【文章內(nèi)容簡介】 大。”建設(shè)銀行常州分行行長蔣敏告訴記者，受美國次貸危機(jī)的警示，銀監(jiān)會(huì)、央行多次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)對住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制。該行今年也加強(qiáng)了對借款人身份、收入情況、貸款意圖的審查。并向業(yè)務(wù)經(jīng)理反復(fù)強(qiáng)調(diào)，每一筆合同都要求面簽，與貸款人當(dāng)面交談，判斷真實(shí)性。 　　“如果是假按揭，能從一些細(xì)節(jié)看出來。比如借款人的融資目的比較明顯；一個(gè)人試圖用多個(gè)身份證辦理多筆貸款；或者借款人是樓盤的員工等。銀行的工作人員只要認(rèn)真負(fù)責(zé)，引起足夠的重視，通過這些蛛絲馬跡，是可以控制的?！笔Y敏說。 　　據(jù)了解，今年以來，在信貸充足、樓市回暖的背景下，建行常州分行已經(jīng)新增近9億元個(gè)人住房按揭貸款，但按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量相當(dāng)好，不良貸款率始終在千分之五以下，比其他的業(yè)務(wù)的不良率低佷多。 　　而一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，正是因?yàn)榘唇屹J款質(zhì)量好，導(dǎo)致各家銀行激烈競爭，不排除銀行對個(gè)別項(xiàng)目、尤其是“大客戶”的項(xiàng)目存在放松審查的現(xiàn)象，有的資信審核甚至流于形式。這就為制造假按揭提供了空間。 　　造假過程中難以發(fā)現(xiàn)假按揭——監(jiān)管須緊盯不正?！懊珙^” 　　近日，北京、上海等地房地產(chǎn)市場主管部門紛紛開展了對房地產(chǎn)市場秩序的專項(xiàng)整治行動(dòng)，其中假按揭是重點(diǎn)整治對象?！爸灰C據(jù)確鑿，我們一定嚴(yán)肅查處，絕不能讓這種現(xiàn)象蔓延。”北京市建委有關(guān)人士向記者表示。 　　監(jiān)管部門面臨的難度并不小?！凹侔唇译m然是作假，但所有的購房、貸款手續(xù)都正常履行，很難查清貸款的真實(shí)用途，協(xié)助造假者也大都出于自愿。因此難以找出證據(jù)證明哪些樓盤存在假按揭?！苯K某市房管局負(fù)責(zé)人告訴記者。 　　北京仁和律師事務(wù)所律師孟憲生也認(rèn)為，假按揭在造假過程中不容易被發(fā)現(xiàn)，只有到最后開發(fā)商還不上貸款了才能展開調(diào)查?！爱a(chǎn)生了后果才能界定，但往往這個(gè)時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁到銀行身上?！?　　“現(xiàn)在我們主要通過觀察樓盤交易中一些不正常的苗頭，加強(qiáng)對假按揭的防范?！鄙鲜龇抗芫重?fù)責(zé)人說，如果一個(gè)平時(shí)銷量一般的樓盤，成交量或退房率突然增加，就會(huì)進(jìn)行專門的調(diào)查。今天已經(jīng)售出的樓盤，過幾天又變成可售的，也有可能是假按揭。“政府部門目前沒有更好的辦法，只能從這些細(xì)節(jié)入手。” 　　“我們對假按揭始終保持著高度敏感?！笔Y敏透露，為了避免銀行內(nèi)部人員與開發(fā)商合謀，各家銀行現(xiàn)在審批住房按揭貸款大多要經(jīng)過客戶經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理等多個(gè)把關(guān)環(huán)節(jié)，不可能做到“一手清”。同時(shí)，出現(xiàn)問題以后的問責(zé)制度也比以往更加嚴(yán)格。 　　專家認(rèn)為，對借款人的資信審核內(nèi)容不能僅局限于身份證、個(gè)人收入證明等比較原始的資料，應(yīng)當(dāng)對借款人的資產(chǎn)負(fù)債狀況、社會(huì)活動(dòng)及有無違法記錄、有無失信情況等進(jìn)行全面查證。在銀行發(fā)放貸款后，及時(shí)跟蹤監(jiān)督借款使用情況，制定應(yīng)急預(yù)案，防范和化解貸款發(fā)放后出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)。 　　孟憲生認(rèn)為，由于房地產(chǎn)按揭貸款數(shù)額巨大，司法機(jī)關(guān)應(yīng)該加強(qiáng)對假按揭案件的查處力度。既要處罰房地產(chǎn)開發(fā)商等受益者，對銀行內(nèi)部協(xié)同作案者和主動(dòng)提供身份證明并獲利的協(xié)助造假者，也應(yīng)加大處罰力度。 　　4月底，北京市二中院宣判了一起多年前的假按揭案——森豪公寓案。開發(fā)商鄒慶采取與購房人簽訂虛假商品房買賣合同，為購房人偽造收入證明、首付款證明等貸款材料等方式。開發(fā)商最后受到法律的制裁，這一案件應(yīng)該給房地產(chǎn)市場以更多的警示。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(人民日報(bào))二線城市房展會(huì)熱銷 解析金融危機(jī)下的“購房熱”　　金融危機(jī)的硝煙并未遠(yuǎn)去，然而就在地處內(nèi)陸的省會(huì)城市山西太原，一場在當(dāng)?shù)亍耙?guī)?？涨啊钡姆空箷?huì)開展期間，吸引了21萬意欲購房者，累計(jì)成交各類房屋1376套，成交總量超過以往任何一屆，日成交量超過上屆三成半，場面異常火爆。記者日前走訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，他們對此次房展會(huì)熱銷背后的市場信號(hào)進(jìn)行了解讀?！　　罢埂狈晟虣C(jī)雖“?！辈弧暗薄　≡诮鹑谖C(jī)的影響下，北京、上海等一線城市房地產(chǎn)的成交量出現(xiàn)大幅萎縮。據(jù)房地管理部門統(tǒng)計(jì)，在過去的一年里，我國一線城市的成交量同比下跌30%，價(jià)格下跌20%。　　相對而言，包括太原在內(nèi)的鄭州、武漢等二線城市卻呈現(xiàn)出難得的“持平”?！　?jù)當(dāng)?shù)胤康毓芾聿块T統(tǒng)計(jì)，“2009太原市第11屆大型房地產(chǎn)交易展示會(huì)”期間，五天共接待群眾21萬人次，發(fā)放各類宣傳資料40多萬份，達(dá)成購房意向的為2880人。累計(jì)成交各類房屋1376套，成交面積144060平方米，成交金額61240萬元。其中商品房成交1158套，二手房成交218套?！　　斑@一數(shù)字相對金融危機(jī)以來較為低迷的太原市房地產(chǎn)市場而言，是一個(gè)新的突破?！碧蟹康鼐謱＜依璩蓪W(xué)說?！　∵@位多年從事房地產(chǎn)調(diào)研的專家特別強(qiáng)調(diào)，低迷是相對的。“目前，太原的房價(jià)平均在每平方米4290元?！崩璩蓪W(xué)解釋說，太原被房產(chǎn)界稱為二線城市，受金融危機(jī)影響微弱。　　山西省統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示，2008年，山西房價(jià)達(dá)到較高價(jià)位，市區(qū)新建商品住宅均價(jià)逼近每平方米5000元，從7月開始，受國內(nèi)外市場環(huán)境變化影響，山西省房價(jià)漲幅逐月回落，這一趨勢延續(xù)至今。　　山西省統(tǒng)計(jì)局有關(guān)專家分析，山西省的房地產(chǎn)市場，仍處于一個(gè)以剛性需求為核心支撐的發(fā)展時(shí)期，微量投機(jī)群體的出入市對山西省房價(jià)影響甚微。與此同時(shí)，跟國內(nèi)其他二線城市相比，山西省的城市規(guī)模都比較小，商品房供應(yīng)市場進(jìn)入增量擴(kuò)容期和品質(zhì)拉動(dòng)期，城市規(guī)模的發(fā)展邊界和供大于求的飽和狀態(tài)遠(yuǎn)未到來。　　山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長袁綸華指出，老百姓認(rèn)為樓市降價(jià)空間和可能性都存在，同時(shí)寄希望于政府出臺(tái)舉措，加大保障性住房的供應(yīng)，從整體上拉低房價(jià)，因此持幣觀望者較多，但山西居民買房的需求仍非常旺盛，購買熱情很高?！　〕惺苤Y金鏈即將中斷、眾多一線城市房價(jià)下調(diào)等重壓的山西房地產(chǎn)開發(fā)商在“硬撐”，手中有地卻遲遲不開發(fā)，在焦慮和猶豫中等待高回報(bào)時(shí)代的再次到來。　　為期5天的2009太原市第11屆大型房地產(chǎn)交易展示會(huì)24日在山西省展覽館開幕，推出了總量為1520萬平方米、13萬套的商品房和二手房，北京、?？?、三亞等城市的一些精品樓盤也參與其中。開展兩天，十余萬欲購房者前來探問。　　太原市房地局局長張雙娥說，此次房展會(huì)在規(guī)模、內(nèi)容和形式上都為歷屆之最?！　≌箷?huì)還為保障性住房項(xiàng)目設(shè)立了14個(gè)展位，太原市安居房發(fā)展中心的工作人員現(xiàn)場辦公。太原市房地局副局長康建斌表示：“本屆房展會(huì)是第一次設(shè)立保障性住房展區(qū)，雖然目前產(chǎn)品不多，但可以讓群眾看到中小戶型的最新發(fā)展情況。”　　二手房將與新房“平分天下”？　　記者發(fā)現(xiàn)，本屆太原市房展會(huì)為二手房專設(shè)了展區(qū)。距太原市房地局統(tǒng)計(jì)，展會(huì)頭兩日成交的413套住房中，二手房占到了52套?！　?jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，未來隨著城市化比例的不斷提高，新建商品房將逐漸達(dá)到飽和，二手房的銷售“搶手”程度將越來越高，隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟，最終達(dá)到與新房“平分天下”?！　　俺墒斓姆康禺a(chǎn)市場標(biāo)志之一，就是二手房和新商品房的成交量比例大于或等于1∶1?！睋?jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前在一些歐美國家，新房與二手房的成交比例為1∶5，∶1?！　　扒皟赡辏?。二手房與新房的購房比例正在縮小?！边@位專家說，這標(biāo)志著太原市房地產(chǎn)市場正朝著越來越成熟的方向發(fā)展。　　據(jù)介紹，未來價(jià)格將不再成為二手房與新房競爭的主要籌碼，人們在選擇時(shí)，會(huì)更多地考慮地段。比如出行是否便利，是否便于工作、學(xué)習(xí)等?！　　胺课菔翘厥馍唐?，是保值的。”太原市房地局專家黎學(xué)成告訴記者，因此國家才從每一次的房屋交易中征收稅費(fèi)。而房屋的買賣，自始至終將秉承“由小換大，由遠(yuǎn)換近，以舊換新”的規(guī)律。　　在具體談到太原民眾的購買心理時(shí)，這位專家表示，民眾中不乏持幣觀望狀態(tài)者。需要注意的是，雖然金融危機(jī)以來房產(chǎn)成交量有所下降，但由于太原處于二線，房價(jià)并不會(huì)暴跌，只是漲價(jià)時(shí)間和速度略有延緩?！　?jù)介紹，金融危機(jī)目前只對太原城鄉(xiāng)結(jié)合部的房價(jià)產(chǎn)生了部分影響，而市中心的房價(jià)基本沒受影響?！　∮浾吡私獾剑菝癖忝裾呤潜緦锰空箷?huì)的一大亮點(diǎn)。展會(huì)期間，開發(fā)商將在讓利3%的基礎(chǔ)上，發(fā)放不低于5000元的購房消費(fèi)券，消費(fèi)券由開發(fā)商自行制作、發(fā)放，購房者需憑個(gè)人身份證等有效證件申領(lǐng)，在付房款時(shí)出示抵用?！　　拔覀円蠓康禺a(chǎn)商落實(shí)展會(huì)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，具體實(shí)施將由房地產(chǎn)商根據(jù)自己的情況來執(zhí)行。”太原市房地局辦公室主任喬迎新告訴記者，房展會(huì)期間，是否有更多的持幣觀望者能夠買到如意房，受訪業(yè)內(nèi)人士表示將對此深為關(guān)注?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?經(jīng)濟(jì)參考報(bào))深圳“小產(chǎn)權(quán)房”開閘或帶來房價(jià)沖擊波　　記者從深圳有關(guān)部門獲悉備受各方關(guān)注的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》近日已獲通過，并在2日全文向社會(huì)公布?！稕Q定》規(guī)定，將為符合確權(quán)條件的部分違法建筑核發(fā)房產(chǎn)證。這標(biāo)志著深圳的小產(chǎn)權(quán)房將拿到全國首個(gè)“準(zhǔn)生證”。土地變革違規(guī)闖關(guān)在深圳先行先試，為擴(kuò)大特區(qū)版圖邁出了關(guān)鍵性的第一步。 　　全國首個(gè)“準(zhǔn)生證”將誕生 　　據(jù)了解，自1980年建市以來，深圳市由于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，農(nóng)村城市化進(jìn)程加快，出現(xiàn)了多次違法搶建的高潮，違法建筑不斷增加。由于種種歷史原因，目前深圳市現(xiàn)存違法建筑總量已達(dá)35萬棟。從1999年至2004年5年間，深圳搶建的違法建筑就達(dá)到10萬棟。為解決這一歷史難題，深圳市多次采取綜合整治行動(dòng)，并于1999年、2001年和2004年三次出臺(tái)相關(guān)法規(guī)和文件，進(jìn)行強(qiáng)力治理。2008年底，深圳市人大常委會(huì)開始將違法建筑處理重新提上議事日程。 　　深圳市人大常委會(huì)日前通過的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，對于深圳市農(nóng)村城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的違法建筑，采取分類處理的辦法，符合條件的違法建筑可以依法核發(fā)房產(chǎn)證。 　　《決定》規(guī)定，經(jīng)普查記錄的違法建筑，符合確認(rèn)產(chǎn)權(quán)條件的，適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，在區(qū)分違法建筑和當(dāng)事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補(bǔ)收地價(jià)款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房地產(chǎn)證。 　　《決定》對違法建筑進(jìn)行了清晰的定義，規(guī)定了五類情況都屬于違法建筑，深圳將區(qū)別其違法程度，根據(jù)《決定》以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的要求，分別采用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒收、臨時(shí)使用等方式，分期分批處理。此外，根據(jù)深圳市政府向深圳人大常委會(huì)提交的有關(guān)議案顯示，經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，深圳市房地產(chǎn)市場需求較大，而根據(jù)《決定》可以辦理商品性質(zhì)的房地產(chǎn)證的違法建筑數(shù)量相對較少，因此給社會(huì)帶來的沖擊較小。 　　據(jù)悉，深圳市政府將根據(jù)《決定》，盡快在12個(gè)月內(nèi)制定出具體實(shí)施細(xì)則，明確不同時(shí)期違法建筑的認(rèn)定程序，對登記機(jī)關(guān)的辦理時(shí)限提出要求，簡化程序，明確不按時(shí)申報(bào)的責(zé)任以及主管部門主動(dòng)進(jìn)行違法建筑處理、登記確權(quán)等；制定一個(gè)貫徹執(zhí)行的具體方案，明確各部門的責(zé)任。 　　會(huì)否沖擊深圳房價(jià)？ 　　記者從深圳市國土局所做的住宅調(diào)查顯示，深圳有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過35萬棟，占全市住房總量的49%。但深圳知名地產(chǎn)研究員竹之友稱，根本不止這個(gè)數(shù)，他保守估計(jì)，集資的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量在50萬套以上，也有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，深圳僅集資房數(shù)量應(yīng)在50萬套以上，如果可以轉(zhuǎn)正，將對現(xiàn)有的商品房價(jià)格是一個(gè)很大的沖擊。 　　有參與《決定》制定的內(nèi)部人士表示，根據(jù)初步考慮，對于歷史遺留違建確權(quán)后，將核發(fā)商品性質(zhì)房地產(chǎn)證和非商品性質(zhì)房地產(chǎn)證兩種，但對于拿到了商品性質(zhì)房地產(chǎn)證后，如何轉(zhuǎn)讓、程序怎樣規(guī)定，目前尚未確定。 　　記者日前在深圳寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前該鎮(zhèn)除一個(gè)商品房項(xiàng)目外，在建的統(tǒng)建樓盤就在50個(gè)以上，約5萬套以上。而寶安區(qū)共有10個(gè)鎮(zhèn)，目前基本每個(gè)鎮(zhèn)都有大建統(tǒng)建樓的情況?！吧尘?5%的房子是小產(chǎn)權(quán)房?！鄙尘唤y(tǒng)建房售樓處的林先生表示。沙井鎮(zhèn)一村委會(huì)人士則對記者說，在細(xì)節(jié)還沒有出來前，很多村將加班加點(diǎn)蓋統(tǒng)建樓。 　　有人擔(dān)心，小產(chǎn)權(quán)房合法化，可能會(huì)造成土地廉價(jià)使用、土地資源浪費(fèi)的問題。小產(chǎn)權(quán)房合法化后，將對商品房造成很大的沖擊。也有人指出，政府有關(guān)部門之所以反對小產(chǎn)權(quán)房，就是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體土地上建的，國家沒有從中得到土地出讓費(fèi)。 　　事實(shí)上，它對住房價(jià)格的影響不會(huì)有想象的那么大。小產(chǎn)權(quán)房之所以價(jià)格低，有兩方面原因：一是土地價(jià)格便宜，二是處于非法狀態(tài)，只有那些不懼風(fēng)險(xiǎn)的人才會(huì)買，從而影響了小產(chǎn)權(quán)房的銷售，因而價(jià)格不可能高。如果小產(chǎn)權(quán)房合法，這兩種狀態(tài)都會(huì)結(jié)束。一則政府收取相關(guān)土地費(fèi)用，會(huì)抬高房價(jià)；二則小產(chǎn)權(quán)房合法化后，買的人就會(huì)大量增加，需求增多，房價(jià)自然也會(huì)隨之上漲。 　　深圳市人大常委會(huì)常務(wù)副主任李華楠表示，《決定》要求市政府對全市違法建筑進(jìn)行全面普查，建立違法建筑臺(tái)賬和數(shù)據(jù)庫。規(guī)定對不申報(bào)者依法予以拆除或者沒收其違法建筑。 　　這將有助于摸清底數(shù)，將其納入規(guī)范管理中。 　　經(jīng)普查記錄的違法建筑，符合確認(rèn)產(chǎn)權(quán)條件的，適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，在區(qū)分違法建筑和當(dāng)事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補(bǔ)收地價(jià)款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房地產(chǎn)證。對于屬于《決定》中所列的六種情形必須依法拆除，不留任何商量的余地。 　　對違法建筑也給予了一條新的出路，就是“臨時(shí)使用，加強(qiáng)管理”。過去對違建要么沒收，要么拆除，處理方式較為單一，處理方式對抗性強(qiáng)，不利于違建的妥善處理。準(zhǔn)予部分符合一定條件的違建在政府的嚴(yán)格監(jiān)管下臨時(shí)使用，做到物盡所用。這樣做，也可以把所有違法建筑置于政府的有效管理之中，避免過去以不發(fā)證為理由放任不管，違法建筑內(nèi)事故頻發(fā)的狀況。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(中華工商時(shí)報(bào))業(yè)界論壇聶梅生：國際視野看中國樓市 實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是根本　　房地產(chǎn)只是毛，實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是皮。 　　建筑是當(dāng)前房地產(chǎn)的對沖基金，資源環(huán)境投資是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的解藥。 　　住宅產(chǎn)業(yè)化要走出尷尬之路，可以考慮與綠色建筑并軌前行。 　　中國不缺開發(fā)企業(yè)，但缺房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。 　　新華房產(chǎn)：請您簡單回顧一下房地產(chǎn)發(fā)展歷程和標(biāo)志性事件？ 　　聶梅生：房地產(chǎn)是與中國經(jīng)濟(jì)共生同步的，房地產(chǎn)業(yè)本身是經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)系，所以經(jīng)濟(jì)的幾次起伏也成為房地產(chǎn)發(fā)展的分水嶺。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的過程。 　　最早1980年左右，隨著鄧小平南巡吹響房地產(chǎn)發(fā)展號(hào)角，廣州、深圳等南方特區(qū)城市率先啟動(dòng)，但只是局部發(fā)展，那時(shí)北方地區(qū)還沒有啟動(dòng)。199