【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)外部的環(huán)境，客戶到達(dá)市場(chǎng)購(gòu)物是否感覺舒適； ? 停車位：車位是否充足、車輛出入方便性； ? 經(jīng)營(yíng)管理：經(jīng)營(yíng)管理公司是否專業(yè)，能否使市場(chǎng)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地； ? 開發(fā)商品牌：開發(fā)商是否有足夠?qū)嵙?，是否有開發(fā)或經(jīng)營(yíng)同類物業(yè)的經(jīng)； ? 知名度：物業(yè)的經(jīng)營(yíng)年限，在消費(fèi)者心中的認(rèn)知度，能否成為消費(fèi)購(gòu)物的首選。 海龍香檳大道 商海創(chuàng)業(yè)智者勝 市場(chǎng)運(yùn)作謀者贏 0371－ 69138700 14 二 、同比項(xiàng)目租金價(jià)格分析 從本報(bào)告的市調(diào)的結(jié)果中可以看出，目前滎陽市的街鋪?zhàn)赓U價(jià)格一般 在 15～ 25元 /平米 .月左右，而靠近滎陽老商圈鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在30－ 50 元 /平米 .月左右 。 三 、價(jià)格厘定指導(dǎo) 根據(jù)滎陽市商業(yè)市場(chǎng)情況我們選取目前市場(chǎng)上動(dòng)作較成熟的幾個(gè)項(xiàng)目作為價(jià)格參考對(duì)象，利用市場(chǎng)比較法測(cè)算出合理租金價(jià)格。 A：地段因素 本項(xiàng)目 廣武路 滎陽步行街 京城花園步行街 地區(qū)級(jí)差 20 25 21 22 交通便利性 20 26 18 20 商業(yè)氛圍 20 28 21 22 公共設(shè)施 20 25 19 21 臨街狀況 20 26 18 22 周邊居住氛圍 20 27 19 21 配套設(shè) 施 20 18 16 17 合計(jì) 140 175 132 145 差異率 0． 97 B：管理因素 本項(xiàng)目 廣武路 滎陽步行街 京城花園步行街 規(guī)模 20 18 25 30 管理模式 20 18 17 18 營(yíng)運(yùn)推廣 20 17 16 16 經(jīng)營(yíng)檔次 20 19 15 15 合計(jì) 80 72 73 79 差異率 1． 11 1． 09 1． 01 C：個(gè)別因素 本項(xiàng)目 廣武路 滎陽步行街 京城花園步行街 差異化程度 20 25 18 19 市場(chǎng)接受度 20 22 25 30 新舊程度 20 18 18 18 海龍香檳大道 商海創(chuàng)業(yè)智者勝 市場(chǎng)運(yùn)作謀者贏 0371－ 69138700 15 經(jīng)營(yíng)年限 20 22 18 19 合計(jì) 80 87 79 86 差異率 0． 92 1． 01 0． 93 D：各因素修正 租金 價(jià)格 比較物名稱 租金 價(jià)格 地段因素修正 管理因素修正 個(gè)別因素修正 修正價(jià)格 廣武路 35 1． 11 滎陽步行街 20 1． 09 京城花園步行街 25 1． 01 E：各因素修正 二層租金 價(jià)格 比較物名稱 租金價(jià) 格 地段因素修正 管理 因素修正 個(gè)別因素修正 修正價(jià)格 廣武路 15 1． 11 滎陽步行街 10 1． 09 京城花園步行街 10 1． 01 F：參考項(xiàng)目比較權(quán)重 廣武路 45% 滎陽步行街 25% 京城花園步行街 30% 經(jīng)以上分析，依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)理論和方法，本項(xiàng)目評(píng)估后可實(shí)現(xiàn)的理論實(shí)收均價(jià)為：∑比較標(biāo)的物評(píng)估價(jià)格＝∑（各比較物業(yè)修正價(jià)格比較權(quán)重）； 得： 一層 ＝ 45％＋ 25％＋ 30％ ＝ /平方米 .月≈ 31元 /平方米 .月； 二層 ＝ 45％＋ 25％＋ 30％ ＝ /平方米 .月≈ 11元 /平方米 .月； 依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)理論和我司多年商業(yè)項(xiàng)目銷售 、 招商經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目入市之初，租金預(yù)期實(shí)收均價(jià)約為： 海龍香檳大道 商海創(chuàng)業(yè)智者勝 市場(chǎng)運(yùn)作謀者贏 0371－ 69138700 16 一層 租金預(yù)期實(shí)收均價(jià) ： 31元 /平方米 .月（177。 5％） 二層 租金預(yù)期實(shí)收均價(jià) ： 11 元 /平方米 .月（177。 5％） 一 二層平均租金 ： 21元 /平方米 .月 （177。 5％） 『 (31+11) /2』 四 、租金收入預(yù)估 商業(yè)面積 平均租金 月租金收入 年 租金收入 28621 ㎡ 21元 /㎡ .月（177。 5％） 60 萬 721 萬 估值范圍 57～ 63 萬 685～ 757 萬 海龍香檳大道 商海創(chuàng)業(yè)智者勝 市場(chǎng)運(yùn)作謀者贏 0371－ 69138700 17 第 四部分 招商總體策略 通過前期的市場(chǎng)調(diào)研分析所確定的商業(yè)定位調(diào)整項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃； 調(diào)整項(xiàng)目人流、 車流動(dòng)線，合理規(guī)劃商業(yè)的平面和垂直交通； 按商業(yè)要求劃分調(diào)整設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，柱距，層高，盡量減少不規(guī)則的商鋪； 商業(yè)軟硬件配套及商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)規(guī)劃； 商業(yè)定位調(diào)整，細(xì)化業(yè)態(tài)分布確定，為招商做準(zhǔn)備 。 具體思路如下： 一 、項(xiàng)目招商執(zhí)行思路 由于目前滎陽商業(yè)街市場(chǎng)基礎(chǔ)不是很好 ，基本都是自身形成規(guī)模不大，沒有良好的規(guī)范和經(jīng)營(yíng)管理，在新區(qū)的商業(yè)還不能形成市場(chǎng)和氛圍，香檳大道的商業(yè)要形成一定的氛圍還需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間來培養(yǎng)； 因此，我公司建議商業(yè)街先招商后銷售，放水養(yǎng)魚，建立好經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)，等商業(yè)街形成一定商業(yè)氛圍后在進(jìn)行銷售； （一） 主力品牌店招商先行 ? 本項(xiàng)目的起點(diǎn)在于招商，重點(diǎn)在銷售。招商工作的執(zhí)行直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售和未來的發(fā)展。商業(yè)價(jià)值提升關(guān)鍵在于引進(jìn)的商家是否有足夠的號(hào)召力和吸引力。 ? 招商與銷售的全面互動(dòng)，一方面可以保障項(xiàng)目未來的良性發(fā)展和經(jīng)營(yíng)，另一方面也可以通過知名品牌商家的招商成功帶動(dòng)銷售，再以銷售反補(bǔ)招商，將商鋪推向市場(chǎng)，又可以保證海龍香檳大道 商海創(chuàng)業(yè)智者勝 市場(chǎng)運(yùn)作謀者贏 0371－ 69138700 18 資金鏈順暢，實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)最大化。 ? 通過招商和銷售的同步互動(dòng)，人氣的聚集必將不斷提升項(xiàng)目的檔次，商業(yè)價(jià)值也必將隨商業(yè)氛圍的匯聚而達(dá)到升值的效果。 （二） 主力店和大戶招商提前確定，散戶控制跟進(jìn) ? 主力品牌店的提前確定，作為整個(gè)項(xiàng)目主題要點(diǎn)和項(xiàng)目今后經(jīng)營(yíng)能力的保證，并能提升發(fā)展商物業(yè)品牌形象以及物業(yè)商業(yè)價(jià)值。 ? 盡早進(jìn)行主力品牌商家的招商工作，可以在大范圍經(jīng)營(yíng)客戶中選擇品牌號(hào)召力強(qiáng)、租金價(jià)格高、符合商業(yè)檔次規(guī)劃的商家入駐經(jīng)營(yíng)，并確定所需經(jīng)營(yíng)的面積以利 于 小型商家進(jìn)場(chǎng)定位。 ? 品牌主力店的確定對(duì)商業(yè)鋪位銷售價(jià)格的提升、投資客戶的吸引、人流匯聚、賣點(diǎn)推廣、散戶的招商、租金提高等方面都將會(huì)帶來極其重要的促進(jìn)作用。商業(yè)運(yùn)作講究“成行成市”，本地區(qū)其他商家自然趨之若騖。 （三） 考慮到本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍弱、租金價(jià)格不高等不利因素，招商營(yíng)銷上應(yīng)遵循 “主力品牌店先行，造市先造勢(shì)，引而不發(fā)，擠壓市場(chǎng)” 原則。 ? 主力品牌店先行，造市先造勢(shì) 通過知名品牌主力店的招商進(jìn)駐，先塑造區(qū)域化和高端 化的市場(chǎng)形象差異，引起市場(chǎng)高度關(guān)注，通過政府、媒介兩方面的造海龍香檳大道 商海創(chuàng)業(yè)智者勝 市場(chǎng)運(yùn)作謀者贏 0371－ 69138700 19 勢(shì)，以求達(dá)到樹立市場(chǎng)形象標(biāo)桿和引領(lǐng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的目的，進(jìn)而引起鄭州區(qū)域業(yè)內(nèi)轟動(dòng)。 ? 引而不發(fā)，擠壓市場(chǎng) 為了避免與商家漫長(zhǎng)的討價(jià)還價(jià)，也為了避免部分商家