【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 條件南方**城擬選址于某區(qū)天臺(tái)路以南鑿石片區(qū)一帶。某市屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)型氣候，四季分明，光熱充足，雨水充沛，℃，℃，年平均氣溫為18℃，年平均降雨量1200—1600mm。風(fēng)向冬季多西北風(fēng)，夏季多正南風(fēng)。項(xiàng)目用地依山傍水。山為典型的南方小丘陵。水為自南向北的湘江及區(qū)域內(nèi)的水湖、水塘等。項(xiàng)目地質(zhì)條件穩(wěn)定，歷史上未發(fā)生過6級(jí)以上的地震，屬地震穩(wěn)定地帶，無大面積的滑坡、塌方、泥石流等自然災(zāi)害，地基土壤持力層厚，承載力較高，宜于工程建設(shè)。項(xiàng)目所在地處于某市河西新城區(qū)的南部，距某市炎帝廣場(chǎng)約2Km，距湘江**大橋約3Km，距長(zhǎng)沙約50Km。距湘潭約35Km。項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，交通條件良好。更重要的是，項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境幽靜，景色秀美，特別適合老人生活、休閑。城市供水干管和排水干管已到達(dá)項(xiàng)目用地東端珠江南路。項(xiàng)目用地西面1Km處現(xiàn)有110KV變電站1座（株西廟坡變電站）,可供本工程用電。項(xiàng)目用地東臨珠江南路有“西氣東輸”的天燃?xì)廨斔凸艿兰霸O(shè)施，可用作燃?xì)鈿庠?。其他城市基礎(chǔ)設(shè)施如長(zhǎng)江西路等將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況逐步到位。綜上所述，項(xiàng)目的選址綜合考慮了城市規(guī)劃、環(huán)境、交通、外部協(xié)作條件等各方面的要求，所以項(xiàng)目的選址科學(xué)可行。5 建設(shè)內(nèi)容與擬建規(guī)模南方**城項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容為老年公寓、老年醫(yī)療保健康復(fù)中心（含老年醫(yī)院）、老年文體娛樂中心（包括小禮堂、歌舞廳、京劇院、閱覽室、圖書室、棋牌室、游藝室、門球場(chǎng)、室內(nèi)外游泳場(chǎng)館、小型高爾夫練習(xí)場(chǎng)等）、老年大學(xué)、老年書法院、老年托管托送護(hù)理中心、老年家政服務(wù)中心、老年購(gòu)物中心、老年休閑中心（包括釣魚基地、種植養(yǎng)殖園等）、行政管理服務(wù)用房、后勤服務(wù)中心（包括食堂、鍋爐房、浴室、洗衣房等），附屬配套設(shè)施（供配電室、污水處理、垃圾站、圍墻、道路、綠化等）等。南方**（約1000畝），擬建總建筑面積805500㎡。其中：老年公寓700000㎡、老年醫(yī)療保健康復(fù)中心（含老年醫(yī)院）40000㎡、老年文體娛樂中心40000㎡（包括小禮堂3000㎡、歌舞廳2000㎡、京劇院1000㎡、閱覽室1000㎡、圖書室1000㎡、棋牌室1000㎡、游藝室1000㎡、門球場(chǎng)5000㎡、室內(nèi)游泳館2000㎡、室外游泳館3000㎡、小型高爾夫練習(xí)場(chǎng)20000㎡等）、老年大學(xué)5000㎡、老年書法院3000㎡、老年托管托送護(hù)理中心10000㎡、老年家政服務(wù)中心2000㎡、老年購(gòu)物中心15000㎡、老年休閑中心（包括釣魚基地50畝、種植養(yǎng)殖園50畝等）、行政辦公和服務(wù)用房6000㎡、員工宿舍4000㎡、后勤服務(wù)中心6000㎡（包括食堂、鍋爐房、浴室、洗衣房、小賣部等）、附屬配套設(shè)施1500㎡（供配電室、污水處理、垃圾站等）以及配套基礎(chǔ)設(shè)施（圍墻、道路、綠化等）。項(xiàng)目參照國(guó)家一級(jí)福利機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃，結(jié)合亮麗高雅的園林度假村公寓設(shè)計(jì)，嚴(yán)格按照國(guó)家頒布的《老年人建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范》、《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范》、《城市居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求來進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)一座大型、高標(biāo)準(zhǔn)、綜合性、多功能的養(yǎng)老服務(wù)建筑群。6 建設(shè)進(jìn)度初步安排 南方**城項(xiàng)目按照“一次規(guī)劃，分期實(shí)施”的原則實(shí)施建設(shè)，總工期5年，其建設(shè)進(jìn)度初步安排如下：（1）2007年12月底完成施工前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、土地報(bào)批、勘探、設(shè)計(jì)等；（2）2008年1月第一期工程開工，主要建設(shè)配套基礎(chǔ)設(shè)施（道路、供配電、給排水等）、200000㎡ 老年公寓、老年醫(yī)療保健康復(fù)中心（含老年醫(yī)院）、后勤服務(wù)中心（包括食堂、鍋爐房、浴室、洗衣房、小賣部等）；（3）2009年6月底完成第一期工程項(xiàng)目，并開始接受老年客戶入住。同時(shí)開始第二期工程，主要建設(shè)300000㎡ 老年公寓、老年大學(xué)、老年書法院、老年托管托送護(hù)理中心、老年家政服務(wù)中心、老年休閑中心（包括釣魚基地、種植養(yǎng)殖園等）、行政辦公和服務(wù)用房、員工宿舍等；（4）2010年12月底完成第二期工程項(xiàng)目，同時(shí)開始第三期工程，主要建設(shè)200000㎡ 老年公寓、老年文體娛樂中心（包括小禮堂、歌舞廳、京劇院、閱覽室、圖書室、棋牌室、游藝室門球場(chǎng)、室內(nèi)游泳館、室外游泳館、小型高爾夫練習(xí)場(chǎng)等）老年購(gòu)物中心等；（5）2012年6月底以前工程全部竣工。7 投資估算與資金籌措根據(jù)項(xiàng)目籌建計(jì)劃，依據(jù)近期某市同類工程費(fèi)用水平及有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目投資估算詳見表71。資金籌措方案如下：；申請(qǐng)國(guó)家商業(yè)銀行貸款5億元。第1年投資4億元，第2年投資5億元，第3年投資5億元，第4年投資5億元。表71 投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算依據(jù)金 額備 注一土建工程1011801老年公寓700000800560002老年醫(yī)療保健康復(fù)中心40000㎡30000含400張病床老年人醫(yī)院3老年文體娛樂中心30000㎡8800建筑物13000㎡小禮堂30002000600歌舞廳20002000400京劇院10002000200閱覽室10001000100圖書室10001000100棋牌室10001000100游藝室10001000100門球場(chǎng)5000400200室內(nèi)外游泳館5000室內(nèi)游泳館40002000㎡室外游泳館10003000㎡小型高爾夫練習(xí)場(chǎng)20000100020004老年大學(xué)500010005005老年書法院300010003006老年托管托送護(hù)理中心100008008007老年家政服務(wù)中心20008001608后勤服務(wù)中心6000580食堂30001000300鍋爐房500100050浴室10001000100洗衣房500100050郵政、電信、儲(chǔ)蓄等1000800809老年購(gòu)物中心150001200180010老年休閑中心600釣魚基地300人工湖（水面）種植園300續(xù)表71序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算依據(jù)金 額備 注11附屬配套設(shè)施1500160供配電室500600100其他用房100060060污水處理、垃圾站等12行政辦公和服務(wù)用房60002000120013員工宿舍4000700280二基礎(chǔ)設(shè)施130001道路6000車道、步行道2停車場(chǎng)10003供配電30004給排水3000三附屬配套工程70001消防20002人防20003圍墻10005景觀1000廣場(chǎng)、小品等6綠化1000四設(shè)備及安裝110001老年康復(fù)器具30002文、體、娛樂器材50003車輛、中央空調(diào)20004其他設(shè)備1000鍋爐、洗衣設(shè)備等五其他費(fèi)用530001土地費(fèi)用100040400002前期工作費(fèi)用2000勘察、設(shè)計(jì)、立項(xiàng)等3相關(guān)報(bào)建費(fèi)用80550012090004管理費(fèi)用2000六建設(shè)期利息500007%517500七預(yù)備費(fèi)7000八流動(dòng)資金2000合 計(jì)2116808 財(cái)務(wù)分析（1）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）及國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)的財(cái)稅制度；（2）項(xiàng)目的計(jì)算期為20年，其中建設(shè)期為5年。、稅金及附加估算項(xiàng)目的收入分為：老年公寓銷售收入、老年公寓出租收入以及配套設(shè)施的營(yíng)業(yè)收入。南方**城項(xiàng)目中老年公寓建筑700000㎡，將按照70%出售、20%保本銷售、10%服務(wù)的比例操作。老年公寓預(yù)計(jì)于2010年開始預(yù)售，2016年。各功能用房銷售價(jià)格綜合周邊樓盤情況以及其它省市老年公寓的價(jià)格進(jìn)行設(shè)定。詳見下表：序號(hào)功 能建筑面積（單位：㎡）銷售價(jià)（單位：元）備 注1老年公寓4900002850商品公寓銷售 均價(jià)2老年公寓1400002100保本銷售 均價(jià)合 計(jì)630000項(xiàng)目總收入為169050萬(wàn)元，銷售稅金及附加9298萬(wàn)元，詳見附表1老年公寓銷售收入表。老年公寓預(yù)計(jì)于2013年開始出租，出租面積70000㎡，約2000套（35㎡/套），按800元/月出租計(jì)；項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)第一年按照30%計(jì)，第二年按50%計(jì)，第三年按80%，第四年按100%計(jì)。計(jì)算期內(nèi)出租總收入26112萬(wàn)元（未考慮出租收入的稅費(fèi)），詳見附表2老年公寓出租收入表。南方**城項(xiàng)目中設(shè)置有老年醫(yī)療保健康復(fù)中心（含老年醫(yī)院）、老年文體娛樂中心（包括小禮堂、歌舞廳、京劇院、閱覽室、圖書室、棋牌室、游藝室、門球場(chǎng)、室內(nèi)外游泳場(chǎng)館、小型高爾夫練習(xí)場(chǎng)等）、老年大學(xué)、老年書法院、老年托管托送護(hù)理中心、老年家政服務(wù)中心和老年休閑中心（包括釣魚基地、種植養(yǎng)殖園等）。①老年醫(yī)療保健康復(fù)中心老年醫(yī)療保健康復(fù)中心分為老年醫(yī)院和康復(fù)中心。老年醫(yī)院共設(shè)置病床400張，每床收費(fèi)按照20