【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)。維持商業(yè)設(shè)施存在的最低服務(wù)人口 數(shù)量稱為人口門檻。 因此，為了判斷用地是否值得開(kāi)發(fā)，需要收集用地周圍必要 的經(jīng)濟(jì)和人口基礎(chǔ)資料進(jìn)行分析，這主要包括： (1)購(gòu)物人口分析。對(duì)擬開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)潛力和經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn) 行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的 收入、購(gòu)買力狀況、消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理如何?人口增長(zhǎng)變化包 括人口自然增長(zhǎng)和遷移，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，所以需要進(jìn)行動(dòng)態(tài) 預(yù)測(cè)。接下來(lái)需要對(duì)人口進(jìn)行收入與購(gòu)買力的調(diào)查，并分析人口 組成和消費(fèi)習(xí)慣，值得注意的是，低收入者不一定是低消費(fèi)者，而 有可能是高消費(fèi)者。 (2)交通易達(dá)性分析。交通易達(dá)性也就是交通便捷程度，主 要取決于購(gòu)物者從起點(diǎn)(一般是家里)到購(gòu)物地點(diǎn)所花費(fèi)的時(shí)間。 依據(jù)格倫的觀點(diǎn)，從不同的地方來(lái)到購(gòu)物中心需要花費(fèi)的時(shí)間一 般是12—15分鐘，最多不能超過(guò)25分鐘。特別需要指出的是，空間 距離和時(shí)間距離是有區(qū)別的，易達(dá)性分析確定的距離不僅僅是空 間距離，因?yàn)榭臻g距離和汽車行走需要的時(shí)間有區(qū)別。為此，有 必要對(duì)汽車到該地點(diǎn)所花的時(shí)間進(jìn)行測(cè)試，這個(gè)到達(dá)時(shí)間在一天 之中、一周之中和一年之中的不同時(shí)間段都會(huì)發(fā)生變化。為了有 效確定行車時(shí)間，可以根據(jù)所花費(fèi)的時(shí)間繪制等時(shí)間距離圖，理 想的行車時(shí)間應(yīng)當(dāng)控制在10—30min，以此確定該地點(diǎn)的商圈覆 蓋范圍。 此外，附近的競(jìng)爭(zhēng)設(shè)施和居民的接受程度也是衡量一塊用地 是否值得開(kāi)發(fā)的重要因素。收集的基礎(chǔ)資料還應(yīng)當(dāng)包括：附近的 相關(guān)設(shè)施是否齊備，是否存在競(jìng)爭(zhēng)設(shè)施，服務(wù)商圈內(nèi)將來(lái)可能會(huì) 出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)設(shè)施。多數(shù)情況下競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的，而且一定程度 的競(jìng)爭(zhēng)也是允許的，因?yàn)閱我坏纳虡I(yè)設(shè)施不可能吸收本地區(qū)的所 有的銷售額。另外，如果需要在居住區(qū)內(nèi)尋找開(kāi)發(fā)用地，需要考 慮居民的心理因素和對(duì)購(gòu)物中心的接受程度，它影響今后的商業(yè) 發(fā)展。 (3)區(qū)位分析。不同區(qū)位的人口狀況和交通易達(dá)性也處在不 斷變化之中。傳統(tǒng)的城市中心區(qū)是人口集中的場(chǎng)所，道路交通設(shè) 施優(yōu)于城市郊區(qū)，因此城市中心區(qū)提供了相對(duì)完善的購(gòu)物機(jī)會(huì)。工 業(yè)革命之后，隨著人口的進(jìn)一步集中，城市中心區(qū)變得過(guò)分擁擠， 環(huán)境惡化，交通堵塞。而與此同時(shí)，由于郊區(qū)高速公路網(wǎng)的建設(shè) 大大提高了郊區(qū)的交通易達(dá)性，出現(xiàn)了人口居住郊區(qū)化的趨勢(shì)，把 大量消費(fèi)人口從城市中心區(qū)帶到城市郊區(qū)，商業(yè)設(shè)施在郊區(qū)大量 興起，引起了零售額的重新分布，城市中心區(qū)和城市郊區(qū)展開(kāi)了 競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)購(gòu)物者來(lái)說(shuō)，可以選擇去城市市區(qū)或郊區(qū)購(gòu)物?？梢?jiàn)，城 市中心區(qū)與城市郊區(qū)的商業(yè)區(qū)位狀況發(fā)生了明顯的變化。 用地選擇除了考慮上述商業(yè)建筑的區(qū)位因素之外，還要考慮 自身的特點(diǎn)。購(gòu)物中心為了滿足多種功能需求，要求占地面積很 大。購(gòu)物中心對(duì)汽車的依賴性非常強(qiáng)，要求有大面積免費(fèi)停車場(chǎng)， 郊區(qū)用地比較寬松，城市市區(qū)則缺少這種用地優(yōu)勢(shì)，用地獲得比 較困難，用地比較擁擠。 (二)用地經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估 對(duì)于一塊符合區(qū)位選擇的用地是否適合購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)，需要 對(duì)用地的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行綜合分析。 用地的可獲得性指開(kāi)發(fā)商是否能夠控制或者獲得用地使用 權(quán)。首先，如果用地的所有者不止一個(gè)，需要獲得每一個(gè)所有者 的認(rèn)可。其次，需要分析用地的合理價(jià)格或租金，決定是否值得 購(gòu)買并能夠獲得投資回報(bào)。第三，用地必須允許進(jìn)行零售開(kāi)發(fā)，如 果是非商業(yè)開(kāi)發(fā)用地，需要考慮改變用地性質(zhì)的可能性。城市規(guī) 劃中已經(jīng)按照功能把用地分為居住、工業(yè)和商業(yè)用地，但是在某 些情況下，改變用地性質(zhì)是有可能的，特別是與居住配套的商業(yè) 開(kāi)發(fā)。由于大型購(gòu)物中心往往會(huì)給周圍的居民帶來(lái)恐懼，他們擔(dān) 心購(gòu)物中心的交通會(huì)打擾居住區(qū)寧?kù)o的街道，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，改 變用地性質(zhì)除了要和規(guī)劃部門接觸之外，還必須處理好與居民的 關(guān)系，消除它帶來(lái)的不利影響。 (三)用地的物理狀況 在用地取得之后，還需要對(duì)用地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，對(duì)用地的規(guī) 模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進(jìn)入性、地段周圍環(huán)境 等因素做進(jìn)一步分析，判斷其是否適合購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)。 用地的物理狀況包括用地的形狀、高差變化、可進(jìn)入性和視 覺(jué)可見(jiàn)性等。 用地形狀。用地必須完整，零碎的用地不適合購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)。 用地形狀要求比較規(guī)則，長(zhǎng)寬比例適當(dāng)，如果是三角形用地，一 些尖端部分可能不能有效地使用。 用地的平整性。購(gòu)物中心要求用地豎向高差變化不宜過(guò)大，否 則會(huì)給設(shè)計(jì)和施工帶來(lái)一系列的問(wèn)題，坡地的土方量將大大增加。 用地的可進(jìn)入性。周圍的交通狀況是否能夠容易地從周圍道 路進(jìn)入購(gòu)物中心停車場(chǎng)。如果周圍道路在高峰期會(huì)出現(xiàn)交通堵塞， 需要看政府部門是否有意或開(kāi)發(fā)商是否有能力和資金加以改善。 如果不能，那么只能減少購(gòu)物中心的規(guī)模，而這可能會(huì)影響今后 的競(jìng)爭(zhēng)力，有時(shí)甚至?xí)虼朔艞夁@塊用地。 郊區(qū)用地的視 覺(jué)可見(jiàn)性。如果周 圍的道路明顯高于 購(gòu)物中心，那么在 道路上只能看到的 是購(gòu)物中心的屋 頂。屋頂上布滿灰 塵的管道和設(shè)備可 能會(huì)導(dǎo)致吸引力下 降。另一方面，如果周圍的道路低于購(gòu)物中心，那么樹(shù)木和其他 建筑或設(shè)施可能會(huì)遮擋購(gòu)物中心，讓駕車者忽略了購(gòu)物中心的存 在?？梢?jiàn)性不好可能會(huì)帶來(lái)很大的不利，雖然大型購(gòu)物中心可以 通過(guò)廣告加以補(bǔ)償，但是，可視性不好的用地仍然必須在有足夠 的其他優(yōu)勢(shì)時(shí)才考慮選用。 用地周圍情況。用地周圍最好能夠置于購(gòu)物中心的控制之下， 其他設(shè)施不應(yīng)當(dāng)干擾購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)活動(dòng)，不能影響購(gòu)物中心的 外觀形象，不能產(chǎn)生令人討厭的噪音、氣味和光線。 用地的物理狀況對(duì)購(gòu)物中心規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)至關(guān)重要，一些 不足之處需要在規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)當(dāng)中采用各種手段予以彌補(bǔ)。六、購(gòu)物中心選址“十不宜” 標(biāo)簽: 購(gòu)物 選址 開(kāi)店 事實(shí)上，有的人往往犯一般性的錯(cuò)誤，反復(fù)的提示是有必要的。商人們經(jīng)過(guò)數(shù)次的開(kāi)店、轉(zhuǎn)讓、關(guān)閉，最后得出了常見(jiàn)十條選址“禁忌”，對(duì)于新開(kāi)店者應(yīng)把這些因素考慮進(jìn)去，慎重行事。1．西曬的門面要慎選。有時(shí)候西曬店位置不錯(cuò)，但到了炎熱的夏季，如果沒(méi)有空調(diào)，顧客是不愿意冒著大汗購(gòu)物的。 2．風(fēng)口位置的要慎選。在北方城市的冬季寒風(fēng)襲人。如果店門朝風(fēng)(一般朝西北方向)，對(duì)顧客入店會(huì)產(chǎn)生麻煩；3．店面地面與路面不平的慎選。高低不平影響顧客進(jìn)店。4．店面在斜坡上要慎選。斜坡影響車輛停放，不利顧客進(jìn)店購(gòu)物。5．快車道旁開(kāi)店要慎重。路邊無(wú)法穿過(guò)，影響顧客流動(dòng)。6．居民稀少的地區(qū)開(kāi)店要慎重。居民區(qū)流動(dòng)人口少，加之居民增長(zhǎng)慢，沒(méi)有固定的消費(fèi)者。7．門前有障礙物的要慎選。如有的門店前有樹(shù)木、建筑物等，這些障礙物有可能影響店鋪的能見(jiàn)度，進(jìn)而影響客流。8．門店寬度相對(duì)窄者應(yīng)慎重。因?yàn)殚T店寬度相對(duì)較窄者不易被顧客注意。9．行人匆匆的地方要慎重。因?yàn)檫@樣的街道人們不習(xí)慣逛街。在這樣的街道也很少有人駐足購(gòu)物的。10．燈光暗淡的地方要慎重?；璋档牡胤接绊懝浣峙d致。同時(shí)也說(shuō)明燈光暗的街段并非繁華街區(qū)。七、哈根達(dá)斯選址 標(biāo)簽: 哈根達(dá)斯魯本冰淇淋 哈根達(dá)斯采用“水銀瀉地”手法，在高檔的咖啡館、五星級(jí)酒店、影院等地開(kāi)設(shè)零售點(diǎn)。對(duì)于旗艦店的要求相當(dāng)高，在選址時(shí)，哈根達(dá)斯會(huì)特別請(qǐng)專業(yè)的、熟悉當(dāng)?shù)厣钚螒B(tài)的房產(chǎn)代理來(lái)挑選店址，并且，所有的店都不惜重金裝修。以暗紅色為基調(diào)的店面，保留了歐洲風(fēng)格，顯得精致、小巧、雅觀，為的是竭力營(yíng)造一種輕松、悠閑、有濃厚小資情調(diào)的氛圍，目的就是吸引有消費(fèi)能力的年輕人前來(lái)?！肮_(dá)斯“世界的著名冰淇淋品牌，它之所以聞名于世，“Because in every one,the ice cream is a perfect temperature, ready for you to enjoy!“。哈根達(dá)斯冰淇淋的所有原料，都是來(lái)自于原料的最佳出產(chǎn)地，即便只是配料，都是經(jīng)過(guò)精心挑選，毫無(wú)雜質(zhì),可見(jiàn)哈根達(dá)斯冰淇淋的純度可是相當(dāng)高的?！　∧谌我庖患夜_(dá)斯專賣店，都可以品嘗到上百種不同造型，擁有不同原料的冰激凌?！癢herever you go, whatever you do,I’ll be right here waiting for you……“伴隨著美妙的音樂(lè)，走進(jìn)“哈根達(dá)斯“，看到琳瑯滿目的哈根達(dá)斯冰激凌在向顧客招手，讓人怎么也想坐下來(lái)品嘗一下……　　美味的哈根達(dá)斯冰激凌，就象黃金里的24K足金，日本神戶的牛肉，Extra Virgin to olive oil, Truffles to the mundane mushroom,中國(guó)的陶瓷，非洲的人妖……被人稱為“冰淇淋領(lǐng)域“中的極品之作。哈根達(dá)斯的誕生純屬偶然。1921年魯本與他的母親移民到紐約，并開(kāi)始銷售水果冰。隨著1940年冰箱的發(fā)明，魯本的事業(yè)也有了擴(kuò)展。1950年代，各冰品制造商為迎合消費(fèi)者的要求，紛紛尋求各種途徑以降低產(chǎn)品價(jià)格，例如在冰品中加入安定劑、防腐劑及增加空氣含量。不過(guò)，馬塔斯卻決心制造最好的冰淇淋，而堅(jiān)持使用純凈、最天然的原料。1961年，馬塔斯為他的冰淇淋取了一個(gè)丹麥名字HaagenDazs，他認(rèn)為這個(gè)斯堪地維尼亞的名字可以喚起新鮮、天然、健康及高品質(zhì)的感覺(jué)。而第一批以HaagenDazs為名的冰淇淋有香草、巧克力和咖啡三種口味，這是HaagenDazs最早的三種口味。　　幾十年后的今天，夢(mèng)想終于變成了現(xiàn)實(shí)。1983年哈根達(dá)斯被Pillsbury 公司收購(gòu)，1989年被英國(guó)飲品國(guó)際集團(tuán)Grand Metropolitan PLC納為旗下一員，成為世界上最大的食品公司之一：品食樂(lè)公司屬下的一個(gè)世界著名品牌?，F(xiàn)在其產(chǎn)品遍及歐美及東南亞，暢銷世界44個(gè)國(guó)家，連鎖店遍布紐約、倫敦、巴黎、蒙特卡羅、東京等地，年銷售額逾10億美元。哈根達(dá)斯當(dāng)之無(wú)愧的成為世界上最受歡迎的冰淇淋品牌。且看看哈根達(dá)斯的市場(chǎng)占有率分吧：%，%，法國(guó)1%，%，新加坡4%，香港5%，韓國(guó)不足1%。　　哈根達(dá)斯產(chǎn)品的主要生產(chǎn)地，分別設(shè)在美國(guó)紐澤西Woodbridge(1971年)，　哈根達(dá)斯產(chǎn)品的主要生產(chǎn)地，分別設(shè)在美國(guó)紐澤西Woodbridge(1971年)，加州Tulare(1985年)及法國(guó)北部的Arras鎮(zhèn)(1992年)。遠(yuǎn)東地區(qū)的產(chǎn)品由美國(guó)的生產(chǎn)廠商負(fù)責(zé)供應(yīng)，與Suntory和Takanashi合作的設(shè)在日本的企業(yè)則專供日本市場(chǎng)八、百貨連鎖“搶地盤”的七種“劍法” 標(biāo)簽: 連鎖 投資 網(wǎng)點(diǎn) 時(shí)至今日，我國(guó)零售業(yè)中關(guān)于先做大還是先做強(qiáng)、要規(guī)模還是要規(guī)范的爭(zhēng)論依然是難解難分。但爭(zhēng)論歸爭(zhēng)論，不論是外資還是內(nèi)資，不論是“中央軍”還是“地方軍”，各路英豪并沒(méi)有因?yàn)椤翱谒畱?zhàn)”而喘口氣，也沒(méi)有因?yàn)榘榜R勞頓而稍事休息，為了擴(kuò)展版圖而東戰(zhàn)西戰(zhàn)，為了搶占底盤而短兵相接，一時(shí)間惹得連鎖業(yè)這片江湖狼煙四起、烽火連城。為什么要搶占地什么是核心競(jìng)爭(zhēng)力？或許它應(yīng)該被定義為：一個(gè)組織擁有的別人難以在短期內(nèi)模仿的競(jìng)爭(zhēng)能力。那么什么又是商業(yè)連鎖企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力呢？筆者以為至少應(yīng)包括五個(gè)方面：即有輻射力的網(wǎng)點(diǎn)資源、有吸引力的商品資源、有購(gòu)買力的客戶資源、有凝聚力的人力資源和有影響力的文化資源。首當(dāng)其沖的就是網(wǎng)點(diǎn)資源，所謂“終端為王”、“渠道制勝”是也，為什么這么說(shuō)呢？其一，有輻射的網(wǎng)點(diǎn)資源是難得的不可再生的商業(yè)資源。一個(gè)城市的核心商圈，可以說(shuō)是天時(shí)、地利、人和多種因素孕育而成的，其成長(zhǎng)需要一個(gè)復(fù)雜的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)來(lái)支撐。優(yōu)勢(shì)商圈一旦為人所有，其他人就很難撼動(dòng)；再造商圈，幾乎是一項(xiàng)不可能完成的任務(wù)。其二，連鎖網(wǎng)點(diǎn)必須達(dá)到一定的規(guī)模才能產(chǎn)生規(guī)模效益。眾所周知，連鎖就是對(duì)一種成功模式的復(fù)制和擴(kuò)展，由于企業(yè)管理總是存在固定成本和變動(dòng)成本，只有當(dāng)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，邊際成本才可能最低，邊際效益才可能最高，因此要追求規(guī)模效益就必須在臨界點(diǎn)上尋求突破。其三，網(wǎng)點(diǎn)投資的收益（風(fēng)險(xiǎn)）往往大于日常經(jīng)營(yíng)的收益（風(fēng)險(xiǎn)）。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，尤其百貨網(wǎng)點(diǎn)，建筑規(guī)模大、投資回收慢、轉(zhuǎn)型調(diào)頭難，一旦決策有誤，一個(gè)門店的投資損失將相當(dāng)于幾個(gè)門店的經(jīng)營(yíng)損失。反之，一個(gè)正確的網(wǎng)點(diǎn)投資所帶來(lái)的后發(fā)效益又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于日常經(jīng)營(yíng)的挖潛效益。一盤好棋，從謀篇布局，到落子為營(yíng)再到收關(guān)定格，可謂舉足輕重。搶點(diǎn)地盤的七種“劍法”從一般意義上講，連鎖主要包括直營(yíng)連鎖、加盟連鎖、自由連鎖三種方式，但是隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，很多商業(yè)連鎖企業(yè)都面臨著內(nèi)憂外患，為在競(jìng)爭(zhēng)中搶得先機(jī)，爭(zhēng)先“卡位”，很多企業(yè)往往不得不在市場(chǎng)的夾縫中尋求更多更為靈活的拓展模式。特許加盟模式。連盟連鎖是一種只有品牌聯(lián)系而沒(méi)有產(chǎn)權(quán)聯(lián)系的連鎖方式，特許加盟實(shí)際上就是一種特許體系的復(fù)制，這種模式要求復(fù)制母本具有成熟的、優(yōu)秀的、規(guī)范的經(jīng)營(yíng)管理體系（這個(gè)體系包括理念、流程和標(biāo)準(zhǔn)），但這些僅是基礎(chǔ)，真正關(guān)鍵的是其是否具備強(qiáng)勢(shì)的品牌、技術(shù)和產(chǎn)品。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于可以迅速拓展網(wǎng)點(diǎn)，而不用特許總部增加較多的物力和人力的投資?？系禄?、麥當(dāng)勞、上島咖啡、迪歐咖啡等因此而廣泛采用這個(gè)模式；但是對(duì)于百貨行業(yè)來(lái)說(shuō)，由于其品牌影響、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、商品供應(yīng)等方面都存在區(qū)域性，個(gè)性化遠(yuǎn)大于標(biāo)準(zhǔn)化，導(dǎo)致其很難進(jìn)行特許復(fù)制——即使為了擴(kuò)大市場(chǎng)覆蓋勉強(qiáng)推行，也只能以單單輸出品牌為主，而這又為日后的管理走樣、經(jīng)營(yíng)走形、品牌損失留下了隱患。因此這種模式往往只在一些企業(yè)的初步擴(kuò)張期得以運(yùn)用。托管加盟模式。如上所述，商業(yè)連鎖企業(yè)往往并不具備餐飲、健身、文教等連鎖企業(yè)所擁有的能夠廣泛覆蓋的馳名品牌、核心技術(shù)和關(guān)鍵產(chǎn)品，所以針對(duì)一些進(jìn)入行業(yè)者或行業(yè)內(nèi)的小企業(yè)，一些已經(jīng)基本具備經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)的連鎖企業(yè)就沿著特許加盟這條路向前又邁了一步，實(shí)行托管加盟模式，即在輸出品牌的同時(shí)，向加盟店輸出管理團(tuán)隊(duì)、輸出關(guān)鍵商品。這樣不僅可以收取一定的品牌使用費(fèi)、管理服務(wù)費(fèi)，還可以獲取一部分商品采配利潤(rùn)，更重要的是可以有效避免品牌風(fēng)險(xiǎn)。但是這種模式也存在一些弊端，如加盟商的信用風(fēng)險(xiǎn)、供應(yīng)商的外溢風(fēng)險(xiǎn)、職業(yè)經(jīng)理人的道德風(fēng)險(xiǎn)等等。租賃商用物業(yè)模式。百貨商場(chǎng)在一線城市、二線城市、三線城市的經(jīng)營(yíng)面積一般分別在3萬(wàn)、2萬(wàn)、1萬(wàn)平方米以上，如果都是自建，勢(shì)必給資金籌集等帶來(lái)很大的壓力，影響拓展速度。商用物業(yè)一般存在新舊兩個(gè)來(lái)源，一是傳統(tǒng)零售企業(yè)，由于經(jīng)營(yíng)不善、管理無(wú)方，而將原有房產(chǎn)設(shè)施對(duì)外出租；二是一些新興商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其主力店、次主力店對(duì)