【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高檔消費(fèi)群體正在形成，消費(fèi)增長(zhǎng)的增量部分主要是由中、高檔消費(fèi)形成的，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆而形成的居住類消費(fèi)、提高生活品質(zhì)的教育、文化、娛樂(lè)、服務(wù)消費(fèi)和汽車消費(fèi)成為熱點(diǎn)。從01年下半年到今年的居住類消費(fèi)和餐飲業(yè)的消費(fèi)火爆，抬高了基數(shù)，給03年的消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)增加了難度。第二章 蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房發(fā)展?fàn)顩r2002年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表 指標(biāo)區(qū)位本年完成投資施工面積新開(kāi)工面積竣工面積空置面積02年增幅02年增幅02年增幅02年增幅02年增幅市區(qū)古城區(qū)3993320692352589123008105597新區(qū)49015348218749242138651園區(qū)162116272997462981556吳中區(qū)809857582162413179664215相城區(qū)25843362533281173449229/常熟1043417572917431411951939402張家港143061305671025457784922183太倉(cāng)226273303522148699074310316吳江114181519621016746317715596昆山541242384215893446917039一、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供給狀況、空置狀況分析：全市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房發(fā)展總體狀況總體上看，蘇州商業(yè)用房的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，完成投資、施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積四個(gè)指標(biāo)都比2001年有所增長(zhǎng)。尤其是完成投資和新開(kāi)工面積兩個(gè)指標(biāo)的增幅，更是強(qiáng)勁，說(shuō)明在交通格局的形成、輕軌潛在效應(yīng)的激發(fā)、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲、居民可支配收入及消費(fèi)性支出的日益增加、城市地位的提升等因素的共同作用下，開(kāi)發(fā)商對(duì)蘇州市的商業(yè)前景的預(yù)期良好，開(kāi)發(fā)信心十足，投資力度明顯加強(qiáng)，資金到位狀況良好。值得注意的是空置面積的大幅度下降，相對(duì)施工面積、新開(kāi)工面積的不斷上升，說(shuō)明市場(chǎng)需求比較旺盛，已經(jīng)消化掉大量的空置商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，“減空”效果明顯。市區(qū)商業(yè)分區(qū)概述（1）、中心城區(qū)：古城區(qū)由于歷史原因，各項(xiàng)商業(yè)配套比較完善，石路商圈、觀前商圈已相對(duì)成熟，輻射半徑也日益擴(kuò)大，商業(yè)市場(chǎng)相對(duì)飽和，故從5個(gè)指標(biāo)的發(fā)展來(lái)看，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入生命同期中的成熟期，后來(lái)商業(yè)項(xiàng)目介入相對(duì)困難，故新開(kāi)工面積有著較大的降幅（%）。同時(shí)，從空置面積的降幅（%）來(lái)看，更能說(shuō)明該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)環(huán)境的成熟。成熟的商業(yè)環(huán)境、良好的市場(chǎng)前景使得該區(qū)內(nèi)的商業(yè)空置房的“減空”效果非常明顯?！龀墒斓纳倘?duì)區(qū)內(nèi)商業(yè)用房發(fā)展的拉動(dòng)作用明顯。（2）、新區(qū)新區(qū)內(nèi)已有新區(qū)商業(yè)街，獅山路沿線的各種酒店、咖啡店等休閑娛樂(lè)餐飲，以及預(yù)計(jì)今年10月份開(kāi)業(yè)的百潤(rùn)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)。加上該區(qū)內(nèi)高檔物業(yè)的陸續(xù)出現(xiàn)和蘇州樂(lè)園吸引旅游人群的不斷增加，市場(chǎng)潛力較大，發(fā)展大型商業(yè)項(xiàng)目有較大的機(jī)會(huì)。預(yù)測(cè)：在未來(lái)，新區(qū)獅山路兩邊將出現(xiàn)商圈，我們暫稱之為“新區(qū)商圈”。但該處文化底蘊(yùn)的相對(duì)不足，也是發(fā)展商業(yè)的一個(gè)弱點(diǎn)，因?yàn)殡y以有效的延長(zhǎng)旅游人群的區(qū)內(nèi)逗留時(shí)間。（3）、園區(qū)園區(qū)由于商業(yè)模式相對(duì)獨(dú)特，鄰里中心運(yùn)作都相對(duì)成熟，能有效地滿足區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)需求。但隨著近兩年區(qū)內(nèi)高檔物業(yè)的大量涌現(xiàn)、外來(lái)人口的急劇增加、CBD的規(guī)劃、園區(qū)二三期的啟動(dòng)，園區(qū)已成為蘇州的國(guó)際化新城區(qū)，國(guó)際化步伐明顯加大，為了滿足區(qū)內(nèi)海內(nèi)外高消費(fèi)人群的需求，該區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目的檔次將比較高，目前在建和將建的項(xiàng)目就有F城、聯(lián)合投資的婁葑社區(qū)服務(wù)中心，星海國(guó)際廣場(chǎng)、師惠坊商業(yè)街、湖東第四鄰里中心、湖西園區(qū)置地商業(yè)項(xiàng)目等一系列大型商業(yè)項(xiàng)目。預(yù)測(cè)：在未來(lái)幾年內(nèi)，該區(qū)的商業(yè)將與國(guó)際接軌，檔次將成為蘇州最高，與石路商圈、觀前商圈形成鼎足而立之勢(shì)。（4）、吳中區(qū)由于吳中區(qū)發(fā)展上的相對(duì)滯后，該區(qū)內(nèi)除木瀆、長(zhǎng)橋（百潤(rùn)發(fā)、華潤(rùn)）商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r還好外，其他地方的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r都不盡人意。從施工面積、新開(kāi)工面積的增幅來(lái)看，還是比較快的，但增長(zhǎng)率主要是由指標(biāo)基數(shù)太小拉動(dòng)的，市場(chǎng)需求拉動(dòng)效果不是很明顯?？罩妹娣e的降幅很大原因也不外于此。預(yù)測(cè)：該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)前景由于先天條件不足，市場(chǎng)潛力相對(duì)較小，潛力相對(duì)較大的地區(qū)有三個(gè)：長(zhǎng)橋、木瀆、太湖。（5）、相城區(qū)相城區(qū)的商業(yè)近年來(lái)有著較大的發(fā)展，主要集中在相城區(qū)的行政中心附近，已形成的有較大影響力和形象的商業(yè)項(xiàng)目有蠡口家具城、相城一條街，還有規(guī)劃中即將運(yùn)作的國(guó)際服裝城。該區(qū)發(fā)展較慢，近期由于區(qū)內(nèi)市政配套設(shè)施、交通有較大改善，市場(chǎng)前景一下子變得光明起來(lái)，但由于鐵路以北的區(qū)位在人們心理上的抗性，市場(chǎng)前景不是很理想，商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)傾向于商業(yè)物流方向，未來(lái)可能會(huì)作為商品集散地的形象存在于市場(chǎng)中。五個(gè)縣級(jí)市五個(gè)縣級(jí)市的商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后。但發(fā)展步伐非常快，隨著“沿江八大產(chǎn)業(yè)基地”的規(guī)劃實(shí)施，區(qū)內(nèi)商業(yè)的前景變得撲朔迷離，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了這幾個(gè)區(qū)域內(nèi)的絕大部分地區(qū)商業(yè)前景不容樂(lè)觀，商業(yè)將集中向服務(wù)周邊居民的日常生活需要方向發(fā)展。值得一提的是幾個(gè)風(fēng)景區(qū)板塊的旅游業(yè)有可能帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展。但這些縣級(jí)市內(nèi)居民的消費(fèi)地點(diǎn)傾向于市區(qū)，隨著大交通格局的形成、輕軌的規(guī)劃，大大縮短了往返市區(qū)的時(shí)間，這些縣級(jí)市面臨市區(qū)商業(yè)對(duì)區(qū)內(nèi)商業(yè)客源的分流左右，市場(chǎng)挑戰(zhàn)明顯，市場(chǎng)客源將大幅縮水，從而形成市場(chǎng)需求相對(duì)不足。秘方：做獨(dú)特的商業(yè)，以差異化策略介入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。二、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)需求狀況分析2003年上半年，市區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)讓登記1282處，，%、%%，創(chuàng)歷史最高水平。上半年，市區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房預(yù)售價(jià)平均每平方米7033元，其中中心城區(qū)為每平方米7706元。指標(biāo)的驚人增長(zhǎng)說(shuō)明市場(chǎng)消化能力極強(qiáng)，這與“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)投資思想密不可分，在股票市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷、銀行儲(chǔ)蓄利率一再下調(diào)的情況下，投資不動(dòng)產(chǎn)、在“商鋪”中淘金已成為廣大市民的共識(shí)。 三、供應(yīng)市場(chǎng)探析歷年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積走勢(shì)分析※從圖一可以看出：從98年至今，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的施工面積走勢(shì)波動(dòng)較小，只有99年躍入谷底，原因是98年結(jié)轉(zhuǎn)的大量的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積在一定程度上影響開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)信心，但隨著99年底蘇州樓市的升溫，加上蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，有效的拉動(dòng)了商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的開(kāi)發(fā)信心， 2000年至2002年走勢(shì)呈緩慢上升態(tài)勢(shì)。居民可支配收入的不斷增加和消費(fèi)性支出的比例不斷加大，對(duì)商業(yè)服務(wù)業(yè)的需求日益旺盛，也有效的拉動(dòng)了商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積的再次大幅上揚(yáng)。預(yù)測(cè)：隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，外來(lái)人口的不斷增加、交通環(huán)境的不斷改善、招商引資力度的不斷加強(qiáng)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用