè)稅：25*32*5%=40（萬元）? 以分配房屋方式實物分紅是承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險后的利潤分配形式，只是利潤分配形式為房屋而不是貨幣；? 按一定比例分房承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險較小，在實務(wù)中難區(qū)分，若稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為不是利潤分配，可能面臨對A公司以土地使用權(quán)出資行為征稅的風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)? 土地增值稅土地增值稅? 財稅 [1995]48號《 《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅， C公司向A公司、 B公司分配的房屋實物分配行為暫免征收土地增值稅合作開發(fā)房地產(chǎn)? 契稅? A公司、 B公司接受C公司分配房屋的行為，應(yīng)繳納契稅，假如契稅稅率4%。? A公司應(yīng)繳納契稅=15*32*4%=（萬元）? B公司公司應(yīng)繳納契稅=10*32*4%=（萬元）合作開發(fā)房地產(chǎn)? 二、會計分析及處理? A公司? 以實物分紅可以參照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第12號債務(wù)重組》以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)的原理進(jìn)行會計處理? 借：固定資產(chǎn)—房屋4,800,000? 貸:投資收益 4,800,000 (說明:按成本法,15*32=480)合作開發(fā)房地產(chǎn)? B公司? 與A公司相比，因B持有C公司40%，應(yīng)采用權(quán)益法? B取得C公司分配的房屋時? 借：固定資產(chǎn)—房屋3,200,000? 貸:長期股權(quán)投資– 損益調(diào)整3,200,000合作開發(fā)房地產(chǎn)? C公司? C公司以開發(fā)產(chǎn)品分配股利按視同銷售處理? 借：應(yīng)付股利8,000,000? 貸:主營業(yè)務(wù)收入8,000,000? 借:主營業(yè)務(wù)成本5,500,000? 貸:開發(fā)產(chǎn)品房屋5,500,000合作開發(fā)房地產(chǎn)? (二)以合作開發(fā)為名的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為: 其一：在隱名開發(fā)中,以出地的一方為主體，出地方采取按銷售收入的一定比例提成或提取固定利潤的分配方式；? 案例:A公司以10萬平方米的土地使用權(quán)出資，B公司以3000萬元貨幣出資，不成立獨立法人公司,以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的A公司為主體進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)。雙方協(xié)議約定, A公司提取5000萬元固定資金,房屋建成后,該項目開發(fā)的全部開發(fā)產(chǎn)品登記為B公司名下合作開發(fā)房地產(chǎn)一、業(yè)務(wù)實質(zhì)分析：二、稅務(wù)分析及計算：三、會計分析及處理： 合作開發(fā)房地產(chǎn)? (二)以合作開發(fā)為名的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為: 其二：在隱名開發(fā)中,以出資的一方為主體，出地方采取按銷售收入的一定比例提成或提取固定利潤的分配方式；案例:A公司以10萬平方米的土地使用權(quán)出資，B公司以3000萬元貨幣出資，不成立獨立法人公司,以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的B公司為主體進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)。雙方協(xié)議約定, 房屋建成后，A公司提取500萬元固定利潤方式參與分配,剩余利潤歸B公司所有，該項目結(jié)束后A公司收回投資。(假如土地使用權(quán)公允價為4500萬元)合作開發(fā)房地產(chǎn)一、業(yè)務(wù)實質(zhì)分析：二、稅務(wù)分析及計算：三、會計分析及處理： 第八章 利潤形成及利潤分配 一、利潤形成及分配業(yè)務(wù)概述 二、利潤形成及分配會計處理第八章 利潤形成及利潤分配一、利潤形成及分配業(yè)務(wù)概述(一)利潤 營業(yè)利潤=營業(yè)收入營業(yè)成本營業(yè)稅金及附加銷售費用管理費用財務(wù)費用資產(chǎn)減值損失+公允價值變動收益（公允價值變動損益）+投資收益（投資損失） 第八章 利潤形成及利潤分配一、利潤形成及分配業(yè)務(wù)概述(一)利潤 利潤總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收入營業(yè)外支出 凈利潤=利潤總額所得稅費用第八章 利潤形成及利潤分配一、利潤形成及分配業(yè)務(wù)概述(二)利潤分配順序第八章 利潤形成及利潤分配二、利潤形成及分配會計處理【例81】ABC房地產(chǎn)公司2010年年初未分配利潤為800萬元，2010年實現(xiàn)凈利潤2000萬元。ABC房地產(chǎn)公司按如下順序進(jìn)行分配：（1）彌補以前年度虧損；假設(shè)虧損額800元均可稅前彌補；（2）按稅后利潤的10%提取盈余公積；（3）向投資者分配利潤200萬元。第八章 利潤形成及利潤分配借：利潤分配——提取法定盈余公積 120萬元貸：盈余公積——法定盈余公積 120萬元借：利潤分配——應(yīng)付股利 200萬元貸：應(yīng)付股利 200萬元第八章 利潤形成及利潤分配“利潤分配”的明細(xì)科目借：利潤分配——未分配利潤 320萬元貸：利潤分配——提取法定盈余公積 120萬元 ——應(yīng)付股利 200萬元，累計未分配利潤 2000800320=880萬元第九章 所得稅會計納稅調(diào)整事項暫時性差異? 1）工資薪金支出(外資企業(yè)應(yīng)付工資余額)：外資企業(yè)應(yīng)據(jù)實列支其工資薪金支出。該調(diào)增項在支付當(dāng)期調(diào)減；? 2）職工教育經(jīng)費 (%)：超過稅法規(guī)定限額的列支額，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除；? 3）應(yīng)視同為固定資產(chǎn)的模具攤銷支出：該部分模具應(yīng)預(yù)留10%殘值，年度攤銷額的10%部分調(diào)增；納稅調(diào)整事項暫時性差異? 4）超過稅法扣除限額的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費 (15%)：超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入15％的部分，可在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除；? 5）固定資產(chǎn)折舊：與稅法規(guī)定的折舊方法、最低年限(新稅法修訂)、殘值率等不一致的折舊費用；? 6）生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的折舊：與稅法規(guī)定的折舊方法、最低年限(新稅法修訂)、殘值率等不一致的折舊費用；納稅調(diào)整事項暫時性差異? 7）超過稅法扣除限額的壞賬準(zhǔn)備金：待實際發(fā)生壞賬損失時，根據(jù)稅務(wù)機關(guān)的審批文件調(diào)減；? 8）其他各類跌價準(zhǔn)備、減值準(zhǔn)備等：待實際發(fā)生損失時，根據(jù)稅務(wù)機關(guān)的審批文件調(diào)減；或轉(zhuǎn)回時，直接調(diào)減；? 9）三年(外資：兩年)以上未支付的應(yīng)付款項：待實際支付或者確實不用支付轉(zhuǎn)營業(yè)外收入時調(diào)減；納稅調(diào)整事項暫時性差異? 10）沖減在建工程成本的在建工程試運行收入：因相關(guān)成本已記入在建工程成本，故以實際收入額調(diào)增，以后以折舊轉(zhuǎn)回；? 11）未報稅務(wù)機關(guān)審批的資產(chǎn)處置損失：待取得稅務(wù)機關(guān)的批準(zhǔn)文件時調(diào)減當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；? 12）按權(quán)益法確認(rèn)的投資損益：待實際處置發(fā)生損失或?qū)嶋H收到投資利潤時調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；納稅調(diào)整事項暫時性差異? 13）本期未確認(rèn)融資費用：實際發(fā)生攤銷或者處置等交易時調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；? 14）無形資產(chǎn)等攤銷差異：與稅法規(guī)定的攤銷方法、攤銷年限不一致的攤銷費用；? 15）預(yù)提類費用：包括所有科目列示的預(yù)提類成本費用，待轉(zhuǎn)銷時做調(diào)減處理；? 16）計提而尚未支付的補充社會保險費：待實際支付時做調(diào)減處理；納稅調(diào)整事項暫時性差異? 17）計提但尚未未繳納的特許權(quán)使用費和并調(diào)增。待實際支付時調(diào)減當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；? 18）開辦費攤銷差異：會計規(guī)定開辦費自經(jīng)營之日起一次性記入損益，但稅法規(guī)定要按照期限攤銷；? 19）本期公允價值變動損益：待金融工具實際處置時調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；納稅調(diào)整事項暫時性差異? 20）存貨盤虧損失：指凈盤虧損失，非盤盈虧抵減后的數(shù)字。待取得稅務(wù)機關(guān)審批文件時調(diào)減；? 21）因毀損、被盜、自然災(zāi)害造成的非常損失：待取得稅務(wù)機關(guān)的批準(zhǔn)文件時調(diào)減當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；? 22）外購商譽支出：外購商譽的支出，在企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓或者清算時，準(zhǔn)予扣除。納稅調(diào)整事項永久性差異? 1）工資薪金支出：非外資企業(yè)，超過2000元/人的部分和超過工效掛鉤工資的部分調(diào)增；? 2）工會經(jīng)費 (2%)：分兩部分調(diào)增：超過稅法規(guī)定限額的列支額；沒有工會專用收據(jù)的列支額；? 3）職工福利費 (14%)：超過稅法規(guī)定限額的列支額，包括所有福利費性質(zhì)的支出(即使不同明細(xì)科目)；納稅調(diào)整事項永久性差異? 4）非公益性捐贈支出：公益性捐贈的定義要點：符合捐贈法規(guī)定；通過公益性團體和縣級以上政府部門；? 5）超過稅法規(guī)定限額的公益性捐贈支出 (12%)：超過年度利潤總額(注意指標(biāo))12％的部分，不予扣除；? 6）業(yè)務(wù)招待費：分兩部分調(diào)增：超過稅法規(guī)定限額的部分；實際發(fā)生額的40%；納稅調(diào)整事項永久性差異? 7）技術(shù)開發(fā)費：對滿足加計扣除調(diào)減的技術(shù)開發(fā)費加計50%的扣除，形成無形資產(chǎn)的按150%攤銷；? 8）免稅收入：對滿足免稅條件的收入(如“三廢收入”等)，做調(diào)減當(dāng)期應(yīng)納稅所得額處理；? 9）滯報金、罰款、滯納金等：有關(guān)政府部門的罰款等處罰支出，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額；納稅調(diào)整事項永久性差異? 10）免費樣品銷售收入：未確認(rèn)銷售收入的免費樣品，應(yīng)根據(jù)其成本合理折算其收入，做調(diào)增處理；? 11)調(diào)減以前年度的成本費用:以前年度損益調(diào)整減少當(dāng)期損益的部分應(yīng)調(diào)增；? 12）不征稅收入形成的資產(chǎn)/費用相應(yīng)的折舊/攤銷：收入不征稅，其記入成本費用的折舊和攤銷也不應(yīng)稅前扣除；納稅調(diào)整事項永久性差異? 13）以前年度作為損失處理但本期收回的資產(chǎn)：因以前年度已稅前扣除，收回時應(yīng)作調(diào)增處理；? 14）不符合稅法規(guī)定的商業(yè)保險費：除特殊工種的人身安全保險費和可以扣除的商業(yè)保險費外的其他商業(yè)保險費；? 15）企業(yè)間借款的利息支出：超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，不予稅前扣除；納稅調(diào)整事項永久性差異? 16）提取用于環(huán)境生態(tài)保護(hù)的專項資金改變用途部分：專項資金提取后改變用途的，不得扣除；? 17）企業(yè)之間支付的管理費：企業(yè)之間支付的管理費，不得扣除；? 18）企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構(gòu)之間支付的租金和特許權(quán)使用費：企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構(gòu)之間支付的租金和特許權(quán)使用費，不得扣除；納稅調(diào)整事項永久性差異?