【文章內(nèi)容簡介】 理的全面性。房地產(chǎn)開發(fā)以開發(fā)商為核心，以設(shè)計、施工、監(jiān)理、造價等單位為參與主體，既有分工，又有合作，開發(fā)商必須站在整個項目的高度做好統(tǒng)籌規(guī)劃，全面做好成本管理工作。第二，系統(tǒng)性。房地產(chǎn)建設(shè)成本管理的具體工作，貫穿于項目開發(fā)建設(shè)的決策、設(shè)計、發(fā)包、施工、使用等各個階段，涉及到成本預(yù)測、計劃、控制、核算、分析、考核等各項任務(wù)，因此要求房地產(chǎn)工程建設(shè)成本管理必須形成體系。第三，綜合性。房地產(chǎn)工程建設(shè)成本管理要綜合考慮成本、質(zhì)量和進度三者之間的關(guān)系，力求開發(fā)項目的成本目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、進度目標(biāo)協(xié)調(diào)一致。脫離了質(zhì)量目標(biāo)或者進度目標(biāo)的成本目標(biāo)，將會產(chǎn)生嚴(yán)重的錯誤導(dǎo)向，最終只會付出更大的成本代價。第四，動態(tài)性。房地產(chǎn)項目從前期決策階段到竣工交付使用，開發(fā)建設(shè)周期較長，期間受到國民經(jīng)濟、國家政策、市場環(huán)境等眾多不確定因素的影響，、分析和考核，非常有助于企業(yè)掌握成本管理的真實成果，為下一步的成本管理工作提供依據(jù)。因此必須對房地產(chǎn)工程建設(shè)成本實行動態(tài)管理。 房地產(chǎn)成本控制原則效益性原則 任何系統(tǒng)的控制都要講效益，效益性不僅是系統(tǒng)追求的目標(biāo)，而且也是評價系統(tǒng)有效性的重要標(biāo)準(zhǔn)。成本控制遵循效益性原則，要求成本控制指標(biāo)的確定、成本控制方法的選擇、成本控制組織體系的建立，都要以提高經(jīng)濟效益為出發(fā)點。 可控制原則 成本控制主體對其成本控制的結(jié)果承擔(dān)責(zé)任，為了合理反映成本控制主體應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，其成本控制對象應(yīng)為可控制成本。所謂可控制成本是指可以預(yù)先知道的，有辦法計量的，能為成本控制主體所控制、為其工作好壞所影響的成本。 全面性原則 成本控制的全面性，體現(xiàn)在一下三個方面：首先，成本控制的全面性表現(xiàn)在對項目成本形成的全過程進行控制。其次，成本控制的全面性表現(xiàn)在成本控制的全方位上。最后，成本控制還是一項要求企業(yè)全體職工都積極參與的管理活動。 例外管理原則 成本控制遵循例外管理原則，在利于將管理人員從煩瑣日常事務(wù)中解脫出來，集中力量抓顯著、突出的問題，從而提高控制效率。 分級控制原則 分級控制原則是統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理原則在成本控制中的具體運用。實行分級管理各自負(fù)責(zé)自身的成本控制指標(biāo)，從而形成一個多級階梯控制網(wǎng)絡(luò)，確保成本控制目標(biāo)的實現(xiàn)。第三章 公司房地產(chǎn)成本控制的現(xiàn)狀及存在的問題 成懋公司房地產(chǎn)成本控制的現(xiàn)狀成懋房地產(chǎn)企業(yè)，為加強控制項目開發(fā)成本，實現(xiàn)集團的低成本戰(zhàn)略目標(biāo)，按照房地產(chǎn)公司行業(yè)特點，將項目開發(fā)成本劃分為未開發(fā)土地、樓體直接成本、項目分?jǐn)偝杀救箢惗壙颇枯o助核算項目明細(xì)成本。 未開發(fā)土地成本是主要核算購買土地發(fā)生的全部成本費用，分為土地出讓金、契稅、交易代理費、權(quán)屬變更登記費、耕地補償費、拆遷補償費、土地測量費、土地使用稅、其他相關(guān)費用等九個三級科目明細(xì)核算。 樓體直接成本是核算樓體內(nèi)部建造過程中發(fā)生的各項成本。以每棟樓為核算對象進行成本歸集，以準(zhǔn)確核算出每一棟樓的成本支出。分為樁基工程、主體工程、項目分?jǐn)偝杀巨D(zhuǎn)入三個三級明細(xì)科目，每個科目分明細(xì)核算。 （1）、樓體直接成本－樁基工程，核算開發(fā)樓盤樁基處理過程中發(fā)生的成本。分為樁基施工、樁基檢測、挖槽及需要用到的主要材料等明細(xì)科目核算。 （2）、樓體直接成本－主體工程，核算樓體施工發(fā)生的成本。分為主體施工、采暖工程、電氣工程、給排水工程、消防工程、燃?xì)夤こ?、門窗安裝、電梯、外墻、裝飾裝修工程、通風(fēng)空調(diào)工程、防災(zāi)報警工程、主要供應(yīng)材料等明細(xì)科目核算。 （3）、樓體直接成本－項目分?jǐn)偝杀巨D(zhuǎn)入，核算項目樓體其他主體成本需要分?jǐn)傓D(zhuǎn)入的施工成本。 項目分?jǐn)偝杀痉譃橥恋刭M用、綜合費、項目前期費用、環(huán)境綠化及零星配套、外線工程、公共配套設(shè)施、借款利息、直接費用等八個三級科目明細(xì)核算。 通過上訴三大類科目歸集的項目成本費用，項目決算時將項目成本輔助核算的成本費用按集團要求的原則核算出單體成本，分期成本及項目總體成本。具體使用原則如下： （1）直接成本以單體為項目進行項目輔助明細(xì)核算，以施工單位或個人為供應(yīng)商進行供應(yīng)商往來核算。如個人以其他單位為掛靠單位進行施工，則以被掛靠單位為供應(yīng)商核算。 （2） 項目分?jǐn)偝杀疽允芤鎸ο鬄轫椖窟M行項目輔助核算，具體分為項目總體和分期工程，以收款方為供應(yīng)商進行供應(yīng)商往來核算。如項目分?jǐn)偝杀局写嬖趹?yīng)由幾期工程共同分?jǐn)偟某杀荆ㄈ缈傮w規(guī)劃設(shè)計費等）計入項目總體核算，按受益單位分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。在發(fā)生需要計入項目總體核算的成本費用時，填制成本分?jǐn)傆嬎銌巍?地下車位單獨作為項目，以住宅模式只核算自身發(fā)生的直接成本，不負(fù)擔(dān)項目分?jǐn)偝杀?。自用公共配套設(shè)施和會所單獨作為項目，以住宅模式核算自身發(fā)生的直接成本和分?jǐn)偼恋爻杀?，不?fù)擔(dān)土地成本以外的項目分?jǐn)偝杀尽Ｄ苻k理產(chǎn)權(quán)的地下室、樓體車庫、只核算自身建造成本和自身交納的綜合規(guī)費，不分?jǐn)傞T窗、外墻、防盜門、環(huán)境外線、土地和其他費用。不能辦理產(chǎn)權(quán)的地下室、樓體車庫不計算成本。 公司房地產(chǎn)成本控制選擇中存在的問題以“海南成懋文承苑”為例，主體工程的設(shè)計單位選擇沒有通過招投標(biāo)來選擇設(shè)計單位，在設(shè)計、施工過程中存在以下問題：（1）招標(biāo)過程中設(shè)計方案選擇主觀性強。設(shè)計工作是一項集合技術(shù)性、藝術(shù)性和規(guī)范性于一身的腦力勞動，設(shè)計工作以追求使用功能和資本投入的和諧統(tǒng)一為最終目的。設(shè)計師以業(yè)主提供的設(shè)計條件為框架，以相關(guān)的設(shè)計規(guī)范和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，充分發(fā)揮自身的想象力和創(chuàng)造力，設(shè)計出即能滿足既定的使用功能標(biāo)準(zhǔn)，又具有較高的經(jīng)濟價值，同時兼顧一定的建筑美感的產(chǎn)品。而作為建設(shè)單位，往往把經(jīng)濟效益看得很重，希望能夠以最低的成本代價達到最基本的使用功能要求，有時還會為了片面追求成本的降低向設(shè)計師提出一些違背設(shè)計規(guī)范的想法和要求，這就造成了建設(shè)單位和設(shè)計單位對設(shè)計工作的理解存在一定的偏差。如對海南成懋大廈外墻立面設(shè)計方案的確定，雖然收到了萬成公司，升宏公司和博美設(shè)計公司的三個設(shè)計方案，但是整個過程卻完全依靠人為的主觀判斷，沒有通過科學(xué)的計算方案對三項備選方案進行經(jīng)濟性和適用性比較，有相當(dāng)?shù)拿つ啃院碗S意性。這也使得最后中標(biāo)的萬成公司，價格在三家公司中并不是最實惠的。既花了錢，也沒有達到很好的效果。（2）設(shè)計單位成本意識不強。建設(shè)單位和設(shè)計單位之間是委托和被委托的關(guān)系，由于二者在項目管理中處于不同的角色，基于不同的利益，對于設(shè)計管理工作存在一定的思維偏差，尤其是體現(xiàn)在成本管理方面，設(shè)計單位的成本意識薄弱，有待于進一步提高。設(shè)計管理工作的重點是要解決業(yè)主即建設(shè)單位和設(shè)計單位之間的思維偏差，作為設(shè)計單位，常常從建筑的使用功能角度出發(fā)，嚴(yán)格遵守設(shè)計規(guī)范甚至超越規(guī)范規(guī)定，安全系數(shù)非常保守,力求賦予建筑內(nèi)在的藝術(shù)氣質(zhì)，對設(shè)計產(chǎn)品的成本造價方面考慮較少。同樣的設(shè)計條件的約束下，設(shè)計師通過合理的空間功能布局，可能提高5%的建筑使用面積，顯著增加建設(shè)單位的經(jīng)濟效益。對于同樣一個設(shè)計方案，設(shè)計師通過技術(shù)手段反復(fù)進行優(yōu)化，可以有效降低工程造價5%以上。海南成懋大廈項目對設(shè)計單位在成本控制方面沒有做具體相關(guān)的規(guī)定，在實際操作過程中，設(shè)計師出于保護自身利益的想法，設(shè)計思想往往比較保守，不敢大膽采用新工藝新材料，對于建設(shè)單位提出的異議，總是以設(shè)計規(guī)范為擋箭牌，利用雙方在信息掌握方面的不對等，抓住建設(shè)單位專業(yè)水平相對較弱的弱點，不肯在結(jié)構(gòu)形式、主要建材用量等方面做出讓步。在單位面積的鋼材和混凝土用量嚴(yán)重超標(biāo),鋼筋含量達到了120kg/m2。雖然大廈的使用用途有一定的關(guān)系，但在后來的分析中，也發(fā)現(xiàn)了設(shè)計單位的原因，采用的安全系數(shù)超過了正常的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的最大值。（3）設(shè)計周期受到過度壓縮。設(shè)計工作表現(xiàn)為創(chuàng)造性的腦力勞動，有很大的潛力可挖，只有經(jīng)過長時間的反復(fù)思考推敲，才能使設(shè)計成果得到最大程度的優(yōu)化。設(shè)計工作還具有很強的綜合性，需要綜合考慮土建、水暖、通風(fēng)、空調(diào)等各專業(yè)的功能要求，經(jīng)過不同專業(yè)間多方面的反復(fù)協(xié)調(diào)，達到設(shè)計方案的適用性和經(jīng)濟性。因此為了保證設(shè)計工作的質(zhì)量，必須要對項目設(shè)計留有充足的設(shè)計周期。海南成懋大廈項目委托給的設(shè)計單位選擇的設(shè)計人員一部分是兼職人員，在設(shè)計時間上保證不了，又由于建設(shè)單位要求的設(shè)計時間短，在開工建設(shè)前，必須完成工程招投標(biāo)、質(zhì)量安全監(jiān)督注冊、施工圖審查、施工許可證辦理等準(zhǔn)備工作，留給設(shè)計的時間，不足一個月。海南成懋大廈雖然建設(shè)面積只有2 萬多平米，但由于是綜合性的智能化大樓，相對比較復(fù)雜。設(shè)計任務(wù)相當(dāng)緊迫，如此過度壓縮設(shè)計周期，造成各專業(yè)設(shè)計人員沒有足夠的溝通協(xié)調(diào)，交叉專業(yè)只考慮自己的設(shè)計方便，造成在后來的施工過程中預(yù)留預(yù)埋位置不對、專業(yè)交叉打架現(xiàn)象嚴(yán)重，造成后來的設(shè)計變更太多，有的專業(yè)設(shè)計修改量超過了50%，造成了成本的浪費，開發(fā)成本概預(yù)算的準(zhǔn)確性難以控制。（4）目前，許多企業(yè)在施工成本控制管理方面還只是側(cè)重于被動的記錄施工過程中的各項支出，很少能夠在成本控制方面做出必要的反映和監(jiān)督。這樣一來，就成本控制認(rèn)識上存在誤區(qū)。工程成本控制是對工程施工全過程進行控制，需要所有的施工人員參與，絕非像有的人所想象的那樣，成本控制是財務(wù)人員的事情，和其他人員無關(guān)。另外施工過程中往往會出現(xiàn)忽視工程項目的質(zhì)量控制?！百|(zhì)量成本”是指保證和提高工程質(zhì)量而發(fā)生的一切必要費用，以及因未達到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而蒙受的經(jīng)濟損失。“質(zhì)量成本”分為內(nèi)部故障成本、外部故障成本、質(zhì)量預(yù)防費用和質(zhì)量檢驗費用等。保證質(zhì)量往往會增加成本，但不能因此把質(zhì)量與成本對立起來。由于在人們的意識里，質(zhì)量的提高必然是以增加成本為代價，所以項目經(jīng)理為了免于承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任，往往就片面地強調(diào)質(zhì)量，而不進行成本的控制，這就降低了施工企業(yè)的經(jīng)濟效益；有的項目經(jīng)理片面強調(diào)工程的成本控制，致使質(zhì)量上不去，可能會增加因未達到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而付出的額外質(zhì)量成本，還會給企業(yè)帶來名譽上的損失。(5)人員管理問題在項目成本管理中責(zé)任沒落實，分工不到位。施工前沒做到預(yù)算在先，或做了再算和一邊做邊算等情況時有發(fā)生。到施工完成后清盈虧時找不到具體的原因所在。項目管理人員和施工人員的專業(yè)理論知識，工作經(jīng)驗等有限，在強化責(zé)任制，目標(biāo)成本分解，合同觀念意識不強。還有就是項目各級的管理上溝通不到位，時常遇到不愿或有意拖的情況。人員流動較頻繁，工作不連續(xù)，進度跟不上而沒有及時采取措施，甚至因為沒有完善必要手續(xù)工序而收不回工程款。(6)材料管理問題在項目的實施過程中因沒能嚴(yán)格執(zhí)行領(lǐng)料用料制度，從倉庫領(lǐng)料而沒有余料回收，浪費現(xiàn)象嚴(yán)重。尤其是計件承包只包工不包料的工程。鋼材看管不嚴(yán)，遺失時有發(fā)生；材料型號不對，造成閑置浪費，材料供應(yīng)量與實際不符；監(jiān)督機制不健全，出了問題往往追不到責(zé)任人，造成成本失控。(7)成本核算問題在項目成本核算時預(yù)結(jié)算員沒有很好的把施工成本預(yù)算和成本核算結(jié)合起來。由于項目沒有階段和分部分項成本分析，沒有實際成本與預(yù)算成本、計劃成本等做比較，從而不能對項目施工指導(dǎo)起到很