免責條款在商品房預(yù)售合同中的適用(編輯修改稿)
2025-06-26 02:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 合同或不負責任地履行合同，這就與民法通則規(guī)定的誠實信用的原則相違背，且不符合合同訂立的目的。目前國外的立法對免除故意或重大過失責任的免責條款均持否定態(tài)度，如《德國民法典》第276條第2款規(guī)定：“債務(wù)人因故意行為而應(yīng)負的責任，不得預(yù)先免除?！薄断ＥD民法典》第332條規(guī)定：“旨在預(yù)先免除或限制對故意或重大過失所負責任的協(xié)議無效?！蔽覈贤ㄒ嘁?guī)定因故意或重大過失造成對方財產(chǎn)損失的免責條款無效。目前有些商品房預(yù)售合同約定：“因售房方的過失行為導(dǎo)致的損害，購房方不得要求賠償”，這一免責條款中的“過失行為”應(yīng)視為不包括重大過失行為在內(nèi)。 (三)免責條款不得免除合同當事人的基本義務(wù)。也就是說，免責條款的免責以合同的基本義務(wù)得到履行為前提。如果允許當事人不履行合同的基本義務(wù)而不承擔任何責任，就背棄了合同的本來目的，且與法律的原則相違背。例如：商品房銷售商有將質(zhì)量合格的、權(quán)屬明確合法的房屋交付給購房者的義務(wù)，如果在合同中訂立“銷售方不對房屋質(zhì)量承擔責任”或“與出售房屋有關(guān)的所有權(quán)糾紛、土地使用權(quán)糾紛，本公司不負責解決”等條款，即屬免除基本義務(wù)，當然無效。此外，如果違約行為嚴重到使當事人訂立合同的目的落空，即嚴重違約或根本性違約的情況下，也不得援用免責條款，因為這種情況同屬于不履行合同的基本義務(wù)。 (四)免責條款不得違反公平原則。公平原則是民法的一項基本原則，它的要求之一就是民事主體在承擔民事責任上要合理。如果商品房銷售商憑借自己的優(yōu)勢，訂立對購房人顯失公平的免責條款，購房人就可以向法院或仲裁機關(guān)申請撤銷或變更。例如在合同中訂立“對由于施工單位和設(shè)計單位的過錯造成的損失，售房方不承擔責任”，即屬顯失公平的條款。因為在施工單位或設(shè)計單位等第三人過錯造成售房方違約的情況下，售房方可以依據(jù)與第三人的合同追究其違約責任，獲得賠償。而買房人與第三人無直接法律關(guān)系。不能向第三人索賠，如果再免除了售房者的違約責任，則購房人的損失得不到任何補償，不公平性顯而易見?！ ?五)免責條款不得免除人身傷害責任。免責條款一般是對違約責任的限制或免除，目前隨著合同中違約責任與侵權(quán)責任競合情況的增多，一般認為免除人身傷害責任的條款是被嚴格禁止的。如英國1977年《不公平合同條款法》規(guī)定免除或限制過失造成的人身傷害或死亡責任的條款無效。我國合同法規(guī)定，造成對方人身傷害的免責條款無效。之所以這樣規(guī)定，是因為免除人身傷害
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