【文章內(nèi)容簡介】 注：上述費用均為預(yù)估費用，人員成交傭金未計。 4S店推廣 附表一： 4S店推廣 附表二： 通路營銷三：車友聯(lián)誼會 柳州有眾多的車友會，并經(jīng)常舉辦車友活動，我項目以提供一定的物資贊助的形式與車友會合作舉辦活動 . 期間通過 3D宣傳片、模型、資料發(fā)放、置業(yè)顧問現(xiàn)場講解、趣味活動、車身貼等方式進(jìn)行項目的宣傳，如項目現(xiàn)場已具備條件，可將聯(lián)誼會選擇在項目現(xiàn)場舉行，或選擇在臨近的龍?zhí)豆珗@舉辦。 該活動可結(jié)合 4S店推廣展開。 費用預(yù)算： 5000元 /次 通路營銷四：車展 (備選方案 ) 聯(lián)合各汽車廠商，以 “ 大美天第 龍?zhí)盾囌?” 為題在項目舉辦車展，通過現(xiàn)場的人氣進(jìn)行項目的銷售，進(jìn)而帶動項目的儲客與銷售。 最好選擇柳州市場上還很少見到的世界知名品牌汽車如“ 法拉利 ” 等，與項目的高端形象更為貼切。 費用預(yù)算 :待定 第七部分：媒介策略 媒介推廣部署 媒體投放期： 08 年 12 月 1 日到 09 年 3 月 31 日 媒體類型： ? 報紙 （柳州日報、南國今報） ? 電視 （柳州電視臺 ＜ 新播報 ＞ 欄目貼片廣告） ? 電臺 （柳州交通臺、柳州音樂臺） ? 戶外 （兩塊：華信國際 4樓、三橋西高炮） ? LED（五角星新華書店外墻） ? 公交候車亭 （柳石路沿線） 媒體廣告排期 備注：會所開放時間是 09年 1月 1日，開盤時間是 09年 3月 15日 媒體廣告排期 備注：會所開放時間是 09年 1月 1日，開盤時間是 09年 3月 15日 媒體廣告排期 備注：會所開放時間是 09年 1月 1日，開盤時間是 09年 3月 15日 媒體廣告排期 備注：會所開放時間是 09年 1月 1日，開盤時間是 09年 3月 15日 媒介費用預(yù)算 第八部分：現(xiàn)場包裝 本建議： 旨在提升大美天第施工現(xiàn)場的品牌形象 ,通過增加現(xiàn)場銷售 氣氛和人文文化氛圍 ,展現(xiàn)出柳州最高端別墅類小區(qū)高質(zhì)素 的品質(zhì) . 現(xiàn)場形象樹立 ,應(yīng)作為大美天第品牌提升的第一步 ,并為進(jìn)一 步的銷售工作邁出堅實的第一步 . 大美天第的現(xiàn)場目前存的在一些問題： ?整體現(xiàn)場不統(tǒng)一，形象和識別不突出； ?現(xiàn)場缺少氣氛； ?沿路導(dǎo)視不清晰；； ?現(xiàn)場各物料不統(tǒng)一 ?標(biāo)示系統(tǒng)不清晰，導(dǎo)視系統(tǒng)不完整； ?缺少文化味； ?…… 現(xiàn)場包裝好比足球臨門一腳，是成敗的關(guān)鍵。 本次建議的出發(fā)點： 針對到場客戶 通過加強導(dǎo)視系統(tǒng)的引導(dǎo) 營造銷售氣氛 在龍?zhí)堵飞现圃炻晞? 倡導(dǎo)社區(qū)文化的塑造 擴(kuò)大口碑宣傳 ,形成相互介紹良性循環(huán) 營造國家級小區(qū)的感覺； 營造示范小區(qū)的感覺（從各個方面）； 營造注重文化、高品質(zhì)、領(lǐng)先時代小區(qū)的感覺； 只有這樣，才能讓人有換代住宅的信賴； 只有這樣，才能讓到場的人有買大美天第就是買放心； 只有這樣，才能提升品牌形象，為開盤奠定堅實基礎(chǔ)； 我們要把品質(zhì)感作出來，哪怕一步步來 現(xiàn)場包裝線路： 龍?zhí)讹L(fēng)景區(qū)大道 進(jìn)現(xiàn)場主干道 現(xiàn)場前部環(huán)境 現(xiàn)場后部環(huán)境 龍?zhí)讹L(fēng)景區(qū)大道 風(fēng)景區(qū)入口處噴畫 目的： 。 。 行人的視覺刺激。 風(fēng)景區(qū)大道燈箱及樹木包金 目的： 牌 氣質(zhì)。 師系統(tǒng)。 氛圍。 進(jìn)現(xiàn)場主干道 迎賓導(dǎo)視牌及樹木包金 目的： 導(dǎo)視進(jìn)行連接。 場的視覺沖擊力。 氛圍。 4M 6 M 迎賓導(dǎo)視牌及樹木包金 目的： 進(jìn)一步 營造項目現(xiàn)場的氛圍。 1 M 5M 說明： 由于時至冬季，氣候轉(zhuǎn)寒冷。所以建議懸掛物顏色的應(yīng)用上考慮在保留VI系統(tǒng)主體不變的情況下采用暖色調(diào)的色澤。以此增加氛圍。 現(xiàn)場前部環(huán)境 由于項目施工現(xiàn)場整體形象感不強，所以建議對施工現(xiàn)場門口處的圍墻及入口大門進(jìn)行包裝。 圍墻包裝 入口處大門包裝 由于項目正門旁的山洞和民房形象不好，所以建議用大幅的噴繪廣告進(jìn)行包裝。 項目現(xiàn)場內(nèi)部環(huán)境較為混亂，道路分區(qū)不明顯，且現(xiàn)場氛圍營造不足。不利于來訪參觀。因此建議將項目內(nèi)部主干道與聯(lián)排別墅的施工現(xiàn)場用圍墻進(jìn)行分割。同時為了營造氣氛，建議對非施工區(qū)域進(jìn)行包裝。 售樓部前包裝 目的： 檔次感。 氛圍。 黃蠟石 雕刻字體 告示牌的應(yīng)用 目的： 環(huán)境渲染。 氛圍。 1M M 戶外家具使用 目的： 情趣感。 。 。 現(xiàn)場后部環(huán)境 600mm 300mm 由于香樟林入口處電箱破壞了整體氛圍，建議用噴繪布將其包圍，在不影響其使用下，留有活動門，可以方便使用電箱。 同時，該香樟林為原生樹林，是本項目的賣點之一，所以建議在入口出設(shè)置告示牌及戶外家具，以此襯托出氣氛。 人造濕地是本項目的一個重要賣點，因此在工程未完工的時候建議設(shè)置告示牌。其目的是不但可以為小區(qū)增添情趣外，還可以讓參觀者看到告示牌后產(chǎn)生對美好環(huán)境的憧憬。 1M 謝謝觀賞，請多指正！ 謹(jǐn)呈：山東金佰利地產(chǎn) 臨沂 —環(huán)球國際商務(wù)中心 項目初步策劃方案 20221128 129 前言 本報告僅是初步策劃思路，方案中所涉及各部分內(nèi)容的細(xì)化與深入工作，期待有機(jī)會與貴司深入探討。我們誠摯地希望也有信心能與貴司有進(jìn)一步合作的機(jī)會，因緣于對項目共同的興趣而共同創(chuàng)造地產(chǎn)的奇跡！ 130 目 錄 項目分析 營銷戰(zhàn)略實施 營銷戰(zhàn)術(shù)實施 營銷資源整合 營銷團(tuán)隊簡介 131 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品屬性 ：融住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)于 一體的城市綜合體 寫字樓， 23層 公寓， 23層 兩棟住宅， 28層 裙樓商業(yè)， 4F 裙樓商業(yè) 美食廣場 ,5F 產(chǎn)品基礎(chǔ)參數(shù)： 占地面積： 26877m2 建筑面積： 133980m2 住宅面積： 42185m2 寫字樓面積： 32100m2 公寓面積： 29460m2 商業(yè)面積： 30235m2 車位數(shù)量： 1066 地下建筑面積： 36683m2 132 產(chǎn)品分析 住宅，改小后共 560戶，為 5195平米中小戶型，戶型設(shè)計存在明顯缺陷 戶型設(shè)計中存在以下缺點將會對銷售產(chǎn)生影響： A、 B、 E、 F戶型存在朝 向問題； A戶型通風(fēng)、采光存在嚴(yán) 重問題； 所有戶型均存在黑廁； D戶型客廳開間較窄； 大部分戶型空間布局不 合理； B戶型面積較大，可能影 響銷售速度； 戶型設(shè)計整體均好性， 明 顯不足； 改小后，戶型配比： 52m2,占 20% 6871m2,占 40% 9095m2,占 40% 戶型面積說明 B戶型可改成類似 E、 F兩個戶型 E F B 133 產(chǎn)品分析 公寓，約 500戶，戶型面積 3567m2，總體量大，功能用途廣，可商、可住、可做酒店 公寓基礎(chǔ)參數(shù)： 體量： 層數(shù)： 28層 總套數(shù)：約 層高： 實用率：接近 90% 電梯量： 5部 標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)： 22戶 戶型套數(shù)配比： 3536m2,占 36% 5154m2,占 45% 6367m2,占 18% 公寓標(biāo)準(zhǔn)層 平面圖 公寓戶型說明 134 產(chǎn)品分析 寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積 1298平米，能自由分割組合，沒有明顯的劣勢，但優(yōu)劣有待塑造 寫字樓基礎(chǔ)參數(shù)： 單位面積： 140平米左右 體量： 層數(shù)： 27層 層高： 電梯量： 5部 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1298平米 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層 135 產(chǎn)品分析 商業(yè)裙樓，層高稍嫌不足，格局適合大型百貨、超市類業(yè)態(tài)入駐 北商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)： 北樓體量：約 單層面積：約 3600平米 層數(shù)： 4層 層高： 扶梯數(shù)量： 4部 /層 南商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)： 南樓體量 單層面積：約 3200平米 層數(shù)： 4層 層高： 扶梯數(shù)量： 2部 /層 南樓商場一層平面圖 北樓商場一層平面圖 136 產(chǎn)品分析 美食廣場，退臺式設(shè)計，較有新意，一層適合引進(jìn)品牌快餐店，二層以上適合做大型中餐 美食廣場基礎(chǔ)參數(shù)： 體量：約 3500平米 層數(shù)： 5層 137 區(qū)位分析 地處南坊新區(qū)門戶位臵，受益于城市北移發(fā)展戰(zhàn)略及城市新中心建設(shè)，但目前人氣嚴(yán)重不足，片區(qū)價值未被發(fā)掘，一河之隔，房價相差可達(dá)千元以上！ 目前臨沂城市核心區(qū)