【文章內容簡介】 條件南方**城擬選址于某區(qū)天臺路以南鑿石片區(qū)一帶。某市屬亞熱帶季風濕潤型氣候，四季分明，光熱充足，雨水充沛，℃，℃，年平均氣溫為18℃，年平均降雨量1200—1600mm。風向冬季多西北風，夏季多正南風。項目用地依山傍水。山為典型的南方小丘陵。水為自南向北的湘江及區(qū)域內的水湖、水塘等。項目地質條件穩(wěn)定，歷史上未發(fā)生過6級以上的地震，屬地震穩(wěn)定地帶，無大面積的滑坡、塌方、泥石流等自然災害，地基土壤持力層厚，承載力較高，宜于工程建設。項目所在地處于某市河西新城區(qū)的南部，距某市炎帝廣場約2Km，距湘江**大橋約3Km，距長沙約50Km。距湘潭約35Km。項目的區(qū)位優(yōu)勢突出，交通條件良好。更重要的是，項目區(qū)域環(huán)境幽靜，景色秀美，特別適合老人生活、休閑。城市供水干管和排水干管已到達項目用地東端珠江南路。項目用地西面1Km處現(xiàn)有110KV變電站1座（株西廟坡變電站）,可供本工程用電。項目用地東臨珠江南路有“西氣東輸”的天燃氣輸送管道及設施，可用作燃氣氣源。其他城市基礎設施如長江西路等將根據(jù)項目進展情況逐步到位。綜上所述，項目的選址綜合考慮了城市規(guī)劃、環(huán)境、交通、外部協(xié)作條件等各方面的要求，所以項目的選址科學可行。5 建設內容與擬建規(guī)模南方**城項目的建設內容為老年公寓、老年醫(yī)療保健康復中心（含老年醫(yī)院）、老年文體娛樂中心（包括小禮堂、歌舞廳、京劇院、閱覽室、圖書室、棋牌室、游藝室、門球場、室內外游泳場館、小型高爾夫練習場等）、老年大學、老年書法院、老年托管托送護理中心、老年家政服務中心、老年購物中心、老年休閑中心（包括釣魚基地、種植養(yǎng)殖園等）、行政管理服務用房、后勤服務中心（包括食堂、鍋爐房、浴室、洗衣房等），附屬配套設施（供配電室、污水處理、垃圾站、圍墻、道路、綠化等）等。南方**（約1000畝），擬建總建筑面積805500㎡。其中：老年公寓700000㎡、老年醫(yī)療保健康復中心（含老年醫(yī)院）40000㎡、老年文體娛樂中心40000㎡（包括小禮堂3000㎡、歌舞廳2000㎡、京劇院1000㎡、閱覽室1000㎡、圖書室1000㎡、棋牌室1000㎡、游藝室1000㎡、門球場5000㎡、室內游泳館2000㎡、室外游泳館3000㎡、小型高爾夫練習場20000㎡等）、老年大學5000㎡、老年書法院3000㎡、老年托管托送護理中心10000㎡、老年家政服務中心2000㎡、老年購物中心15000㎡、老年休閑中心（包括釣魚基地50畝、種植養(yǎng)殖園50畝等）、行政辦公和服務用房6000㎡、員工宿舍4000㎡、后勤服務中心6000㎡（包括食堂、鍋爐房、浴室、洗衣房、小賣部等）、附屬配套設施1500㎡（供配電室、污水處理、垃圾站等）以及配套基礎設施（圍墻、道路、綠化等）。項目參照國家一級福利機構的標準進行規(guī)劃，結合亮麗高雅的園林度假村公寓設計，嚴格按照國家頒布的《老年人建筑物設計規(guī)范》、《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設計規(guī)范》、《城市居民區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》的要求來進行建設，建設一座大型、高標準、綜合性、多功能的養(yǎng)老服務建筑群。6 建設進度初步安排 南方**城項目按照“一次規(guī)劃，分期實施”的原則實施建設，總工期5年，其建設進度初步安排如下：（1）2007年12月底完成施工前期準備工作，包括項目立項、可行性研究、土地報批、勘探、設計等；（2）2008年1月第一期工程開工，主要建設配套基礎設施（道路、供配電、給排水等）、200000㎡ 老年公寓、老年醫(yī)療保健康復中心（含老年醫(yī)院）、后勤服務中心（包括食堂、鍋爐房、浴室、洗衣房、小賣部等）；（3）2009年6月底完成第一期工程項目，并開始接受老年客戶入住。同時開始第二期工程，主要建設300000㎡ 老年公寓、老年大學、老年書法院、老年托管托送護理中心、老年家政服務中心、老年休閑中心（包括釣魚基地、種植養(yǎng)殖園等）、行政辦公和服務用房、員工宿舍等；（4）2010年12月底完成第二期工程項目，同時開始第三期工程，主要建設200000㎡ 老年公寓、老年文體娛樂中心（包括小禮堂、歌舞廳、京劇院、閱覽室、圖書室、棋牌室、游藝室門球場、室內游泳館、室外游泳館、小型高爾夫練習場等）老年購物中心等；（5）2012年6月底以前工程全部竣工。7 投資估算與資金籌措根據(jù)項目籌建計劃，依據(jù)近期某市同類工程費用水平及有關收費標準，本項目投資估算詳見表71。資金籌措方案如下：；申請國家商業(yè)銀行貸款5億元。第1年投資4億元，第2年投資5億元，第3年投資5億元，第4年投資5億元。表71 投資估算表 單位：萬元序號費用名稱計算依據(jù)金 額備 注一土建工程1011801老年公寓700000800560002老年醫(yī)療保健康復中心40000㎡30000含400張病床老年人醫(yī)院3老年文體娛樂中心30000㎡8800建筑物13000㎡小禮堂30002000600歌舞廳20002000400京劇院10002000200閱覽室10001000100圖書室10001000100棋牌室10001000100游藝室10001000100門球場5000400200室內外游泳館5000室內游泳館40002000㎡室外游泳館10003000㎡小型高爾夫練習場20000100020004老年大學500010005005老年書法院300010003006老年托管托送護理中心100008008007老年家政服務中心20008001608后勤服務中心6000580食堂30001000300鍋爐房500100050浴室10001000100洗衣房500100050郵政、電信、儲蓄等1000800809老年購物中心150001200180010老年休閑中心600釣魚基地300人工湖（水面）種植園300續(xù)表71序號費用名稱計算依據(jù)金 額備 注11附屬配套設施1500160供配電室500600100其他用房100060060污水處理、垃圾站等12行政辦公和服務用房60002000120013員工宿舍4000700280二基礎設施130001道路6000車道、步行道2停車場10003供配電30004給排水3000三附屬配套工程70001消防20002人防20003圍墻10005景觀1000廣場、小品等6綠化1000四設備及安裝110001老年康復器具30002文、體、娛樂器材50003車輛、中央空調20004其他設備1000鍋爐、洗衣設備等五其他費用530001土地費用100040400002前期工作費用2000勘察、設計、立項等3相關報建費用80550012090004管理費用2000六建設期利息500007%517500七預備費7000八流動資金2000合 計2116808 財務分析（1）本項目財務評價依據(jù)國家計委頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）及國家現(xiàn)行有關的財稅制度；（2）項目的計算期為20年，其中建設期為5年。、稅金及附加估算項目的收入分為：老年公寓銷售收入、老年公寓出租收入以及配套設施的營業(yè)收入。南方**城項目中老年公寓建筑700000㎡，將按照70%出售、20%保本銷售、10%服務的比例操作。老年公寓預計于2010年開始預售，2016年。各功能用房銷售價格綜合周邊樓盤情況以及其它省市老年公寓的價格進行設定。詳見下表：序號功 能建筑面積（單位：㎡）銷售價（單位：元）備 注1老年公寓4900002850商品公寓銷售 均價2老年公寓1400002100保本銷售 均價合 計630000項目總收入為169050萬元，銷售稅金及附加9298萬元，詳見附表1老年公寓銷售收入表。老年公寓預計于2013年開始出租，出租面積70000㎡，約2000套（35㎡/套），按800元/月出租計；項目投入運營第一年按照30%計，第二年按50%計，第三年按80%，第四年按100%計。計算期內出租總收入26112萬元（未考慮出租收入的稅費），詳見附表2老年公寓出租收入表。南方**城項目中設置有老年醫(yī)療保健康復中心（含老年醫(yī)院）、老年文體娛樂中心（包括小禮堂、歌舞廳、京劇院、閱覽室、圖書室、棋牌室、游藝室、門球場、室內外游泳場館、小型高爾夫練習場等）、老年大學、老年書法院、老年托管托送護理中心、老年家政服務中心和老年休閑中心（包括釣魚基地、種植養(yǎng)殖園等）。①老年醫(yī)療保健康復中心老年醫(yī)療保健康復中心分為老年醫(yī)院和康復中心。老年醫(yī)院共設置病床400張，每床收費按照20