【文章內(nèi)容簡介】 專業(yè)人員和設備管理人員對冷凍機系統(tǒng)主機、附屬設備及管道進行一次全面保養(yǎng)或針對運行情況存在的問題進行一次檢修，并做出年保養(yǎng)維修記錄。（九）變電所管理制度為貫徹安全第一的方針，確保大廈供電系統(tǒng)安全正常運行，特制定變電所管理制度： 負責供電運作和維修的人員必須持證上崗。變電所的值班員必須熟悉電氣設備情況和電業(yè)局有關安全措施及規(guī)定。 變電所建立24小時運行值班制度，對變電裝置及高壓柜經(jīng)常進行巡查，做好每日巡視記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時上報班長及工程部班長。 變電設備由專職人員負責管理和值班，變電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄，認真執(zhí)行交接班制度。 供電線路嚴禁超載供電，變電所內(nèi)禁止亂拉亂接線路，在供電高峰時，應按負荷的需求，有計劃地切換變壓器。 停電時，應提前向用戶發(fā)出通知；恢復送電時，在確認供電線路正常、電氣設備完好后方可送電。 變電所內(nèi)設備及線路變改，要經(jīng)大廈工程部及業(yè)主同意；重大變改，要上報業(yè)主領導批準。 變電所消防設備應確認完好，并有氣體滅火器和手持式滅火器。注意防止小動物進入；無關人員禁止進入，外出人員須經(jīng)工程部許可方可進入，并做好外來人員登記工作。 加強日常維護、檢修保證變電所內(nèi)公共照明燈等設備的完好。 市電停電時值班人員應立即檢查發(fā)電機組是否已啟動，沒有啟動則應立即啟動，保證電梯消防設備等重要設備供電，同時與供電部門取得聯(lián)系。運行過程中，分路開關跳閘，先查明原因，如一時查不出，在確認無人操作的情況下，可試送一次，若不成功則不能再送，并報告工程班長或班長查明原因排除故障后才能送電。1統(tǒng)和設備在運行或檢修時，必須2人以上并應掛上相應的警示牌，嚴防誤操作。1保持配電室的清潔衛(wèi)生和干燥。（十） 配電室防火制度嚴禁在配電室內(nèi)吸煙、或使用明火。嚴禁在配電室內(nèi)堆放易燃、易爆物品。嚴禁使用汽油、酒精、稀料及易燃液體清洗配電設施。配電室內(nèi)的消防設備必須年檢合格，安全可靠，嚴禁挪做他用。因工作原因需要在配電室內(nèi)動用明火時，須持工程部主管批準，保安部填發(fā)的動火許可證，在采取了必要的安全防護措施后，方可實施作業(yè)。發(fā)生火災應及時撲救并報警，火警電話l19。（十一） 配電室（配電柜、箱）的管理制度 保證人身安全及設備安全和樓宇正常用電； 嚴格執(zhí)行供電局、勞動部的各項規(guī)章制度，持證上崗； 嚴禁無證人員操作電氣設備； 對已接管驗收設備定期進行保養(yǎng)； 對未接管驗收設備隨時與開發(fā)商、施工單位溝通聯(lián)系，使設備、設施進一步完善； 工程部維修班值班人員對樣板樓內(nèi)外的配電室（配電柜、配電箱）認真定期巡視檢查。發(fā)現(xiàn)有未關未鎖的門，要隨手關好鎖好。并作好相關記錄。巡視中要聽設備有無異常聲響，有無異常氣味，看有無異?，F(xiàn)象，查固定設備的螺絲螺母是否接實，有無松動。由其重點檢查零線接點。（十二）配電設備維護保養(yǎng)制度 對配電設備進行日常巡查，發(fā)現(xiàn)情況及時處理，重大問題及時向管理處工程主管報告。 對重要的配電柜定期進行保養(yǎng)檢修，確保正常運行。 配電設備的保養(yǎng)檢修必須由專職電工操作，其他工種可配合作業(yè)。 設備保養(yǎng)停用期間，需懸掛標示牌并在現(xiàn)場巡查記錄上注明。 使用備用設備，需在24小時內(nèi)加強巡視，并做好巡視記錄。 工程部主管每月根據(jù)設備保養(yǎng)計劃，抽查三臺設備，并將抽查內(nèi)容記錄在《配電柜、控制柜年保養(yǎng)記錄》表上。發(fā)現(xiàn)抽查內(nèi)容不符合電器柜檢查標準的要求，在備注欄中提出改正意見，經(jīng)保養(yǎng)責任人改正后再行驗證。（十三）配電室事故處理制度配電室一旦出現(xiàn)事故，造成全區(qū)或部分線路停電時，值班人員應能正確分析并及時處理 發(fā)生事故時，值班人員必須沉著、迅速、準確的處理。 迅速限制事故的發(fā)展，尋找并消除事故的根源，解除對設備及人身安全的危險。 盡可能保持設備繼續(xù)進行，全區(qū)停電時應保證對重要負荷（如：電話機房、展廳照明、電梯等）及時恢復供電。 必要時，值班人員可改變變配電系統(tǒng)運行方式，使供電恢復正常。 處理事故時，除領導和有關人員外，其它外來人員不應進入或滯留事故現(xiàn)場。 事故處理過程中，值班人員應與領導保持密切聯(lián)系，迅速執(zhí)行領導命令。同時應有明確分工。對事故發(fā)生和處理過程作好詳細記錄 對解救人員觸電、撲滅火災、挽救危急設備等工作，值班人員可先行處理，然后向領導匯報。 交接班時發(fā)生事故，應由交班人員負責處理，接班人員全力協(xié)助，待恢復正常后交接班。如一時不能恢復，則有經(jīng)領導同意后方可交接。（十四）倒閘停、送電操作票制度 變電站的倒閘操作必須執(zhí)行操作票制度，倒閘操作應嚴格執(zhí)行電業(yè)部門的有關章程，按章程規(guī)定的順序進行，并采取相應的安全措施。 倒閘操作必須根據(jù)主管簽發(fā)的電氣工作票或主管部門的通知才能進行。 倒閘操作必須由2人進行，其中，正值為監(jiān)護人，副職為操作人，復雜和重要的倒閘操作應由主管負責監(jiān)護。 操作規(guī)程：準備工作：由主管講明本次工作內(nèi)容，由該班領班根據(jù)工作內(nèi)容填寫《倒閘操作票》，或在《配電室檢修記錄》上做記錄。 操作方式及要求：（1）在對整個低壓柜進行維修清掃時應填寫《倒閘操作票》，并在《值班記錄薄》的[本值大事記]中作記錄，工作完成后在《配電室檢修記錄》上做記錄。（2）在做局部停送電工作時應在《值班記錄薄》的操作記錄中記錄清楚。停影響住戶正常生活用電的電網(wǎng)，先通知公司領導，經(jīng)批準后，提前三個工作日通知相關住戶。所有已投入系統(tǒng)的電氣設備，不論當時是否有電均應視為帶電設備，必須辦理停電手續(xù)后，方可觸及其帶電部分。 停電手續(xù)按下列規(guī)定辦理：（1） 10千伏電氣設備上或變壓器低壓線端直接相連的母線部分工作，由派工負責人填寫停電票，會同工作負責人與變電室值班負責人辦理手續(xù)；（2） 在220伏及以上干線部份工作，由派工負責人填寫停電票，由工作負責人送交變電室值班負責人辦理手續(xù)；（3） 220伏及以上支線部份工作，由工作負責人取得有關人員同意后，切斷有關電源，并在斷開點處掛停電牌；（4） 變電室當班需停電工作時，將專用停電牌掛在停電設備的斷開點處，并將對牌交工作負責人收執(zhí)；（5） 在入戶隔離開關及以前工作時，由變電室主管按有關規(guī)定，向供電局辦理停電手續(xù)。（6） 一位工作負責人，一次只能辦理一張停電票。（7） 變電室值班負責人接到停電票后，應作好以下工作； ①工作組人員交待停電現(xiàn)場安全措施、許可工作范圍，及周圍帶電部份。②若停電現(xiàn)場周圍有帶電部份時，應指定專人監(jiān)護；③不準單人在部份停電的高壓室或變配電室內(nèi)工作。（8） 填寫停電票安全措施欄；（9） 填寫倒閘操作票，由值班員進行操作，并做好安全措施；（10） 陪同工作負責人到停電現(xiàn)場檢查所做的安全措施，并以驗電器驗證停電設備，證明確已無電；（11） 對工作負責人講清周圍帶電設備位置及注意事項；（12） 若停電現(xiàn)場周圍有帶電部份時，應指定專人監(jiān)護；當工作負責人在停電票工作許可證一攔分別簽名，并將工作許可證攔撕下交工作負責人，準其開始工作。（13） 10千伏設備在可見范圍內(nèi)無明顯斷開點時，需裝接地線，由值班員負責，并記入安全措施欄中。在架空線上工作需裝接地線時，由工作負責人自行裝接，在安全措施欄內(nèi)注明“自裝”。接地線誰裝設，誰拆除。（14） 全部工作完畢，工作人員應清現(xiàn)場使停電設備恢復可送電狀態(tài)，將全體工作人員撤離現(xiàn)場，然后填寫停電票注銷一欄，連同工作許可證交變電室主管辦理注銷手續(xù)， 并告知全體工作人員，此后該設備視為帶電，不得再觸及或靠近。（15） 變電室工作人員一收到注銷通知后，和工作許可證核對（主管）無誤后，撤銷一切安全措施，將停電票簽字注銷。（16） 在同一線路上同時有兩個組獨立工作，必須分別辦理停電手續(xù)。（17） 遇有緊急事故時可以不用操作票，但必須切斷所有有關電源，在斷開點縣掛停電牌，做好必要的安全措施并有專人看守。事后應做好值班記錄，并及時向上級主管匯報。緊急事故處理時，可不辦理停電手續(xù)， （18） 凡縣掛停電牌電氣設備，不準合閘送電，未注銷停電手續(xù)停電牌，不準摘動。停電票應用鋼筆填寫，不得涂改，已注銷的停電票要妥善保管，交直接管轄部門備查。 （十五）電氣維修制度 為保證樓宇電氣設備的正常運行，促進電氣設施設備檢修、維修工作正常化、規(guī)范化、科學化，做到安全檢修、維修，工作萬無一失，特定以下規(guī)定： 必須嚴格遵守和執(zhí)行國家電氣安全操作規(guī)程，檢修操作人員做到培訓后持證上崗，以保證工作萬無一失。 設備管理員對于大廈內(nèi)配置的電氣設備，按計劃定期地給予保養(yǎng)及維修。重大電氣設備的檢修計劃，要由工程部把關審查并派專人參加。 維修和保養(yǎng)電氣設備時，班長要采取相應的安全措施和技術措施，班長要對作業(yè)人員必須進行安全生產(chǎn)交底和技術交底，防止觸電及設備事故的發(fā)生。 在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設備上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，至少由兩人以上進行。操作前必須摘掉檢修設備的電源保險后驗電，并懸掛標示牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。 對于高壓設備的檢修和維修，經(jīng)停電、驗電后，還應裝設接地線，在醒目處懸掛標示牌，必要時加裝遮欄。 維修后，電氣設備及線路要經(jīng)專職技術人員檢查無誤，并拆除所有的安全蔽屏后，方可投入運行。嚴禁在處于工作狀態(tài)的電氣設備上進行工作。 本規(guī)定與“變電所管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。（19）（十六）臨時施工用電管理制度為了加強臨時施工用電管理，確保電源線路安全和電氣設施設備安全運行，維護住戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定，望遵照執(zhí)行。1. 維保單位對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量，必須在不影響正常運作和在供電負荷量允許范圍內(nèi)，在報修繕計劃時，必須同時上報用電計劃，經(jīng)工程部審核，批準后才能組織施工。2. 住戶在進行房屋修繕使用電動設備或工具的名稱、數(shù)量和規(guī)格，必須在申報表中登記注明。3. 凡進入內(nèi)進行施工的單位和個人，必須配備分線電箱和安裝電表，在管理處專業(yè)人員指定地點接線，禁止亂拉亂接電線。4. 進入的臨時施工人員使用的電動設備和工具，必須在管理處規(guī)定的時間內(nèi)使用。禁止在其它時間內(nèi)使用，以免發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。（十七） 房屋維修制度（1）屋修繕前，要有明確修繕要求，經(jīng)現(xiàn)場檢查后，確定施工方案，報工程主管批準后方可進行。（2）房屋維修時，應切斷修理范圍內(nèi)的電源，并設立警界線，禁止無關人員進入。（3）粉刷墻壁，油漆門窗，裝配玻璃，修補外墻面，都要在可靠登高器具上進行高空施工作業(yè)，要有專人監(jiān)護。（4）維修人員使用電器設備，要檢查導線絕緣，接地等是否良好，抽水泵、磨石機的電線不準拖在水面上，應架空。（5）維修場所應配備必要的防火設備，每班要清理工作場地，維修工作結(jié)束，須清除所垃圾，并按《工程質(zhì)量的驗收規(guī)定》驗收后，方告竣工。（6）每年由工程部組織，對房屋進行一次系統(tǒng)大檢查，評析房屋的使用情況，制訂修繕方案。（7）如發(fā)現(xiàn)房面和外墻漏水，在報修記錄上詳細說明漏水時間和部位。（十八）值班電話制度（1）禁止長期占用值班電話，接聽電話要長話短說，保證線路暢通。（2）嚴禁撥打各種聲訊信息收費電話。（3）任何人違反制度影響工作，按公司有關規(guī)定處理。（十九）電公共建筑設施的維修保養(yǎng)制度1．工程部負責對住宅樓宇公共設施進行維修保養(yǎng)。1．1工程班維修組具體負責路燈、庭院燈、樓梯燈的維修保養(yǎng)。1．2工程班維修組具體負責污（雨）水井、污（雨）水溝、管道、化糞池的維修保養(yǎng)工作。1．3工程班維修組具體負責天面、內(nèi)墻面、道路（人行道）、停車場、住宅樓宇外觀、公共聲所等方面的維修保養(yǎng)工作。1． 路燈、庭院燈、樓梯燈每周檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈罩完好，亮燈率保持在99%以上。2． 所有污（雨）水井溝每周清理一次，化糞池每半年清理一次，嚴重的要用吸糞車進行吸取，保證無污水外溢現(xiàn)象。3． 天面每周檢查一遍，做到無積水、無滲漏，隔熱層無破損。發(fā)現(xiàn)滲漏嚴重應及時報請專業(yè)施工隊修復，隔熱層有破損應及時給予修復。4． 內(nèi)墻面，每兩年翻新一次。5． 道路（人行道）、停車場每周檢查一遍，針對檢查結(jié)果及時進行維修保養(yǎng)，做到平整，無積水、無破損。6． 外墻面每個月檢查一遍，針對檢查結(jié)果及時進行維修保養(yǎng)，做到無脫無鼓、無滲水、外觀整齊、清潔。7． 其他公共場所每周檢查一遍，根據(jù)檢查結(jié)果及時進行維修保養(yǎng)，做到安全整潔，無亂改、亂搭建、亂堆放。（二十）監(jiān)督電梯維修保養(yǎng)制度為了加強對電梯維保公司現(xiàn)進行的電梯維修保養(yǎng)工作實行更有效的監(jiān)督檢查，以確保電梯的維修保養(yǎng)質(zhì)量和電梯安全，特定此規(guī)定。保證電梯機房設備絕對安全，工程部必須把機房門鎖死。不準隨意打開機房門，嚴禁無關人員進入機房，以防設備被盜或被破壞，更不允許任何人將機房作為住宿之用。1) 梯機房門鎖匙必須由管理處專人妥善保管，不準隨便掛在墻上，以防鎖題被人隨意拿走。2) 梯公司維修人員要進行維修保養(yǎng)工作時，必須到管理處報到，并由管理處對口人員陪同參與維修保養(yǎng)工作的監(jiān)督檢查，核實維修保養(yǎng)的項目及效果。沒有管理處對口人員參與的電梯維修保養(yǎng)，不準在電梯公司的維修單上簽字。3) 梯臨時維修及定期維修保養(yǎng)，管理處必須有一套完事的檔案、資料記錄。對口人員應認真寫齊全。4) 月或每季進行電梯維修費用結(jié)算時，首先由管理處負責人按照與電梯維修保養(yǎng)公司簽訂的合同條款，核實電梯公司的維修工作單是否齊全，以及是否均得到對口人員的簽字，方可在月或季的結(jié)算單上簽字作為結(jié)算的依據(jù)。（二十一）電梯的保養(yǎng)與檢查制度1．電梯的保養(yǎng)與檢查1．1每部電梯橋箱通風機是否處于正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)，以及日光燈管是否損壞，如發(fā)現(xiàn)不正常及時維修更換。1．2保持電梯橋箱內(nèi)清潔，每天清理一次。1．3電梯電梯是否平衡，有無卡阻摩擦響聲，有無爬行及晃動現(xiàn)象。1．4觀察電梯運行程序能否按要求指令運行，停位是否準確。1．5檢查電梯門啟閉功能是否正常。1．6檢查