【文章內容簡介】 答案：C 6．某當事人擬購置1 500平方米土地使用權建樓，從下面?zhèn)溥x對象中選擇較經(jīng)濟的一宗（　 ）。 000元/平米，容積率為4 000元/平米，容積率為5 000元/平米， 800元/平米， 答案：A 7．市政府實施新的經(jīng)濟政策或發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產(chǎn)的使用，造成資產(chǎn)評估價值降低，這是一種（ ）。 答案：B 8．當建筑物的用途和使用強度與土地的最佳使用嚴重沖突時，應為（　 ）。 答案：C 9．某宗地2 000平方米，土地單價為1 000元/平方米，國家規(guī)定的容積率為4，則樓面地價為（ ?。?答案：A 10．由于土地用途改變而帶來的增值收益應歸（ ） A．轉讓人 B．占有人 C．使用人 D．所有人 答案：D 11．新建房地產(chǎn)評估成本法中的開發(fā)成本不包括（ ） 、副食店等經(jīng)營性用房的建設費用 答案：D 12．被估地塊剩余使用使用年限為30年，參照物剩余使用年限為25年，假定折現(xiàn)率為8%，被估地塊的年限修正系數(shù)最接近于（ ） A． B． C． D． 答案：D 13．某待評土地剩余使用年限10年，其參照物剩余使用年限為15年，由于待評土地面積大于參照物，%，如折現(xiàn)率為8%，則個別修正因素為（ ） A． B． C． D． 答案：A 14．在評估土地使用權時，如選擇一個參照物，應選擇（　 ）。 、近期交易的、類似土地 、有標價的、類似土地 、近期交易的、類似土地 、近期交易的、相同土地 答案：A 15．某宗工業(yè)用地最高出讓年限為40年，實際轉讓年限為36年，若還原利率為9%，則年限修正系數(shù)為（　 ）。 答案：B 16．最佳使用是（　 ）必須考慮的評估前提。 答案：A 17．確定待估地產(chǎn)價格，按照要求，采用市場比較法至少應選擇（ ）以上的參照物。 答案：A 18．在地產(chǎn)評估中，以取得和開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為基礎，再加上一定的利息、利潤、稅金和土地所有者權益等來確定土地價格的估價方法稱之為（ ） 答案：B 19．假定被估房地產(chǎn)剩余使用年限為永續(xù)，在剩余年限中，前3年的每年預期純租金收入分別為3萬元、2萬元和1萬元，從第四年到永續(xù)，該地產(chǎn)純收益保持在3萬元水平上，折現(xiàn)率為10%，該地產(chǎn)的評估值最接近于（ ）萬元 答案：A 20．在影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素中，對價格影響最大的是（ ）。 答案：C21．某宗土地2 000平方米，土地上建造了一棟10層高的賓館，賓館的首層建筑面積為1 200平方米，第2層到第10層每層建筑面積為1 000平方米。則由此計算出的建筑容積率為（ ）。 答案：B22．在房地產(chǎn)評估中，當無參照物和無法預測未來收益時，則運用( )評估較為合適。 答案：A23．土地“三通一平”指( )。、通熱、通路和場地平整 、通電、通路和場地平整、通氣、通路和場地平整 、通訊、通路和場地平整答案：B24．采用成本法評估建筑物是以( )為依據(jù)的。 答案：B25．土地市場的不完全競爭性是由土地的( )決定的。 答案：B二、多項選擇題 1．利用市場比較法需進行的基本因素修正有 （ ） A、 情況修正 B、 期日修正 C、 區(qū)域因素修正 D、個別因素修正 答案：ABCD 2．評估建筑物需考慮的因素包括（ ）。 C .建筑結構和裝修質量與水平 答案：ABCD 3．每一類資產(chǎn)的評估總是具有特殊性，房地產(chǎn)作為被評估對象，其具有的特征是（ ） 答案：ABCD 4．房地產(chǎn)不論是作為一類資產(chǎn)或作為一種商品，其市場價格要受到許多因素的影響，這些因素為（ ） 答案：ABCD 5．不動產(chǎn)評估的原則（ ） 答案：ABCD6．城市規(guī)劃對各類用地的具體要求主要包括（　 ）。 答案：BCD 7．影響地產(chǎn)價格的個別因素包括（　 ） 答案：BCD 8．在房地產(chǎn)評估的實地查勘中以下兩個方面是必須了解的（　 ）。 答案：BD 9．房地產(chǎn)評估的最佳使用原則可以是（ 　 ）。 答案：ABCD 10．構成取得房產(chǎn)收入所必須支付的必要費用包括（　 ）。 答案：BD 11．建安工程費主要包括（　 ）。 、勘察設計費 答案：ABD 12．土地的自然特性是（　 ）。 答案：ABCD 13．地產(chǎn)評估的成本法主要適用于下列地產(chǎn)的評估（ ）。 答案：ABD 14．在地產(chǎn)評估中使用成本法，最需要評估人員把握的便是地產(chǎn)的重置成本。以新開發(fā)的地產(chǎn)為例，其重置成本構成是由（ ） 、利潤 答案：ABCD 15．在不動產(chǎn)重置成本的測算方法中，物價指數(shù)法比較適合于( AC )的評估。 答案：AC16．房地產(chǎn)評估收益法公式：房地產(chǎn)價格=純收益/資本化率，其成立條件是( )。 答案：ABD17．運用市場法評估地上建筑物部分時，選擇的參照物應該在( )方面與待估資產(chǎn)大致相同。 答案：BC18．關于土地使用權正確的表述是( )。，其地上建筑物、附著物所有權隨之轉讓，其地上建筑物、附著物所有權隨之抵押，其土地出讓年限應為法律規(guī)定的最高年限 、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓答案：ABD19．影響房地產(chǎn)價格的一般因素包括( BD )。 答案：BD20．建筑物評估中的公共配套設施建設費包括( )等建設費用。 答案：BC三、是非判斷題1．不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關權益。（ √ ）2．由于不動產(chǎn)主要包括土地和建筑物兩大部分，因此，只有土地與建筑物合在一起時才被稱為不動產(chǎn)。（ ）3．不動產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。（ √ ）4．不動產(chǎn)具有獨一無二的特性，這一特性決定了不動產(chǎn)之間不具有替代性。（ ）5．不動產(chǎn)的保值增值特性，決定了不動產(chǎn)的價格只會漲，不會跌。（ ）6．獨立估價發(fā)生在估價對象為土地與建筑物合一的“不動產(chǎn)”上，根據(jù)某種需要或特定條件，有時單獨就該不動產(chǎn)的土地部分進行評估，并且不考慮建筑物的存在，這種情形稱為獨立估價。（ √ ）7．由于估價人員的知識、經(jīng)驗、職業(yè)道德等情況的不同，同一宗不動產(chǎn)，不同的估價人員評估出的價值可能不同。（ √ ）8．不動產(chǎn)由于不可移動，在交易中可以轉移的不是其實物，而是其所有權、使用權或其他權益。（ √ ）9．對于政府機關、學校、公園等公用或公益性的不動產(chǎn)價值評估一般可采用收益法進行評估。（ ）10．采用收益法評估不動產(chǎn)，確定的凈收益是有形收益，并且必須是實際收益。（ ）11．一般來說，資本化率越高，意味著投資風險越小，在凈收益不變的情況下，不動產(chǎn)價值也就越高。（ ）12．在確定折現(xiàn)率時，可以選用同一時期的一年定期存款法定利率或一年期國債利率作為安全利率（無風險報酬率。（ √ ）13．采用市場法評估不動產(chǎn)時，一般要求選取1～3個的可比實例即可。（ ）14．在進行不動產(chǎn)評估時，建筑物折舊指建筑物的價值損耗，又叫建筑物的減價修正額，與會計上的折舊計算方法相同。（ ）15．在同一地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)中，與被評估不動產(chǎn)相類似的不動產(chǎn)交易越多，市場法應用越有效。（ √ ）第五章 長期投資評估一、單項選擇題 1．股票的內在價值屬于股票的( )。 　　　　 答案：D 2．對距評估基準日1年內到期的非上市債券，采用( )方法進行評估較為合適。 答案：D 3．被評估債券為非上市企業(yè)債券1000張，3年期，年利率為17%，單利計息，按年付息到期還本，面值100元，評估時第一年利息已入帳，若國庫券的利率為8%，該債券的風險報酬率為2%，則該債券的評估值接近于（ ） A、112 159元 B、117 000元 C、134 000元 D、115 470元 答案：A 解析：折現(xiàn)率=8%+2% 評估值=1000*100*17%*（p/A，2，10%）+1000*100（F/p，2，10%） 4．非上市債券的風險報酬率主要取決于（ ） 答案：A 5．到期一次還本付息債券的評估，其評估標的是（ ） 答案B 6．有優(yōu)先于普通股分紅權利的股份叫（ ?。?。 答案：C 7．上市債券屬于( 　)。 答案：A 8．被評估債券為2007年1月發(fā)行，面值100元，年利率10%，3年期。2009年1月評估時，債券市場上同種同期債券交易價，面值100元的交易為110元，該債券的評估值應為（ ）。 答案：D 9．在股市發(fā)育不全、交易不規(guī)范的情況下，作為長期投資中的股票投資的評估值應以（ ）為基本依據(jù)。 答案：C 10．被評估企業(yè)擁有M公司面值共90萬元的非上市普通股票，從持股期間來看，每年股利分派相當于票面值的10%，評估人員通過調查了解到M公司每年只把稅后的80%用于股利分配，另20%用于公司擴大再生產(chǎn)，公司有很強的發(fā)展后勁，公司股本利潤率保持15%水平上，折現(xiàn)率設定為12%，如運用紅利增長模型評估被評估企業(yè)擁有的M公司股票，其評估值最有可能是（ ）。 000元 000 000元 000元 000元 答案：B 解析：（90*10%/（12%20%*15%） 11．判斷債券風險大小主要應考慮（ ?。?。 答案：C （　?。? 答案：A （ ） 答案：D 14．上市交易的債券最適合運用( )進行評估。 答案： B15．從理論上講，無風險報酬率是受到( )影響的。 答案：D16．被評估企業(yè)以無形資產(chǎn)向A企業(yè)進行長期投資，協(xié)議規(guī)定投資期為10年，A企業(yè)每年以運用無形資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品的銷售收入的5%作為投資方的回報，10年后投資方放棄無形資產(chǎn)產(chǎn)權。評估時此項投資已經(jīng)滿了5年，評估人員根據(jù)前5年A企業(yè)產(chǎn)品銷售情況和未來5年市場預測，認為今后5年A企業(yè)產(chǎn)品銷售收入保持在200萬元水平，折現(xiàn)率為12%，該項無形資產(chǎn)的評估值最有可能是( )元。 240 099 000 480 000答案：C17．非上市債券作為一種投資工具和股票投資相比，具有( )的特點。 答案：A18．股票評估通常與股票的( )估測無關。 答案：B19．下列融資工具，按照風險由小到大排列，正確的排列順序是( )。、國家債券、金融債券、企業(yè)債券 、金融債券、企業(yè)債券、股票、股票、國家債券、金融債券 、企業(yè)債券、金融債券、國家債券答案：B二、多項選擇題 1．非上市債券的