【文章內(nèi)容簡介】 apolisSt. PaulPublic housing(senior citizens)Private ownership197211693Department of the Environment aEngland1971363Watson（1974）aCentral Clydeside, Conurbation1970896Sands and Bower（1974）aRochester, .Inner city（subsidized）Inner city（private）Suburban（subsidized）Suburban（private）197375778558Sharpe（1976）aToronto, Ontario1971263Romsa（1977）aWindsor, OntarioSingle detachedCondominium19721579067陳彥仲（2000）b臺南市房價＞300萬300萬＞房價＞100萬100萬＞房價1999886資料來源：a：Bourne, L. S., The Geography of Housing, London, Winston and Sons, 1981.b：陳彥仲，2000，從空屋鍵理論推論都市住宅空屋移動現(xiàn)象之研究，中華民國住宅學(xué)會第九屆年會論文集。三、空屋鍵理論空屋鍵模式的概念在於聯(lián)結(jié)住戶移居換屋與過濾效果；本文的重點則在討論住戶遷移所誘發(fā)之乘數(shù)效果－即空屋鍵長，作為住宅福祉測度指標。因此空屋鍵之啟始與結(jié)束是鍵長測度的關(guān)鍵要素，以下將討論空屋鍵定義、鍵長測度及其他相關(guān)指標檢討。一般空屋鍵概念來自新建住宅，並且被一住戶遷入持有使用，如此持續(xù)換屋鍵結(jié)直到停止連續(xù)效果。這些財產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)可以被視為空屋鍵結(jié)乘數(shù)效果，即空屋鍵長。因此以空屋鍵長作為住宅福祉改善程度是一量化替代性測度指標；空屋鍵之長度愈長，可供住戶選擇之機會相對增加，住宅福祉改善程度愈大。(一)啟始、結(jié)束與過濾啟始與結(jié)束可以分別就住屋及住戶討論；首先啟始因素：（新屋產(chǎn)生）－新建住宅、住宅分割（Housing Subdivision）、變更使用（Conversion from NonResidential），（住戶消失）－單身住戶死亡、住戶合併、遷出；其次則為結(jié)束因素：（住屋消失）－拆除、變更使用（Conversion to NonResidential）、住宅合併、長期空屋，（新戶產(chǎn)生）－結(jié)婚、住戶分化、離婚、遷入、第二屋（見圖3）?？瘴萱I所誘發(fā)之住宅過濾效果另一方面會伴隨住戶的移居行為，而這種行為的空間意義可分為3種模式：（Filtering down）－低收入住戶移向市區(qū)住宅或高收入住戶移向郊區(qū)住宅，（Gentrification）－高收入住戶移向市區(qū)住宅，實際上是反向的下濾效果，其原因有二－（1）對郊區(qū)高收入住戶而言，交通運輸機會成本過高；（2）不動產(chǎn)仲介者及金融機構(gòu)為追求營業(yè)利潤，（Blow out）－市區(qū)中收入住戶移向郊區(qū)住宅，其原因為市區(qū)之貧窮住戶產(chǎn)生外部成本，高收入住戶因政治經(jīng)濟之優(yōu)勢不受此外部性影響，但中收入住戶缺乏此優(yōu)勢，被迫移向郊區(qū)住宅。圖3住宅鍵模式資料來源：Bourne L. S., Internal Structure of the City, New York, Oxford University Press, 1982.(二)定義與指標測度由上可知空屋鍵產(chǎn)生與結(jié)束之住戶及住宅的相對關(guān)係，本文因此認為空屋鍵是開始於住屋新生或住戶消失，並且當新住戶移入住屋後，空屋鍵便對偶發(fā)生，而且當住屋消失或住戶新生後，系統(tǒng)之住戶移居停止，空屋鍵亦同時終止。圖4為空屋鍵之基本模式，時間住屋之住戶為A，而時間新建住屋單元，住戶A為求改善住宅品質(zhì)，移居換屋至。空屋鍵是在新生住宅的同時，伴隨住戶的移居換屋產(chǎn)生，而且住戶與住宅是相反而對偶的移動方向。時間住戶A從移向，空屋則由移至；當然空屋可再提供系統(tǒng)內(nèi)任何住戶使用，依次繼續(xù)移轉(zhuǎn)直到此鍵結(jié)束，乃本文之空屋鍵長，此鍵長愈大，則可誘發(fā)住戶移居換屋以改善住宅品質(zhì)之規(guī)模愈高，即本文所謂之住宅福祉量化評估指標。圖4住宅空屋鍵形成本文是經(jīng)由空屋鍵長估算，並以此作為住宅福祉測度基準。假設(shè)市場不動產(chǎn)投資者為理性經(jīng)紀人，則將生產(chǎn)中高價位與品質(zhì)之住宅商品，因其所創(chuàng)造之利潤遠高於低價位與品質(zhì)之商品，因此誘發(fā)高收入住戶換屋，並且將其高價位與品質(zhì)之住宅釋放到市場，低收入住戶有機會以相對較低之價格購入相同品質(zhì)之住宅或以相同價格購入相對較高品質(zhì)之住宅，即前文所提之下濾效果；當此規(guī)模愈大，下濾效果愈顯著，住宅福祉改善程度愈高；反之則否（見圖5）。圖5空屋鍵長與住宅福祉圖5為一假設(shè)之案例，第1欄之案例：新建住宅new unit誘發(fā)住戶移入，住宅unit 2為系統(tǒng)外移入者持有，此時空屋鍵移向系統(tǒng)外，空屋鍵長2；第2欄之案例：新建住宅new unit誘發(fā)住戶移入，空屋鍵依續(xù)移向住宅unit 2與3，unit 3則遭拆除、變更使用或頹壞被市場淘汰，空屋鍵長2；第3欄之案例：新建住宅new unit誘發(fā)住戶、與換屋，為新住戶來自二不同住戶，空屋鍵依續(xù)移向unit 3與4及5，unit 4及5為原住戶持有未釋放至市場，空屋鍵長3。本文經(jīng)驗實證乃應(yīng)用以上空屋鍵模式，抽樣選擇社區(qū)並且依問卷訪談，追蹤住戶與住宅之相對關(guān)係，並且建立住宅履歷資料，估算空屋鍵長。四、經(jīng)驗實證操作住宅移轉(zhuǎn)之現(xiàn)象錯綜複雜，所以在討論空屋鍵長與住宅福祉時能提綱挈領(lǐng)執(zhí)簡馭繁，即把複雜的現(xiàn)象放在一個簡單的架構(gòu)內(nèi)討論，這個簡單的架構(gòu)就是本文之市場過濾模式。由上述之內(nèi)容，得知新建住宅是刺激過濾效果之關(guān)鍵條件，本文考量模式建構(gòu)最終之產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)仍存在住宅本身，特別是新建住宅之狀況較容易掌握。因此本文以住宅歸屬之方向切入，以新建住宅為空屋鍵的起點，追蹤所有因新建住宅(包括直接與間接)而遷移之住戶。由此建構(gòu)空屋鍵解析模式，討論新建住宅誘發(fā)再分配之規(guī)模。其次再藉由附帶性議題之討論，歸納出過濾與住戶的關(guān)係及如何促進過濾的效益等課題。(一)調(diào)查設(shè)計本文調(diào)查內(nèi)涵與問項目標設(shè)定主要是透過問卷調(diào)查與深入訪談，以瞭解過濾模式的輪廓：討論空屋鍵如何發(fā)生、如何結(jié)束、及過濾的顯著性(見表2)。表2調(diào)查內(nèi)涵與問項目標調(diào)查目標內(nèi)涵本調(diào)查的目標在解析住宅過濾效果之相關(guān)因素，可能之相關(guān)變數(shù)過濾效果之相關(guān)變數(shù)中，所要測度之內(nèi)容（1）住宅價格與購買意願：住宅價格住宅當時購買的狀況住宅貸款的額度住宅條件（2）住戶的住宅偏好：住戶組成形態(tài)住宅品質(zhì)需求換屋品質(zhì)的提升程度現(xiàn)有住宅的滿意程度刺激換屋的內(nèi)在因素刺激換屋的外在條件（3）舊屋使用型態(tài)：出售出租維持原有使用變更為其他用途（4）舊屋之情況：舊屋座落之區(qū)位舊屋之屋齡是否變更使用或拆除空屋鍵長計算必需追蹤住戶之原舊住屋使用情形，以確定空屋鍵是否結(jié)束。舊屋的追蹤重點在其使用方式，其中包括買賣、出租、維持原有使用或變更為其他用途等。使用方式的不同往往決定空屋能否再作另一次移轉(zhuǎn)(見表3)。表3原舊住屋使用方式分類＊問項使用方式說明備註前一次所居住之舊屋，目前的狀態(tài)是住宅經(jīng)買賣交易後移轉(zhuǎn)其他住戶使用空屋鍵延續(xù)＊＊原有之住戶成員仍居住於此或為第二屋使用空屋鍵結(jié)束＊＊＊如轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)使用或其他非住宅使用如短期或長期出租如違建、拆除註：＊現(xiàn)住戶換屋之前為租屋者，不在本表範圍內(nèi)。故無法使用此分類表，但視同空屋鍵結(jié)束。＊＊此部分有賴受訪住戶提供正確之原舊住屋地址，才得以知悉下一次空屋鍵延續(xù)的規(guī)模。＊＊＊其他空屋鍵結(jié)束因素如住宅合併、結(jié)婚、離婚等人口因素不在本文考量範圍。本節(jié)的實證案例是根據(jù)研究設(shè)計所描述之調(diào)查項目與分析方式，抽樣討論與解析板橋市二種類型社區(qū)－高價位與中價位的新建住宅社區(qū)之空屋鍵規(guī)模，並且分析統(tǒng)計數(shù)值所隱函之意義，探討其