廣州市公共建設(shè)項(xiàng)目征地房屋拆遷可行性分析技術(shù)指引(暫行)(編輯修改稿)
2025-07-24 00:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 并按地類統(tǒng)計(jì)各自占用面積；e) 紅線上國(guó)有土地的各地類面積：紅線上國(guó)有土地部分涉及到的地類，并按地類統(tǒng)計(jì)所占用面積；f) 紅線上集體土地的各地類面積：紅線上集體土地部分涉及到的地類，并按地類統(tǒng)計(jì)所占用面積。（2）建筑物。a) 紅線范圍內(nèi)涉及建筑物統(tǒng)計(jì)：對(duì)建筑物用途、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建基面積、建筑總面積等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；b) 紅線范圍內(nèi)國(guó)有土地上建筑物統(tǒng)計(jì)：對(duì)建筑物的權(quán)屬單位、用途、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建基面積、建筑總面積等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；c) 紅線范圍內(nèi)集體土地上建筑物統(tǒng)計(jì)：對(duì)建筑物的權(quán)屬單位、用途、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建基面積、建筑總面積。（3）管線。管線類型、埋深、管徑、數(shù)量、長(zhǎng)度。（4）其他附著物。類型、規(guī)格、數(shù)量。7征地拆遷可行性分析土地利用現(xiàn)狀。（1）集體土地利用現(xiàn)狀分析。a) 建設(shè)用地情況分析：包含建設(shè)用地的數(shù)量、用地性質(zhì)（住宅、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等）、村集體經(jīng)濟(jì)組織等情況的分析，并制定紅線范圍內(nèi)集體土地（建設(shè)用地）空間分布圖；b) 未利用地、農(nóng)用地情況分析：包含未利用地、農(nóng)用地的面積、地類（園地、耕地、水域等）、地上附著物等情況的分析，并制定紅線范圍內(nèi)集體土地（未利用地、農(nóng)用地）的空間分布圖。（2）國(guó)有土地現(xiàn)狀分析。數(shù)量、用地性質(zhì)（住宅、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等）、用地使用權(quán)屬、他項(xiàng)權(quán)利等情況，并制定紅線范圍內(nèi)國(guó)有土地的空間分布圖。建筑物使用現(xiàn)狀。（1）集體土地上建筑使用現(xiàn)狀分析：包含房屋總量、總建筑面積、按照建筑結(jié)構(gòu)（框架結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等）分別統(tǒng)計(jì)面積、按照房屋用途（住宅、商業(yè)、辦公、廠房、學(xué)校等）分別統(tǒng)計(jì)面積、有宅基地證情況、違章等情況的分析，并制定紅線范圍內(nèi)集體土地建筑物現(xiàn)狀空間分布圖。 （2）國(guó)有土地上的建筑物現(xiàn)狀分析：包含房屋總量、總建筑面積、按照建筑結(jié)構(gòu)（框架結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等）分別統(tǒng)計(jì)面積、按照房屋用途（住宅、商業(yè)、辦公、廠房、學(xué)校等）分別統(tǒng)計(jì)面積、國(guó)有證情況、違章等情況的分析，并制定紅線范圍內(nèi)國(guó)有土地建筑物現(xiàn)狀空間分布圖。 其他。對(duì)構(gòu)筑物、綠化、市政管線等現(xiàn)狀情況進(jìn)行分析，并制定紅線范圍內(nèi)構(gòu)筑物空間分布圖、 紅線范圍內(nèi)綠化分布圖以及紅線范圍內(nèi)市政管線圖等。重點(diǎn)難點(diǎn)分析范圍的確定。根據(jù)業(yè)主的具體要求或者按照紅線外擴(kuò)10米確定分析范圍。重點(diǎn)難點(diǎn)分析的對(duì)象。a) “先建后拆”的公用事業(yè)性質(zhì)建筑；b) 不能影響其正常使用的場(chǎng)所；c) 文物、古樹；d) 特殊單位；e) 交通設(shè)施和教育設(shè)施用地等；f) 其他。重點(diǎn)難點(diǎn)分析的內(nèi)容。主要是對(duì)建筑物情況（建筑結(jié)構(gòu)、面積、使用性質(zhì)等）、征用的情況等情況進(jìn)行分析，并對(duì)征地拆遷過(guò)程中遇到的困難、難點(diǎn)提出相應(yīng)的建議。項(xiàng)目征地拆遷節(jié)點(diǎn)情況分析。根據(jù)公共建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，遵循業(yè)主的要求對(duì)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境、周圍景觀影響有較大影響的區(qū)域設(shè)置一定的景觀節(jié)點(diǎn)，并對(duì)節(jié)點(diǎn)內(nèi)土地、建筑物、征地拆遷的費(fèi)用等情況進(jìn)行分析，提出節(jié)點(diǎn)建設(shè)的建議。主要是綜合騎線樓、集體土地征用、開(kāi)發(fā)地塊、重點(diǎn)難點(diǎn)的避讓等情況進(jìn)行項(xiàng)目用地紅線的分析。騎線樓的分析。在對(duì)騎線樓情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)（按結(jié)構(gòu)和用途）的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目資金使用情況提出騎線樓處理的意見(jiàn)。集體土地征用的分析。（1）盡量保留農(nóng)民的土地、減少征地?cái)?shù)量以及如何使剩余的土地更好地為農(nóng)民服務(wù)的角度出發(fā)，對(duì)如何征用集體土地提出相關(guān)的建議。（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地及復(fù)建用地的建議指標(biāo)。與開(kāi)發(fā)商紅線重疊的分析。根據(jù)實(shí)地情況，與規(guī)劃部門進(jìn)行重疊情況的確認(rèn)，對(duì)沿線開(kāi)發(fā)地塊的征用、拆遷情況、需解決的問(wèn)題等進(jìn)行分析，并建議解決方法。土地利用規(guī)劃分析。根據(jù)土地規(guī)劃數(shù)據(jù)和項(xiàng)目紅線，統(tǒng)計(jì)出項(xiàng)目范圍內(nèi)規(guī)劃用地的種類及面積；確定是否占用農(nóng)田保護(hù)區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)是否與土地利用規(guī)劃沖突，進(jìn)行土地征用報(bào)批的難易程度分析，并提供紅線范圍內(nèi)的土地規(guī)劃用途分布圖。綜合騎線樓、集體土地征用、開(kāi)發(fā)商紅線、節(jié)點(diǎn)等情況，根據(jù)業(yè)主的要求，對(duì)原設(shè)計(jì)紅線提出優(yōu)化方案，形成一個(gè)或者多個(gè)建議紅線，并對(duì)一個(gè)或者多個(gè)建議紅線范圍內(nèi)的土地、建筑物等情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。征地拆遷費(fèi)用一般由建（構(gòu)）筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征地補(bǔ)償、綠化補(bǔ)償、管線遷移、搬遷費(fèi)、拆卸與復(fù)建費(fèi)、行政事業(yè)管理收費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)等費(fèi)用構(gòu)成。其中搬遷費(fèi)、拆卸與復(fù)建費(fèi)、行政事業(yè)管理收費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)等費(fèi)用主要是參考相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)按照一定的比率確定。在進(jìn)行項(xiàng)目征地拆遷費(fèi)用估算時(shí)，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目征地拆遷建議紅線的分析結(jié)果進(jìn)行一個(gè)或多個(gè)方案的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的估算。國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償估算費(fèi)用的確定。根據(jù)房地不分離的原則，國(guó)有土地房屋的拆遷補(bǔ)償估算費(fèi)用包含一定年限的土地使用權(quán)的補(bǔ)償費(fèi)用和建筑物的補(bǔ)償費(fèi)用，這里統(tǒng)稱為國(guó)有土地上房屋
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