【文章內容簡介】 合我們前面通過萬科的城市分析所得到的判斷，即萬科要重點覆蓋珠三角城市。長三角達到6個項目，上海占4個，則說明萬科持續(xù)看好上海的城市價值以及市場潛力；成都武漢各兩個，也應證這兩個城市在萬科體系中的地位。北京一個項目，天津沒有，東北區(qū)域沒有項目，則更加說明了，萬科在這個市場中的策略的非擴張性策略，主要是以布點為原則而進行的戰(zhàn)略設計與考量。因為統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及資料的確實，沒辦法對萬科的更多的市場行為進行解讀，不過從萬科07年8月以后拿地的情況來看，萬科的戰(zhàn)略是在06年就已經明確了。008年不過是繼續(xù)執(zhí)行和完善06年的策略。從萬科公布各地拿地的樓面成本，在公布成本中，武漢長沙的樓面成本都在2500以內，成都的樓面成本去到4000左右，和長三角的二線城市樓面成本接近。從萬科地價來反推房價，則說明萬科對中國樓市的判斷如王石所表述的那樣，會調整，但是調整幅度不會太大。五、萬科先知先覺的市場判斷住宅小型化住宅小型化的必然趨勢是萬科自1997年以來已經形成的定論,而自2001年開始萬科產品研發(fā)部門也將中小型住宅作為重點研究的方向之一. 因此,調整規(guī)劃對萬科經營計劃的影響將小于行業(yè)整體水平,公司管理層也有充分依據(jù)相信,此種調整不會阻礙萬科200,萬科在中小型住宅研究上的先發(fā)優(yōu)勢將逐漸得到體現(xiàn)。行業(yè)壟斷趨勢不可避免如前所述，在2004年底到2005年，管理層即做出判斷，認為持續(xù)深入的宏觀調控將促進行業(yè)的規(guī)范化，提高行業(yè)的集中度，優(yōu)秀企業(yè)將獲得更大的成長空間。城市經濟圈聚焦以上述分析為依據(jù),公司管理層認為自2006年開始,萬科完全有條件進入一個快速成長期。 因此公司將繼續(xù)堅持以珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域為重點的城市經濟圈聚焦戰(zhàn)略。中低收入者住房問題解決報告期內，在建設部住宅與房地產業(yè)司指導下，萬科主辦的面向全社會征集“城市中低收入人群居住解決方案”的活動落下帷幕，獲得了較為良好的社會影響。同時，公司在“中低收入家庭宜居住宅”上的研究也取得了初步成果，公司基于十幾年住宅開發(fā)經驗，在業(yè)內率先啟動對此種特定居住需求的細分研究，在此基礎上推出“中低收入家庭宜居住宅”的系列設計原型，希望能對提升廉租屋的設計水準和城鎮(zhèn)最低收入家庭的居住品質提供幫助；12月，公司“中低收入家庭宜居住宅”示范樓在廣州奠基。住宅產業(yè)化公司計劃于2008年成立萬科建筑技術研究院，充實建筑技術研究方面的專業(yè)人才，形成技術研發(fā)組織平臺。同時，建立深圳、上海及北京工業(yè)化產品研發(fā)基地，完善東莞工業(yè)化技術研發(fā)基地，形成集團建筑技術研發(fā)工作平臺。閱讀附件：以下資料摘錄自萬科公司年報。【2007年年報】一、主營業(yè)務的范圍及其經營狀況A、按行業(yè)劃分公司為專業(yè)化房地產公司，主要產品為商品住宅，，%%。按此口徑計算，%。報告期內，，%、%%；%。B、按投資區(qū)域劃分公司堅持以珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域為重點的城市經濟圈聚焦戰(zhàn)略，2007 年深圳、廣州、上海、北京、%%。二、未來發(fā)展展望2008年萬科的主題詞是“慮遠積厚守正筑堅”，其含義在于，公司應以更深厚的積累，奠定長遠增長的堅實基礎；以堅實的產品和服務品質，構筑企業(yè)的核心競爭力。質量是企業(yè)的生命線，尤其對于快速發(fā)展中的企業(yè)來說，在質量問題上更不能有絲毫的松懈。2008年萬科的新開工面積竣工面積將分別達到848萬平方米和689萬平方米，在這樣的規(guī)模下，如何確保每一套產品的優(yōu)良品質將成為萬科面臨的挑戰(zhàn)。夯實基礎、提升品質是萬科新一年的首要工作之一。2008年萬科將在文化、體制、組織、管理方法、與合作者關系等方面全面推動變革和創(chuàng)新，致力于提高產品的質量水準和客戶對質量的滿意度。同時，公司將深化戰(zhàn)略總包合作，引進國際先進的監(jiān)理公司參與質量管理。2008年也是萬科工業(yè)化技術全面實施的開始，全年開工面積預計將超過60萬平方米。公司計劃于2008年成立萬科建筑技術研究院，充實建筑技術研究方面的專業(yè)人才，形成技術研發(fā)組織平臺。同時，建立深圳、上海及北京工業(yè)化產品研發(fā)基地，完善東莞工業(yè)化技術研發(fā)基地，形成集團建筑技術研發(fā)工作平臺。此外，萬科將繼續(xù)推進裝修房戰(zhàn)略，預計2008年裝修房新開工比例將超過80%。在項目開發(fā)方面，公司將通過加強對市場動態(tài)和競爭格局的監(jiān)測、分析和研判，及時準確地應對市場變化。在項目獲取上，公司將繼續(xù)堅持穩(wěn)健投資的經營風格，加強和各類存量土地擁有者的合作，同時嚴格控制高端項目比例，提高針對剛性需求的小戶型產品的比例。為建立適應新的規(guī)模和新組織能力要求的人力資源儲備，公司一方面將繼續(xù)積極引進目前缺乏的關鍵人才，另一方面也將進一步加強人力資源的培訓和發(fā)展，幫助員工適應變化，不斷成長。在從緊的貨幣政策下，資金仍然是制約行業(yè)發(fā)展的主要瓶頸。公司將強化與原有資金合作伙伴的合作關系，同時積極創(chuàng)新融資方式和手段，嘗試與銀行、信托、基金等資金方合作開發(fā)新型融資工具和產品。同時，行業(yè)調整也會給資金充裕的企業(yè)帶來難得的發(fā)展機遇，如果能在時機成熟的時候進行一次股權融資，將顯著有利于萬科抓住發(fā)展機會，并提高未來每股收益的持續(xù)成長性。但管理層在這一問題上將高度慎重。萬科管理層認為，只有在充分考慮資本市場狀況、股東和投資者承受能力的基礎上，在獲得廣大股東認同的前提下，股權融資才能提上議事日程；此外一旦啟動該項工作，公司還應盡一切可能，選擇合適的時機、合適的規(guī)模、合適的融資方式，以避免融資本身可能對證券市場造成重大不利影響，同時確保融資將為股東帶來盈利增長。面對日益復雜的經營活動，公司將進一步優(yōu)化現(xiàn)有內控體系，建設新的內控流程并投入運行，將內部控制體系覆蓋到全部一線公司，同時利用信息系統(tǒng)，實現(xiàn)內控體系執(zhí)行的網絡化、信息化，建設集團層面的風險管理體系，確保經營的合規(guī)性。在社會責任方面，萬科將以推廣裝修房、工業(yè)化住宅作為踐行企業(yè)公民理念的重點手段，兌現(xiàn)社會責任綠皮書的承諾。將深化對綠色人居環(huán)境的研究，并在社區(qū)、辦公場所推動節(jié)能、環(huán)保的改進。2008年公司將更深入參與保障住宅的相關研究，為社會和諧貢獻力量?！?007年中報】【管理層討論與分析】一、經營環(huán)境變化與萬科的判斷2007年以來，全國各大城市的住房價格均出現(xiàn)較快上漲，漲幅相比去年同期有所上升。尤以深圳、南京和北京等地的住房價格上升較快，上海的住房市場在經過連續(xù)幾年的低迷后，也開始呈現(xiàn)回暖的跡象。而土地價格的上漲幅度更大，從土地公開出讓市場不斷刷新的最終成交價格看，行業(yè)內對未來市場的預期也呈現(xiàn)出空前的樂觀。對此，萬科管理層認為，對經營環(huán)境變化的解讀和判斷，應始終保持冷靜、慎重的態(tài)度，從長期與短期兩個方面綜合考慮，對當前行業(yè)所處的階段和發(fā)展趨勢做出全面、理性的判斷。長期來看，萬科在此前的報告中已經一再指出，不可逆轉的城市化進程，中國經濟持續(xù)快速的發(fā)展以及大眾財富的穩(wěn)步積累，構成了支撐行業(yè)長期發(fā)展的堅實基石，且在相當長的時期內，這些基本要素并不會發(fā)生本質性的變化，中國城市尤其是沿海城市帶住宅市場具有廣闊的發(fā)展空間，這一趨勢并不受短期市場波動的影響。而行業(yè)的集中化趨勢，更給優(yōu)秀企業(yè)提供了快速發(fā)展的契機。而短期來看，中國房地產行業(yè)無論在生產方式還是商業(yè)模式上均處于較為初級的階段，正面臨全面而深遠的變革；住房的社會屬性決定了宏觀調控是一個長期的過程，制度環(huán)境始終存在較多變數(shù)；住房的投資品屬性和金融、投資領域的特定背景，使得短期內的供求關系和交易狀況均存在不確定性。住宅企業(yè)在快速發(fā)展的過程中，對短期內可能的市場波動應該存有充分的思想準備。報告期內的房價上升，是多重因素共同作用的結果。既有因經濟增長、居民收入水平增加引致的自住需求增加（據(jù)國家統(tǒng)計局初步核算，%，增幅高于上年同期4個百分點，呈多年少有的快速增長態(tài)勢）；也有因流動性過剩所產生的投資性需求提升。此外，住房產品結構性調整過程中，一方面小戶型供應尚未集中入市，大戶型供應減少的預期卻提前兌現(xiàn)；另一方面，2006年6到9月規(guī)劃調整使得新開工面積大幅減少，在幾個月后必將導致市場可售資源的減少，這都將使得房價出現(xiàn)階段性的上升?；谝陨戏治?，公司管理層認為，應在市場的變化前保持冷靜，堅持萬科對行業(yè)趨勢的一貫判斷，堅持萬科既定的發(fā)展策略。一直以來，萬科從不會因為市場的亢奮而轉向激進，反而會因此更為重視成長的質量和財務的穩(wěn)健性，更為重視經營的效率和合作的多樣性，這一次也是如此。而相對于短期價格信號，對于行業(yè)來說更重要的是，制度框架、產品結構、資本市場、第 7頁競爭態(tài)勢等方面的變化，以及對生產方式和商業(yè)模式提出的更高要求。房地產行業(yè)已經進入并正在經歷著重大的轉折。順應這一變化，發(fā)揮在組織結構、專業(yè)能力、客戶忠誠、經營效率、資本市場信用、多元化融資渠道等方面的優(yōu)勢，在行業(yè)格局的重構中爭取到有利的地位，是萬科近年來一直追求的目標。2007年以來，國家稅務總局發(fā)布通知進一步明確了土地增值稅的清算管理。另外，十一五規(guī)劃明確要研究開征物業(yè)稅。這些政策都有利于提高普通商品房的供應比例，進一步調整產品結構。作為主流住宅開發(fā)企業(yè)，萬科一直以普通居民住宅開發(fā)為主，完全符合政策導向。管理層認為，萬科應堅持這一定位。報告期內，住宅產品結構已經悄然發(fā)生變化。隨著“90/70”（90平米以下占70％以上）政策的落實，小戶型比例提升成為毋庸置疑的趨勢。今年四月份，公司在杭州魅力之城推出全國首個“90/70”項目，市場反應非常良好。而早前推出的螞蟻工房等產品等都已經獲得市場的認同。這一先發(fā)優(yōu)勢的獲得，得益于萬科敏銳地把握到了市場發(fā)展的趨勢，從而較早的開展了對小戶型住宅的研發(fā)工作。管理層認為，萬科應該進一步加強對小戶型尤其是60平米以下超小戶型產品的研究，強化在這一領域的競爭優(yōu)勢。上半年土地市場上住宅用地供應面積有所增加。15月，%，%。這有助于緩和因供給不足而產生的供需矛盾。但同時也應該看到，人多地少的基本國情決定了土地的稀缺性將長期存在，18億畝耕地紅線不可能松動，新增土地供應仍將處于較為緊張的狀態(tài)。在這一背景下，盤活存量土地既是穩(wěn)定房價的需要，也是優(yōu)秀企業(yè)成長的需要。管理層認為這仍是未來土地政策的重點。而隨著存量土地市場的激活，萬科一貫倡導的合作模式，其優(yōu)勢也得到進一步的顯現(xiàn)。憑借專業(yè)化的開發(fā)能力、良好的品牌形象以及開放的心態(tài)，萬科有機會以最靈活的方式開展各類合作，獲得優(yōu)質的項目資源。而另一方面，資金正取代土地成為住房供應的最大瓶頸因素。對經濟過熱的擔憂使得對固定資產投資規(guī)模的控制不會突變，行業(yè)利用外資規(guī)模、銀行信貸規(guī)模仍將受到嚴格控制；預售資金監(jiān)管政策仍然存在不確定性。此外，在防范流動性過剩、通貨膨脹的總體背景下，提高準備金率、加息等緊縮銀根的全局調控手段也會對行業(yè)資金來源產生一定的影響。這些因素使行業(yè)資金鏈進一步收緊，客觀上對企業(yè)擴充資金實力、提高資金使用效率、控制財務風險提出了更高的要求。對此，公司一方面將繼續(xù)開辟多樣化融資渠道，進行各類金融創(chuàng)新，拓寬資金的來源，另一方面，公司在年初即決定以公開增發(fā)A 股的方式在資本市場進行融資，為公司發(fā)展策略的順利推進提供充足的資金保障。二、公司應對與經營業(yè)績報告期內，公司業(yè)績保持了快速增長。期內，，%%。16月份，（不含收購富春有限公司股權包新增項目報告期內的銷售金額24億元），%%。其中，主要來自第五園、萬科城、金域藍灣等項目；，主要來自新里程、藍山小城、紅郡等項目；其他城市，武漢城市花園、東莞城市高爾夫、無錫魅力之城、天津東麗湖、廣州四季花城等項目都取得了良好的銷售業(yè)績，、、。上半年，%%，主要來自深圳金域藍灣、廣州四季花城、東莞松山湖、上海紅郡、杭州良渚、蘇州玲瓏灣、南昌魅力之城、天津東麗湖、沈陽蘭喬圣菲、武漢城花、成都城花等項目。期末。公司計劃2007年增加1000萬平方米左右的項目資源。報告期內，公司新增項目規(guī)劃建筑面積合計521萬平方米。報告期末至本報告披露前，公司又新增項目規(guī)劃建筑面積186萬平方米。截至本報告披露日，本年以來公司新增項目按萬科權益計算的規(guī)劃建筑面積562萬平方米。本報告披露日，公司規(guī)劃中項目建筑面積合計2157萬平方米，按萬科權益計算建筑面積為1818萬平方米。在項目資源問題上，公司一貫的觀點為，一方面為保障公司的持續(xù)經營和增長，希望能擁有滿足未來兩到三年開發(fā)需要的規(guī)劃中項目資源；另一方面，為防止占壓資金、降低周轉效率，不主張過多的項目資源保有量。目前萬科擁有的規(guī)劃中項目資源，可以基本滿足未來兩年新開工的需要，與理想中的最佳規(guī)模相比略微偏低，但考慮到目前地價水平中含有較多的預期因素，公司認為當前的項目資源保有量是更恰當?shù)?。公司具有在短期內進一步擴充項目資源的能力，但管理層認為，公司可以選擇更合理的時機、以更有利的方式來體現(xiàn)這一能力。期內，公司加大了資源整合力度，進一步受讓上海中橋基建（集團）股份有限公司持有的剩余20%的浙江萬科南都房地產有限公司股權；和上海恒大集團有限公司及上海吉鑫置業(yè)發(fā)展有限公司簽署協(xié)議，獲得上海浦東成山路項目、濟陽路項目、五街坊項目、七街坊項目及中林項目等項目；和中國航空工業(yè)第一集團公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬共同組建綜合性房地產開發(fā)公司開發(fā)房地產項目；通過公開拍賣方式獲取了杭州鋼鐵集團公司下屬之富春有限公司在浙江產權交易所轉讓的股權包；7月份，公司和新加坡嘉德置地集團達成了戰(zhàn)略合作框架，擬就包含商業(yè)部分的住宅項目與其展開合作。公司的合作對象和合作范圍進一步擴大，合作方式也更加多樣化。年初，公司計劃在2007年采取公開增發(fā)A 股的方式在資本市場進行一次融資。截至目前，增發(fā)工作進展順利。2007年，公司以“大道當然，精細致遠”為主題