法律知識研究關于業(yè)主支付擔保與施工留置權的可行性(編輯修改稿)
2025-07-19 00:02 本頁面
【文章內容簡介】 或優(yōu)先權。對承包商來說，留置權是一種法定擔保物權。如此看來，上述三種觀點似乎是從業(yè)主、法律、承包商三個不同角度描述同一擔保物權。另一方面，如果建設工程已經“法定抵押”給承包商，再“意定抵押”給銀行就有重復抵押之嫌；此外，依法拍賣工程的權利應是擔保物權，而不是擔保物權具有的優(yōu)先受償權或優(yōu)先權。所以，《合同法》第286條所涉擔保物權應是施工留置權。4 施工留置權制度的主要規(guī)則 施工留置權采用登記制而非占有制法學通說，動產的物權公示是占有而不動產的物權公示是登記，因此不動產留置只須在不動產登記機構登記留置權而無須占有不動產，如同不動產抵押那樣。況且，任何人未經業(yè)主同意或法院判決而強行占有他人不動產將構成惡意無權占有，因此理論上無法設立“占有不動產”的留置權。我國物權法草案也規(guī)定不動產物權公示采用登記制，只要再定義出不動產施工留置權，《合同法》第286條的法理問題將迎刃而解。 施工留置權的基本原理施工留置權是一種基于“共有財產”的權利。如果債權到期后不獲支付，債權人可依法扣留自己創(chuàng)造的不動產物權，以阻止任何人不當得利。如果業(yè)主仍不付款或已無償付能力，留置權人可通過法律程序取消業(yè)主的回贖權，然后依法拍賣不動產以兌現留置權。但法律上財產共有人有優(yōu)先購買權，勝訴留置權人不能立即實施拍賣；敗訴業(yè)主和抵押權人仍然可在法定時間內贖買留置權，以免不動產被賤賣而導致更大損失。 施工留置權人及其限制理論上，凡向不動產施工 (新建、改建、裝修、維修等) 提供了直接勞動、材料、設備并與業(yè)主有直接合同關系或通過合同鏈與業(yè)主有間接合同關系的人有留置權，包括工人、供應商、分包商、承包商，但不包括供應商的工人和供應商。這不但意味著可以解決工人欠薪和材料欠款等問題從而消滅連環(huán)三角債，而且意味著不動產施工不適用善意取得制度以保護勞動者權益。但工程分包層次不受制約可能導致許多問題，規(guī)定與業(yè)主、承包商或某1級分包商有直接合同關系的人才有留置權，可能是我國現階段較合適的做法。 施工留置權的優(yōu)異特性(1) 留置權具有二次效力，第一次效力成立留置權 (債權到期后扣留財產的客體或財產的權利)，第二次效力實現留置權 (折價或拍賣受償)。利用兩次效力之間的緩沖時間，雙方可以充分協(xié)商解決問題的辦法。(2) 債權人首次工作的瞬間發(fā)生了債，其留置權隨之生效，但債權到期并登記后才能正式生效。由于施工留置權“時光倒流”至工程物權誕生時生效，而抵押權不能在物權誕生前生效，因此施工留置權的優(yōu)先受償權高于工程抵押權。但工程抵押權人通過業(yè)主付給債權人作為工程費的貸款部分，應視為贖買了債權人的留置權并取得優(yōu)先順位，因而優(yōu)先于其后登記的留置權。(3) 留置權具有不可分性，其效力遍及于合同標的所涉財產。施工留置權成立于建筑上，或土地上，或兩者之上。例如，綠化工程的施工留置權人應拍賣不動產而不是花草樹木，因為后者已溶合于該不動產。(4) 留置權具有保障清償債權的“物上代位性”。由于債權不消失，留置權就不失效，因此，誰擁有留置物的所有權，誰就要負責清償留置索賠。被登記了留置權的不動產將難以轉讓、出售和抵押籌資。 施工留置權可以解決工人欠薪問題2004年10月24日公布的最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第26條規(guī)定：“實際施工人以轉包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應當依法受理。實際施工人以發(fā)包人為被告主張權利的，人民法院可以追加轉包人或者違法分包人為本案當事人。發(fā)包人只在欠付工程價款范圍內對實際施工人承擔責任”。如前所述，承包人之訴是“對物之訴”，因
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