【正文】 見哈根達(dá)斯冰淇淋的純度可是相當(dāng)高的。1961年，馬塔斯為他的冰淇淋取了一個(gè)丹麥名字HaagenDazs，他認(rèn)為這個(gè)斯堪地維尼亞的名字可以喚起新鮮、天然、健康及高品質(zhì)的感覺。遠(yuǎn)東地區(qū)的產(chǎn)品由美國的生產(chǎn)廠商負(fù)責(zé)供應(yīng)，與Suntory和Takanashi合作的設(shè)在日本的企業(yè)則專供日本市場八、百貨連鎖“搶地盤”的七種“劍法” 標(biāo)簽: 連鎖 投資 網(wǎng)點(diǎn) 時(shí)至今日，我國零售業(yè)中關(guān)于先做大還是先做強(qiáng)、要規(guī)模還是要規(guī)范的爭論依然是難解難分。眾所周知，連鎖就是對一種成功模式的復(fù)制和擴(kuò)展，由于企業(yè)管理總是存在固定成本和變動(dòng)成本，只有當(dāng)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，邊際成本才可能最低，邊際效益才可能最高，因此要追求規(guī)模效益就必須在臨界點(diǎn)上尋求突破。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于可以迅速拓展網(wǎng)點(diǎn)，而不用特許總部增加較多的物力和人力的投資。百貨商場在一線城市、二線城市、三線城市的經(jīng)營面積一般分別在3萬、2萬、1萬平方米以上，如果都是自建，勢必給資金籌集等帶來很大的壓力，影響拓展速度。租賃和收購商用物業(yè)，都面臨著出租方或出售方的現(xiàn)實(shí)意愿問題，特別是一些傳統(tǒng)零售企業(yè)，與新興商業(yè)地產(chǎn)相比，往往在商圈上更為優(yōu)越、在報(bào)價(jià)上更為苛刻，所以這些年來，也有不少連鎖企業(yè)走上了兼并擴(kuò)張之路。這種模式是指自主開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)模式。（一）連鎖拓展必須培養(yǎng)和儲(chǔ)備精明強(qiáng)干的人才隊(duì)伍。一方面要最大化地?cái)U(kuò)大資金籌集渠道（提升盈利能力、擴(kuò)大授信額度、增加注冊資本等），要精細(xì)化地做好資金調(diào)度（合理控制開發(fā)速度、妥善安排工程進(jìn)度、加快資金回籠等），另一方面也要積極探索新型資本運(yùn)營模，尋求與開發(fā)商和房地產(chǎn)信托基金機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略合作。因?yàn)楣静煌A段在同一個(gè)地區(qū)的發(fā)展計(jì)劃會(huì)有較大的區(qū)別，例如在剛剛進(jìn)入某地區(qū)時(shí)，首先考慮的是在消費(fèi)者心目中樹立起品牌形象，該階段的新店開發(fā)數(shù)量會(huì)比較少，也不會(huì)過分注重利潤，通常會(huì)選擇特別醒目的地理位置及面積比較大的新店。D．確定合理價(jià)格根據(jù)地點(diǎn)的評定等級(jí)、面積大小、時(shí)間因素、建筑物結(jié)構(gòu)和外觀、商圈中相似物業(yè)的租售價(jià)等，確定業(yè)主或經(jīng)紀(jì)人的要價(jià)是否合理。以上是某服裝專賣店選址的評估表，其內(nèi)容分為現(xiàn)場條件、營業(yè)狀況兩大部分14個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的最高分為5分、最低分為1分，對新店進(jìn)行全面考察后，根據(jù)客觀情況填寫評估表，最后評估是否可以達(dá)到基本分?jǐn)?shù)。在上述幾類產(chǎn)品中，針對的人群有幾類：老年人、中青年女性人群、學(xué)生等其他人群，要選好址，首先搞清楚目標(biāo)人群的社會(huì)活動(dòng)規(guī)律。社區(qū)也是學(xué)生和家長都會(huì)出現(xiàn)較多的地方。 存在原則這是基本原則。所以，一定要考慮為顧客提供服務(wù)的方便性，特別是專賣店以提供保健服務(wù)為主要銷售項(xiàng)目的專賣店，如章光101的生發(fā)養(yǎng)發(fā)店，除了提供產(chǎn)品，該店面的重要功能還種發(fā)，所以一定考慮顧客享受服務(wù)的方便性。 （7）市場調(diào)查的結(jié)果分析　　 追隨法 就是追隨一些品牌、商業(yè)中心、商超等特定人群集中場所，比如麥當(dāng)勞、肯德基的人群定位為有孩子的家庭、年輕人群、時(shí)尚一族，那么以這些人群為目標(biāo)人群的專賣店可以在麥當(dāng)勞、肯德基的周邊地區(qū)選址。 第二，知道直銷產(chǎn)品主要針對那些顧客。 如產(chǎn)品為保健類產(chǎn)品，那么它基本通過直銷人員銷售，選址可以考慮稍微偏一點(diǎn)，但要考慮交通方便。從市場一線出生，在市場的戰(zhàn)火中成長，在醫(yī)藥保健品的招商、培訓(xùn)、保健品的專賣店操作具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。中心商業(yè)區(qū)一般位于城市的心臟地帶，并有較長的形成歷史?！。玻x擇依據(jù)　專賣商店地點(diǎn)的選擇，主要應(yīng)考慮經(jīng)營目標(biāo)、店型及發(fā)展前途等因素。但也不完全如此，有的位于中心商業(yè)區(qū)的商店銷售額很大，由于場地租金過于昂貴，經(jīng)營成本太大，最后僅獲微利。專賣商店的地點(diǎn)選擇要考慮地區(qū)發(fā)展。以鞋店為例，可以依對象、價(jià)格、用途的不同，劃分為流行女鞋店、高級(jí)紳士鞋店、運(yùn)動(dòng)鞋店、中老年人鞋店、兒童鞋店。由于地理位置不同，形成經(jīng)營商品的差異，這為專賣商店的成長提供了更大的空間。但是，隨著經(jīng)營的發(fā)展和城市的擴(kuò)大，住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)逐漸分離，專賣商店向高級(jí)化和專業(yè)化發(fā)展。購買率高的可以適時(shí)突出高級(jí)商品。五、門前有障礙物的要慎選。十三、便利店選址忌諱ABC 標(biāo)簽: 店鋪 選址 便利店 便利店的經(jīng)營成功與否，和選址關(guān)系密切。所謂“立地條件太差”也很難有固定的標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用之妙，存乎一心，每個(gè)企業(yè)根據(jù)自己的實(shí)際情況來選擇店鋪。 總體來說，店鋪的立位問題屬于細(xì)節(jié)問題。3000—4000個(gè)社區(qū)商圈人口支撐一個(gè)店的經(jīng)驗(yàn)理論是基本適用于國內(nèi)便利店的。店鋪客流包括門前實(shí)際客流和經(jīng)過商圈人口推測出來的理論客流，是重要的微觀指標(biāo)。但一般繁華區(qū)，鬧市區(qū)都會(huì)超過這個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)。風(fēng)水學(xué)預(yù)測店鋪的依據(jù)，無非亦是朝向，房型，死角，山水，風(fēng)向，日照，死穴等，其實(shí)大多數(shù)都是店鋪的立位條件的驗(yàn)證。這樣的店鋪迎客度有明顯問題。而選址的理論方法也是各有各的一套，沒有通用規(guī)則。七、行人匆匆的地方要慎重。在北方城市，如果店門朝風(fēng)(一般朝西北方向)，冬季寒風(fēng)不斷地“侵襲”，會(huì)趕走顧客的。就高級(jí)專賣商店來說，如果開在居民區(qū)就容易失敗，因?yàn)槿藗冊谫徺I高級(jí)商品時(shí)，總習(xí)慣多跑幾家商店，對款式、價(jià)格等進(jìn)行比較和選擇，而且一般會(huì)去中心商業(yè)區(qū)選購。專家認(rèn)為，中心商業(yè)區(qū)型的專賣商店應(yīng)以高級(jí)流行性商品為主，非中心商業(yè)區(qū)型專賣商店應(yīng)以普通流行商品為主。另外，中心商業(yè)區(qū)常以高中檔商品為主，而高度專業(yè)化的商店也具有精品形象，這會(huì)與顧客來中心商業(yè)區(qū)購物的需求相吻合。（二）中心商業(yè)區(qū)的專賣商店　經(jīng)營專業(yè)化，已成為中小商店對付大商店的法寶。專賣店店型決定在地點(diǎn)的選擇。　每個(gè)專賣商店為實(shí)現(xiàn)自己的經(jīng)營目標(biāo)，必須找準(zhǔn)顧客。?。ǎ常┳≌虡I(yè)區(qū)。在每一個(gè)城市中都有中心商業(yè)區(qū)，那里店鋪林立，精品薈萃，構(gòu)成一定規(guī)模的純粹性商業(yè)各街區(qū)。但現(xiàn)在終端競爭日益激烈，產(chǎn)品品類繁多，必須管理、促銷等全方面到位。在公園設(shè)立專賣店能充分利用公園晨練的老年人的早晨人流量進(jìn)行產(chǎn)品的宣傳、展示和傳播。 （3） 切忌盲目追隨。 上面介紹了專賣店選址的影響因素和一些選址的原則，下面簡單介紹兩種常見的選址方法。 中心原則即專賣店選址在所屬的區(qū)域應(yīng)該要起到一個(gè)以點(diǎn)帶面的作用，形成一個(gè)會(huì)員的管理中心、顧客的服務(wù)中心、產(chǎn)品的配送中心等多個(gè)“中心”作用。只有大量的目標(biāo)人群光顧專賣店才能創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)，如雅芳。從這些人的社會(huì)活動(dòng)規(guī)律可以看出她們主要的活動(dòng)場所是商超、商業(yè)街、辦公室周邊、社區(qū)周邊，所以針對這些人群的產(chǎn)品專賣店必須選擇相應(yīng)的位置。選址不當(dāng)，產(chǎn)生不了銷售，卻需要支付成本。如開設(shè)新店可能影響到公司其他專賣店的營業(yè)額，也要估計(jì)新店對老店專賣店的影響。在市場資訊的收集中，最重要的概念是商圈。要做到高效率又高質(zhì)量的拓展，就必須建立科學(xué)的選址標(biāo)準(zhǔn)（包括經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)等）和決策流程（包括選址專員、選址項(xiàng)目組、選址委員會(huì)等）。（二）連鎖拓展必須科學(xué)地、巧妙地進(jìn)行資本調(diào)度和運(yùn)營。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不同于住宅地產(chǎn)開發(fā)，其人才密集、資金密集、政策密集程度并非一般開發(fā)項(xiàng)目所能比，利潤與風(fēng)險(xiǎn)均是必須同等考量的因素。通過訂單地產(chǎn)，開發(fā)商可以利用主力店和次主力店的品牌優(yōu)勢、集聚能力進(jìn)行廣告宣傳乃至概念炒作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目放大效應(yīng)。收購商用物業(yè)模式。如上所述，商業(yè)連鎖企業(yè)往往并不具備餐飲、健身、文教等連鎖企業(yè)所擁有的能夠廣泛覆蓋的馳名品牌、核心技術(shù)和關(guān)鍵產(chǎn)品，所以針對一些進(jìn)入行業(yè)者或行業(yè)內(nèi)的小企業(yè)，一些已經(jīng)基本具備經(jīng)營管理優(yōu)勢的連鎖企業(yè)就沿著特許加盟這條路向前又邁了一步，實(shí)行托管加盟模式，即在輸出品牌的同時(shí)，向加盟店輸出管理團(tuán)隊(duì)、輸出關(guān)鍵商品。一盤好棋，從謀篇布局，到落子為營再到收關(guān)定格，可謂舉足輕重。首當(dāng)其沖的就是網(wǎng)點(diǎn)資源，所謂“終端為王”、“渠道制勝”是也，為什么這么說呢？其一，有輻射的網(wǎng)點(diǎn)資源是難得的不可再生的商業(yè)資源。現(xiàn)在其產(chǎn)品遍及歐美及東南亞，暢銷世界44個(gè)國家，連鎖店遍布紐約、倫敦、巴黎、蒙特卡羅、東京等地，年銷售額逾10億美元。1921年魯本與他的母親移民到紐約，并開始銷售水果冰。 哈根達(dá)斯采用“水銀瀉地”手法，在高檔的咖啡館、五星級(jí)酒店、影院等地開設(shè)零售點(diǎn)?；璋档牡胤接绊懝浣峙d致。7．門前有障礙物的要慎選。如果店門朝風(fēng)(一般朝西北方向)，對顧客入店會(huì)產(chǎn)生麻煩；3．店面地面與路面不平的慎選。用地周圍最好能夠置于購物中心的控制之下， 其他設(shè)施不應(yīng)當(dāng)干擾購物中心的營業(yè)活動(dòng)，不能影響購物中心的 外觀形象，不能產(chǎn)生令人討厭的噪音、氣味和光線。如果周圍道路在高峰期會(huì)出現(xiàn)交通堵塞， 需要看政府部門是否有意或開發(fā)商是否有能力和資金加以改善。 用地的物理狀況包括用地的形狀、高差變化、可進(jìn)入性和視 覺可見性等。 (二)用地經(jīng)濟(jì)狀況評估 對于一塊符合區(qū)位選擇的用地是否適合購物中心開發(fā)，需要 對用地的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行綜合分析。不同區(qū)位的人口狀況和交通易達(dá)性也處在不 斷變化之中。特別需要指出的是，空間 距離和時(shí)間距離是有區(qū)別的，易達(dá)性分析確定的距離不僅僅是空 間距離，因?yàn)榭臻g距離和汽車行走需要的時(shí)間有區(qū)別。 接近購買力原則是指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近 高收入或高消費(fèi)人口分布區(qū)。 (一)用地區(qū)位和交通人口狀況分析 購物中心的位置決定其易達(dá)性，并直接影響商圈范圍。 “上海和北京目前并不在我們的選址計(jì)劃之列，主要因?yàn)橘徫镏行牡倪x址一般都會(huì)選擇城郊，這是星摩爾在全世界發(fā)展通行的一個(gè)選址標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)悉，總部位于土耳其伊斯坦布爾的特克莫公司，有著擁有10年的購物中心和不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。從商業(yè)供應(yīng)量來看，星摩爾的進(jìn)駐還有很大發(fā)展空間。之所以星摩爾會(huì)將其在中國投資開發(fā)的首個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目選擇在沈陽鐵西區(qū)，與該區(qū)域日益增長的消費(fèi)能力有著很大關(guān)系。為此，沈陽市委常委、鐵西區(qū)委書記李繼安說道，“目前，鐵西‘西部十字金廊’已經(jīng)吹響現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的號(hào)角，區(qū)域內(nèi)在建項(xiàng)目有14個(gè)?！闭劶拔磥硖乜四谥袊囊?guī)劃版圖，特克莫公司董事長Hnas Otto Nagel（以下稱Otto）說道。巨鯨肚黑暗餐廳做的不是一種潮流，不是一種黑暗的旋風(fēng)刮過去人們體驗(yàn)過就不來了，它是一種趨勢，當(dāng)交友的人，當(dāng)情侶之間沒有一個(gè)地方，沒有一個(gè)專屬的地方去的時(shí)候，那么黑暗餐廳就出現(xiàn)了?！　∵@是在北京大學(xué)舉行的“失明的城市”，關(guān)于黑暗、盲人生活、關(guān)于助殘的一個(gè)活動(dòng)。在完全黑暗的情況下，伸手不見五指，作出這樣的產(chǎn)品，我們有特制的陶泥，這是黑暗餐廳的黑暗天使（見圖）?，F(xiàn)在境外的市場也在開發(fā)，包括新加坡、緬甸都在談，香港、臺(tái)北也在談。這是黑暗餐廳的一個(gè)專屬電子訂單單，這被美食114等專業(yè)做餐飲的網(wǎng)站，將這張卡作為標(biāo)準(zhǔn)的模型，給所有的餐飲店作示范。這是舉行黑暗單身交友活動(dòng)時(shí)會(huì)員們的照片。巨鯨肚黑暗餐廳餐廳標(biāo)準(zhǔn)中文及英文商標(biāo)專利我們公司都有申請，廣告語是“沒有距離的世界”。六、住家人口、住家戶數(shù)推算固定住家以該商圈建筑物來推算當(dāng)?shù)刈〖摇Ｃ咳諣I業(yè)額x每月工作天數(shù)=每月營業(yè)額。人潮路線人潮匯集流動(dòng)的路線。二、住宅特色建筑物形態(tài) 實(shí)地了解在本商圈內(nèi)住宅區(qū)的建筑形態(tài)、建筑高度數(shù)、建筑形式為新式或舊式及分布區(qū)域。它們往往要求“門當(dāng)戶對”，如果覺得有與自己檔次不夠的品牌進(jìn)駐，它們就會(huì)選擇放棄該項(xiàng)目。全球約有200個(gè)奢侈品品牌，有相當(dāng)一部分會(huì)進(jìn)入北京，終端物業(yè)的租賃需求較大，但目前的現(xiàn)象是一直難以轉(zhuǎn)化為有效的需求，其主要原因是北京現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營水平普遍不高，鮮有經(jīng)營成功的新商業(yè)。　　位置：黃金地段是國際一線品牌選址時(shí)主要考慮的一大要素，比如北京的CBD中心區(qū)域，該區(qū)域是“新創(chuàng)地段”，往往消費(fèi)能力都比較強(qiáng)，這也就成為主打國際一線品牌招牌的項(xiàng)目的扎堆之地，因而在該區(qū)域出現(xiàn)了國貿(mào)商城、銀泰中心“Park Life”、華貿(mào)中心和新三里屯等大打“國際一線品牌”的項(xiàng)目。目前，在新的國際一線品牌不斷進(jìn)入北京的同時(shí)，一些早期進(jìn)入的品牌也在北京進(jìn)行新一輪選址，擴(kuò)大原有的規(guī)模，國貿(mào)商城和王府飯店等物業(yè)的面積局限性已經(jīng)日益明顯。這給一些新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來了機(jī)遇和挑戰(zhàn)，于是出現(xiàn)了年年都有號(hào)稱要匯集“全球頂級(jí)品牌”的商業(yè)項(xiàng)目破土動(dòng)工，出現(xiàn)了一些把其商業(yè)部分鎖定為“國際一線品牌”的項(xiàng)目，諸如新三里屯、銀泰中心“Park Life”、華貿(mào)中心、金融街購物中心等。全球各大奢侈品公司都希望能利用過去10年內(nèi)在中國小規(guī)模、試探性的投資，在現(xiàn)階段有不俗的表現(xiàn)，加快了在中國迅速擴(kuò)張的步伐。 　　據(jù)報(bào)告顯示：目前，中國的奢侈品市場每年銷售額為20多億美元；預(yù)計(jì)從現(xiàn)在到2008年，年增長率為20%；到2010年，將近目前數(shù)字的17倍；到2015年的年增長率為10%，屆時(shí)，銷售額將超過115億美元，奢侈品消費(fèi)總量將占全球的29%。店鋪選址特點(diǎn)分析目 錄一、國際一線品牌選址揭秘........................................ 4二、商鋪選址的商圈分析.......................................... 8三、“巨鯨肚”黑暗餐廳特色...................................... 11四、東南歐最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商特克莫在中國的選址策略...............14五、購物中心的用地選址分析 ......................................17六、購物中心選址“十不宜”.......................................21七、哈根達(dá)斯選址.................................................22八、百貨連鎖“搶地盤”的七種“劍法”.............................24 九、開店選址攻略的關(guān)鍵八步驟.....................................29十、直銷專賣店如何選址...........................................31十一、專賣商店選址依據(jù)...........................................36十二、專賣店選址之八大忌諱 .........