【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)開發(fā)項目，收益則來源于房地產(chǎn)抵押貸款利息，與項目實際收益關(guān)系并不大。目前國內(nèi)人民幣地產(chǎn)基金絕大部分是以抵押型投資為主?！　』旌闲褪墙橛跈?quán)益型和抵押型之間的一種房地產(chǎn)投資基金，兼具權(quán)益型和抵押型的雙重特點，其在提供房地產(chǎn)貸款服務(wù)的同時，自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。理論上來講，混合型房地產(chǎn)基金在向股東提供物業(yè)增值機會的同時，也能提供穩(wěn)定的貸款利息，不過由于比例難以劃分和風(fēng)險難以分割，所以實踐中這樣的結(jié)構(gòu)比較少。　　正規(guī)的房地產(chǎn)投資基金一般都不會承諾保本保息，只是以預(yù)期收益率作為項目選擇的標(biāo)準；會設(shè)立專門的托管賬戶保障投資人資金安全；只以地產(chǎn)項目作為投資標(biāo)的，并以資產(chǎn)抵押或股權(quán)質(zhì)押等形式進行風(fēng)控；除非是商業(yè)類地產(chǎn)運營基金或特殊約定，一般不會按月付息，而是根據(jù)所投資項目周期按年付息。當(dāng)然由于地產(chǎn)投資基金的回報一般遠高于銀行存款收益，也有一定的風(fēng)險，如果所投資項目發(fā)生問題，投資者也會蒙受損失?！　》康禺a(chǎn)行業(yè)面臨破局　　根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2013年16月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，%。16月份，商品房銷售面積51433萬平方米，%，商品房銷售額33376億元，%?！　《?月全國房價也再次迎來大幅上漲，房價環(huán)比上漲最快的城市是上海和廣州，%，%的同比漲幅領(lǐng)跑全國，距離年初制定的“基本穩(wěn)定”的房價控制目標(biāo)漸行漸遠。加上近期各地地王頻出，人們紛紛猜測，難道地產(chǎn)的春天又來臨了？　　我們不妨拋開具體房價漲跌的問題，將房地產(chǎn)放入經(jīng)濟大背景下去審視，就會發(fā)現(xiàn)我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀將面臨破局。因為2000年以來地產(chǎn)政策在推動了波瀾壯闊的房地產(chǎn)上漲行情的同時，也帶來了相應(yīng)的負面效應(yīng)，如果放任房地產(chǎn)市場繼續(xù)如此發(fā)展下去，可能會造成嚴重影響。當(dāng)前政府在制定房地產(chǎn)政策的時候面臨以下問題：　?。?）貨幣蓄水池溢出和資本外流　　我國的貨幣供應(yīng)量指標(biāo)M2已經(jīng)突破了100萬億，舉世矚目，之所以物價增速還在人們承受范圍內(nèi)是因為房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲使得地產(chǎn)資產(chǎn)成了天量貨幣的蓄水池，目前我國地產(chǎn)價值超100萬億，接近全國GDP的3倍。前幾年的“蒜你狠”、“豆你玩”等農(nóng)產(chǎn)品價格暴漲的背后推手就是富余的社會閑散資金在某些農(nóng)產(chǎn)品里進行投機活動而產(chǎn)生的?！　∪欢鴼v史規(guī)律告訴我們，沒有只漲不跌的市場，一旦房地產(chǎn)價格開始滯漲甚至下跌，大量資金從地產(chǎn)領(lǐng)域撤出，會流入其他領(lǐng)域抬高物價，或者流向海外，造成資本外流，從而給國民經(jīng)濟帶來嚴重的負面影響?！　。?）地方政府賣地財政難以為繼　　地方政府靠賣地作為財政收入重要來源的做法在全國非常普遍，然而隨著地越賣越少，地價越賣越高，以竭澤而漁的方式賣地作為主要財政收入來源越來越難以為繼，地方政府必須尋找新的財政收入來源才能應(yīng)付日益龐大的財政開支?！　。?）高房價嚴重削弱了制造業(yè)的競爭力　　土地和房產(chǎn)是最基本的生產(chǎn)和生活要素之一，房產(chǎn)價格的持續(xù)上漲不斷抬高生產(chǎn)成本。無論是直接體現(xiàn)出來的廠房、辦公室、土地等生產(chǎn)要素的價格上漲，還是間接體現(xiàn)出來的生活成本上漲帶動的員工工資和一些原材料價格的上漲，都在持續(xù)削弱我國的制造成本優(yōu)勢。當(dāng)這些因素和越來越高的環(huán)保成本、不斷升值的人民幣等因素綜合起來的時候，對制造業(yè)、特別是出口型企業(yè)的打擊是沉重的。而實業(yè)環(huán)境的惡化又會引起企業(yè)家減少實業(yè)上的投資而把更多資金投入房地產(chǎn)等高收益的行業(yè)里，從而加劇產(chǎn)業(yè)空心化。　?。?）金融風(fēng)險和社會穩(wěn)定　　，按30%的自有資金投入70%債務(wù)融資計算，這部分就有5萬億債務(wù)，還不包括存量房產(chǎn)的抵押融資和基建工程融資，地產(chǎn)相關(guān)債務(wù)在金融體系里占有較高的比例，一旦行業(yè)出現(xiàn)較大波動，將大大加劇金融風(fēng)險。同時越來越高的房價加劇了階層分化，普通工薪階層無力購房，貧富差距會進一步加大，也增加了社會的不穩(wěn)定性。　　由于面對以上諸多問題，政府也不可能繼續(xù)放任房價上漲，未來政策走向還有待高層定調(diào)，但是房產(chǎn)稅大范圍推廣、對房價漲幅的抑制和部分杠桿過高的房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)，甚至引發(fā)局部金融風(fēng)險的可能性還是很大的。　　房地產(chǎn)基金未來發(fā)展機遇和方向　　盡管未來地產(chǎn)行業(yè)的走向變數(shù)很多，但是并不代表地產(chǎn)行業(yè)就沒有投資機會，房地產(chǎn)基金就面臨困境。事實上美國到了上世紀80年代末期，全球經(jīng)濟危機的出現(xiàn)導(dǎo)致機構(gòu)投資人集體抽逃資金，市場上出現(xiàn)了大量由于無法償還貸款而抵押的房地產(chǎn)。此時許多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被迫廉價出售，美林和高盛等投資機構(gòu)正是看到這千載難逢的商機，開始募集私募房地產(chǎn)基金抄底市場，國內(nèi)未來也會有類似的機會。　　未來的地產(chǎn)投資基金可能會有三個層面的發(fā)展方向。　?。?）更加專注的定位　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)結(jié)構(gòu)和政策環(huán)境的變化，地產(chǎn)基金的競爭也將日趨激烈，專注于某些區(qū)域、某些業(yè)態(tài)的基金將更具備優(yōu)勢，因為資源更集中反應(yīng)更快速。目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些專門針對爛尾樓收購、專門做寫字樓或商業(yè)地產(chǎn)、專門做土地整理或保障房的地產(chǎn)基金，未來這樣的基金會更有競爭力。　?。?）更加多元化的投資和基金結(jié)構(gòu)　　目前國內(nèi)的地產(chǎn)基金大部分還是以抵押貸款或者權(quán)益投資的形式投資項目，即使是以股權(quán)形式投資，很多時候也是明股實債。未來投資結(jié)構(gòu)和模式有望變得更靈活，比如可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股、優(yōu)先劣后分層結(jié)構(gòu)設(shè)計、主動管理控股收購型等投資結(jié)構(gòu)會變得日益普遍，而國外比較常見的REITs等模式在租售比回歸到比較合理的水平后也將快速發(fā)展?！　。?）更靈活的盈利模式　　目前國內(nèi)的地產(chǎn)基金大部分還是以固定收益的方式獲取收益，隨著地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺和地產(chǎn)行業(yè)格局的改變，單純依靠收取利息的盈利模式會變得越來越?jīng)]有性價比。盈利模式的提升可以通過更專注的模式，如并購后整合高價賣出；更靈活的交易結(jié)構(gòu)，如加大杠桿提高收益率；更創(chuàng)新的盈利方式，如通過建筑工程、物業(yè)管理、銷售代理等多種方式獲取收益，更靈活的盈利方式不僅可以獲取項目的衍生收入，還可以降低項目的償付風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)私募基金的不斷發(fā)展和成熟，未來國內(nèi)會涌現(xiàn)一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)私募基金，會有更多著名的案例和金融創(chuàng)新，給廣大投資者帶來更穩(wěn)定的投資回報，讓我們拭目以待。【私募基金輸血房地產(chǎn) 低門檻分食信托】20131012 中國經(jīng)營報 　　通過信托融資的模式很難滿足所有房地產(chǎn)商的資金需求，而部分企業(yè)將目光投向了私募基金。而第三方理財機構(gòu)在下半年的發(fā)展提速，也帶熱私募基金有限合伙產(chǎn)品?！　?jù)《中國經(jīng)營報》了解，隨著信托收益率的下滑，私