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正文內(nèi)容

關(guān)于私募房地產(chǎn)基金方面的資料(編輯修改稿)

2024-07-19 18:15 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,收益則來源于房地產(chǎn)抵押貸款利息,與項(xiàng)目實(shí)際收益關(guān)系并不大。目前國(guó)內(nèi)人民幣地產(chǎn)基金絕大部分是以抵押型投資為主?! 』旌闲褪墙橛跈?quán)益型和抵押型之間的一種房地產(chǎn)投資基金,兼具權(quán)益型和抵押型的雙重特點(diǎn),其在提供房地產(chǎn)貸款服務(wù)的同時(shí),自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。理論上來講,混合型房地產(chǎn)基金在向股東提供物業(yè)增值機(jī)會(huì)的同時(shí),也能提供穩(wěn)定的貸款利息,不過由于比例難以劃分和風(fēng)險(xiǎn)難以分割,所以實(shí)踐中這樣的結(jié)構(gòu)比較少?! ≌?guī)的房地產(chǎn)投資基金一般都不會(huì)承諾保本保息,只是以預(yù)期收益率作為項(xiàng)目選擇的標(biāo)準(zhǔn);會(huì)設(shè)立專門的托管賬戶保障投資人資金安全;只以地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資標(biāo)的,并以資產(chǎn)抵押或股權(quán)質(zhì)押等形式進(jìn)行風(fēng)控;除非是商業(yè)類地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基金或特殊約定,一般不會(huì)按月付息,而是根據(jù)所投資項(xiàng)目周期按年付息。當(dāng)然由于地產(chǎn)投資基金的回報(bào)一般遠(yuǎn)高于銀行存款收益,也有一定的風(fēng)險(xiǎn),如果所投資項(xiàng)目發(fā)生問題,投資者也會(huì)蒙受損失。  房地產(chǎn)行業(yè)面臨破局  根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),2013年16月份,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元,%。16月份,商品房銷售面積51433萬平方米,%,商品房銷售額33376億元,%?! 《?月全國(guó)房?jī)r(jià)也再次迎來大幅上漲,房?jī)r(jià)環(huán)比上漲最快的城市是上海和廣州,%,%的同比漲幅領(lǐng)跑全國(guó),距離年初制定的“基本穩(wěn)定”的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。加上近期各地地王頻出,人們紛紛猜測(cè),難道地產(chǎn)的春天又來臨了?  我們不妨拋開具體房?jī)r(jià)漲跌的問題,將房地產(chǎn)放入經(jīng)濟(jì)大背景下去審視,就會(huì)發(fā)現(xiàn)我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀將面臨破局。因?yàn)?000年以來地產(chǎn)政策在推動(dòng)了波瀾壯闊的房地產(chǎn)上漲行情的同時(shí),也帶來了相應(yīng)的負(fù)面效應(yīng),如果放任房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)如此發(fā)展下去,可能會(huì)造成嚴(yán)重影響。當(dāng)前政府在制定房地產(chǎn)政策的時(shí)候面臨以下問題: ?。?)貨幣蓄水池溢出和資本外流  我國(guó)的貨幣供應(yīng)量指標(biāo)M2已經(jīng)突破了100萬億,舉世矚目,之所以物價(jià)增速還在人們承受范圍內(nèi)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲使得地產(chǎn)資產(chǎn)成了天量貨幣的蓄水池,目前我國(guó)地產(chǎn)價(jià)值超100萬億,接近全國(guó)GDP的3倍。前幾年的“蒜你狠”、“豆你玩”等農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格暴漲的背后推手就是富余的社會(huì)閑散資金在某些農(nóng)產(chǎn)品里進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)而產(chǎn)生的?! ∪欢鴼v史規(guī)律告訴我們,沒有只漲不跌的市場(chǎng),一旦房地產(chǎn)價(jià)格開始滯漲甚至下跌,大量資金從地產(chǎn)領(lǐng)域撤出,會(huì)流入其他領(lǐng)域抬高物價(jià),或者流向海外,造成資本外流,從而給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響?! 。?)地方政府賣地財(cái)政難以為繼  地方政府靠賣地作為財(cái)政收入重要來源的做法在全國(guó)非常普遍,然而隨著地越賣越少,地價(jià)越賣越高,以竭澤而漁的方式賣地作為主要財(cái)政收入來源越來越難以為繼,地方政府必須尋找新的財(cái)政收入來源才能應(yīng)付日益龐大的財(cái)政開支?! 。?)高房?jī)r(jià)嚴(yán)重削弱了制造業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力  土地和房產(chǎn)是最基本的生產(chǎn)和生活要素之一,房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲不斷抬高生產(chǎn)成本。無論是直接體現(xiàn)出來的廠房、辦公室、土地等生產(chǎn)要素的價(jià)格上漲,還是間接體現(xiàn)出來的生活成本上漲帶動(dòng)的員工工資和一些原材料價(jià)格的上漲,都在持續(xù)削弱我國(guó)的制造成本優(yōu)勢(shì)。當(dāng)這些因素和越來越高的環(huán)保成本、不斷升值的人民幣等因素綜合起來的時(shí)候,對(duì)制造業(yè)、特別是出口型企業(yè)的打擊是沉重的。而實(shí)業(yè)環(huán)境的惡化又會(huì)引起企業(yè)家減少實(shí)業(yè)上的投資而把更多資金投入房地產(chǎn)等高收益的行業(yè)里,從而加劇產(chǎn)業(yè)空心化?! 。?)金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)穩(wěn)定  ,按30%的自有資金投入70%債務(wù)融資計(jì)算,這部分就有5萬億債務(wù),還不包括存量房產(chǎn)的抵押融資和基建工程融資,地產(chǎn)相關(guān)債務(wù)在金融體系里占有較高的比例,一旦行業(yè)出現(xiàn)較大波動(dòng),將大大加劇金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)越來越高的房?jī)r(jià)加劇了階層分化,普通工薪階層無力購(gòu)房,貧富差距會(huì)進(jìn)一步加大,也增加了社會(huì)的不穩(wěn)定性?! ∮捎诿鎸?duì)以上諸多問題,政府也不可能繼續(xù)放任房?jī)r(jià)上漲,未來政策走向還有待高層定調(diào),但是房產(chǎn)稅大范圍推廣、對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的抑制和部分杠桿過高的房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn),甚至引發(fā)局部金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性還是很大的?! 》康禺a(chǎn)基金未來發(fā)展機(jī)遇和方向  盡管未來地產(chǎn)行業(yè)的走向變數(shù)很多,但是并不代表地產(chǎn)行業(yè)就沒有投資機(jī)會(huì),房地產(chǎn)基金就面臨困境。事實(shí)上美國(guó)到了上世紀(jì)80年代末期,全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)導(dǎo)致機(jī)構(gòu)投資人集體抽逃資金,市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量由于無法償還貸款而抵押的房地產(chǎn)。此時(shí)許多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被迫廉價(jià)出售,美林和高盛等投資機(jī)構(gòu)正是看到這千載難逢的商機(jī),開始募集私募房地產(chǎn)基金抄底市場(chǎng),國(guó)內(nèi)未來也會(huì)有類似的機(jī)會(huì)。  未來的地產(chǎn)投資基金可能會(huì)有三個(gè)層面的發(fā)展方向?! 。?)更加專注的定位  隨著房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)結(jié)構(gòu)和政策環(huán)境的變化,地產(chǎn)基金的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈,專注于某些區(qū)域、某些業(yè)態(tài)的基金將更具備優(yōu)勢(shì),因?yàn)橘Y源更集中反應(yīng)更快速。目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些專門針對(duì)爛尾樓收購(gòu)、專門做寫字樓或商業(yè)地產(chǎn)、專門做土地整理或保障房的地產(chǎn)基金,未來這樣的基金會(huì)更有競(jìng)爭(zhēng)力?! 。?)更加多元化的投資和基金結(jié)構(gòu)  目前國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)基金大部分還是以抵押貸款或者權(quán)益投資的形式投資項(xiàng)目,即使是以股權(quán)形式投資,很多時(shí)候也是明股實(shí)債。未來投資結(jié)構(gòu)和模式有望變得更靈活,比如可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股、優(yōu)先劣后分層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、主動(dòng)管理控股收購(gòu)型等投資結(jié)構(gòu)會(huì)變得日益普遍,而國(guó)外比較常見的REITs等模式在租售比回歸到比較合理的水平后也將快速發(fā)展?! 。?)更靈活的盈利模式  目前國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)基金大部分還是以固定收益的方式獲取收益,隨著地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)和地產(chǎn)行業(yè)格局的改變,單純依靠收取利息的盈利模式會(huì)變得越來越?jīng)]有性價(jià)比。盈利模式的提升可以通過更專注的模式,如并購(gòu)后整合高價(jià)賣出;更靈活的交易結(jié)構(gòu),如加大杠桿提高收益率;更創(chuàng)新的盈利方式,如通過建筑工程、物業(yè)管理、銷售代理等多種方式獲取收益,更靈活的盈利方式不僅可以獲取項(xiàng)目的衍生收入,還可以降低項(xiàng)目的償付風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)私募基金的不斷發(fā)展和成熟,未來國(guó)內(nèi)會(huì)涌現(xiàn)一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)私募基金,會(huì)有更多著名的案例和金融創(chuàng)新,給廣大投資者帶來更穩(wěn)定的投資回報(bào),讓我們拭目以待?!舅侥蓟疠斞康禺a(chǎn) 低門檻分食信托】20131012 中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)   通過信托融資的模式很難滿足所有房地產(chǎn)商的資金需求,而部分企業(yè)將目光投向了私募基金。而第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)在下半年的發(fā)展提速,也帶熱私募基金有限合伙產(chǎn)品?! ?jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》了解,隨著信托收益率的下滑,私
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