區(qū)域市場(chǎng)綜合分析(編輯修改稿)
2025-07-22 04:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 分v 北京購(gòu)房人群比例大v 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)處于初級(jí)階段p 總體供求狀況v 市場(chǎng)需求保持旺盛v 外來(lái)實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)增強(qiáng)v 北京購(gòu)房人群比例將進(jìn)一步上升 涿州房地產(chǎn)價(jià)格分析五、 住宅市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)v 2010年后價(jià)格將進(jìn)入新一輪上漲 2010年后中國(guó)經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)步上升，全國(guó)房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)新一輪上漲。2010年以后，涿州住宅價(jià)格穩(wěn)中有升是發(fā)展趨勢(shì)，尤其是新城區(qū)中心的價(jià)格的上升趨勢(shì)將更加明顯。v 20102012年價(jià)格上升潛力不大，上漲幅度較小 20102012年由于北京房地產(chǎn)受前幾年存量房的影響，將由供大于求到逐步走向供需均衡，預(yù)計(jì)這三年內(nèi)北京房?jī)r(jià)上升幅度較小，相應(yīng)會(huì)影響涿州房?jī)r(jià)上升速度，預(yù)計(jì)涿州房地產(chǎn)住宅平均價(jià)格每年上漲幅度在3—5%左右。v 20122015年價(jià)格上升潛力較大，上漲幅度將加大 經(jīng)過(guò)2010—2011年存量房消化以后，由于北京各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)逐步完善，尤其是軌道交通的建設(shè)，將促使20122015年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)需大于供的局面，房?jī)r(jià)將進(jìn)入新一輪快速上漲期。 受北京房?jī)r(jià)快速上漲、京石高速鐵路客運(yùn)專(zhuān)線通車(chē)、涿州新行政中心建成等諸多利好因素的影響，預(yù)計(jì)20122015年這三年內(nèi)涿州住宅價(jià)格上升幅度將加大，尤其是北部新城區(qū)中心位置的價(jià)格上升幅度將成倍增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)每年上漲幅度在15—20%左右。 六、 區(qū)域部分項(xiàng)目列表物業(yè)名稱(chēng)建筑形式規(guī)模裝修標(biāo)準(zhǔn)均 價(jià)主力戶型物業(yè)費(fèi)（㎡）（㎡）（元/平米/月）竹語(yǔ)堂聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟12萬(wàn)毛坯聯(lián)排9000元/平米240280雙拼9900元/平米獨(dú)棟10500元/平米金街財(cái)富中心酒店式公寓10萬(wàn)精裝修裝修9000元/平米3080高層塔樓毛坯毛坯8200元/平米云景城多層板樓11萬(wàn)毛坯多層4900元/平米90140多層：高層板樓高層4800元/平米高層：匯元國(guó)際酒店式公寓毛坯5000元/平米3080高層塔樓燕趙花園三期多層板樓12萬(wàn)毛坯多層4600元/平米90140多層：高層板樓高層4100元/高層：中央公館小高層板樓5萬(wàn)毛坯4950元/平米110170鵬潤(rùn)水岸花城多層板樓48萬(wàn)毛坯多層4100元/平米80120多層：高層板樓名流橄欖郡多層板樓50萬(wàn)毛坯多層4600元/平米90130多層：高層板樓高層5000元/平米高層： 建筑形式在8個(gè)住宅項(xiàng)目中，建筑形式共有五種——?jiǎng)e墅、多層板樓、小高層板樓、高層板樓、塔樓，面積所占比例分別為8%、40%、12%、30%、10%。 建筑形式個(gè)數(shù)面積比例名稱(chēng)多層板樓440%云景城、燕趙花園、名流橄欖郡、鵬潤(rùn)水岸花園小高層板樓112%中央公館高層板樓430%名流橄欖郡、鵬潤(rùn)水岸花園、云景城、燕趙花園塔樓210%匯元國(guó)際、金街財(cái)富中心別墅18%竹語(yǔ)堂p 結(jié)論一: 建筑形式以多層為主，比例超過(guò)40%。p 結(jié)論二: 多層、小高層供應(yīng)少，僅有名流橄欖郡、云景城、鵬潤(rùn)水岸花城3個(gè)項(xiàng)目。通過(guò)打造差異化產(chǎn)品是本 項(xiàng)目最好的市場(chǎng)切入點(diǎn)。p 結(jié)論三: 純塔樓社區(qū)比例僅占10%，只有匯元國(guó)際、金街財(cái)富中心2個(gè)項(xiàng)目， 戶型面積主力戶型面積集中在80140平米之間，以二居\三居為主，面積比達(dá)80%（6個(gè)項(xiàng)目）。供應(yīng)150平米以上大戶型的項(xiàng)目有2個(gè)，其中一個(gè)是別墅項(xiàng)目竹語(yǔ)堂，另一個(gè)是普通住宅中央公館，大戶型的面積比例在12%左右。一居小戶型產(chǎn)品主要出現(xiàn)在公寓項(xiàng)目中，比例在8%左右。戶型面積個(gè)數(shù)面積比例項(xiàng)目名稱(chēng)80140平米580%名流橄欖郡、鵬潤(rùn)水岸花城、云景城、燕趙花園、中央公館150平米以上112%竹語(yǔ)堂、中央公館3080平米28%匯元國(guó)際、金街財(cái)富中心七、 區(qū)域市場(chǎng)客群分析涿州住宅市場(chǎng)客戶分本地客戶和北京客戶兩類(lèi)，涿州本地客戶約占60%，北京客戶約占40%。l 涿州本地客戶216。 二次置業(yè)客戶（改善型） 機(jī)關(guān)干部、企業(yè)中高級(jí)管理人員等是此類(lèi)客戶的中堅(jiān)分子，駐涿州中央直屬機(jī)關(guān)人員占有一定比例。216。 首次購(gòu)買(mǎi)客戶（解決型） 一是年輕人結(jié)婚需購(gòu)買(mǎi)新房，二是涿州農(nóng)村人口中的富裕人員進(jìn)城購(gòu)房。216。 投資型（投資型） 涿州本地投資型客戶數(shù)量較少，所占比例低。216。 拆遷客戶（被動(dòng)型） 此類(lèi)客戶因拆遷而被動(dòng)購(gòu)房，購(gòu)房能力有限，對(duì)房屋的要求也較低。 l 北京客戶 約占購(gòu)房總量的40%，預(yù)計(jì)隨著涿州住宅市場(chǎng)的成熟，高品質(zhì)項(xiàng)目的出現(xiàn)，北京購(gòu)房客戶將進(jìn)一步增加。216。 養(yǎng)老型客戶（養(yǎng)老型） 北京在涿州購(gòu)房的養(yǎng)老型客戶比例較大，這些客戶一般居住在北京西南方向，如房山區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)、 海淀區(qū)等。購(gòu)買(mǎi)能力一般，但對(duì)項(xiàng)目生活配套、居住環(huán)境較挑剔。216。 投資型（投資型） 北京在涿州購(gòu)房的投資型客戶逐漸增多，成交比例較大，涿州買(mǎi)房送戶口制度，讓更多在北京的外地人投 資購(gòu)買(mǎi)涿州房屋，這類(lèi)客戶經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，對(duì)市場(chǎng)的敏感度高，對(duì)項(xiàng)目也較挑剔，對(duì)高品質(zhì)項(xiàng)目青睞有加。216。 首次購(gòu)房的年輕客戶（解決型） 北京在涿州首次購(gòu)房的年輕客戶工作地點(diǎn)多在京石高速沿線，如房山區(qū)、豐臺(tái)區(qū)等，且這部分年輕客戶大 多數(shù)不是北京籍人，屬于在北京工作的外地人，對(duì)居住地點(diǎn)沒(méi)有強(qiáng)烈的地緣歸屬感。216。 拆遷客戶（被動(dòng)型） 此類(lèi)客戶數(shù)量很少，因北京拆遷客戶有強(qiáng)烈的地緣歸屬感。 表：成交客戶分析項(xiàng)目名稱(chēng)購(gòu)買(mǎi)者分析鵬潤(rùn)水岸花城北京投資型、養(yǎng)老型占40%以上，其次本地二次置業(yè)客戶，再次本市首次購(gòu)買(mǎi)客戶名流橄欖郡本地二次置業(yè)客戶及首次購(gòu)買(mǎi)客戶為主，占50%左右，其次北京投資型、養(yǎng)老客戶金街財(cái)富中心北京投資型為主，占60%以上，其次為本地投資型客戶及本市二次購(gòu)買(mǎi)客戶云景城積累以北京投資型、養(yǎng)老型客戶為主，其次本市首次購(gòu)買(mǎi)客戶、本地二次置業(yè)客戶八、 近五年涿州土地出讓情況 土地出讓面積2009年以來(lái)，涿州市招拍掛及協(xié)議方式共出讓土地 61宗，其中住宅用地31宗，工業(yè)與倉(cāng)儲(chǔ)物流用地25宗，總面積 4157985平方米。從類(lèi)型來(lái)看，工業(yè)用地土地出讓面積714212平方米，住宅用地3315962平方米，商業(yè)用地127811平方米。從年份來(lái)看，2012年成交11宗，其實(shí)住宅用地2宗，工業(yè)與物流倉(cāng)儲(chǔ)用地9宗。伴隨著首都第二機(jī)場(chǎng)的確立，北京大七環(huán)概念的提出以涿州工業(yè)與物流倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓比重明顯增加。 土地出讓方式土地出讓方式主要有三種，招拍掛、協(xié)議出讓和劃撥。2008 年 2 月以后涿州土地出讓的形式主要以招拍掛為主，2009 至今招拍掛市場(chǎng)成交的 61宗土地。從政策趨勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)今后將不會(huì)再有以協(xié)議方式出讓的土地。 典型地
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