如何理性認(rèn)識(shí)物業(yè)稅(編輯修改稿)
2025-06-23 23:58 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 府機(jī)構(gòu)的一個(gè)說(shuō)法，國(guó)外的物業(yè)稅在名義上也不一定全被稱(chēng)為物業(yè)稅，有的被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)稅，有的被稱(chēng)為房地產(chǎn)稅，有的被稱(chēng)為物業(yè)稅。 （二）新中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅（物業(yè)稅）的稅種 按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)稅包括了三個(gè)稅種： 一是城市房產(chǎn)稅，即按照標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)每年計(jì)征，稅率為1％。 二是城市地產(chǎn)稅，即按照標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)按年計(jì)征，％。 三是城市房地產(chǎn)稅，即在標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)不易劃分的城市，按照標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格按年計(jì)征的，％。 四是在標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)不易求得的城市，按照標(biāo)準(zhǔn)房地租價(jià)按年計(jì)征，稅率為15％。 上述稅種和稅率，是由法律規(guī)定的，該法律至今仍然有效。 比較上述稅種和稅率，在比較被專(zhuān)家們稱(chēng)為物業(yè)稅的中國(guó)香港、澳門(mén)、臺(tái)灣的不動(dòng)產(chǎn)的稅收，不能說(shuō)中國(guó)沒(méi)有“物業(yè)稅”。 （三）城市房地產(chǎn)稅的納稅人 1．開(kāi)征城市房地產(chǎn)稅的城市 按照1951年8月施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，該稅種的征收由中央人民政府核定，沒(méi)有經(jīng)中央人民政府核定的城市，不得征收該稅種。 據(jù)筆者所知，北京在落實(shí)私房政策過(guò)程中還征收城市房地產(chǎn)稅，因此在1951年之后至1982年前后，北京的私房還在繳納城市房地產(chǎn)稅。 其他城市筆者沒(méi)有考察，不得而知。 2．誰(shuí)是城市房地產(chǎn)稅的納稅人 按照該條例的規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅的納稅人為：一是產(chǎn)權(quán)人；二是承典人，在產(chǎn)權(quán)出典的情況下，由承典人交納；三是代管人或者使用人，在產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在當(dāng)?shù)鼗虍a(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決者，均由代管人或使用人代為報(bào)交。 除該條例規(guī)定的免納城市房地產(chǎn)稅的外，其他人均應(yīng)當(dāng)繳納城市房地產(chǎn)稅。 （四）城市房地產(chǎn)稅與物業(yè)稅的改革 城市房地產(chǎn)稅其實(shí)就是業(yè)界傳言的物業(yè)稅，因此無(wú)論是物業(yè)稅法律吸收了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，重新制定新的法律，還是城市房地產(chǎn)稅就作為物業(yè)稅全面推行，在稅率和納稅人不發(fā)生變更的情況下，對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格的影響基本上不存在。 那么，為什么還有人說(shuō)通過(guò)物業(yè)稅來(lái)影響房?jī)r(jià)呢？ （五）物業(yè)稅對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控分析 物業(yè)稅被作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠杠提出，是基于如下假定： 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路攀升，是因?yàn)樾枨筮^(guò)于旺盛而供給不足；在旺盛的需求中，投資需求占了較大的份額；投資需求擠占了居住需求，而居住需求在被居住的情況下不能得到有效的被滿足；因此擬制投資需求將能夠釋放出更大的市場(chǎng)空間，以滿足居住需求者；在擬制投資需求方面，有許多方案，其中之一就是加大持有房地產(chǎn)的市場(chǎng)成本；加大持有房地產(chǎn)的市場(chǎng)成本的有效策略是給持有房地產(chǎn)的人增加稅收負(fù)擔(dān)。 那么，這一認(rèn)識(shí)是否能夠真的降低房?jī)r(jià)呢？ 目前施行的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》與物業(yè)稅實(shí)際上是同一稅種，即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或者使用權(quán)人征收房地產(chǎn)價(jià)格或者租價(jià)一定比率的稅收，在《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》有效施行的情況下，即對(duì)房屋所有權(quán)人或者房屋使用權(quán)人征收城市房地產(chǎn)稅的情況下，并沒(méi)有有效的降低房?jī)r(jià)。 因此唯一的問(wèn)題是：增加城市房地產(chǎn)稅的征收的額度，即提高城市房地產(chǎn)稅征收的比率。 那么征收高額比率的稅收，是否就符合法律的規(guī)定呢？ 也就是說(shuō)，是否符合稅收法治的原則呢？ 這是一個(gè)值得深思的問(wèn)題。 五．中國(guó)涉及到不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的稅種之二――房產(chǎn)稅 （一）中國(guó)的房產(chǎn)稅 新中國(guó)成立后的1951年8月，中央人民政府政務(wù)院即公布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，在改革開(kāi)放后，對(duì)城市房地產(chǎn)稅的征收問(wèn)題進(jìn)行了初步的改革，鑒于根據(jù)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)給國(guó)務(wù)院涉及到稅制立法的授權(quán)明確，國(guó)務(wù)院的稅制立法不適用于外資企業(yè)和中外合資企業(yè)，因此，對(duì)外資企業(yè)和中外合資企業(yè)，以及港臺(tái)企業(yè)和個(gè)人，我國(guó)涉及到房地產(chǎn)稅收的立法仍然適用政務(wù)院1951年8月施行的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，而對(duì)中國(guó)大陸境內(nèi)的企業(yè)和個(gè)人，則適用1986年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。 根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例及之后施行的土地使使用稅條例的規(guī)定，在中國(guó)大陸，對(duì)城市房地產(chǎn)的稅收征收，外商投資企業(yè)和外國(guó)人、中國(guó)香港、臺(tái)灣、澳門(mén)的同胞，適用城市房地產(chǎn)稅條例規(guī)定的城市房地產(chǎn)稅收制度，而中國(guó)內(nèi)資企業(yè)的法人、組織或者個(gè)人，適用稅制改革后的房產(chǎn)稅條例和城鎮(zhèn)土地使用稅條例。 （二）房產(chǎn)稅的納稅人 房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為： 一是房屋所有權(quán)人，產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。 二是承典人，
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