【正文】 店鋪客流包括門前實際客流和經過商圈人口推測出來的理論客流，是重要的微觀指標。但一般繁華區(qū)，鬧市區(qū)都會超過這個基本標準。3000—4000個社區(qū)商圈人口支撐一個店的經驗理論是基本適用于國內便利店的。風水學預測店鋪的依據，無非亦是朝向，房型，死角，山水，風向，日照，死穴等，其實大多數(shù)都是店鋪的立位條件的驗證。 總體來說，店鋪的立位問題屬于細節(jié)問題。這樣的店鋪迎客度有明顯問題。所謂“立地條件太差”也很難有固定的標準，運用之妙，存乎一心，每個企業(yè)根據自己的實際情況來選擇店鋪。而選址的理論方法也是各有各的一套，沒有通用規(guī)則。十三、便利店選址忌諱ABC 標簽: 店鋪 選址 便利店 便利店的經營成功與否，和選址關系密切。七、行人匆匆的地方要慎重。五、門前有障礙物的要慎選。在北方城市，如果店門朝風(一般朝西北方向)，冬季寒風不斷地“侵襲”，會趕走顧客的。購買率高的可以適時突出高級商品。就高級專賣商店來說，如果開在居民區(qū)就容易失敗，因為人們在購買高級商品時，總習慣多跑幾家商店，對款式、價格等進行比較和選擇，而且一般會去中心商業(yè)區(qū)選購。但是，隨著經營的發(fā)展和城市的擴大，住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)逐漸分離，專賣商店向高級化和專業(yè)化發(fā)展。專家認為，中心商業(yè)區(qū)型的專賣商店應以高級流行性商品為主，非中心商業(yè)區(qū)型專賣商店應以普通流行商品為主。由于地理位置不同，形成經營商品的差異，這為專賣商店的成長提供了更大的空間。另外，中心商業(yè)區(qū)常以高中檔商品為主，而高度專業(yè)化的商店也具有精品形象，這會與顧客來中心商業(yè)區(qū)購物的需求相吻合。以鞋店為例，可以依對象、價格、用途的不同，劃分為流行女鞋店、高級紳士鞋店、運動鞋店、中老年人鞋店、兒童鞋店。（二）中心商業(yè)區(qū)的專賣商店　經營專業(yè)化，已成為中小商店對付大商店的法寶。專賣商店的地點選擇要考慮地區(qū)發(fā)展。專賣店店型決定在地點的選擇。但也不完全如此，有的位于中心商業(yè)區(qū)的商店銷售額很大，由于場地租金過于昂貴，經營成本太大，最后僅獲微利。　每個專賣商店為實現(xiàn)自己的經營目標，必須找準顧客。?。玻x擇依據　專賣商店地點的選擇，主要應考慮經營目標、店型及發(fā)展前途等因素?！。ǎ常┳≌虡I(yè)區(qū)。中心商業(yè)區(qū)一般位于城市的心臟地帶，并有較長的形成歷史。在每一個城市中都有中心商業(yè)區(qū)，那里店鋪林立，精品薈萃，構成一定規(guī)模的純粹性商業(yè)各街區(qū)。從市場一線出生，在市場的戰(zhàn)火中成長，在醫(yī)藥保健品的招商、培訓、保健品的專賣店操作具有豐富的實戰(zhàn)經驗。但現(xiàn)在終端競爭日益激烈，產品品類繁多，必須管理、促銷等全方面到位。 如產品為保健類產品，那么它基本通過直銷人員銷售，選址可以考慮稍微偏一點，但要考慮交通方便。在公園設立專賣店能充分利用公園晨練的老年人的早晨人流量進行產品的宣傳、展示和傳播。 第二，知道直銷產品主要針對那些顧客。 （3） 切忌盲目追隨。 （7）市場調查的結果分析　　 追隨法 就是追隨一些品牌、商業(yè)中心、商超等特定人群集中場所，比如麥當勞、肯德基的人群定位為有孩子的家庭、年輕人群、時尚一族，那么以這些人群為目標人群的專賣店可以在麥當勞、肯德基的周邊地區(qū)選址。 上面介紹了專賣店選址的影響因素和一些選址的原則，下面簡單介紹兩種常見的選址方法。所以，一定要考慮為顧客提供服務的方便性，特別是專賣店以提供保健服務為主要銷售項目的專賣店，如章光101的生發(fā)養(yǎng)發(fā)店，除了提供產品，該店面的重要功能還種發(fā)，所以一定考慮顧客享受服務的方便性。 中心原則即專賣店選址在所屬的區(qū)域應該要起到一個以點帶面的作用，形成一個會員的管理中心、顧客的服務中心、產品的配送中心等多個“中心”作用。 存在原則這是基本原則。只有大量的目標人群光顧專賣店才能創(chuàng)造更多的機會，如雅芳。社區(qū)也是學生和家長都會出現(xiàn)較多的地方。從這些人的社會活動規(guī)律可以看出她們主要的活動場所是商超、商業(yè)街、辦公室周邊、社區(qū)周邊，所以針對這些人群的產品專賣店必須選擇相應的位置。在上述幾類產品中，針對的人群有幾類：老年人、中青年女性人群、學生等其他人群，要選好址，首先搞清楚目標人群的社會活動規(guī)律。選址不當，產生不了銷售，卻需要支付成本。以上是某服裝專賣店選址的評估表，其內容分為現(xiàn)場條件、營業(yè)狀況兩大部分14個項目，每個項目的最高分為5分、最低分為1分，對新店進行全面考察后，根據客觀情況填寫評估表，最后評估是否可以達到基本分數(shù)。如開設新店可能影響到公司其他專賣店的營業(yè)額，也要估計新店對老店專賣店的影響。D．確定合理價格根據地點的評定等級、面積大小、時間因素、建筑物結構和外觀、商圈中相似物業(yè)的租售價等，確定業(yè)主或經紀人的要價是否合理。在市場資訊的收集中，最重要的概念是商圈。因為公司不同階段在同一個地區(qū)的發(fā)展計劃會有較大的區(qū)別，例如在剛剛進入某地區(qū)時，首先考慮的是在消費者心目中樹立起品牌形象，該階段的新店開發(fā)數(shù)量會比較少，也不會過分注重利潤，通常會選擇特別醒目的地理位置及面積比較大的新店。要做到高效率又高質量的拓展，就必須建立科學的選址標準（包括經濟標準、技術標準、環(huán)境標準等）和決策流程（包括選址專員、選址項目組、選址委員會等）。一方面要最大化地擴大資金籌集渠道（提升盈利能力、擴大授信額度、增加注冊資本等），要精細化地做好資金調度（合理控制開發(fā)速度、妥善安排工程進度、加快資金回籠等），另一方面也要積極探索新型資本運營模，尋求與開發(fā)商和房地產信托基金機構的戰(zhàn)略合作。（二）連鎖拓展必須科學地、巧妙地進行資本調度和運營。（一）連鎖拓展必須培養(yǎng)和儲備精明強干的人才隊伍。商業(yè)地產開發(fā)不同于住宅地產開發(fā)，其人才密集、資金密集、政策密集程度并非一般開發(fā)項目所能比，利潤與風險均是必須同等考量的因素。這種模式是指自主開發(fā)的商業(yè)地產模式。通過訂單地產，開發(fā)商可以利用主力店和次主力店的品牌優(yōu)勢、集聚能力進行廣告宣傳乃至概念炒作，實現(xiàn)項目放大效應。租賃和收購商用物業(yè)，都面臨著出租方或出售方的現(xiàn)實意愿問題，特別是一些傳統(tǒng)零售企業(yè)，與新興商業(yè)地產相比，往往在商圈上更為優(yōu)越、在報價上更為苛刻，所以這些年來，也有不少連鎖企業(yè)走上了兼并擴張之路。收購商用物業(yè)模式。百貨商場在一線城市、二線城市、三線城市的經營面積一般分別在3萬、2萬、1萬平方米以上，如果都是自建，勢必給資金籌集等帶來很大的壓力，影響拓展速度。如上所述，商業(yè)連鎖企業(yè)往往并不具備餐飲、健身、文教等連鎖企業(yè)所擁有的能夠廣泛覆蓋的馳名品牌、核心技術和關鍵產品，所以針對一些進入行業(yè)者或行業(yè)內的小企業(yè)，一些已經基本具備經營管理優(yōu)勢的連鎖企業(yè)就沿著特許加盟這條路向前又邁了一步，實行托管加盟模式，即在輸出品牌的同時，向加盟店輸出管理團隊、輸出關鍵商品。這種模式的優(yōu)點在于可以迅速拓展網點，而不用特許總部增加較多的物力和人力的投資。一盤好棋，從謀篇布局，到落子為營再到收關定格，可謂舉足輕重。眾所周知，連鎖就是對一種成功模式的復制和擴展，由于企業(yè)管理總是存在固定成本和變動成本，只有當網點數(shù)量達到一定規(guī)模時，邊際成本才可能最低，邊際效益才可能最高，因此要追求規(guī)模效益就必須在臨界點上尋求突破。首當其沖的就是網點資源，所謂“終端為王”、“渠道制勝”是也，為什么這么說呢？其一，有輻射的網點資源是難得的不可再生的商業(yè)資源。遠東地區(qū)的產品由美國的生產廠商負責供應，與Suntory和Takanashi合作的設在日本的企業(yè)則專供日本市場八、百貨連鎖“搶地盤”的七種“劍法” 標簽: 連鎖 投資 網點 時至今日，我國零售業(yè)中關于先做大還是先做強、要規(guī)模還是要規(guī)范的爭論依然是難解難分?，F(xiàn)在其產品遍及歐美及東南亞，暢銷世界44個國家，連鎖店遍布紐約、倫敦、巴黎、蒙特卡羅、東京等地，年銷售額逾10億美元。1961年，馬塔斯為他的冰淇淋取了一個丹麥名字HaagenDazs，他認為這個斯堪地維尼亞的名字可以喚起新鮮、天然、健康及高品質的感覺。1921年魯本與他的母親移民到紐約，并開始銷售水果冰。哈根達斯冰淇淋的所有原料，都是來自于原料的最佳出產地，即便只是配料，都是經過精心挑選，毫無雜質,可見哈根達斯冰淇淋的純度可是相當高的。 哈根達斯采用“水銀瀉地”手法，在高檔的咖啡館、五星級酒店、影院等地開設零售點。魯本昏暗的地方影響逛街興致。9．行人匆匆的地方要慎重。7．門前有障礙物的要慎選。5．快車道旁開店要慎重。如果店門朝風(一般朝西北方向)，對顧客入店會產生麻煩；3．店面地面與路面不平的慎選。1．西曬的門面要慎選。用地周圍最好能夠置于購物中心的控制之下， 其他設施不應當干擾購物中心的營業(yè)活動，不能影響購物中心的 外觀形象，不能產生令人討厭的噪音、氣味和光線。屋頂上布滿灰 塵的管道和設備可 能會導致吸引力下 降。如果周圍道路在高峰期會出現(xiàn)交通堵塞， 需要看政府部門是否有意或開發(fā)商是否有能力和資金加以改善。 用地的平整性。 用地的物理狀況包括用地的形狀、高差變化、可進入性和視 覺可見性等。第三，用地必須允許進行零售開發(fā)，如 果是非商業(yè)開發(fā)用地，需要考慮改變用地性質的可能性。 (二)用地經濟狀況評估 對于一塊符合區(qū)位選擇的用地是否適合購物中心開發(fā)，需要 對用地的經濟狀況進行綜合分析?？梢?，城 市中心區(qū)與城市郊區(qū)的商業(yè)區(qū)位狀況發(fā)生了明顯的變化。不同區(qū)位的人口狀況和交通易達性也處在不 斷變化之中。收集的基礎資料還應當包括：附近的 相關設施是否齊備，是否存在競爭設施，服務商圈內將來可能會 出現(xiàn)的競爭設施。特別需要指出的是，空間 距離和時間距離是有區(qū)別的，易達性分析確定的距離不僅僅是空 間距離，因為空間距離和汽車行走需要的時間有區(qū)別。接下來需要對人口進行收入與購買力的調查，并分析人口 組成和消費習慣，值得注意的是，低收入者不一定是低消費者，而 有可能是高消費者。 接近購買力原則是指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近 高收入或高消費人口分布區(qū)。 區(qū)位易達性原則指商業(yè)用地一般應分布于交通便捷、易達性 好的位置。 (一)用地區(qū)位和交通人口狀況分析 購物中心的位置決定其易達性，并直接影響商圈范圍。作為首次來中國投資的國外資本，星摩爾將物業(yè)選址重點放在了中國各大城市的城郊結合部。 “上海和北京目前并不在我們的選址計劃之列，主要因為購物中心的選址一般都會選擇城郊，這是星摩爾在全世界發(fā)展通行的一個選址標準。旗下?lián)碛?5家子公司，分布于歐洲的13個國家和地區(qū)，擁有價值171億美元的資產和41億美元的股權。據悉，總部位于土耳其伊斯坦布爾的特克莫公司，有著擁有10年的購物中心和不動產開發(fā)經驗。 以星摩爾為例，此次拋出的“5年內建10家大型購物廣場”計劃將目光全部鎖定在了中國的二線城市。從商業(yè)供應量來看，星摩爾的進駐還有很大發(fā)展空間。未來，區(qū)域人口消費能力已經足夠支撐如此規(guī)模的購物廣場。之所以星摩爾會將其在中國投資開發(fā)的首個大型商業(yè)項目選擇在沈陽鐵西區(qū)，與該區(qū)域日益增長的消費能力有著很大關系。因此，大型商業(yè)在選址過程中需要和政府的規(guī)劃相結合。為此，沈陽市委常委、鐵西區(qū)委書記李繼安說道，“目前，鐵西‘西部十字金廊’已經吹響現(xiàn)代服務業(yè)的號角，區(qū)域內在建項目有14個。這些因素都與政府商業(yè)的整體規(guī)劃息息相關?！闭劶拔磥硖乜四谥袊囊?guī)劃版圖，特克莫公司董事長Hnas Otto Nagel（以下稱Otto）說道。此舉正式吹響了特克莫公司進軍中國市場的號角。巨鯨肚黑暗餐廳做的不是一種潮流，不是一種黑暗的旋風刮過去人們體驗過就不來了，它是一種趨勢，當交友的人，當情侶之間沒有一個地方，沒有一個專屬的地方去的時候，那么黑暗餐廳就出現(xiàn)了。一定要是整個城市的最成熟的商圈，而且這個地點必須是整個城市夜生活最火的地方。　　這是在北京大學舉行的“失明的城市”，關于黑暗、盲人生活、關于助殘的一個活動。這是黑暗派對。在完全黑暗的情況下，伸手不見五指，作出這樣的產品，我們有特制的陶泥，這是黑暗餐廳的黑暗天使（見圖）?！　〈蠹也灰押诎挡蛷d想成僅僅是體驗黑暗的地方，它有自己的特色服務，是網友見面、情侶見面的首選之地，包括摩托羅拉、諾華制藥、中央電視臺、清華大學總裁班等等多家知名公司在我們餐廳舉行公司年會或者聚會。現(xiàn)在境外的市場也在開發(fā)，包括新加坡、緬甸都在談，香港、臺北也在談。自2006年平安夜開業(yè)以來，應該說黑暗餐廳每一天都像是過節(jié)日，如果遇到一個節(jié)日，比如說元旦或者是情人節(jié)、感恩節(jié)等，幾乎都是提前半個月、一個月就全部定滿，情人節(jié)更是提前一個月全部都會被訂滿。這是黑暗餐廳的一個專屬電子訂單單，這被美食114等專業(yè)做餐飲的網站，將這張卡作為標準的模型，給所有的餐飲店作示范。這是進入黑暗餐廳黑暗的時光隧道。這是舉行黑暗單身交友活動時會員們的照片?！　∵@是整個餐廳的功能布局。巨鯨肚黑暗餐廳餐廳標準中文及英文商標專利我們公司都有申請，廣告語是“沒有距離的世界”。該區(qū)公司家數(shù)x(20—40)：該區(qū)辦公人口該區(qū)辦公人口即為該區(qū)的半固定人口。六、住家人口、住家戶數(shù)推算固定住家以該商圈建筑物來推算當?shù)刈〖?。抽樣時將人潮分為青少年、上班族、家庭主婦。每日營業(yè)額x每月工作天數(shù)=每月營業(yè)額。平均消費額了解該店的各類顧客與消費金額比例。人潮路線人潮匯集流動的路線。 將該商圈分為店鋪區(qū)，以“甲”為代碼；力、公區(qū)“甲2”為代碼；新式住宅區(qū)以“乙1”為代碼；舊式住宅區(qū)以”乙2”為代碼；文教區(qū)，以“丙”為代碼。二、住宅特色建筑物形態(tài) 實地了解在本商圈內住宅區(qū)的建筑形態(tài)、建筑高度數(shù)、建筑形式為新式或舊式及分布區(qū)域。 商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算并繪制商圈簡圖(例如：標出“超級市場娛樂區(qū)”、“女人街”及競爭店或同性質店鋪所在的位置，抽樣點的所在位置)。它們往往要求“門當戶對”，如果覺得有與自己檔次不夠的品牌進駐，它們就會選擇放棄該項目。這些都是世界上公認有幾大頂尖名牌的朝圣之地，那里云集了最多的頂尖品牌，如Chanel、Christian Dior、Gucci、LV等。全球約有200個奢侈品品牌，有相當一部分會進入北京，終端物業(yè)的租賃需求較大，但目前的現(xiàn)象是一直難以轉化為有效的需求，其主要原因是北京現(xiàn)有的商業(yè)經營水平普遍不高，鮮有經營成功的新商業(yè)?！? 交通：交通問題