【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 隆購物 （三樓） 500 10 5000 3）項(xiàng)目附近部分租金 店 名 面 積 （平方米） 租 金 （元） 月租金 （元 /平方米） 汽車音響 25 30 750 理發(fā) 40 25 800 汽車維修 25 30 750 家私家居 50 20 1000 裝飾材料 50 15 950 美的電器 90 20 1800 洪達(dá)家居布藝 35 20 700 汽車維修 25 25 625 上海豪華燈具 30 20 600 鐵西酒家 56 20 1200 鳳凰飛達(dá)電動(dòng)車旗艦 80 10 800 協(xié)和門診部 80 8 640 大眾電動(dòng)車車 50 20 1000 奧康皮鞋專賣 30 25 750 神州衛(wèi)廚 30 25 750 茶葉 30 20 600 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 電腦維修 30 30 900 士多店 20 20 400 煙酒店 30 25 750 同仁大藥房 65 15 975 花店 50 8 400 牙科 40 20 800 4）部分商場(chǎng)鋪?zhàn)饨? 商 場(chǎng) 租金方式 備 注 名店街 負(fù)一樓： 825 元 /平米 .月 一樓 :1060 元 /平方米 佳美超市 一樓 :元 12/平方米 大商家整體包租 經(jīng)營者對(duì)鄧州市商租金意向訪談 經(jīng)營地點(diǎn) 經(jīng)營類型 經(jīng)營面積 期望租金 沿街商鋪 文化 路 服裝 、 餐飲、通訊等 4060 平米 1050 元 /平米 .月 一層 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 新華路 專賣店、床上用品 等 60100平米 1530元 /平米 .月 一層 壤城路 建材、藥店，門診、小 等 2050 平米 1025元 /平米 .月 一層 交通路 餐飲娛樂 、服飾 等 5070 平米 1535元 /平米 .月 一層 北環(huán)路 通訊、小百貨、五金等 3050 平米 1525元 /平方米 一層 三賢路 汽車修理、小百貨等 3070 平米 1535元平方米 一層 總結(jié)： 以上租金期望是在目前項(xiàng)目商業(yè)氣氛不夠濃厚情況下作出的判斷，并不代表未來項(xiàng)目租金水平。大部分經(jīng)營者認(rèn)為在目前這種商業(yè)氣氛下，不可能承受高租金，但在商業(yè)做旺，形成了成熟的商業(yè)氛圍后，租金可以上調(diào)。因此，商場(chǎng)初期租金定價(jià)要合理，應(yīng)當(dāng)以旺場(chǎng)為先，而且還要通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃和包裝，提升價(jià)值。 項(xiàng) 目租金的初步預(yù)測(cè) 1）各區(qū)域平均租金 區(qū) 域 租 金 （元 /平米 .月） 備 注 古城路區(qū)域 10－ 50 古城商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹱罡邊^(qū)域 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 古城商業(yè)街 15－ 25 （一樓） 受文化路輻射，租金水平不一，部分十字路口鋪?zhàn)夂芨?，但在沿街商鋪的租金水平來看，還是相對(duì)高的。 豪門超市 8－ 10 日化、食品、日雜、生鮮 文化路 1070 業(yè)態(tài)較雜，租金較高 2）項(xiàng)目綜合評(píng)分表 通過前面的綜合分析和租金參考，確定并選取鄧州市主要商業(yè)街和市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比， 預(yù)測(cè)財(cái)富廣場(chǎng)的綜合租金。 古城商業(yè)街路平均 租金： (25+15+50)/ 3＝ 30 元 /平方米 /月。 萬德隆商場(chǎng)平均租金： (25+10++20)/3＝ 18 元 /平方米 /月 (一二三層平均租金 ) 美佳超市平均租金： (5+10+15+20)/4＝ 12 元 /平方米 /月 (一層平均租金 ) 壤城路平均租金 : (5+10+20+25+20)/5＝ 18 元 /平方米 /月 交通路平均租金 : (5+10+30)/3＝ 15 元 /平方米 .月 分析： 在以上四個(gè)實(shí)例進(jìn)行對(duì)比基礎(chǔ)上，得出相對(duì)財(cái)富廣場(chǎng) 以上四個(gè)商業(yè)代表的租金水平。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 對(duì)上述四個(gè)項(xiàng)目而言與財(cái)富廣場(chǎng)最有競(jìng)爭(zhēng)力的是古城街的文化 路沿街商鋪。因此我們，給與他們合理的權(quán)系數(shù)為古城街 、文化路商鋪 、萬德隆購物商場(chǎng) 、項(xiàng)目附近租金水平 。 因此財(cái)富廣場(chǎng)首層租金水平： 70X +++=約 40元 /平方米 二層：租金水平約為首層的 60％，及 24元 /平方米。 注 :這個(gè)租金值是在整個(gè)鄧州市所有租金的基礎(chǔ)上預(yù)算出來 ,并不能做招商租金 ,只能做參考 ,在這里我本人建議在招商實(shí)施過程中再結(jié)合銷售部的價(jià)格 結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況定出合理的租金。 鄧州市商圈平均租金 : (8+20+15+70+10)/5＝ 24元 /平方米 .月 結(jié)合項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，項(xiàng)目商鋪及樓層租金水平初步預(yù)測(cè)如下： 樓 層 租金水平（元 /平方米 .月） F1 40 F2 24 按規(guī)劃的功能區(qū)域盡量引進(jìn)代理商、經(jīng)銷商及其它經(jīng)營業(yè)主，以租賃的方式進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營，最大限度的提高有保障收益，向場(chǎng)地要效益。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 旨在突財(cái)富廣場(chǎng)的經(jīng)營特色，以國內(nèi)知名品牌及鄧州市場(chǎng)暢銷品牌為主，尤其要注意中高檔品牌中價(jià)位帶適宜的品種，鄧州還未有過的新型換代商品及在鄧州有良好的消費(fèi)基礎(chǔ)的傳統(tǒng)品牌等。 、不交叉、不重復(fù) 為滿足不同類型消費(fèi)者的多種需求，不同店鋪之間形成“差異化經(jīng)營”，充分體現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多功能的“一站式”購物特點(diǎn)。 在保證商品質(zhì)量、規(guī)格的前提下，價(jià)格不能高于同類商品專營店，以提高財(cái)富廣場(chǎng)的商品競(jìng)爭(zhēng)力，因此在招商組貨時(shí)，應(yīng)盡可能的引進(jìn)廠家、總代理商、總經(jīng)銷商等源頭貨、一手貨較好。 “固本吸遠(yuǎn)、遠(yuǎn)交近攻”的招商 本項(xiàng)目的招商要以商業(yè)地產(chǎn)全程整合理論為指導(dǎo)思想，先期招商的目的是為銷售商鋪，后期招商的目的是為保證經(jīng)營，根據(jù)項(xiàng)目的銷售時(shí)機(jī) 把握好招商的節(jié)奏，堅(jiān)持以“固本吸遠(yuǎn)、遠(yuǎn)交近攻”的招商原則。本地市場(chǎng)的商品結(jié)構(gòu)、檔次、價(jià)位是與消費(fèi)者經(jīng)過長(zhǎng)期磨合而形成的，能比較全面地反映大多數(shù)消費(fèi)者的需求，抓住本地市場(chǎng)資源開發(fā)的同時(shí)，也要注重南陽、襄樊、十堰等市場(chǎng)新的品牌資源的引進(jìn)，為財(cái)富廣場(chǎng)創(chuàng)造出新的亮點(diǎn)。同時(shí)也對(duì)本地的經(jīng)銷商產(chǎn)生較大的刺激力和吸引力，利于招商的進(jìn)行。即先進(jìn)行一定量的虛招，達(dá)成意向協(xié)議 30－ 50 家左右，再進(jìn)行本地實(shí)招。從而帶動(dòng)本地商家進(jìn)場(chǎng)的欲望，對(duì)本地資源進(jìn)行全面整合。 6． 招商模式 商鋪?zhàn)再徸誀I、自購自租、代招、租賃、開發(fā)商自營、聯(lián)營 ， 不同的情況招商的工作有所側(cè)重。 1） 自買自營或自買出租（ 商鋪?zhàn)再徸誀I ）； 2） 租賃（暫時(shí)只租不售）； 3） 開發(fā)商自營（自營 /聯(lián)營 ）； (視商鋪 的 位置情況進(jìn)行招商政策制訂 ) 1） 純租賃戶采取多種方式進(jìn)行合作， 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 2） 為聯(lián)營合作者免費(fèi)提供場(chǎng)地； 3） 免除經(jīng)營者一年物業(yè)管理費(fèi)； 4） 免除經(jīng)營者一年地稅； 5） 實(shí)行十公里購物車接送服務(wù)； 6） 主力店的租金優(yōu)惠及一年以上免租期優(yōu)惠合作 六 、招商須知 所有招商人員首先要對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營定位十分清晰，明確具體的品牌結(jié)構(gòu)，結(jié)合當(dāng)?shù)仄放频匿N售情況，制定本項(xiàng)目的品牌組合戰(zhàn)略。當(dāng)?shù)匾延械钠放朴诌m合本項(xiàng)目 定位的，一定要設(shè)法引進(jìn)，如果當(dāng)?shù)貨]有的品牌，該品牌又在本項(xiàng)目鎖定品牌的組合群中，更要設(shè)法引進(jìn)。 品牌的選擇一定要遵循寧缺毋濫的原則，千萬不要濫竽充數(shù) ，品牌的搭配一定要合理，銷 量 大 的和撐門面的牌子都要有，少 了 任何一方面都不可以。品牌的組合和選擇是關(guān)系到未來的經(jīng)營成敗的主線，千萬不可掉以輕心。必須仔細(xì)分析要引進(jìn)的每一個(gè)品牌 所 含括的客層，在當(dāng)?shù)劁N售的數(shù)量，在當(dāng)?shù)匾M(jìn)發(fā)展時(shí)間，未來該品牌的發(fā)展趨勢(shì)等。品牌的選擇中強(qiáng)勢(shì)的品牌要 占據(jù) 主導(dǎo)的地位，一定要不惜代價(jià)拿進(jìn)這些品牌。促進(jìn)本項(xiàng)目商鋪銷售是一方面，更重要的是要考慮后期 的經(jīng)營管理。 七 、招商周期 （根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度實(shí)行計(jì)劃招商） ? 籌備、預(yù)約期：（ 2020 年 3 月 ） ? 招商期：（ 2020 年 3 月 — 2020 年 11 月 ） 第一階段：主力商家與外地客戶洽談簽約 。 第二階段：本地區(qū)周邊客戶簽約 。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 第三 階段：本市 老區(qū)客戶簽約 。 第四階段：客戶簽約入駐進(jìn)場(chǎng)裝修 。 ? 開業(yè)期：（ 2020 年 1 月 1 日 ） 八 、工作流程 市場(chǎng)調(diào)查 → 市場(chǎng)分析 → 開發(fā)商家資源 → 制定政策 → 與 商 戶 接洽 → 商戶 提交企業(yè)簡(jiǎn)介資料 → 品牌商戶 選擇 → 商鋪 資料及價(jià)目表 →合作條件洽談 → 確定合作 商 戶 并簽訂合作協(xié)議 → 完成內(nèi)部審批手續(xù) → 交納 定金 → 設(shè)計(jì) 裝修方案 → 審核裝修方案 → 進(jìn)場(chǎng)裝修 → 商戶 進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收陳列 → 試營業(yè)。 九 、組織構(gòu)成 組織架構(gòu)圖 招商總監(jiān) 招商經(jīng)理 文 員 合同管理員 招商助理 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 規(guī)模確定 及 人員編制 ? 規(guī)模確定 ? 根據(jù)企業(yè)經(jīng)營的規(guī)模、業(yè)態(tài)、功能和不同的工作階段確定人員編制規(guī)模。 ? 招商總監(jiān)、招商經(jīng)理 及招商 助理 可根據(jù)業(yè)種的分類、經(jīng)營規(guī)模大小來設(shè)定 各 業(yè)種的人員編制。 ? 招商人員編制可根據(jù)企業(yè)的籌備期、運(yùn)營期、調(diào)整期適時(shí)調(diào)整人員編制及規(guī)模。 ? 人員編制 ? 招商部總監(jiān) 1 名、招商 總監(jiān) 助理 1 名 （主力店 ） ? 超市、 百貨 、家電 、服飾 （招商 經(jīng)理、 助理 3 名） ? 商務(wù) 酒店 、休閑娛樂 、家居建材、社區(qū)配 套（招商 經(jīng)理、 助理 3 名） 十、招商計(jì)劃 （根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度實(shí)施招商） 招商工作準(zhǔn)備階段： ? 時(shí)間：（ 2020 年 3 月 ） ? 主要工作事項(xiàng) 1) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 2) 招商優(yōu)惠政治 ； 3) 各類招商合同文本的擬定、印刷； 4) 各種表格設(shè)計(jì)、印刷及業(yè)務(wù)流程的制定； 5) 招商人員的招聘與培訓(xùn)； 6) 目標(biāo)品牌的規(guī)劃； 7) 作好品牌推介的準(zhǔn)備工作； 8) 對(duì)“待定”業(yè)主，進(jìn)行經(jīng)營（自營、自租、代租、返租）確認(rèn)； 9) 《招商手冊(cè)》等宣傳資料的編寫及印制 ； 10) 招商中心的布置，辦公用品的購置； 11) 模擬簽約演練； 12) 推出招商預(yù)熱廣告； 13) 招商計(jì)劃時(shí)間啟動(dòng)需簽 訂 意向品牌代理客戶 ，為項(xiàng)目開盤推介 做 準(zhǔn)備。 ? 責(zé)任人：（劉朝明 ） ? 配合人：招商部人員及其它相關(guān)部門 招商啟動(dòng)階段 ? 時(shí)間：（ 2020 年 3 月至 4 月 ） ? 主要工作事項(xiàng) 1) 招商廣告全力推出 （ DM、硬性廣告）； 2) 到鄧州市各臨街商鋪及各專賣店發(fā)放相關(guān)招商資料； 3) 到南陽、鄭州 、襄樊及全國 進(jìn)行目標(biāo)性宣傳招商 ； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 4) 招商人員進(jìn)行招商初步談判； 5) 全方位客戶集累 ； 6) 招商市場(chǎng)信息反饋，再結(jié)合市場(chǎng)情況進(jìn)行經(jīng)營布局規(guī)劃調(diào)整 ； 7) 聯(lián)營業(yè)主品牌的確認(rèn) 。 ? 責(zé)任人：（劉朝明 ） ? 配合人：招商部 人員及其它相關(guān)部門 招商推動(dòng)階段 ? 時(shí)間：（ 2020 年 4 月至 6 月 ） ? 主要工作事項(xiàng)： 1) 完成自租、自營業(yè)主《管理公約》、《補(bǔ)充協(xié)議》的簽 訂 ； 2) 本地招商全面推進(jìn)； 3) 提交外埠招商計(jì)劃； 4) 組織實(shí)施外埠招商； 5) 組織第一次業(yè)戶座談會(huì)，增強(qiáng)業(yè)戶信心； 6) 組織外地客戶到財(cái)富廣場(chǎng)實(shí)地考察并簽約； 7) 本階段完成 30%商鋪 的 合作協(xié)議或意向協(xié)議的簽 訂 招商總量 。 ? 責(zé)任人： （劉朝明 ） ? 配合人：招商部人員及其它相關(guān)部門 招商深入階段 ? 時(shí)間：（ 2020 年 7 月至 9 月 ） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 ? 主要工作事項(xiàng) 1) 在各種招商廣告加大的基礎(chǔ)上，繼續(xù)做好招商簽約工作； 2) 結(jié)合 一次商裝到位，商鋪交接時(shí)，再次組織業(yè)戶座談會(huì)，并參觀商場(chǎng)裝修，增強(qiáng)業(yè)戶信心； 3) 撰寫、印刷并發(fā)放《裝修說明》； 4) 通知業(yè)戶作好裝修準(zhǔn)備，并組織少批業(yè)戶進(jìn)場(chǎng)裝修； 5) 大量