【文章內(nèi)容簡介】 易辦法》10月1日起，《重慶市經(jīng)營性國有土地使用權(quán)公開交易辦法》正式實施。屆時以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等三種情況必須到土地交易市場公開交易。大體劃分是：渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南這9個區(qū)的土地使用權(quán)交易，要在市土地交易市場公開進行。其它區(qū)縣（自治縣、市）的土地使用權(quán)交易，在本區(qū)縣（自治縣、市）土地交易市場公開進行，也可在市土地交易市場公開進行。分析：土地作為房屋的唯一載體，其稀缺性不言而喻。在大城市中，地價在房價中的比重大約占到20%40%的份額，從2003年北京、上海、廣州等地的地價與房價的變化關(guān)系可以看出，地價上漲1%，房價相應(yīng)上漲幅度達5%，成5倍的增長。所以土地的出讓者在出讓土地時的規(guī)范狀況直接影響當(dāng)?shù)厝嗣竦木幼∷健Ｒ酝覈恋剞D(zhuǎn)讓方式分為行政劃撥、協(xié)議出讓和招投標(biāo)，而前兩種方式都不能達到對土地的有效監(jiān)管，重慶市這一政策的出臺使我市的土地交易更加透明，以往房價的構(gòu)成只有開發(fā)商知道，而作為業(yè)主的消費者卻不甚明了，而現(xiàn)在經(jīng)營性土地公開交易，使消費者心中也有帳可算，使其能夠更好的維護自身的權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場。（3）《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》該條例對于土地房屋所有權(quán)的問題作了詳細(xì)規(guī)定。將于2004年12月１日起實施。分析：很多市民對自身房屋的權(quán)屬沒有正確的認(rèn)識，與房地產(chǎn)有關(guān)的一些法律問題便由此而生。在相關(guān)法規(guī)未出臺的情況下，消費者要保護自身的權(quán)益是很困難的。該條例的核心是土地房屋必須進行權(quán)屬登記，同時對于變更登記、臨時建筑能否作為權(quán)屬、申請條件、公用房權(quán)等進行了規(guī)范，使相關(guān)單位及個人在維護自身權(quán)益時有法可依。小結(jié)：168。 以上政策旨在規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場，保障消費者利益，從而保證房地產(chǎn)消費結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定；168。 有利于從土地供應(yīng)市場這個房地產(chǎn)上游環(huán)節(jié)上調(diào)控房地產(chǎn)的發(fā)展，同時規(guī)避這個市場上的不規(guī)范現(xiàn)象，保證了大部分開發(fā)商的長遠利益；168。 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求，有利于開發(fā)企業(yè)自身管理運作的規(guī)范和開發(fā)行為的科學(xué)合理化。：n 重慶市國民經(jīng)濟和固定資產(chǎn)投資保持持續(xù)快速增長，充分說明我市經(jīng)濟發(fā)展健康穩(wěn)定、發(fā)展勢頭強勁，為重慶市房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟市場環(huán)境；n 居民消費的快速穩(wěn)定增長，充分說明居民對整個市場經(jīng)濟環(huán)境的認(rèn)可和對未來充滿信心，為房地產(chǎn)消費市場的培育提供了基礎(chǔ)；n 房地產(chǎn)金融政策的頒布實施目的是在于規(guī)范金融市場行為、房地產(chǎn)開發(fā)市場和保障多數(shù)消費者的利益，為今后較長時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，當(dāng)然局部也會使房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動；n 土地市場和房地產(chǎn)開發(fā)政策的頒布和實施，有利于規(guī)范房地產(chǎn)整體市場，保障了房地產(chǎn)企業(yè)和消費者的長遠利益，加速市場整和步伐，使房地產(chǎn)開發(fā)和消費行為更加理性；n 去年的通貨膨脹對房地產(chǎn)市場的影響具有兩面性，一方面造成了局部消費恐慌、發(fā)展失恒和價格失恒，另一方面也加速了房地產(chǎn)價格的上漲，讓隱藏的房地產(chǎn)矛盾得以公開化，從而促使國家迅速調(diào)整金融政策和房地產(chǎn)政策，為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)；n 經(jīng)濟市場環(huán)境和消費市場、政策環(huán)境與房地產(chǎn)市場存在著緊密的聯(lián)系，市場的微小波動就可能造成房地產(chǎn)市場的波動，這就要求我們在房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的過程中，時刻關(guān)注市場、關(guān)注政策變化，及時調(diào)整開發(fā)、營銷推廣策略，乃至銷售價格策略。第二章 重慶市房地產(chǎn)市場情況分析216。 土地購置情況年份土地購置（萬M2）增幅1999年——2000年1%2001年41%2002年%2003年%2004年1952%分析：2001年整個重慶市土地購置面積漲幅達到41％，%，連續(xù)兩土地購置大幅上漲，一方面說明房地產(chǎn)市場的升溫，另一方面也說明土地市場的不規(guī)范，到2002年下半年，各項規(guī)章制度相繼出臺和落實，到2003年，土地購置的上漲幅度得到控制，逐步回復(fù)到正常增速狀態(tài)。而2004年，其土地購置面積增幅再次回落，%。但是，從絕對數(shù)量來看，我市土地購置數(shù)量仍然呈現(xiàn)大幅上漲趨勢，從2001年至今，每年都保持300百萬㎡以上的增幅，其增長量是驚人的。背景連接：2002年重慶市政府對土地級別進行了重新調(diào)整，調(diào)整后的土地價格出現(xiàn)大幅度的上漲；此外為了規(guī)避開發(fā)商囤積土地，還出臺了《重慶市國有土地儲備整治管理辦法》,這項制度的出臺旨在進一步加強土地市場的運行和管理，加大市場配置土地資源的力度；而《關(guān)于大力推進土地市場建設(shè)有關(guān)工作的通知》的頒布，則是為了對房地產(chǎn)、商業(yè)性等經(jīng)營性土地供應(yīng)實行總量控制。簡析：土地購置面積在一定程度上決定了今后房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，連續(xù)的土地購置面積增加必將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的增加，在成熟的房地產(chǎn)制度下，當(dāng)年的土地購置面積將直接反映出未來12年內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，而在我市目前的政策和市場環(huán)境下，當(dāng)年的土地購置面積會在25年內(nèi)從開發(fā)上得以體現(xiàn)，因此預(yù)計在今后幾年了，我市房地產(chǎn)開發(fā)和供給仍將呈上升趨勢。216。 房地產(chǎn)開發(fā)投資年份完成投資（億元）增長率1999年——2000年%2001年%2002年