國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)投資性房地產(chǎn)(編輯修改稿)
2025-07-20 01:08 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 條件以在公開市場(chǎng)上所能取得的最好價(jià)格出售其投資性房地產(chǎn)，不管那個(gè)價(jià)格是多少。實(shí)際投資性房地產(chǎn)的業(yè)主的實(shí)際情況不在考慮之列，因?yàn)樽栽镐N售者是一個(gè)假設(shè)的業(yè)主。 3“經(jīng)過(guò)恰當(dāng)?shù)耐其N后”這一表述是指投資性房地產(chǎn)將會(huì)按最恰當(dāng)?shù)姆绞皆谑袌?chǎng)上出現(xiàn)，以使其能夠按照可合理取得的最好價(jià)格處置。在市場(chǎng)上陳列時(shí)間的長(zhǎng)短可能隨市場(chǎng)狀狀況而異，但必須使投資性房地產(chǎn)足以引起足夠數(shù)量的潛在購(gòu)買者的注意。陳列期間應(yīng)假設(shè)發(fā)生在資產(chǎn)負(fù)債表日之前。 3公允價(jià)值的定義提到了公平交易。公平交易指在不存在特別或特殊關(guān)系（該關(guān)系可使交易價(jià)格不具市場(chǎng)特征）的當(dāng)事人這間進(jìn)行的交易。該交易假定是在非關(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行的，各方各自獨(dú)立發(fā)生行為。 3公允價(jià)值最好的證據(jù)通常是在同一地點(diǎn)和相同條件的活躍市場(chǎng)對(duì)相似的房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格以及相似的租賃和其它合同所確定的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。企業(yè)應(yīng)注意辯別房地產(chǎn)在性質(zhì)、地理位置或狀況方面的差異，或與房地產(chǎn)有關(guān)的租賃和其它合同條款方面的差異。 在不存在第39段所描述的活躍市場(chǎng)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格的情況下，企業(yè)應(yīng)考慮種種不同來(lái)源的信息，包括： ?。?）不同性質(zhì)、狀況或地理位置的活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格（或不同租賃或其它合同所確定的現(xiàn)時(shí)價(jià)格），對(duì)其進(jìn)行調(diào)整以反映那些差異； （2）不太活躍市場(chǎng)的近期價(jià)格，對(duì)其進(jìn)行調(diào)整以反映自按這些價(jià)格發(fā)生交易之日以來(lái)經(jīng)濟(jì)狀況的變化； （3）根據(jù)對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量的可靠估計(jì)所作的折現(xiàn)的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)，輔以任何現(xiàn)有的租賃和其它合同條款以及（如果可能的話），諸如相同地理位置和條件情況下相似資產(chǎn)的當(dāng)前市場(chǎng)租金等，采用反映當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)金流量的金額和時(shí)間的不確定性的估價(jià)的折現(xiàn)率。 4在某些情況下，上段所列的各種來(lái)源可能會(huì)對(duì)投資性房地的公允價(jià)值得出不同的結(jié)論。為了在相對(duì)小的公允價(jià)值的合理估計(jì)范圍內(nèi)成達(dá)對(duì)公允價(jià)值最可靠的估計(jì)，企業(yè)應(yīng)考慮出現(xiàn)這些差異的原因。 4在特殊情形下，有證據(jù)清楚地表明，當(dāng)企業(yè)首次取得一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)（或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建筑或開發(fā)活動(dòng)后，或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)時(shí)），公允價(jià)值的合理估計(jì)范圍差異極大，不同結(jié)果的可能性極難估計(jì)，從而否定了公允價(jià)值單一估計(jì)的有用性。這種情況可能表明房地產(chǎn)的公允價(jià)值將無(wú)法在持續(xù)基礎(chǔ)上可靠確定（參見(jiàn)第47段）。 4正如《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第36號(hào)——資產(chǎn)減值》所定義的那樣，公允價(jià)值有別于使用價(jià)值。公允價(jià)值值反映了市場(chǎng)參與者的知識(shí)和估計(jì)，也反映了與市場(chǎng)參與者相關(guān)的各種因素。與之相對(duì)，使用價(jià)值反映了企業(yè)的知識(shí)和會(huì)計(jì)，也反映了只針對(duì)于特定企業(yè)的種種特定實(shí)體因素，這些因素一般不適用于其它企業(yè)。例如，公允價(jià)值不反映： ?。?）將不同地理位置的房地產(chǎn)進(jìn)行組合所產(chǎn)生的附加值； ?。?）投資性房地產(chǎn)與其它資產(chǎn)之間的協(xié)同作用； ?。?）針對(duì)于目前業(yè)主的法定權(quán)利或法律約束； ?。?）針對(duì)于目前業(yè)主的稅收利益或稅收負(fù)但。 4在確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，企業(yè)應(yīng)避免重復(fù)計(jì)算在資產(chǎn)負(fù)債表中以單獨(dú)資產(chǎn)或負(fù)債確認(rèn)的資產(chǎn)或負(fù)債。例如： （1）電梯或空調(diào)等設(shè)備往往是某一項(xiàng)建筑物的完整組成部分，通常應(yīng)包括在投資性房地產(chǎn)之中，而不是單獨(dú)作為不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備確認(rèn)； ?。?）如果某一間辦公室與配備的家具一道出租，辦公室的公允價(jià)值通常包括家具的公允價(jià)值，因?yàn)樽饨鹗找媸桥鋫淞思揖叩霓k公室的收益。在投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值中包括家具的情況下，企業(yè)不應(yīng)將家具作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)確認(rèn)； ?。?）投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不包括預(yù)付的或應(yīng)計(jì)的經(jīng)營(yíng)租賃收益，因?yàn)槠髽I(yè)將其確認(rèn)為一項(xiàng)單獨(dú)的負(fù)債或資產(chǎn)。 4投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不反映為提高或改善房地產(chǎn)而發(fā)生的未來(lái)資本性支出，也不反映由未來(lái)資本性支出所產(chǎn)生的相關(guān)未來(lái)利益。 4在某些情況下，企業(yè)預(yù)期與某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的支出（不是與已確認(rèn)的金融負(fù)債相關(guān)的支出）的現(xiàn)值會(huì)超過(guò)相關(guān)現(xiàn)金收入的現(xiàn)值。企業(yè)根據(jù)《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第37號(hào)——準(zhǔn)備、或有負(fù)債和或有資產(chǎn)》來(lái)確定是否確認(rèn)一項(xiàng)負(fù)債以及如何對(duì)這類負(fù)債予以計(jì)量。 無(wú)法可靠計(jì)量公允價(jià)值 4一個(gè)允許例外的假定是企業(yè)將能夠在持續(xù)基礎(chǔ)上可靠確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。但是，在特例情形下，有證據(jù)清楚地表明，當(dāng)企業(yè)首次取得投資性房地產(chǎn)時(shí)（或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開發(fā)活動(dòng)后，或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)時(shí)），企業(yè)將無(wú)法在持續(xù)基礎(chǔ)上對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行可靠確定。這種情況只有在可比的市場(chǎng)交易不經(jīng)常發(fā)生，并且公允價(jià)值的備選估價(jià)無(wú)法取得（例如，根據(jù)折現(xiàn)的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)的）情況下才可能出現(xiàn)。在這種情況下，企業(yè)應(yīng)采用《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備》中的基準(zhǔn)處理方法計(jì)量該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的殘值應(yīng)假定為零。在該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置之前，企業(yè)應(yīng)一直采用《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)》進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。 4即使由于前一段所給出的原因出現(xiàn)了特例情形，企業(yè)被迫采用《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)》中的基準(zhǔn)處理方法計(jì)量某一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，企業(yè)其它所有投資性房地產(chǎn)還應(yīng)按公允價(jià)值計(jì)量。 4如果企業(yè)原先按公允價(jià)值計(jì)量某一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，即使可比的市場(chǎng)交易變得不經(jīng)常發(fā)生或市場(chǎng)價(jià)格變得不易取得，在該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置（或變?yōu)槟康?，或企業(yè)為以后在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售而開始開發(fā)）之前，企業(yè)仍應(yīng)一直按公允價(jià)值對(duì)其進(jìn)行計(jì)量。 成本模式 50、在初始確認(rèn)之后，選擇成本模式的企業(yè)應(yīng)采用《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備》中的基準(zhǔn)處理方法，即按成本減去累計(jì)折舊和任何累計(jì)減值損失，計(jì)量其全部投資性房地產(chǎn)。
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