合同的基本知識(編輯修改稿)
2025-06-26 02:01 本頁面
【文章內容簡介】 銀行放貸政策，防止“陰陽合同”滋生。房地產居間服務合同的法律風險防范一、居間合同的概念 居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同，一般也叫中介合同。中介的居間服務就是促成合同成立，合同達成，三方已經簽章確認，中介的居間義務也就相應的完成了。二、居間合同一般應規(guī)定的內容：居間人向委托人提供的服務內容；居間人提供訂立合同的機會或提供媒介服務后委托人應支付的報酬；居間人從事居間活動支出的必須費用的負擔；雙方當事人認為應當規(guī)定的其他內容。三、認真審核交易主體作為房地產交易中介機構之一的經紀企業(yè)，同時也是買賣合同的主體之一，按照法律規(guī)定不僅應當對交易雙方的主體資格進行嚴格的審查，而且有責任督促交易雙方完善主體資格手續(xù)。如果因為經紀企業(yè)未盡審查義務或者審查不嚴導致合同無效，且給交易一方造成經濟損失的，則應當承擔相應的違約或賠償責任。審核的內容：交易主體的身份；交易主體的資格。四、審核交易標的物經紀機構應當對房屋的有關情況予以調查，如果出現(xiàn)下列情況，經紀機構應當告知交易雙方該交易標的物不能進行轉讓： ①交易標的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權屬有爭議；③房屋已出租他人而出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購買權的；④房屋已設定抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的；⑤被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權屬轉讓的；⑥交易房屋存在嚴重質量瑕疵的；⑦未經所屬單位同意或未有權機關登記審批的公房等不完全產權房屋；⑧共有房屋出售未取得其他共有人同意。如果房地產經紀機構明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應當承擔賠償責任；當然，如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給買受人和房地產經紀機構造成經濟損失的，則由委托人承擔相應的賠償責任。因而，下列房源是需要特別注意的：未取得房產權但有預售許可且已簽訂按揭合同的商品房。有些雖有取得與開發(fā)商簽訂的《房屋買賣合同》的商品房，但現(xiàn)實中卻存在開發(fā)商違規(guī)加高加建未取得預售證而私自售樓的現(xiàn)象，這類房屋買賣最終是無法在房地產管理部門取得備案登記的。“小產權房”即宅基地房的買賣問題。集資房、福利房、單位分房。共有的二手房產。 有承租人的二手房。 設定了抵押權的二手房產。 被司法機構查封的二手房產。五、完善交易手續(xù)。 定金托管、首期監(jiān)管問題：定金托管制度可以較好地解決出賣人收到定金攜款走人的問題，但實際操作中經紀機構應要求買受人在規(guī)定的時間內全額交付約定定金——因為按照擔保法規(guī)定：定金以實際交付為準，定金未實際交付則定金條款不生效，換言之，部分定金未交付，則該部分約定不生效。首期款監(jiān)管問題，目前各家經紀機構多是自己監(jiān)管首期款，存在挪作他用的可能，個別經紀機構倒閉后曾出現(xiàn)攜款潛逃的現(xiàn)象，因此，為了誠信經營、樹立品牌，建議首期款委托銀行監(jiān)管。 辦理按揭及撤銷抵押問題：應當向交易雙方說明或出具書面說明書，使交易雙方完全明白辦理按揭所需的個人資料其他具體要求，監(jiān)督出賣人與有關銀行及時辦理撤銷抵押手續(xù)。 產權過戶登記手續(xù)問題：產權過戶手續(xù)是交易的重中之重，應當確保產權過戶登記時所遞交的資料齊全、無誤，產權登記部門出具稅單、發(fā)放房地產證，建議由經紀機構領取、收存，以
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