【文章內(nèi)容簡介】 家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)以及婚介中心等。⑴ 老年住宅物業(yè)管理的基本操作模式老年住宅物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容之多、范圍之廣是其他物業(yè)所不能及的，在目前經(jīng)驗少的情況下，開發(fā)商不可能獨自承擔(dān)所有的服務(wù)內(nèi)容，可以選擇將服務(wù)內(nèi)容外包給引進社區(qū)的專業(yè)機構(gòu)，也可以采用物業(yè)管理公司與專業(yè)機構(gòu)合作的方式來進行。⑵ 老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)老年住宅物業(yè)管理的收入主要由幾個部分構(gòu)成：日常物業(yè)管理費、醫(yī)療服務(wù)費、家政服務(wù)費、配套設(shè)施使用費、特殊護理費以及其他因個人需要產(chǎn)生的收費。（五）國外老年住宅的借鑒如何創(chuàng)造適宜老人的居住與活動環(huán)境，提高老人的生活質(zhì)量是一系列新的課題。歐美的一些發(fā)達國家和日本等，比我國步入老年社會早20～40年，他們在這方面已積累了豐富的實踐經(jīng)驗，值得我們學(xué)習(xí)、研究和借鑒。發(fā)達國家老年住宅的演進過程從總體上說，發(fā)達國家的老年住宅經(jīng)歷三個發(fā)展階段：無障礙老齡住宅、混合的演變式住宅、適應(yīng)老齡社會的通用住宅。（1）無障礙老齡住宅隨著生活水平的提高和健康狀況的改善，人的壽命大大延長，許多老人，包括生活不能自理的老人存活下來?？梢钥隙ǖ卣f，每一個家庭或早或晚都會有老人。每個國家都希望為老百姓提供合適的住房。如何為老年人提供住房？過去的想法是，為他們專門設(shè)計和建造所謂“無障礙老齡住宅”（圖1a）。這種住宅是在對老人的視力，體力和巧力等功能下降情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，針對找出的不方便的地方，在設(shè)計時加以考慮。通常一個住宅小區(qū)只建1－2棟，棟內(nèi)有專門為老人服務(wù)的系統(tǒng)。許多國家實踐多年，最后證明，這種想法很難行得通。因為：第一，無障礙老齡住房造價昂貴，收入低于平均水平的老年人根本無法問津，政府由于資金限制也不可能完全滿足他們的要求；第二，這種做法把老年人同社會、經(jīng)濟和文化的主流無形地隔開，老年人成天見到的都是體力不支或病魔纏身的老人，生活失去了朝氣和活力。（2）混合的演變式住宅專門為老年人設(shè)計和建造住房的想法很難實現(xiàn)，于是就想，可否在一棟一般住宅里，拿出幾個單元來做老齡住宅，同時在住棟內(nèi)設(shè)有專門為老人服務(wù)的設(shè)施，并可向附近的老齡住宅提供服務(wù)（圖1b）。這個方案的缺點是，人到老了要搬家，而且不能同子孫在一起生活。如果子孫也在同一棟樓里，則比住在單獨的老齡住宅里有更多的優(yōu)越性。（3）適應(yīng)老齡社會的通用住宅大多數(shù)人都不喜歡在自己的一生中頻繁搬家，都希望在自己從年青時代就擁有的家里度過晚年，再加上老齡人口的日益增多，相當(dāng)一部分住宅必須考慮老齡人的生活需求。所以，住宅設(shè)計要適應(yīng)變化，要盡可能滿足人的一生的需要。于是，一種從生到死都可以享用的“通用住宅”遂應(yīng)運而生。所謂通用住宅（圖1c），就是在設(shè)計和建造時，就把老年人的需要考慮進去，讓老年人能自己照顧自己，但并不需要在一開始就把這些考慮全部做上去，而是逐步地來實現(xiàn)。所有這些考慮的實現(xiàn)當(dāng)然要增加投資，但據(jù)日本估計，全部考慮這些要求，所增費用不會超過房屋造價的10%。如在開始時只考慮基本要求，則所增費用不會超過房屋造價的1%。日本1986年公布了“長壽社會對策大綱”。隨后，從住宅，建筑和城市三個方面開展工作。因為建筑和城市是針對各種人的，所以20年前就已經(jīng)考慮，住宅是針對具體人的，所以考慮較晚。“長壽社會對應(yīng)住宅設(shè)計指針”的草案于1992年3月頒布，正式文本則于1995年6月施行。住宅如果按這個指針設(shè)計，貸款時可享受優(yōu)惠，公營住宅還可獲得補助金。這種能適應(yīng)人的一生各個階段的住宅最能適應(yīng)老齡社會。亞洲老年住宅市場的狀況歐美各國由于傳統(tǒng)個人主義的影響注重發(fā)展社會養(yǎng)老設(shè)施，特別是美國迅速發(fā)展老年社區(qū)。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發(fā)或開發(fā)中國家，為避免重蹈西方福利國家所經(jīng)歷的沉重財政負擔(dān)，試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會風(fēng)尚。因此，為了消除現(xiàn)代社會生活方式的改變、家庭觀念的變化和家庭結(jié)構(gòu)小型化的趨勢對家庭養(yǎng)老環(huán)境的沖擊與功能的削弱，亞洲國家及部分地區(qū)對維護和改善家庭養(yǎng)老環(huán)境及創(chuàng)造新的居住模式方面作了許多的努力。（1）日本的老年住宅從居住模式上來說，日本為適應(yīng)家庭核心化傾向，采取老少兩代在生活上適度分離，而研發(fā)建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。這種“兩代居”形態(tài)的親子家庭住房空間關(guān)系大致可分為： A、同居寄宿型：同戶門、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡易烹調(diào)設(shè)備。 B、同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自配套。 C、鄰居合住型：分戶門，同起居室，浴廁及廚房分用。 D、完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。 隨著親子居室和輔助使用空間獨立成套程度的提高，兩代家庭的獨立性也逐步增強，因而上述四種形式其獨立性隨序增加，如此可適合于不同年齡和健康狀況的老年家庭使用。從居住形式上來說，日本的老年住宅又分為： A、國家建設(shè)地方管理的老年人住宅。（國家建設(shè)地方管理的老年人住宅屬于福利型養(yǎng)老機構(gòu)，由民間房產(chǎn)主建設(shè)的專供老年人使用的集合住宅，由政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補貼。） B、押金式老年人住宅。（押金式老年人住宅由地方住宅供給公社出資建設(shè)，專供60歲以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用權(quán)。）日本在老人福利與居住問題之對策上均表現(xiàn)了“先進”的姿態(tài)與成果。一方面是因為人口老化較嚴重，而且“家庭主義”在西化、都市化的沖擊下比其它亞洲地區(qū)似乎提早渙散。日本除了社福設(shè)施網(wǎng)絡(luò)較完善外，其最值得敬佩之處就是日本政府單位如東京都老人總合研究所，以及私人企業(yè)如積水社，均對老人居住的住宅設(shè)計花了相當(dāng)?shù)墓し?，設(shè)想其設(shè)備依老人體能變化而彈性改變，以及與子孫家庭合住時，生活歷程與住宅室內(nèi)空間設(shè)備的彈性適應(yīng)。（2）新加坡的老年住宅新加坡的住宅數(shù)量以建屋發(fā)展局所建的組屋最多。據(jù)統(tǒng)計，1990年已有87%的人口住在公共組屋內(nèi)，%，%。新加坡政府透過建屋局以及眾多的組屋，對于鼓勵子女與老年父母合住提出了不少辦法，其作用、效果不可忽視，簡要說明如下：A、多代家庭組屋辦法（MultiTier Family Housing Scheme）：此辦法意在優(yōu)先分配組屋給與父母同住之已婚子女，并給予其它各種優(yōu)惠，如貸款可達售價的90%、較長的償還期、訂金額度減少、提前三年之優(yōu)先權(quán)等。 B、合選組屋辦法（Joint Selection Scheme）：此辦法在使已婚子女與父母（或兄弟姐妹）分別申請組屋，但得一起抽簽，使兩家人可以住在隔壁或是同一棟或在鄰近地區(qū)，亦可貸款售價之90%。自1978年開始實施，反應(yīng)甚佳。 C、與父母鄰居補助辦法（Housing Grant for FamilyStaying Near Parents/Married Child）：首次購買組屋者若想在與父母（或已婚子女）同一地區(qū)或2公里距離內(nèi)購置二手組屋時，便可申請此項補助款。建屋局有鑒于一般民眾購買力增強，推出的組屋面積與房間數(shù)便愈大愈多，有四房、五房、Executive型及上下二樓型，面積約為105㎡、120㎡、145㎡、165㎡，附有二套至二套半的浴廁設(shè)備。這些大單元均可供三代同堂家庭居住。因為組屋價格比一般房屋市場的價格便宜很多，目前很受歡迎。除此之外，建屋局更與政府社會福利部、社區(qū)發(fā)展部密切合作，在提供老人社區(qū)活動中心，社區(qū)老人服務(wù)及設(shè)施網(wǎng)絡(luò)上不遺余力。社區(qū)發(fā)展部在社區(qū)提供了以下多項老人服務(wù)項目：a、交友服務(wù)b、輔導(dǎo)與顧問服務(wù)c、日間中心d、餐食服務(wù)e、老人俱樂部f、健康教育/健康檢查g、家庭護理h、老人優(yōu)待i、居住照顧 以上這些居住照顧之設(shè)施及社區(qū)服務(wù)，新加坡政府及學(xué)者專家均不斷在檢討，并且對未來的需求，以及各設(shè)施、服務(wù)未來發(fā)展亦有預(yù)測，并訂定相關(guān)計劃。（3）香港的老年住宅香港是東亞人口老化第二高的地區(qū)，一方面其經(jīng)濟發(fā)展蓬勃，另一方面英國社會福利制度的部分移植，亦促使其在老人問題上的應(yīng)對經(jīng)驗僅次于日本。二次大戰(zhàn)后香港社會急遽變遷，隨著現(xiàn)代化、工業(yè)化、西方文化觀念的輸入，中國傳統(tǒng)的家庭主義被淡化，老人的地位低落，核心家庭愈來愈多。而另一方面，因為政府支配了房屋市場底層的結(jié)果，存在著50%的香港老人居住于公屋內(nèi)的特殊現(xiàn)象，公屋每個單元的居住面積僅16至33平方公尺，這樣的面積大致也只能容許核心家庭居住。香港政府在鼓勵年輕人照顧長者的前提下又希望能使長者老得其所，能夠在熟悉的地方安享晚年，推出下列措施： A、提供長者更多的公屋。香港近年來興建了一系列專為老者而設(shè)的單位，包括新式的小單位大廈和附翼大廈，把這些大廈納入新屋內(nèi)，讓長者可與他們成年的子女分別于同但不同的單位里居住。同時進一步發(fā)展“長者住屋”大廈，這類大廈的設(shè)計可容納多類社會服務(wù)設(shè)施，例如政府其它部門及志愿機構(gòu)開辦的日間社區(qū)中心及診所。這些房屋提供“一應(yīng)俱全”的服務(wù)，可讓身體壯健的長者在熟悉的環(huán)境安享晚年。另外房屋署正積極進行一些舊型屋的重建計劃，以確保所有希望留居原區(qū)的長者租戶，在可行的情況下，都能在區(qū)內(nèi)的特定用途大廈獲得安置。某些大廈的設(shè)計與新屋混為一體，除了配備各種服務(wù)設(shè)施外，并保留了原有社區(qū)的歸屬感。B、高齡人士優(yōu)先配屋計畫：申請人及年老親屬成員雙方必須簽署一份意愿書，聲明以后一同居住，照顧其年老親屬的責(zé)任。若日后發(fā)覺違反此條款，則所獲的單位會被終止租約。 ①“家有長者”優(yōu)先配屋計劃。申請書內(nèi)成員應(yīng)為不少于兩人的家庭組合，且其中必須包括最少一位年老親屬成員。符合資格的家庭將提早三年獲得配屋。 ②“新市樂天倫”優(yōu)先配屋計劃。年輕家庭可以與年老父母或受其扶養(yǎng)的年老親屬，以一戶或兩戶一同或分別申請新市鎮(zhèn)公共屋內(nèi)同一棟大廈的其中兩個獨立單位。符合資格的家庭將提早二年獲得配屋。另外有居屋及自置居所貸款計劃，若申請人與年長親人一并申請，優(yōu)先資格將獲提高。C、提供特別服務(wù)。為照顧長者的特殊需要，主要靠志愿機構(gòu)提供服務(wù)。公屋撥出地方，供有關(guān)機構(gòu)開設(shè)日間護理中心之類的設(shè)施。此外，亦舉辦一個屋主聯(lián)絡(luò)主任計劃。房屋署的屋主聯(lián)絡(luò)主任會與長者保持聯(lián)絡(luò)，盡量了解他們的需要，并鼓勵他們參與社會活動?，F(xiàn)在這計劃已在25個長者租戶較多的公共屋中推行。另有鑒于老人服務(wù)工作已日趨專業(yè)已將長者住屋的管理工作外包專業(yè)機構(gòu)或公司?？傊愀壅c民間團體在老人服務(wù)上，前者負擔(dān)經(jīng)濟支持，或以經(jīng)費補助后者之各項服務(wù)。雖然在亞太區(qū)域香港的安老服務(wù)設(shè)施僅次于日本，但在各項措施中，照顧孱弱老人的養(yǎng)護機構(gòu)最缺乏。今后如何強化老人自立生活及支持家庭照顧老人，也就是貫徹“社區(qū)、家居照顧”之政策是重要課題。歐美國家的老年住宅與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區(qū)是以老年人的單獨居住為設(shè)計前提的，不強調(diào)與家人的合居模式。（1）美國的老年住宅美國人意識到銀發(fā)美國給產(chǎn)業(yè)帶來的機會，首先是老年住房業(yè)的需求。老年人口的增多意味著適應(yīng)這一人群住房需求的增多。1980年到1990年間，護理院、中長期照料和其它老年住房增加了24%。輔助生活機構(gòu)是老年住房市場里近期發(fā)展最快的部分。1990年該部分的收入為125億美元，2000年約300億美元。盡管這個行業(yè)的70%是以媽媽—爸爸式的運營方式運營，類似于我們目前的民辦家族式養(yǎng)老院，排行在前的卻是一些著名的房地產(chǎn)商。據(jù)統(tǒng)計，排在前30名的輔助生活機構(gòu)供應(yīng)商擁有全國約24%的床位數(shù)。1999年時排在前5位的每個輔助生活機構(gòu)，在全國各州的床位數(shù)均超過了10000張。比如排居第三的Marriott，總共擁有11603張床位分布在全國29個州150家Marriott品牌的養(yǎng)老院里。美國養(yǎng)老住宅業(yè)作為一個產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因，是在法律上有一套鼓勵、監(jiān)督機制來保證養(yǎng)老機構(gòu)的高質(zhì)量服務(wù)。該鼓勵監(jiān)督機制體現(xiàn)在兩個方面：一是一套完整和不斷發(fā)展的評估體系，一是相對獨立的監(jiān)察員體制。政府給老人的醫(yī)療保險和醫(yī)療補助可以支付老人們在護理院入住的部分開銷，這筆費用由政府發(fā)放到護理院。護理院想要得到政府的錢，就必須符合政府的各項規(guī)定，并且在每年的質(zhì)量評估中達標(biāo)。政府的主管部門每年對養(yǎng)老機構(gòu)進行審查，只有符合審核標(biāo)準、質(zhì)量評估達標(biāo)的護理院才有可能得到政府的醫(yī)療保險和醫(yī)療補助。由于聯(lián)邦和州政府的錢是通過各種稅收得到的，實際用的是納稅人的錢，因此每一個納稅人都有權(quán)要求政府對養(yǎng)老機構(gòu)采取鼓勵和監(jiān)督措施，最終得到高質(zhì)量的服務(wù)。對輔助養(yǎng)老機構(gòu)而言，如果要想得到某些醫(yī)療補助資助的項目，也要符合規(guī)定和標(biāo)準。大部分輔助機構(gòu)，沒有政府的支持，主要遵守市場競爭的原則。一方面是政府對養(yǎng)老機構(gòu)的直接監(jiān)察監(jiān)督，另一方面是政府施行美國老人法，撥款給監(jiān)察員項目。由監(jiān)察員和入住養(yǎng)老機構(gòu)的老人直接接觸交流，來保護老人的合法權(quán)益，以及監(jiān)督改善養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量。如果老人對入住的養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)質(zhì)量不滿意，一般來說，先在養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)部設(shè)法尋求解決。如果仍然不能滿意，可以在監(jiān)察員那里申訴。美國養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)是一個發(fā)展了幾十年并比較成熟的行業(yè)。產(chǎn)業(yè)的主體是社會的營利機構(gòu)這一事實，值得我們仔細研究和探討。（2）丹麥的老年住宅丹麥為老年人提供居住和福利的基本政策有三個概念，即“居住連續(xù)性”、“自行決定”、“充分發(fā)揮自立能力”。這種80年代初建立起來的要領(lǐng)被稱為“老年福利三原則?！?而丹麥的《老年人住宅法》對住戶標(biāo)準作了規(guī)定：老年住宅應(yīng)設(shè)有廚房、浴室、衛(wèi)生間，住宅內(nèi)部必須是無障礙設(shè)計，必須保證平均每戶建筑面積在67平方米以上，必須有24小時緊急通訊聯(lián)絡(luò)裝置，必要時設(shè)有公共娛樂室，方便老年人交往。（3）德國的老年住宅德國的老年住宅分為兩種體系。社會住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無障礙設(shè)計，政府對老人住房采取補貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產(chǎn)主與民間福利團體簽訂提供服務(wù)的合同。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設(shè)資金貸款的融資條件，養(yǎng)老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為居住對象，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。在規(guī)劃上，設(shè)計者把社會體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，以便在設(shè)置服務(wù)網(wǎng)點和急救站時，兩者能共用。（4）法國的老人住宅人類歷史上最早進入老齡化社會的就是法國，當(dāng)1850年歐洲產(chǎn)業(yè)革命即將勝利的時候，法國60歲以上老年人已占人口的10%，進入了老齡化社會。法國也是歐洲人口老齡化國家的典型。特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題的主要模式。