合同的基本知識(編輯修改稿)
2025-06-26 02:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 銀行放貸政策，防止“陰陽合同”滋生。房地產(chǎn)居間服務(wù)合同的法律風(fēng)險防范一、居間合同的概念 居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同，一般也叫中介合同。中介的居間服務(wù)就是促成合同成立，合同達(dá)成，三方已經(jīng)簽章確認(rèn)，中介的居間義務(wù)也就相應(yīng)的完成了。二、居間合同一般應(yīng)規(guī)定的內(nèi)容：居間人向委托人提供的服務(wù)內(nèi)容；居間人提供訂立合同的機會或提供媒介服務(wù)后委托人應(yīng)支付的報酬；居間人從事居間活動支出的必須費用的負(fù)擔(dān)；雙方當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)規(guī)定的其他內(nèi)容。三、認(rèn)真審核交易主體作為房地產(chǎn)交易中介機構(gòu)之一的經(jīng)紀(jì)企業(yè)，同時也是買賣合同的主體之一，按照法律規(guī)定不僅應(yīng)當(dāng)對交易雙方的主體資格進行嚴(yán)格的審查，而且有責(zé)任督促交易雙方完善主體資格手續(xù)。如果因為經(jīng)紀(jì)企業(yè)未盡審查義務(wù)或者審查不嚴(yán)導(dǎo)致合同無效，且給交易一方造成經(jīng)濟損失的，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約或賠償責(zé)任。審核的內(nèi)容：交易主體的身份；交易主體的資格。四、審核交易標(biāo)的物經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對房屋的有關(guān)情況予以調(diào)查，如果出現(xiàn)下列情況，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知交易雙方該交易標(biāo)的物不能進行轉(zhuǎn)讓： ①交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權(quán)屬有爭議；③房屋已出租他人而出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的；④房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；⑤被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；⑥交易房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量瑕疵的；⑦未經(jīng)所屬單位同意或未有權(quán)機關(guān)登記審批的公房等不完全產(chǎn)權(quán)房屋；⑧共有房屋出售未取得其他共有人同意。如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務(wù)，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；當(dāng)然，如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給買受人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)造成經(jīng)濟損失的，則由委托人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因而，下列房源是需要特別注意的：未取得房產(chǎn)權(quán)但有預(yù)售許可且已簽訂按揭合同的商品房。有些雖有取得與開發(fā)商簽訂的《房屋買賣合同》的商品房，但現(xiàn)實中卻存在開發(fā)商違規(guī)加高加建未取得預(yù)售證而私自售樓的現(xiàn)象，這類房屋買賣最終是無法在房地產(chǎn)管理部門取得備案登記的。“小產(chǎn)權(quán)房”即宅基地房的買賣問題。集資房、福利房、單位分房。共有的二手房產(chǎn)。 有承租人的二手房。 設(shè)定了抵押權(quán)的二手房產(chǎn)。 被司法機構(gòu)查封的二手房產(chǎn)。五、完善交易手續(xù)。 定金托管、首期監(jiān)管問題：定金托管制度可以較好地解決出賣人收到定金攜款走人的問題，但實際操作中經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)要求買受人在規(guī)定的時間內(nèi)全額交付約定定金——因為按照擔(dān)保法規(guī)定：定金以實際交付為準(zhǔn)，定金未實際交付則定金條款不生效，換言之，部分定金未交付，則該部分約定不生效。首期款監(jiān)管問題，目前各家經(jīng)紀(jì)機構(gòu)多是自己監(jiān)管首期款，存在挪作他用的可能，個別經(jīng)紀(jì)機構(gòu)倒閉后曾出現(xiàn)攜款潛逃的現(xiàn)象，因此，為了誠信經(jīng)營、樹立品牌，建議首期款委托銀行監(jiān)管。 辦理按揭及撤銷抵押問題：應(yīng)當(dāng)向交易雙方說明或出具書面說明書，使交易雙方完全明白辦理按揭所需的個人資料其他具體要求，監(jiān)督出賣人與有關(guān)銀行及時辦理撤銷抵押手續(xù)。 產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)問題：產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是交易的重中之重，應(yīng)當(dāng)確保產(chǎn)權(quán)過戶登記時所遞交的資料齊全、無誤，產(chǎn)權(quán)登記部門出具稅單、發(fā)放房地產(chǎn)證，建議由經(jīng)紀(jì)機構(gòu)領(lǐng)取、收存，以
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