【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 apolisSt. PaulPublic housing(senior citizens)Private ownership197211693Department of the Environment aEngland1971363Watson（1974）aCentral Clydeside, Conurbation1970896Sands and Bower（1974）aRochester, .Inner city（subsidized）Inner city（private）Suburban（subsidized）Suburban（private）197375778558Sharpe（1976）aToronto, Ontario1971263Romsa（1977）aWindsor, OntarioSingle detachedCondominium19721579067陳彥仲（2000）b臺(tái)南市房?jī)r(jià)＞300萬(wàn)300萬(wàn)＞房?jī)r(jià)＞100萬(wàn)100萬(wàn)＞房?jī)r(jià)1999886資料來(lái)源：a：Bourne, L. S., The Geography of Housing, London, Winston and Sons, 1981.b：陳彥仲，2000，從空屋鍵理論推論都市住宅空屋移動(dòng)現(xiàn)象之研究，中華民國(guó)住宅學(xué)會(huì)第九屆年會(huì)論文集。三、空屋鍵理論空屋鍵模式的概念在於聯(lián)結(jié)住戶(hù)移居換屋與過(guò)濾效果；本文的重點(diǎn)則在討論住戶(hù)遷移所誘發(fā)之乘數(shù)效果－即空屋鍵長(zhǎng)，作為住宅福祉測(cè)度指標(biāo)。因此空屋鍵之啟始與結(jié)束是鍵長(zhǎng)測(cè)度的關(guān)鍵要素，以下將討論空屋鍵定義、鍵長(zhǎng)測(cè)度及其他相關(guān)指標(biāo)檢討。一般空屋鍵概念來(lái)自新建住宅，並且被一住戶(hù)遷入持有使用，如此持續(xù)換屋鍵結(jié)直到停止連續(xù)效果。這些財(cái)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)可以被視為空屋鍵結(jié)乘數(shù)效果，即空屋鍵長(zhǎng)。因此以空屋鍵長(zhǎng)作為住宅福祉改善程度是一量化替代性測(cè)度指標(biāo)；空屋鍵之長(zhǎng)度愈長(zhǎng)，可供住戶(hù)選擇之機(jī)會(huì)相對(duì)增加，住宅福祉改善程度愈大。(一)啟始、結(jié)束與過(guò)濾啟始與結(jié)束可以分別就住屋及住戶(hù)討論；首先啟始因素：（新屋產(chǎn)生）－新建住宅、住宅分割（Housing Subdivision）、變更使用（Conversion from NonResidential），（住戶(hù)消失）－單身住戶(hù)死亡、住戶(hù)合併、遷出；其次則為結(jié)束因素：（住屋消失）－拆除、變更使用（Conversion to NonResidential）、住宅合併、長(zhǎng)期空屋，（新戶(hù)產(chǎn)生）－結(jié)婚、住戶(hù)分化、離婚、遷入、第二屋（見(jiàn)圖3）?？瘴萱I所誘發(fā)之住宅過(guò)濾效果另一方面會(huì)伴隨住戶(hù)的移居行為，而這種行為的空間意義可分為3種模式：（Filtering down）－低收入住戶(hù)移向市區(qū)住宅或高收入住戶(hù)移向郊區(qū)住宅，（Gentrification）－高收入住戶(hù)移向市區(qū)住宅，實(shí)際上是反向的下濾效果，其原因有二－（1）對(duì)郊區(qū)高收入住戶(hù)而言，交通運(yùn)輸機(jī)會(huì)成本過(guò)高；（2）不動(dòng)產(chǎn)仲介者及金融機(jī)構(gòu)為追求營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，（Blow out）－市區(qū)中收入住戶(hù)移向郊區(qū)住宅，其原因?yàn)槭袇^(qū)之貧窮住戶(hù)產(chǎn)生外部成本，高收入住戶(hù)因政治經(jīng)濟(jì)之優(yōu)勢(shì)不受此外部性影響，但中收入住戶(hù)缺乏此優(yōu)勢(shì)，被迫移向郊區(qū)住宅。圖3住宅鍵模式資料來(lái)源：Bourne L. S., Internal Structure of the City, New York, Oxford University Press, 1982.(二)定義與指標(biāo)測(cè)度由上可知空屋鍵產(chǎn)生與結(jié)束之住戶(hù)及住宅的相對(duì)關(guān)係，本文因此認(rèn)為空屋鍵是開(kāi)始於住屋新生或住戶(hù)消失，並且當(dāng)新住戶(hù)移入住屋後，空屋鍵便對(duì)偶發(fā)生，而且當(dāng)住屋消失或住戶(hù)新生後，系統(tǒng)之住戶(hù)移居停止，空屋鍵亦同時(shí)終止。圖4為空屋鍵之基本模式，時(shí)間住屋之住戶(hù)為A，而時(shí)間新建住屋單元，住戶(hù)A為求改善住宅品質(zhì)，移居換屋至。空屋鍵是在新生住宅的同時(shí)，伴隨住戶(hù)的移居換屋產(chǎn)生，而且住戶(hù)與住宅是相反而對(duì)偶的移動(dòng)方向。時(shí)間住戶(hù)A從移向，空屋則由移至；當(dāng)然空屋可再提供系統(tǒng)內(nèi)任何住戶(hù)使用，依次繼續(xù)移轉(zhuǎn)直到此鍵結(jié)束，乃本文之空屋鍵長(zhǎng)，此鍵長(zhǎng)愈大，則可誘發(fā)住戶(hù)移居換屋以改善住宅品質(zhì)之規(guī)模愈高，即本文所謂之住宅福祉量化評(píng)估指標(biāo)。圖4住宅空屋鍵形成本文是經(jīng)由空屋鍵長(zhǎng)估算，並以此作為住宅福祉測(cè)度基準(zhǔn)。假設(shè)市場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)投資者為理性經(jīng)紀(jì)人，則將生產(chǎn)中高價(jià)位與品質(zhì)之住宅商品，因其所創(chuàng)造之利潤(rùn)遠(yuǎn)高於低價(jià)位與品質(zhì)之商品，因此誘發(fā)高收入住戶(hù)換屋，並且將其高價(jià)位與品質(zhì)之住宅釋放到市場(chǎng)，低收入住戶(hù)有機(jī)會(huì)以相對(duì)較低之價(jià)格購(gòu)入相同品質(zhì)之住宅或以相同價(jià)格購(gòu)入相對(duì)較高品質(zhì)之住宅，即前文所提之下濾效果；當(dāng)此規(guī)模愈大，下濾效果愈顯著，住宅福祉改善程度愈高；反之則否（見(jiàn)圖5）。圖5空屋鍵長(zhǎng)與住宅福祉圖5為一假設(shè)之案例，第1欄之案例：新建住宅new unit誘發(fā)住戶(hù)移入，住宅unit 2為系統(tǒng)外移入者持有，此時(shí)空屋鍵移向系統(tǒng)外，空屋鍵長(zhǎng)2；第2欄之案例：新建住宅new unit誘發(fā)住戶(hù)移入，空屋鍵依續(xù)移向住宅unit 2與3，unit 3則遭拆除、變更使用或頹壞被市場(chǎng)淘汰，空屋鍵長(zhǎng)2；第3欄之案例：新建住宅new unit誘發(fā)住戶(hù)、與換屋，為新住戶(hù)來(lái)自二不同住戶(hù)，空屋鍵依續(xù)移向unit 3與4及5，unit 4及5為原住戶(hù)持有未釋放至市場(chǎng)，空屋鍵長(zhǎng)3。本文經(jīng)驗(yàn)實(shí)證乃應(yīng)用以上空屋鍵模式，抽樣選擇社區(qū)並且依問(wèn)卷訪談，追蹤住戶(hù)與住宅之相對(duì)關(guān)係，並且建立住宅履歷資料，估算空屋鍵長(zhǎng)。四、經(jīng)驗(yàn)實(shí)證操作住宅移轉(zhuǎn)之現(xiàn)象錯(cuò)綜複雜，所以在討論空屋鍵長(zhǎng)與住宅福祉時(shí)能提綱挈領(lǐng)執(zhí)簡(jiǎn)馭繁，即把複雜的現(xiàn)象放在一個(gè)簡(jiǎn)單的架構(gòu)內(nèi)討論，這個(gè)簡(jiǎn)單的架構(gòu)就是本文之市場(chǎng)過(guò)濾模式。由上述之內(nèi)容，得知新建住宅是刺激過(guò)濾效果之關(guān)鍵條件，本文考量模式建構(gòu)最終之產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)仍存在住宅本身，特別是新建住宅之狀況較容易掌握。因此本文以住宅歸屬之方向切入，以新建住宅為空屋鍵的起點(diǎn)，追蹤所有因新建住宅(包括直接與間接)而遷移之住戶(hù)。由此建構(gòu)空屋鍵解析模式，討論新建住宅誘發(fā)再分配之規(guī)模。其次再藉由附帶性議題之討論，歸納出過(guò)濾與住戶(hù)的關(guān)係及如何促進(jìn)過(guò)濾的效益等課題。(一)調(diào)查設(shè)計(jì)本文調(diào)查內(nèi)涵與問(wèn)項(xiàng)目標(biāo)設(shè)定主要是透過(guò)問(wèn)卷調(diào)查與深入訪談，以瞭解過(guò)濾模式的輪廓：討論空屋鍵如何發(fā)生、如何結(jié)束、及過(guò)濾的顯著性(見(jiàn)表2)。表2調(diào)查內(nèi)涵與問(wèn)項(xiàng)目標(biāo)調(diào)查目標(biāo)內(nèi)涵本調(diào)查的目標(biāo)在解析住宅過(guò)濾效果之相關(guān)因素，可能之相關(guān)變數(shù)過(guò)濾效果之相關(guān)變數(shù)中，所要測(cè)度之內(nèi)容（1）住宅價(jià)格與購(gòu)買(mǎi)意願(yuàn)：住宅價(jià)格住宅當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)的狀況住宅貸款的額度住宅條件（2）住戶(hù)的住宅偏好：住戶(hù)組成形態(tài)住宅品質(zhì)需求換屋品質(zhì)的提升程度現(xiàn)有住宅的滿(mǎn)意程度刺激換屋的內(nèi)在因素刺激換屋的外在條件（3）舊屋使用型態(tài)：出售出租維持原有使用變更為其他用途（4）舊屋之情況：舊屋座落之區(qū)位舊屋之屋齡是否變更使用或拆除空屋鍵長(zhǎng)計(jì)算必需追蹤住戶(hù)之原舊住屋使用情形，以確定空屋鍵是否結(jié)束。舊屋的追蹤重點(diǎn)在其使用方式，其中包括買(mǎi)賣(mài)、出租、維持原有使用或變更為其他用途等。使用方式的不同往往決定空屋能否再作另一次移轉(zhuǎn)(見(jiàn)表3)。表3原舊住屋使用方式分類(lèi)＊問(wèn)項(xiàng)使用方式說(shuō)明備註前一次所居住之舊屋，目前的狀態(tài)是住宅經(jīng)買(mǎi)賣(mài)交易後移轉(zhuǎn)其他住戶(hù)使用空屋鍵延續(xù)＊＊原有之住戶(hù)成員仍居住於此或?yàn)榈诙菔褂每瘴萱I結(jié)束＊＊＊如轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)使用或其他非住宅使用如短期或長(zhǎng)期出租如違建、拆除註：＊現(xiàn)住戶(hù)換屋之前為租屋者，不在本表範(fàn)圍內(nèi)。故無(wú)法使用此分類(lèi)表，但視同空屋鍵結(jié)束。＊＊此部分有賴(lài)受訪住戶(hù)提供正確之原舊住屋地址，才得以知悉下一次空屋鍵延續(xù)的規(guī)模。＊＊＊其他空屋鍵結(jié)束因素如住宅合併、結(jié)婚、離婚等人口因素不在本文考量範(fàn)圍。本節(jié)的實(shí)證案例是根據(jù)研究設(shè)計(jì)所描述之調(diào)查項(xiàng)目與分析方式，抽樣討論與解析板橋市二種類(lèi)型社區(qū)－高價(jià)位與中價(jià)位的新建住宅社區(qū)之空屋鍵規(guī)模，並且分析統(tǒng)計(jì)數(shù)值所隱函之意義，探討其