【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，收益則來源于房地產(chǎn)抵押貸款利息，與項(xiàng)目實(shí)際收益關(guān)系并不大。目前國(guó)內(nèi)人民幣地產(chǎn)基金絕大部分是以抵押型投資為主?！　』旌闲褪墙橛跈?quán)益型和抵押型之間的一種房地產(chǎn)投資基金，兼具權(quán)益型和抵押型的雙重特點(diǎn)，其在提供房地產(chǎn)貸款服務(wù)的同時(shí)，自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。理論上來講，混合型房地產(chǎn)基金在向股東提供物業(yè)增值機(jī)會(huì)的同時(shí)，也能提供穩(wěn)定的貸款利息，不過由于比例難以劃分和風(fēng)險(xiǎn)難以分割，所以實(shí)踐中這樣的結(jié)構(gòu)比較少?！　≌?guī)的房地產(chǎn)投資基金一般都不會(huì)承諾保本保息，只是以預(yù)期收益率作為項(xiàng)目選擇的標(biāo)準(zhǔn)；會(huì)設(shè)立專門的托管賬戶保障投資人資金安全；只以地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資標(biāo)的，并以資產(chǎn)抵押或股權(quán)質(zhì)押等形式進(jìn)行風(fēng)控；除非是商業(yè)類地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基金或特殊約定，一般不會(huì)按月付息，而是根據(jù)所投資項(xiàng)目周期按年付息。當(dāng)然由于地產(chǎn)投資基金的回報(bào)一般遠(yuǎn)高于銀行存款收益，也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果所投資項(xiàng)目發(fā)生問題，投資者也會(huì)蒙受損失。　　房地產(chǎn)行業(yè)面臨破局　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2013年16月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，%。16月份，商品房銷售面積51433萬平方米，%，商品房銷售額33376億元，%?！　《?月全國(guó)房?jī)r(jià)也再次迎來大幅上漲，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲最快的城市是上海和廣州，%，%的同比漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，距離年初制定的“基本穩(wěn)定”的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。加上近期各地地王頻出，人們紛紛猜測(cè)，難道地產(chǎn)的春天又來臨了？　　我們不妨拋開具體房?jī)r(jià)漲跌的問題，將房地產(chǎn)放入經(jīng)濟(jì)大背景下去審視，就會(huì)發(fā)現(xiàn)我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀將面臨破局。因?yàn)?000年以來地產(chǎn)政策在推動(dòng)了波瀾壯闊的房地產(chǎn)上漲行情的同時(shí)，也帶來了相應(yīng)的負(fù)面效應(yīng)，如果放任房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)如此發(fā)展下去，可能會(huì)造成嚴(yán)重影響。當(dāng)前政府在制定房地產(chǎn)政策的時(shí)候面臨以下問題：　?。?）貨幣蓄水池溢出和資本外流　　我國(guó)的貨幣供應(yīng)量指標(biāo)M2已經(jīng)突破了100萬億，舉世矚目，之所以物價(jià)增速還在人們承受范圍內(nèi)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲使得地產(chǎn)資產(chǎn)成了天量貨幣的蓄水池，目前我國(guó)地產(chǎn)價(jià)值超100萬億，接近全國(guó)GDP的3倍。前幾年的“蒜你狠”、“豆你玩”等農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格暴漲的背后推手就是富余的社會(huì)閑散資金在某些農(nóng)產(chǎn)品里進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)而產(chǎn)生的?！　∪欢鴼v史規(guī)律告訴我們，沒有只漲不跌的市場(chǎng)，一旦房地產(chǎn)價(jià)格開始滯漲甚至下跌，大量資金從地產(chǎn)領(lǐng)域撤出，會(huì)流入其他領(lǐng)域抬高物價(jià)，或者流向海外，造成資本外流，從而給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響?！　。?）地方政府賣地財(cái)政難以為繼　　地方政府靠賣地作為財(cái)政收入重要來源的做法在全國(guó)非常普遍，然而隨著地越賣越少，地價(jià)越賣越高，以竭澤而漁的方式賣地作為主要財(cái)政收入來源越來越難以為繼，地方政府必須尋找新的財(cái)政收入來源才能應(yīng)付日益龐大的財(cái)政開支?！　。?）高房?jī)r(jià)嚴(yán)重削弱了制造業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力　　土地和房產(chǎn)是最基本的生產(chǎn)和生活要素之一，房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲不斷抬高生產(chǎn)成本。無論是直接體現(xiàn)出來的廠房、辦公室、土地等生產(chǎn)要素的價(jià)格上漲，還是間接體現(xiàn)出來的生活成本上漲帶動(dòng)的員工工資和一些原材料價(jià)格的上漲，都在持續(xù)削弱我國(guó)的制造成本優(yōu)勢(shì)。當(dāng)這些因素和越來越高的環(huán)保成本、不斷升值的人民幣等因素綜合起來的時(shí)候，對(duì)制造業(yè)、特別是出口型企業(yè)的打擊是沉重的。而實(shí)業(yè)環(huán)境的惡化又會(huì)引起企業(yè)家減少實(shí)業(yè)上的投資而把更多資金投入房地產(chǎn)等高收益的行業(yè)里，從而加劇產(chǎn)業(yè)空心化?！　。?）金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)穩(wěn)定　　，按30%的自有資金投入70%債務(wù)融資計(jì)算，這部分就有5萬億債務(wù)，還不包括存量房產(chǎn)的抵押融資和基建工程融資，地產(chǎn)相關(guān)債務(wù)在金融體系里占有較高的比例，一旦行業(yè)出現(xiàn)較大波動(dòng)，將大大加劇金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)越來越高的房?jī)r(jià)加劇了階層分化，普通工薪階層無力購(gòu)房，貧富差距會(huì)進(jìn)一步加大，也增加了社會(huì)的不穩(wěn)定性?！　∮捎诿鎸?duì)以上諸多問題，政府也不可能繼續(xù)放任房?jī)r(jià)上漲，未來政策走向還有待高層定調(diào)，但是房產(chǎn)稅大范圍推廣、對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的抑制和部分杠桿過高的房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)，甚至引發(fā)局部金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性還是很大的?！　》康禺a(chǎn)基金未來發(fā)展機(jī)遇和方向　　盡管未來地產(chǎn)行業(yè)的走向變數(shù)很多，但是并不代表地產(chǎn)行業(yè)就沒有投資機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)基金就面臨困境。事實(shí)上美國(guó)到了上世紀(jì)80年代末期，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)導(dǎo)致機(jī)構(gòu)投資人集體抽逃資金，市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量由于無法償還貸款而抵押的房地產(chǎn)。此時(shí)許多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被迫廉價(jià)出售，美林和高盛等投資機(jī)構(gòu)正是看到這千載難逢的商機(jī)，開始募集私募房地產(chǎn)基金抄底市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)未來也會(huì)有類似的機(jī)會(huì)。　　未來的地產(chǎn)投資基金可能會(huì)有三個(gè)層面的發(fā)展方向?！　。?）更加專注的定位　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)結(jié)構(gòu)和政策環(huán)境的變化，地產(chǎn)基金的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈，專注于某些區(qū)域、某些業(yè)態(tài)的基金將更具備優(yōu)勢(shì)，因?yàn)橘Y源更集中反應(yīng)更快速。目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些專門針對(duì)爛尾樓收購(gòu)、專門做寫字樓或商業(yè)地產(chǎn)、專門做土地整理或保障房的地產(chǎn)基金，未來這樣的基金會(huì)更有競(jìng)爭(zhēng)力?！　。?）更加多元化的投資和基金結(jié)構(gòu)　　目前國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)基金大部分還是以抵押貸款或者權(quán)益投資的形式投資項(xiàng)目，即使是以股權(quán)形式投資，很多時(shí)候也是明股實(shí)債。未來投資結(jié)構(gòu)和模式有望變得更靈活，比如可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股、優(yōu)先劣后分層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、主動(dòng)管理控股收購(gòu)型等投資結(jié)構(gòu)會(huì)變得日益普遍，而國(guó)外比較常見的REITs等模式在租售比回歸到比較合理的水平后也將快速發(fā)展?！　。?）更靈活的盈利模式　　目前國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)基金大部分還是以固定收益的方式獲取收益，隨著地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)和地產(chǎn)行業(yè)格局的改變，單純依靠收取利息的盈利模式會(huì)變得越來越?jīng)]有性價(jià)比。盈利模式的提升可以通過更專注的模式，如并購(gòu)后整合高價(jià)賣出；更靈活的交易結(jié)構(gòu)，如加大杠桿提高收益率；更創(chuàng)新的盈利方式，如通過建筑工程、物業(yè)管理、銷售代理等多種方式獲取收益，更靈活的盈利方式不僅可以獲取項(xiàng)目的衍生收入，還可以降低項(xiàng)目的償付風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)私募基金的不斷發(fā)展和成熟，未來國(guó)內(nèi)會(huì)涌現(xiàn)一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)私募基金，會(huì)有更多著名的案例和金融創(chuàng)新，給廣大投資者帶來更穩(wěn)定的投資回報(bào)，讓我們拭目以待?！舅侥蓟疠斞康禺a(chǎn) 低門檻分食信托】20131012 中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 　　通過信托融資的模式很難滿足所有房地產(chǎn)商的資金需求，而部分企業(yè)將目光投向了私募基金。而第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)在下半年的發(fā)展提速，也帶熱私募基金有限合伙產(chǎn)品?！　?jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》了解，隨著信托收益率的下滑，私