【文章內(nèi)容簡介】 ：（1）堅持“預(yù)防為主，防治結(jié)合”的治安管理方針，充分發(fā)揮“以人為本”的管理理念，建立崗位安全責任制，實行全天二十四小時對物業(yè)各區(qū)域進行全方位值崗巡查，防止可疑人員進入，預(yù)防各類刑事案件和治安事故的發(fā)生。（2）堅持物業(yè)內(nèi)的治安管理工作與周邊社會治安工作相結(jié)合原則。及時了解社會治安情況，掌握犯罪分子動向，積極配合公安機關(guān)搞好物業(yè)周圍的治安工作，加強溝通與合作，實現(xiàn)群防群治，確保物業(yè)的安全。（3）堅持治安工作“硬件”（技防、物防）與“軟件”（人防）一起抓的原則。努力使治安工作中的固定崗與巡邏崗相結(jié)合的治安防范網(wǎng)絡(luò)，組成物業(yè)治安管理較為完善的治安防范體系，努力實現(xiàn)保一方平安的保衛(wèi)工作目標。（4）建立安全責任人制度，定期進行防盜、防破壞、防治安災(zāi)害的安全防范檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改。（5）在執(zhí)勤工作時，對違反治安管理規(guī)定的人，參照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以制止或上報公安部門處理。（6）在執(zhí)勤工作時必須做到：統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一佩帶標志、警械和通訊工具，遵紀守法、服從命令、團結(jié)協(xié)作、秉公辦事、文明用語、熱情服務(wù)，自覺接受社會和公民的監(jiān)督。注重消防安全管理，確保消防安全根據(jù)《機關(guān)、團體、企事業(yè)消防安全管理規(guī)定》，物業(yè)屬消防重點單位。由于其特殊性，消防工作顯得尤其重要，承包人一直以來將防火安全工作作為物業(yè)管理的重點和難點來抓。根據(jù)物業(yè)的消防實際情況，以及消防安全要求，把物業(yè)的消防工作擺上日常物業(yè)管理議事日程上來抓，進一步完善消防管理制度，特別是在剛接管的消防值班運行管理方面應(yīng)得到充分重視，具體內(nèi)容包括：（1）內(nèi)部建立三級防火責任制和消防工作領(lǐng)導小組；以項目負責人為一級防火安全責任人，各部門負責人為二級防火安全責任人，所有的基層員工均為三級防火安全責任人及義務(wù)消防員，各自負責所管轄區(qū)域內(nèi)的消防管理工作。（2）制訂消防安全“日”、“月”、“季”檢查制度，制訂落實物業(yè)重要部位防火措施，加強消防安全檢查，每半年進行一次專項消防演練，如：滅火器的滅火；消防水帶的滅火；消防安全疏散、人員物質(zhì)搶救等。每季會同消防保養(yǎng)單位進行一次分系統(tǒng)的消防設(shè)施檢測，如消防栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、破玻按鈕、感溫感煙等設(shè)施。每年協(xié)同發(fā)包人和租戶共同組織一次大型的消防聯(lián)動系統(tǒng)全自動投入滅火演習；附件二： 服務(wù)費一、 費用標準　　　　　序號項目測算公式每月費用（元）全年費用（元）備注　人員工資　　　包含延時加班費、法定節(jié)日（全年11天）加班費1物業(yè)主任6000元/月人*1600072000　2工程萬能工6000元/月人*318000216000含一名空調(diào)工,負責倉庫所有暖通及空調(diào)的維護保養(yǎng)、維修。3保安主管4500元/月人*1450054000　4保安員4000元/月人 *1*1144000528000　5保潔、綠化2200元/月*1*2660079200　　小計　79100949200　6社會保險費1040元/月18人18720224640　7年終獎300元/年人18人4505400　8員工福利400元/年人18人6007200過節(jié)、團隊建設(shè)費用等9勞保用品700元/人年*18人105012600制服、工作鞋、雨具10網(wǎng)絡(luò)費用　1201440　11電話費　1501800　12辦公文具打印紙、墨盒、筆等費用1001200　13公共維修費用　5006000倉庫紅線內(nèi)所有公共部位14綠化維護費用清潔工具、物料等1001200　15清潔物料　1001200　　小計　1009901211880　備注說明：經(jīng)測算，每月物業(yè)公司服務(wù)成本100990元，全年成本1211880元，平均服務(wù)費單價為100990元247。45,000㎡（倉庫出租建筑面積）=㎡月。二、人員配置及工作時間崗位編制工作內(nèi)容說明工作時間安排經(jīng)理1整個物業(yè)服務(wù)隊伍的全面管理、指導及協(xié)調(diào)每天8小時工程萬能工3公共設(shè)施設(shè)備巡檢、維護修理工作兩班倒：日班7:0019:00，夜班19:00次日07:00（1人輪休）保安主管1保安員隊伍的日常管理、專業(yè)指導每天8小時保安員11進出人員車輛的管理，庫區(qū)安全維護及突發(fā)事件的應(yīng)急處理兩班倒：日班7:0019:00，夜班19:00次日07:00，固定崗3個：東門2人/班，北門1人/班，中控室1人/班，巡邏崗1個，替休1人/班保潔綠化員2公共區(qū)域衛(wèi)生打掃、垃圾收集、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護工作每天8小時181. 費用標準：以上的人員費用為發(fā)包人向承包人支付服務(wù)費的計算標準。據(jù)此，發(fā)包人應(yīng)就本協(xié)議項下的服務(wù)向承包人支付本附件二第二條所列的費用。為避免異議，無論承包人向工作人員實際支付的工資報酬是否與服務(wù)費金額相當或相關(guān)，發(fā)包人支付的服務(wù)費已包含對以下各項所需支付的對價：每個工作人員每天工作八小時，每周工作五天的工資、社保、稅費、國家規(guī)定節(jié)假日的加班費用等費用以及相關(guān)管理、行政辦公、稅收、洗衣、交通住宿等費用。2. 如日后有需要擴大人員編制，雙方可根據(jù)工作量進行協(xié)商增加人數(shù)。每增加一名工作人員所需提高的服務(wù)費金額按照上述標準費用計算。3. 如遇特殊情況，需要安排人員進行加班的，在安排加班前必須征得發(fā)包方書面同意，由于承包人向工作人員支付加班費而產(chǎn)生的額外服務(wù)費另行結(jié)算。該等額外服務(wù)費結(jié)算標準按照每月承包方人員工資標準為計算基數(shù)，并參照國家勞動法對加班工資計算的方法和原則等相關(guān)規(guī)定進行核算，經(jīng)發(fā)包方核定后在下月與其它服務(wù)費用一起支付。管理處主任崗位職責掌握工作轄區(qū)整體情況，確保項目能正常運營。保持與市政及主管部門和相關(guān)單位的關(guān)系。開拓租賃市場，收集潛在客戶資料，儲備未來租戶。制定本部門管理方案或計劃，采取有效措施實現(xiàn)本部門的目標責任。統(tǒng)籌本部門工作，主持本部門會議，部署本部各項計劃，定期評估工作計劃和目標責任完成情況，采取相關(guān)的措施控制管理運作成本。 指導、培養(yǎng)、激勵下屬員工，提升下屬員工的崗位技能和綜合管理能力，持續(xù)提高員工滿意度監(jiān)督各部門工作，定期對倉庫進行巡視，指揮和協(xié)調(diào)重大事件或事故的處理。保持與客戶良好關(guān)系，采取措施持續(xù)提高客戶滿意度。組織、調(diào)動、激勵部門員工執(zhí)行公司各種計劃、方案和規(guī)章制度。協(xié)助公司做公司的推行品牌發(fā)展和貫徹公司方針、政策和戰(zhàn)略。1定期向總部物業(yè)經(jīng)理報告工作，重大工作或事項按規(guī)定報上級領(lǐng)導審批。進出口崗職責按照公司的要求做好外來人員外來車輛的登記工作。進入園區(qū)人員必須衣著整潔，赤胳光背者不得入內(nèi)。做好電話接聽工作，并做詳細記錄。原則上保安不得代收包裹及郵件，遇特殊情況可代為收取，但應(yīng)做好登記、通知及交接工作，租戶應(yīng)在登記表上簽字確認。*注：避免因保安的疏忽造成客戶收取郵件的延誤而承擔責任！ 指引訪客及送提貨車輛進入園區(qū)方向，提醒人員注意安全。 提醒進入園區(qū)司機，限速行駛并遵守園區(qū)規(guī)定。 及時引導送貨車輛，保證大門周邊無亂停車現(xiàn)象。 觀察崗位四周情況，及時處理可能出現(xiàn)的事故苗頭。 及時處理消防報警準確通報報警方位，通知物業(yè)相關(guān)人員確定是否有火災(zāi)發(fā)生，同時如實記錄消防報警時間、地點及處理過程。，保證當班時證件正確有效地實行。1核對上一班移交的重要事項及未處理事項，交班時必須將未能處理的事項移交清楚。1 夜間應(yīng)不定時用強光燈照射陰暗角落，防止有可疑人員進入園區(qū)。1 引導貨車出門車輛沿馬路行駛的方向行駛的方向行進。1 交接班時要仔細，對在園區(qū)內(nèi)過夜的車輛要多關(guān)注并告知巡邏員檢查。1核對上一班移交的重要事項，及未處理事項交班時必須將未能處理，事項移交清楚。巡邏崗職責檢查園區(qū)圍墻一帶是否有可疑物品及閑雜人員走動。檢查（夜間）發(fā)電機房、水泵房是否有異常的聲響。保障停車場秩序及道路暢通，禮貌地指揮車輛進出、按位停放。檢查各租戶門前停車位是否有相關(guān)車輛過夜，檢查車輛的狀況。檢查園區(qū)內(nèi)路燈是否正常。暴雨、臺風等特殊情況，檢查是否有門窗未關(guān)情況,如有請立即提醒租戶。檢查園區(qū)內(nèi)是否有人員抽煙，如有人抽煙請及時制止，并禮貌的請其去抽煙點。檢查園內(nèi)衛(wèi)生情況及時與保潔領(lǐng)班溝通解決。檢查園區(qū)消防器材及使用情況。保安員嚴格按巡邏規(guī)章制度進行。1將巡查中發(fā)現(xiàn)的問題和異常事件記錄在《保安值班記錄表》上，并由處理完成 人簽字確認。監(jiān)控中心崗崗位職責堅決貫徹執(zhí)行上級關(guān)于安全工作的指示和規(guī)定。認真做好值班記錄，與各崗值班員保持聯(lián)系，認真及時記錄、處理電話投訴、消防報警系統(tǒng)運行情況。熟練掌握監(jiān)控、消防設(shè)備的構(gòu)造、性能及操作程序，管理好資料，熟記工作電話號碼，熟悉火警報警、方法與程序，保證救災(zāi)、取證時操作有序，準確、迅速。嚴密監(jiān)視各處人員流動情況，發(fā)現(xiàn)推銷、可疑人員應(yīng)及時通知相應(yīng)崗位處理。按時交接班，嚴格履行交接手續(xù)。交接班時，雙方必須將值班記錄、設(shè)施（備）狀況、事故處理情況，做到上不清下不接。及時報告各類隱患，提出合理化建議。確認發(fā)生火災(zāi)時，須迅速報告主任并果斷按滅火作戰(zhàn)方案處理。監(jiān)督無關(guān)人員不得隨便進入。禁止在監(jiān)控中心抽煙、睡覺、看書報或做與工作無關(guān)的事情，需短暫離崗時須得到領(lǐng)班同意，且在頂崗人員到位后方可離崗。保潔員崗位工作職責1. 嚴格遵守各項規(guī)章制度，實行工作規(guī)范化，提高工作效率，使用文明禮貌用語。2. 按工作流程保質(zhì)保量完成分管區(qū)域范圍的清潔任務(wù)，達到質(zhì)量標準。3. 日常工作中不得影響租戶的正常工作及運營，如工作時間存在沖突，應(yīng)盡量避開客戶使用時間進行園區(qū)清潔。4. 維護公司利益，不得挪用、私分清潔用品，發(fā)現(xiàn)客戶遺落物品應(yīng)主動，及時上交當值主管。5. 發(fā)揮工作主動性、積極性，服從工作安排，搞好同事之間的團結(jié)，積極參加相關(guān)培訓，提高業(yè)務(wù)知識及水平。6. 完成上級交辦的其他任務(wù)。綠化人員崗位工作職責 物業(yè)綠地營造完成后，要鞏固其成果，發(fā)揮其功能，主要取決于養(yǎng)護工作。養(yǎng)護工作必須一年四季不間斷地長期進行，才能保證花木生長旺盛、花紅草綠。綠化員按規(guī)定每日進行巡視、養(yǎng)護，并將養(yǎng)護內(nèi)容進行記錄。一般來說，養(yǎng)護工作主要包括以下內(nèi)容： 1. 澆水　根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件決定澆水量；根據(jù)綠地、花木品種、生長期限等決定澆水量。 2. 施肥　根據(jù)土質(zhì)、花木生長期和培植需要，決定施肥的種類和數(shù)量。 3. 整理、修剪　樹木的形態(tài)、觀賞效果、生長開花結(jié)果等方面，都需要通過整理修剪來解決或調(diào)節(jié)。環(huán)境維護部應(yīng)根據(jù)樹木分枝的習性，觀賞功能的需要，以及自然條件等因素來綜合考慮后對樹木進行整理和修剪。 4. 除草、松土　除草是將樹冠下非人植的雜草清除，以減少雜草與樹木爭奪土壤中的水分和養(yǎng)分。松土是把土壤表面松動，使之疏松透氣，達到保水、透氣、增溫的目的。 5. 防治病蟲害　病蟲害防治，應(yīng)貫徹“預(yù)防為主，綜合治理”的基本原則。根據(jù)病蟲害發(fā)生的規(guī)律實施預(yù)防措施和綜合治理，創(chuàng)造有利于花木生長的良好環(huán)境，提高花木的抗病蟲害能力。 6. 花草樹木技術(shù)管理　如冬季對樹干涂白、對臨路的樹木花草加以圍護、對樹木和空間植物立柱保護、對花草樹木的葉片進行噴洗，以清除灰塵達到良好的觀賞效果。萬能工崗位職責承包方人員在工作崗位上，必須嚴格遵守第一產(chǎn)業(yè)集團物業(yè)的各項規(guī)章制度，嚴格遵守電工崗位職責，按電氣工作程序和標準進行工作，保證電氣設(shè)備的正常運行。承包方負責在崗人員的安全學習，定期組織統(tǒng)一的安全培訓，并會同有關(guān)部門一起進行安全檢查，對查出的安全隱患應(yīng)在3日內(nèi)完成整改。各崗位、班次的人員一經(jīng)固定，外包方不得隨意調(diào)換，如有特殊情況，需以書面形式通知發(fā)包方。在正常運行和維修工作中，由于承包方人員工作失誤或違反發(fā)包方的規(guī)章制度及操作程序，所造成的一切損失由外包方承擔。承包方在日常工作中發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷或發(fā)生非外包方責任或自然災(zāi)害造成的損失需檢修或更換時，承包方應(yīng)立即通知發(fā)包方并進行及時搶修。發(fā)包方應(yīng)及時給予答復，相關(guān)費用由發(fā)包方承擔，發(fā)包方有權(quán)要求責任方予以賠償。外力破壞事故應(yīng)由雙方共同追查責任者，由承包方全權(quán)處理善后工作。承包方有關(guān)變電室運行管理方面的安全規(guī)章制度及操作規(guī)程等管理制度要裝裱上墻并交發(fā)包方留存。發(fā)包方所有的絕緣用品、工器具，承包方應(yīng)妥善保管、合理使用。承包方需向發(fā)包方提供所有值班人員的崗位資質(zhì)證明。10承包方應(yīng)為其工作人員辦理工傷險及其他相關(guān)保險，并負責其工作人員在履行本合同工作中發(fā)生人身及財物損害。、規(guī)范園區(qū)消殺管理規(guī)定1. 環(huán)境維護人員負責服務(wù)區(qū)域的消殺工作。2. 消殺工作前3天服務(wù)中心應(yīng)發(fā)出書面的消殺通知并在園區(qū)張貼。3. 滅鼠投藥時間晚上6點——8點，堵鼠洞1次/月。4. 滅蚊、投藥時間晚上6點——8點，每月至少一次大面積消殺。5. 消殺時穿戴好防護服，注意周圍環(huán)境，避免傷及他人或自己，銷售器具清洗干凈入庫。6. 消殺用品專列存放。7. 跟進防疫部門/街道辦事處對消殺工作的安排。電子巡更使用規(guī)范巡更器是保安在巡邏過程中使用的設(shè)備，對巡邏工作起監(jiān)督作用。巡更器由保安隊負責保管和使用，工程部負責維修保養(yǎng)。1. 每次使用巡更器，須登記在巡更器領(lǐng)用登記薄上。2. 巡更器使用時如出現(xiàn)故障，應(yīng)立即報告當值班長，由管理處統(tǒng)一下工程維修單。