城市數(shù)據(jù)研究整理(編輯修改稿)
2025-07-20 19:55 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 幾年很多房企強(qiáng)調(diào)“高周轉(zhuǎn)”，普遍加快了資金周轉(zhuǎn)和開(kāi)發(fā)周期，因此可以調(diào)整為“新開(kāi)工面積/施工面積 = 1/3—1/2”，否則市場(chǎng)將可能出現(xiàn)供給過(guò)剩。房地產(chǎn)供求及價(jià)格變動(dòng)情況一般選取近5年以來(lái)的預(yù)售面積、銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額進(jìn)行對(duì)比分析，并計(jì)算年度房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)格年遞增率情況。需要說(shuō)明的是，如果庫(kù)存在下降，價(jià)格在上升，表明是正常狀態(tài)；如果現(xiàn)在的庫(kù)存水平是五年來(lái)的最低點(diǎn)，說(shuō)明是良性狀態(tài)，但還要觀察中后期是否還有供應(yīng)面積出來(lái)；如果現(xiàn)在只是貨值在增加，而不是庫(kù)存在增加，表明是正常狀態(tài)。供求比供求比是當(dāng)期月末累計(jì)供應(yīng)面積和當(dāng)期月末累計(jì)銷(xiāo)售面積的比。一般地，供求比在1：:—1：；供求比≥1:，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求；供求比≤1:，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求。去化周期去化周期是月末取得預(yù)售許可的住宅庫(kù)存累計(jì)量和連續(xù)6個(gè)月新建商品住宅銷(xiāo)售量移動(dòng)平均值的比。去化周期能夠衡量房地產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)的供求關(guān)系，一般地，去化周期的合理區(qū)間為6—18個(gè)月，10個(gè)月為宜，偏小區(qū)間為小于6個(gè)月，偏大區(qū)間為大于18個(gè)月， 24個(gè)月是風(fēng)險(xiǎn)警戒線，超過(guò)了市場(chǎng)就有風(fēng)險(xiǎn)了。二手房交易面積由于眾所周知的原因，二手房交易價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格有一定差異，因此二手房的交易一般只考慮成交面積的影響。一般地，當(dāng)二手房成交面積與一手房成交面積之比大于或等于1:1時(shí)，是比較成熟的市場(chǎng)，反之就是不成熟的市場(chǎng)。在目前這個(gè)階段，一手市場(chǎng)因?yàn)橄迌r(jià)等原因，出現(xiàn)一定的扭曲，而二手市場(chǎng)恰恰更能反映市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況。而許多開(kāi)發(fā)商，還會(huì)根據(jù)二手房業(yè)主的需求調(diào)查，研發(fā)新房項(xiàng)目。因此，通過(guò)上述的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和研究，我們可以回答以下問(wèn)題：● 該城市房地產(chǎn)是否有過(guò)熱想象？● 該城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體水平如何？● 該城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的供求關(guān)系怎樣？● 該城市房地產(chǎn)發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)什么變化？● 項(xiàng)目在該城市開(kāi)發(fā)面臨什么機(jī)會(huì)？由此，對(duì)一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境有比較清晰的了解，并且對(duì)未來(lái)城市房地產(chǎn)發(fā)展有比較準(zhǔn)確的判斷，從而指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的良性開(kāi)發(fā)。3模塊三：城市的等級(jí)劃分運(yùn)用房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以對(duì)各個(gè)城市進(jìn)行等級(jí)劃分，我們將城市GDP總量、人均GDP、常住人口、人均可支配收入和三次產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行綜合考量，就可將各城市進(jìn)行等級(jí)劃分（如圖所示），全國(guó)各城市可劃分為四個(gè)等級(jí)：一線城市、準(zhǔn)一線城市、二線城市和三四線城市。對(duì)房地產(chǎn)而言，三線和四線（或四線以下）城市區(qū)分等級(jí)的意義并不大，因此將三四線城市合并等級(jí)。城市等級(jí)劃分的梯級(jí)圖由于城市等級(jí)的劃分與GDP總量、人均GDP、常住人口、人均可支配收入和第三產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)等因素相關(guān)，因此當(dāng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，一線城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯高于準(zhǔn)一線的城市，而準(zhǔn)一線城市的抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯高于二線的城市，以此類(lèi)推，城市等級(jí)越高的，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。所以當(dāng)房企進(jìn)入一個(gè)新的城市時(shí)，可以根據(jù)該城市的等級(jí)設(shè)置一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制的
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