城市數(shù)據(jù)研究整理(編輯修改稿)
2025-07-20 19:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 幾年很多房企強調(diào)“高周轉(zhuǎn)”，普遍加快了資金周轉(zhuǎn)和開發(fā)周期，因此可以調(diào)整為“新開工面積/施工面積 = 1/3—1/2”，否則市場將可能出現(xiàn)供給過剩。房地產(chǎn)供求及價格變動情況一般選取近5年以來的預售面積、銷售面積和銷售金額進行對比分析，并計算年度房地產(chǎn)價格和價格年遞增率情況。需要說明的是，如果庫存在下降，價格在上升，表明是正常狀態(tài)；如果現(xiàn)在的庫存水平是五年來的最低點，說明是良性狀態(tài)，但還要觀察中后期是否還有供應(yīng)面積出來；如果現(xiàn)在只是貨值在增加，而不是庫存在增加，表明是正常狀態(tài)。供求比供求比是當期月末累計供應(yīng)面積和當期月末累計銷售面積的比。一般地，供求比在1：:—1：；供求比≥1:，市場呈現(xiàn)供大于求；供求比≤1:，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求。去化周期去化周期是月末取得預售許可的住宅庫存累計量和連續(xù)6個月新建商品住宅銷售量移動平均值的比。去化周期能夠衡量房地產(chǎn)未來市場的供求關(guān)系，一般地，去化周期的合理區(qū)間為6—18個月，10個月為宜，偏小區(qū)間為小于6個月，偏大區(qū)間為大于18個月， 24個月是風險警戒線，超過了市場就有風險了。二手房交易面積由于眾所周知的原因，二手房交易價格與實際成交價格有一定差異，因此二手房的交易一般只考慮成交面積的影響。一般地，當二手房成交面積與一手房成交面積之比大于或等于1:1時，是比較成熟的市場，反之就是不成熟的市場。在目前這個階段，一手市場因為限價等原因，出現(xiàn)一定的扭曲，而二手市場恰恰更能反映市場的現(xiàn)實情況。而許多開發(fā)商，還會根據(jù)二手房業(yè)主的需求調(diào)查，研發(fā)新房項目。因此，通過上述的房地產(chǎn)市場分析和研究，我們可以回答以下問題：● 該城市房地產(chǎn)是否有過熱想象？● 該城市房地產(chǎn)開發(fā)的總體水平如何？● 該城市房地產(chǎn)開發(fā)的供求關(guān)系怎樣？● 該城市房地產(chǎn)發(fā)展將會出現(xiàn)什么變化？● 項目在該城市開發(fā)面臨什么機會？由此，對一個城市房地產(chǎn)市場環(huán)境有比較清晰的了解，并且對未來城市房地產(chǎn)發(fā)展有比較準確的判斷，從而指導房地產(chǎn)項目的良性開發(fā)。3模塊三：城市的等級劃分運用房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標可以對各個城市進行等級劃分，我們將城市GDP總量、人均GDP、常住人口、人均可支配收入和三次產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)等宏觀經(jīng)濟指標進行綜合考量，就可將各城市進行等級劃分（如圖所示），全國各城市可劃分為四個等級：一線城市、準一線城市、二線城市和三四線城市。對房地產(chǎn)而言，三線和四線（或四線以下）城市區(qū)分等級的意義并不大，因此將三四線城市合并等級。城市等級劃分的梯級圖由于城市等級的劃分與GDP總量、人均GDP、常住人口、人均可支配收入和第三產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)等因素相關(guān)，因此當房地產(chǎn)風險發(fā)生時，一線城市抗風險能力明顯高于準一線的城市，而準一線城市的抗風險能力明顯高于二線的城市，以此類推，城市等級越高的，抗風險的能力越強。所以當房企進入一個新的城市時，可以根據(jù)該城市的等級設(shè)置一個風險控制的
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